做好用活“三個載體”寫好連片治理“三篇文章”

四川省成都市青羊區草市街街道辦事處（下稱“草市街街道”）位于成都市中心區域，幅員面積2.85平方公里，共有街巷88條，轄八寶街、寧夏街、雙眼井、小關廟、玉沙路5個社區，居民小區338個。隨著新型城鎮化的快速推進和經濟社會的轉型發展，城鎮老舊小區治理呈現出4個顯著特點：一是小區數量多、住戶規模小。草市街街道所轄居民住宅小區多以房改房和拆遷安置房為主，其中老舊小區232個、三無小區49個、物業小區57個。2015年至2024年，轄區已改造老舊小區197個，各小區規模均在以50-120戶居多。二是常住人口多、老年人數多。截至2023年底，草市街街道常住人口70656人，其中60歲以上的老人有15544人，占比22%，老齡化程度相對較高。三是居民需求多、矛盾糾紛多。由于轄區機關、企事業單位舊址多、家屬院多、租戶多，各行各業、形形色色的人共同生活在小區，對美好生活的需求呈現出多元、多樣、多層次的特點，導致各種利益沖突和矛盾糾紛交織纏繞。四是自治程度低、后續管護難。老舊小區需要“三分建、七分管”，每個小區因居民結構、能力素養、資源稟賦、參與程度、公共收益不盡相同，呈現出自治組織“管不好”、居民“不服管”、物業“不接管”等窘境。草市街街道立足問題導向，堅持“需求、治理、資源、服務”四個連片，打破物理阻隔，強化一體推進，促進老舊小區治理連片共生。

一、做實全域起勢的“四站一心”，寫好連片治理統籌篇

針對老舊小區多、規模小、訴求多、管護難等特點，草市街街道加強統籌謀劃，整體推進。聯合專業社工機構，以老舊小區牽手治理項目為載體，推動建成“四站一心”。“四站”即中心下設“黨群益家”服務站、“街坊益家”共治站、“物業益家”互助站、“社企益家”便民站四類特色服務站，分別為老舊小區提供公共空間更新活化、六小門店資源整合、商企資源精準鏈接、公益服務集成開展等連片式服務。“一心”即建立街道級物業服務中心，圍繞街道所轄八寶街、小關廟、雙眼井、玉沙路、寧夏街五個社區，開展老舊小區問題診斷、需求評估、能力建設、資源協調、政策咨詢、物業引入等連片式服務。“四站一心”的整體運行采取“連片推動”四步走：一是深入走訪調研，挖掘連片治理需求。主要集中在自治組織能力提升、引入物業服務、小區治理機制重構、車輛停放治理、設施設備日常維護、便民服務等6大類113項需求。二是界定小區屬性，制定連片治理策略。按照“已實施自治管理、準物業管理和有意愿引入物業管理”三個類型制定老舊小區連片式分類治理方案，實施一院一策一清單，推進治理水平和服務效能雙提升。三是優化整合資源，凝聚連片治理合力。通過連片動員、資源整合、供需對接，街道物業服務中心與轄區公共企事業單位、商家企業、物業公司、六小門店建立“合伙人”關系，培植、吸納、引入愿意扎根社區，擁有豐富經驗的合伙人100余個。同時，依托黨群益家服務站挖掘公共空間、打造黨建驛站、開展黨群活動；聯動街坊益家共治站挖掘六小門店、組織協商議事、開展共治行動；委托物業益家互助站開展賦能培訓、建立一區一檔、協助完善小區管理公約、開展開放式預算、設立小區共管基金賬戶；動員社企益家便民服務站整合社企資源、開展便民服務、孵化合伙人產品。四是加速聚合起勢，激發連片治理效應。通過構建“四站一心”服務體系、建立“連片治理”服務流程，搭建“多元參與”服務平臺，為轄區改造后的86個老舊小區7300多戶居民提供連片式服務，打開老舊小區連片治理整體推進新局面。

二、做強互聯互促的“社區企業”，寫好連片治理發展篇

作為青羊區“源城”區域，草市街街道坐擁傳統騾馬市和文殊坊商圈、數家金融機構、大型商超及酒店，還有豐富的省市級文保單位、歷史文化街區等文博旅游資源、富集的名校名園等教育資源。5個社區通過一體化領辦青羊草市社區服務有限公司，深度開發資源、搭建資源平臺、集中資源優勢，延伸資源鏈條、促進資源集聚，將轄區獨特的資源稟賦作為老舊小區連片治理和發展的基礎。

（一）堅持問需于民，探索連片治理新模式

草市街街道委托專業社工機構深入小區和網格，虛心聽取居民群眾的意見建議。通過召開專題會議，邀請專家研究討論，確定了由街道牽頭謀劃、5個社區密切配合、聯合成立社區公司，探索社區高質量發展新模式。社區公司由所轄5個社區按相同比例共同出資認購股權，各社區居民代表會議授權社區書記作為股東，參與公司章程、管理制度、決策成員、項目核算、重大事項的確定與變更、制定與執行等。同時，制定“社區公司一致行動人”文件，明確各股東對公司決策及經營管理采取一致行動的具體事項、權利義務和保障機制，確定社區公司的運營目標須立足居民需求、維護社區利益、關注居民急難愁盼問題，采取市場化運作方式盤活社區公共資源、鏈接社區外的資源為居民提供多樣化、普惠性服務，為老舊小區連片治理注入了“新動力”。

（二）堅持服務為民，拓寬連片治理新路徑

草市街街道依托社區公司，以需求為導向，以破圈思維聚力，匯集政府、社會、市場三方力量，通過5個股東按照“一致行動文件”規定，共同議定公司經營范圍聚焦在居民日常生活服務、物業服務評估、物業管理服務、養老服務、家政服務、健康咨詢服務、公共事業管理服務等多個方面，著力打造一個“多元協同、開放包容、合作共贏”的為民服務平臺，為社區居民提供精準化、精細化服務。目前，社區公司整合鉑金城聯合黨委、城西供電中心黨員服務隊等資源為老舊小區建設微型消防站提供“安全護衛”、開展安全用電服務；聯動轄區醫院、衛生服務中心、銀行、商廈、水電及保安公司分別開展居民健康服務、金融服務、關愛服務、物業服務，受益居民達到3000多人，逐步實現社會效益與經濟效益雙贏。

（三）堅持反哺惠民，共享連片治理新成果

草市街街道社區公司兼具市場和公益雙重屬性，通過制定項目核算制度，按照項目核算原則，明確各股東引入的項目收入由公司統一核算管理，90%的項目實際收入作為項目執行費，用于項目實施；10%的項目實際收入作為提取的管理費，用于行政成本支出。社區公司每年稅后利潤的100%用于社區公共事務、公益事業、社區服務項目、社區基金（會）或企業發展。截至目前，公司運營收益已在老舊小區的環境改善、停車治理、困難幫扶、空間更新、引入物業等方面解決實際問題30余件，逐漸疏通老舊小區治理的堵點、痛點和難點，有效打通老舊小區治理的“最后一百米”。

三、做優集成高效的“智慧平臺”，寫好連片治理提升篇

老舊小區治理需著力完善長效管理機制，建立健全業委會、院委會等居民自治組織，引入物業專業化管理，維護治理成果，形成良性循環。草市街街道積極發揮政府引導作用，整合信息技術資源，構建起高效、智能的治理平臺，以數字化手段為支撐，有效推動老舊小區連片治理走深走實。

（一）運用“系統性”思維，連片推進老舊小區自治物業機制建設

草市街街道聯動專業社工機構制定老舊小區自治物業機制建設推進計劃，一是通過一對一、溝通會、培訓會等方式廣泛宣傳老舊小區自治物業機制建設相關政策。二是結合轄區實際情況，支持有條件、有基礎、有意愿的老舊小區向所在社區提出申請，由社工機構協助小區自治組織在“成都青羊草市社區服務有限公司”基本賬戶下開設一般賬戶，實現老舊小區共有資金專戶共管。三是由各社區黨委牽頭，組織網格員、自治組織梳理小區基礎數據，由社工機構協助對接天府市民云公開平臺技術團隊上線信托制物業/透明小區物業信息公開平臺，實現小區共有資金使用管理公開透明、有效監管。目前，第一批已有32個老舊小區完成共有資金專戶開設、公開平臺成功對接、信息數據實時上線，實現老舊小區管理透明化、規范化。

（二）運用“協同式”思維，連片推進老舊小區智慧化物管全域模式

草市街街道堅持黨建引領，以“社區、社工機構、小區自治組織、物業服務企業”四方協同治理為核心，著力探索老舊小區智慧化物管全域模式。一是引入由社工機構協同社區和小區自組織，協助有條件、有基礎、有意愿的老舊小區開展資產盤點、開放式預算、設施設備體檢，測算小區共用部位和設施設備維護所需成本，理性分析小區收入、管理方式與居民需求的匹配程度。二是引入專業物業服務企業從車輛道閘自動識別系統、門禁管理系統升級、高空拋物AI監控系統、聯網監控點位等方面進行增設、升級、改造，逐步連片推進老舊小區數字賦能、智能管理和智慧安防。同時，建立保安、保潔、綠化、維修人員共享機制，通過技防和人防協同， 探索出“連片共管”的老舊小區智慧化物管全域模式。

（三）運用“集成式”思維，連片推進老舊小區增強智治硬實力

草市街街道通過搭建集成高效的科技化平臺，逐步拓展“微網實格社會治理平臺”。一是將平臺功能融入街道城運中心，實現了與天府市民云APP的深度集成，促進治理信息多渠道傳播與互動，逐步破解老舊小區改造后的治理難問題。二是運用技防代替部分人防的理念，通過“功能集成、機制集成、信息集成”，實現老舊小區和網格事件的實時監控與預警，有效彌補人工巡查的不足，推動老舊小區與網格員保持緊密聯動，確保問題得到及時響應與處理，有力構建“上下貫通、左右協同”的智治格局。

草市街街道依托社區服務公司、科技化物業全域管理、微網實格社會治理平臺助力，堅持“需求、治理、資源、服務”四個連片，通過平臺化、科技化、精準化、透明化的方式，著力解決老舊小區治理的痛點、難點和堵點，打造出老舊小區連片治理的“草市街樣本”。

（作者：肖玲、楊揚，成都耕心社會工作服務中心；李紅，成都市青羊區草市街街道辦事處；劉佳儀，長春理工大學）