物業公司成本管理問題研究

摘 要：城市化進程的加快使物業公司獲得了一定的發展機會，現階段隨著房地產行業發展放緩，且人們對于物業服務的要求更高，物業公司面臨著較大的競爭壓力。本文通過分析成本管理對于物業公司的重要性，重點梳理了現階段物業公司存在的成本管理問題，并結合實際給出了對應的優化措施，以期能夠幫助物業公司增強成本管理效果，真正實現降本增效的目標。

關鍵詞：物業公司；成本管理；降本增效

加強成本管理是現階段物業公司加強管理的重要措施，物業公司在實際經營發展過程中應當重視成本管理，將成本理念在日常工作中落實，確保各項成本得到有效控制，從而幫助物業公司合理提高經濟效益。但實際上，大部分物業公司在成本管理工作中還存在一定問題，因此，如何采取合理的方法和措施，有效控制各項管理成本，實現降本增效的目標是物業公司現階段的重要工作。

一、物業公司加強成本管理的重要性

（一）提供多元化服務

隨著城市化發展進程的加快，人們生活需求的增加，物業公司必須結合業主需求不斷提升服務質量，才能在競爭激烈的市場環境中得以穩定生存和發展。現階段，物業公司在提供服務的過程中必須對現有的服務范圍進行擴充，提高服務質量，因此，物業公司必須對現有的成本結構進行優化，提升自身管理效率，從而滿足業主更為多樣性的需求。

（二）增強企業市場競爭力

物業公司在房地產市場的興盛過程中得到發展壯大，現階段，物業公司面臨著較大的競爭壓力，物業管理成本也不斷增加。物業公司想要提高管理質量，實現降本增效，必須結合實際，加強多元化管理，提供多元化服務。加強成本管理有利于物業公司結合市場需求為業主提供多元化服務，從而提升物業公司口碑，實現公司長效發展[1]。

（三）有效控制成本，實現降本增效

在市場經濟不斷完善的過程中，各項成本都在逐漸增加，物業公司作為為業主提供綜合服務的公司，在經營發展過程中承受著較大的成本壓力。加強成本管理能夠幫助物業公司在實際運營過程中對服務過程進行梳理，從而明確各項費用收支，將其中不合理的收支項目取消或者減少投入，以合理控制成本。

二、物業公司成本管理工作中存在的問題

（一）成本管理意識不足

成本管理是企業發展過程中必要的管理手段，但當前部分物業公司對于成本管理認知還存在一定的不足。物業公司管理層重視的是公司內部的各項重大管理事項，對于日常管理還缺乏一定關注，一些公司管理者更加關注的是經濟效益的獲得，對于其他管理方面有所忽視，從而導致公司內部管理存在一定缺陷，影響公司的成本管理效果。同時，物業公司由于服務屬性較強，在實際經營過程中需要投入大量的人力，不僅存在較高的人工成本支出，同時由于大部分人員為勞務外包人員，整體成本意識不足[2]。在具體物業服務工作開展過程中，大部分基層服務人員很難嚴格遵守公司制定的一些規章制度，最后導致物業公司管理成本較高。例如，物業公司在實際管理中雖然制定了相應的管理制度，但實際工作中，部分外包人員由于沒有和物業公司直接簽訂合同，因此對于物業公司的管理制度不太遵守。

（二）缺乏科學的成本管理方法

物業公司開展成本管理工作需要采用科學的成本管理方法，但大部分公司在管理工作中采用的方法不夠科學。成本管理方法不夠合理，影響物業公司具體工作的開展，導致最終成本管理效果不佳。例如，很多物業公司采用標準成本法對成本進行管理，這種做法注重事后控制，但對事前、事中缺乏一定的控制力度，無法對整個成本管理過程進行有效監管，成本管理效果不佳。

（三）采購管理不科學，采購成本過高

物業公司在經營管理中面臨著越來越高的成本費用，給公司發展帶來了較大的壓力。實踐中，部分物業公司大都采用傳統管理模式，整個管理比較分散和粗放，管理效果不明顯，但管理成本過高。部分物業公司在采購工作中難以準確選擇合適的供應商，在具體的采購工作中沒有采用詢價、比較報價等模式選擇合適的供應商，且在合同簽訂時不夠仔細，導致采購成本過高，影響物業服務效率。此外，部分企業在采購中可能需要額外支付中間商的費用，且因為采購中沒有進行市場分析，對于具體的報價和產品質量等不了解，給企業帶來一定損失。

（四）成本管理人員專業能力不足

物業公司開展成本管理工作需要有專業的成本管理人員負責推進，其對于成本管理人員專業能力要求較高。但實際上，大部分物業管理公司缺乏專業的成本管理人員，成本管理工作基本上由物業公司財務管理人員負責，相關人員不具有專業的成本管理素質，對于成本管理工具使用不夠熟練，導致公司成本管理工作專業性不強[3]。物業公司財務人員本身有大量的財務工作要處理，成本管理工作的開展需要占用財務人員較多的時間和精力，財務人員缺乏專業的成本管理知識，并且也難以抽出更多的時間從事成本管理工作，因此，物業公司開展成本管理工作，財務人員并不能及時發現和處理問題，成本管理工作效果并不好。此外，物業公司因為服務性質較強，屬于勞動密集型企業，基層員工綜合素質有待提升，更多人員只能從事基礎性工作，難以滿足業主多元化服務需求。

（五）成本預算有待進一步優化

成本預算是保障成本管理效果的重要措施，物業公司應當確保成本預算科學、真實，才能為加強成本管理提供重要保障。但實際上，部分物業公司在成本預算管理工作中還存在一定的不足，在預算編制過程中主要由財務人員負責該項工作，盡管在編制完成后會將其上交給領導進行審核，但編制完成的預算基本上不會再改動，使得預算審核流于形式。公司領導在成本預算目標制定、單位資源合理配置等工作中如果不能起到很好的調節和控制作用，成本預算與實際就容易產生偏差，從而影響預算的真實性。此外，成本預算需要物業公司各部門共同參與其中，但實際上，物業公司在編制預算的過程中，財務與其他各業務部門之間缺乏溝通和聯系，各部門參與成本預算工作的程度不高，而財務部門對于業務的各項工作通常掌握不足，容易導致預算與實際偏差過大，難以真正在公司中落實。

（六）成本績效考核激勵約束缺失

當前，盡管大部分物業公司都已經制定了相應的績效考核制度，但在實際績效考核過程中還存在一定的不足。一些公司并沒有制定科學的成本目標，在具體的考核過程中往往只針對公司的收入進行考核，并沒有考核成本目標，因此成本控制存在一定問題。同時，部分公司在成本績效考核過程中并沒有從全流程和全方位進行考核。因此，實際經營過程中，部分公司存在預算費用超出編制的情況，導致成本超支問題嚴重。

三、物業公司加強成本管理的措施

（一）樹立正確的成本管理意識

首先，物業公司要從管理層開始樹立正確的成本管理意識，并在單位內部構建完善的成本管理體系。管理者要明確成本管理的重要性，并將其在單位內部進行宣傳。重點學習先進的成本管理知識和技能，結合公司實際工作情況制定完善的成本管理方案。將成本管理方案在公司中落實，并定期對各個項目進行監督和檢查，掌握各項目的實際成本管理情況。其次，物業公司需要對制定的成本管理體系進行完善。想要成本管理工作在單位中真正落實，必須制定完善的管理體系，采用合適的管理考核方法并健全成本管理制度，利用制度體系對員工進行約束和規范，以此提高公司實際成本管理的質量。最后，物業公司要加大對成本管理的宣傳力度。定期召開宣傳會議，將成本管理的重要性進行推廣，并根據公司管理情況制定完善的管理方法，讓所有員工都能認識到成本管理的重要性。通過樹立正確的成本管理意識，并將其在公司上下全面推廣和落實，促使所有人員都能認識到成本管理的重要性，從而在日常工作中保障物業服務質量的同時有效控制成本。

（二）采用科學的成本管理方法

首先，在成本決策過程中，成本決策的制定應當在掌握公司具體的成本數據之后，召開分析會議，結合具體分析結果制定科學的成本決策，公司管理者要杜絕依據個人喜好直接決策的行為。在成本分析過程中，成本管理人員要根據成本數據進行分析，找出成本項目中的重要關注點，例如，物業公司由于存在大量的基礎服務人員及設施，應當重點關注人工成本費用以及設施運行維護費用等，做好對該類型成本的有效控制。其次，優化員工激勵方法。物業公司內部服務人員較多，因此應當針對物業人員制定完善的成本激勵方法，并制定相應的獎懲措施，確保所有人員都參與其中。最后，完善成本監督方法。物業公司要加強對內部人員的監督和管理，設立專門的監督管理機構，對成本管理所有環節和過程及所有人員進行全面監督，保障公司成本得到有效控制。

（三）實施集中采購，合理控制采購成本

現階段，集中采購是市場經濟體制下更為合理的采購模式，物業公司為了有效控制采購成本，提高采購質量，應當采用集中采購管理模式，實現對物業采購的精細化管理。各部門根據實際需求提出采購申請，由采購部門通過匯總各部門的需求編寫采購計劃，并在采購之前做好市場調研，明確具體的市場價格，通過詢價和比價環節，選擇性價比較高的供應商，并做好采購工作，確保整個采購流程清晰透明，避免其中出現跑冒滴漏等現象，合理控制采購成本，提高整體采購質量。

（四）提高成本管理人員專業素質

首先，物業公司要制定健全的成本管理機制，針對各個崗位設置不同的崗位職責，并配置專業的成本管理人員，確保各崗位人員各司其職，全面參與成本管理工作，推動成本管理工作順利落實。其次，加強對成本管理人員的培訓。物業公司要提高成本管理水平，應當加強對成本管理人員的培訓，制定相應的管理制度，定期開展成本管理培訓工作。同時可以將公司內部專業人員派遣到其他優秀企業學習和考察，促使其掌握專業的成本管理方法，之后將更為先進的成本管理方法帶到物業公司，提高公司整體的成本管理水平。最后，積極引進專業的成本管理人員，物業公司需要配備專業的成本管理人員負責相關工作，確保成本管理能夠發揮該有的作用。

（五）完善成本預算管理工作

首先，物業公司要重視規范預算流程，確保預算全面落實。通過健全的預算編制流程，讓所有的部門和人員全部都參與到成本預算管理工作中，保障成本預算真正可行，促使預算在工作中真正落實。其次，采用科學的預算編制方法，保障預算編制與物業公司實際項目開展情況一致。預算編制需要物業公司成立專門的預算小組，公司領導應當結合發展戰略以及實際經濟情況，制定預期的預算目標，并將其下達到各部門，各部門根據預算目標以及自身的實際工作預期，編制合理的預算，并上報給預算小組，預算小組通過對各部門實際情況進行審查，并確定最終的預算，將其反饋給各業務部門。各部門在收到預算之后，按照要求對其進行改進，并貫徹落實。最后，加強預算監督考核工作的落實，物業公司要制定健全的監督考核機制，對各部門的預算執行過程進行全面監督和考核。在監督過程中及時發現預算執行過程中存在的不足，并將其進行反饋，制定有效的應對措施，合理調整后續預算，確保預算與實際工作相符。

（六）健全成本績效考核機制

首先，要明確績效考核對象。物業公司開展績效考核，主要目的在于通過科學的考核對各部門的員工工作情況進行摸底和掌握，并通過對員工工作的評價，增強員工積極性，使其不斷提升自身工作質量。因此，物業公司應當制定完善的績效考核制度，并對各部門員工的考核指標進行明確，促使績效考核工作順利開展。其次，針對考核對象制定科學的考核指標。物業公司應當針對員工具體工作設置全方位的考核指標，確保指標能夠真正反映員工實際工作情況，并且在考核指標設置中，將定性指標和定量指標結合起來，保障考核的科學和公平。最后，將績效考核與獎懲機制結合起來。對考核結果較好的員工進行一定的精神和物質方面的激勵，對考核結果不好的員工應當從薪資或者福利方面對其進行控制，以此激勵和約束員工不斷參與成本管理工作，提高成本管理效率。

參考文獻：

[1]劉源.加強物業公司成本管理與控制的策略分析[J].商訊，2023（13）：141-144.

[2]陳文惠.物業管理公司精細化成本管理對策分析[J].商業2.0，2023（09）：37-39.

[3]李亞茹.北京津華新源物業管理公司成本管理現狀淺析[J].中國管理信息化，2022，25（08）：17-19.