建設單位成本管理

摘 要：隨著國家對房地產市場的持續調控，房地產的消費越來越理性，價格也趨于合理。溢價空間的減少，加劇了房地產開發成本的競爭。房地產開發建設過程中，成本管理至關重要，很多企業或者項目成本嚴重超支，管理嚴重失衡，給公司帶來巨大的成本損失。本文將從兩個案例出發剖析項目成本控制要點，探究如何在新環境下控制成本，實現項目成本利益最大化。

關鍵詞：優化；過程管控；成本；設計文章編號：2095-4085（2024）09-0230-03

0 引言

建設開發成本包括的內容比較廣泛，主要分為：土地及政府規費、開發管理費、配套及地下室工程費、基建及管網工程費、室內精裝修工程費、裝飾及環保工程費、環境提升費、營業稅及其他費用［1］。房地產開發成本除去土地費以后，其中開發管理費占5%～8%、工程費占到成本的60%左右，其中控制這兩方面的成本尤為重要。過去幾十年，隨著房地產蓬勃發展，大多數開發商只重視土地成本，也就是所謂的拿地成本。先搶建出一個好的展示區或者樣板房，就倉促啟動項目，項目的產研不夠深入，施工策劃也不足，后因銷售下行，又急于調整方案，從而造成項目大量返工和無效成本。尤其在廈門、福州等高房價且下行的城市尤為突出，加劇了民企及大量房企成本增加，甚至出現較大虧損，其中不乏萬科、世茂、首開等知名房企。

1 項目概況

X2017P05地塊總建筑面積29 757.46m2 ，計容面積19 100.00m2；占地面積7 963.518m2；其中地上面積19 241.5m2；地下面積10 515.96m2。由萬科操盤與雅居樂合作開發項目。產品為小高層，平層產品，精裝交付。三個地塊分期交付，本次交付05地塊5#、6#號樓共計222套，交付時間2021年7月1日。項目東側為翔安大道近島方向進口，進入亭蓮路，南側為亭洋路可以通行亭洋村，西側為規劃路。總地價5.23億， 其他成本1.4億。

本項目結構比較簡單，最高18層。按照一般的房地產開發邏輯，項目應該快速開發，快速去化，但項目因為種種原因，錯過了最佳開盤期。隨著疫情等原因的發生成本進一步增加，造成項目成本增加2%，比例相當之大，項目的虧損進一步擴大。

2 設計階段成本控制

2.1 強化方案階段圖紙審核

拿地后最大控制成本的要素，肯定是設計階段，其中前期方案階段又是設計階段中最重要的一環。目前建筑工程設計階段主要內容：依據項目整體定位，確定設計標準和框架；通過比對同產品，以及周邊競爭產品，規避客戶痛點，選擇最優方案；限額設計；綜合各端口意見，減少不必要設計，降低無效成本［2］。

在設計階段，建設單位一般會選擇把整體項目委托給一家擁有良好口碑的設計單位。在設計合同中會規定設計的整體進度，包括設計的具體收費標準、整體的范圍、最終的設計質量和整體的工程技術要求等一系列的因素。但是設計合同當中，很少會體現對設計單位進行造價約束等一系列的內容，再加上有一些設計單位在進行設計的過程中，經濟觀念普遍比較淡薄。所以，這些因素的存在都有可能導致在設計階段就出現成本控制失效的問題。這些情況的出現，源于設計單位在規劃項目結構、裝修標準、材料以及設備選型時，過度聚焦于技術可行性和質量可靠性，而對整體建設成本的考量不足。這種傾向往往源于對設計安全性的高度重視，使得設計師在面臨責任壓力時，對成本因素考慮不夠周全。并且，造價的多少跟設計單位并沒有收入方面的關聯。除此之外，目前的設計工作人員普遍存在著重技術輕經濟的不正確認知。

2.2 推行限額設計

在概算確定后，需對設計單位提出關于限額方面的具體要求。例如，在進行設計時，每1㎡的具體用鋼量以及含銅量和標號等一系列內容。同時，設計的總負責人還需按照安全、可靠及實用等一系列的建設方針把概算按照單位工程，根據不同工種及專業來對其進行有效分解。設計工作人員須積極采用新技術和新工藝，持續對設計方案進行優化，要確保項目既安全可靠又經濟合理。同時，在施工過程中，應實施獎懲機制，以激勵團隊或個人采用新工藝、新技術，若因此提升產品質量或降低成本，則給予相應獎勵，并將這些成果納入績效考核體系。

2.3 多維度施工圖審查

進入施工圖設計階段后，審圖環節尤為重要且耗時。為確保質量，需要設計院、建設單位設計師、工程師及施工單位等多方共同參與審圖。應特別關注屋面、架空層、露臺伸縮縫等易錯環節，力求減少錯缺漏以及建筑標高錯誤或者前后矛盾等。

3 建設單位施工過程成本控制

在房地產暴利時代，高周轉才是房地產的生命線，很多房地產公司更多地重視建設速度，而忽視建筑本身的質量和建設過程成本，比如建設單位的選擇、樁基的選型經濟性、過程簽證率等。房地產黑鐵時代需要精細化管理，強化流程監控，高效利用資源，以打造高性價比的住宅。成本管控需貫穿設計、施工至結算各階段，各部門應緊密協作，確保項目效益最大化。建設單位若想實現成本有效控制，就要從各個環節著手，尤其是要對設計階段、現場簽證、施工管理、材料采購、人工成本及工程結算等環節進行系統管理，從而實現建設項目全過程管理［3］。

4 結算階段成本控制

（1）企業在經營過程中缺乏長遠規劃，往往采取即興決策，導致生產經營缺乏連貫性，甚至遭遇斷層困境。同時，資源利用效率低下，如資金閑置、周轉不暢，以及土地儲備過剩造成資源浪費等問題頻發。

（2）企業制定的年度計劃實用性不足，其制定依據不充分且缺乏事后評估。當前，許多開發企業的年度計劃指導性不強，執行過程中常導致成本浪費。具體問題表現在銀行貸款與開發項目不匹配、拆遷與開工建設之間存在時間差，以及主體建設與水電、配套設施等無法同步進行。

（3）作業計劃顯著存在問題，缺乏統一的調度和監控機構，導致部門間協作不暢，企業內部“公文旅行”等不正常現象長期存在。特別是在拆遷、工程施工和設計等部門之間，因配合不利易引發互相推諉，致使工期不斷拖延。

招投標作為降低工程造價、縮短工期、提升工程質量的重要手段，在現實中并未充分發揮其成本控制的作用。目前，房地產項目中真正實施招投標的不足七成，尤其是一些國有房地產公司，更是抵觸公開的工程招投標，這對項目管理和成本控制都帶來了不利影響。

5 其他影響成本因素

5.1 動態成本管理

成本控制是一項在動態變化環境中進行的管理活動，其核心在于堅持動態控制原則。動態控制涉及將人工、材料和機械等要素融入施工全過程，實時收集成本發生的實際數據，并將其與目標值進行比對，以檢查是否存在偏差。若無偏差，則繼續執行原方案；一旦發現偏差，需迅速識別原因并采取相應措施，從而確保成本控制不超出目標限值。

5.2 加強風險管理，實行動態成本控制

（1）加強招標文件編制和合同風險管理工作。工程招標文件是工程動態成本管理的起點和源頭，招標文件約定了合同的主要條款、計價原則及變更合同價款的要素。合同文本盡量采用國際通用的FIDIC合同條款，可以避免由于合同條款不明確導致工程索賠，增加工程成本的風險。對不確定的工程子項可以采用風險包干方式，從而在實際施工過程中減少與施工單位的簽證糾紛。如“泊林花園”項目施工措施費包干，在招標文件中就明確約定：“投標人在編制施工措施方案時，必須考慮地下室雨季施工及場內有淤泥等軟土情況，實行坡頂及基坑底（相對標高-9.00m處）硬地化（如采用砼面層等），并調整及增加現場排水管溝位置，以保證基礎及地下室正常施工需要，此項費用應考慮在包干措施費中。”

（2）合同執行過程中的風險控制是成本控制的重要手段，可以委托有經驗的律師事務所做法律顧問，對合同條款逐條審核。在合同執行過程中，法律顧問應對各種索賠提供法律意見，盡量規避合同執行過程中的法律風險。對于可預見的風險，開發商與施工單位可采取風險分擔的方式。比如鋼筋漲價風險，可在合同中約定鋼筋價格調整條件。如：施工期間，若深圳市價格信息公布的同規格鋼筋均價與投標時價格相比，波動在±5%內則不調整；超過此范圍則按實際差額多退少補。此舉旨在合理分配鋼筋漲價風險，超出5%的部分由開發商承擔，并需在預算中預留相應風險資金。有實力的開發商可考慮預付鋼筋備料款，要求施工單位提前訂購，以降低漲價風險。

（3）加強以及不斷完善現場的簽證管理。現場的簽證管理工作主要包含現場簽證辦理及審查這兩個環節。在進行施工過程中，遇到現場簽證時，務必遵循“先算賬后實施”的原則。辦理每個簽證前，應完成工程量及整體成本增減的詳細分析，以實現從被動到主動的事前成本控制。現場管理人員需深入施工環節，確保簽證資料的真實性與必要性，并對不合理之處進行嚴格審查。針對可能出現的簽證失真情況，簽證小組應先鑒別簽證單真偽，再審查虛實，然后依據定額和合同等文件判斷調整內容，從而確保簽證的合理性與準確性。

5.3 加強材料成本控制

在工程造價控制中，材料價格控制是非常重要的一個環節。材料費用在整體工程當中一般會占有很大的比例，甚至可以占到總預算費用的70%左右，占工程直接費用的80%左右。因此，在施工過程中，務必在合同中明確材料用量控制，并緊密結合市場價格及造價網公布的最新材料價格數據，進行精準分析，以有效把控工程造價［4］。

5.4 人工成本控制

在工程造價和成本控制中，應以預算中的定額工日作為計算基準，并在實際施工中實施有效管理。將安全生產、文明施工及零星用工合理分配給班組，實行包干制度，同時設立人工費與成本節超的雙控機制。在確保工程質量的前提下，若成本節約，則相應增加人工成本；反之，成本超支則適當扣減人工費。這種機制旨在激勵員工多勞多得，確保資源的合理利用和成本的有效控制。

5.5 嚴把變更關，把建設成本控制在概預算內

5.5.1 嚴把現場簽證

為確保工程效益和成本控制，應嚴格把控設計變更內容，杜絕通過變更擴大建設規模、提高設計標準或增加建設內容等行為。建議實施分級控制、限額簽證，并對關鍵變更進行重點審查。對于涉及費用增減的變更，務必遵循“先算賬后實施”的原則。變更后，要及時核算因工作量變化產生的費用，實時監控項目費用額度，以避免出現積壓成堆的問題。

5.5.2 成本控制責任制

為確保工程項目的順利推進，應實時監控工程完成情況的預算成本和實際成本，提供即時信息。對已發生的問題需迅速預警，并提出切實可行的改進措施，以確保項目嚴格按照預定計劃進行。如遇偏差，應深入分析偏差原因，并評估其合理性，以便及時調整策略。

6 結語

總而言之，建設單位在項目建設階段完成成本控制，是整體工程的成本全控制過程中最為重要的一個階段，它與銷售階段的成本控制一起，構成了房地產開發項目進行成本控制時的兩個非常重要的階段。建設項目的造價、工期與質量緊密相連、相互影響。項目成本控制是一門融合經濟、技術和管理于一體的綜合性學科，實現各方面綜合平衡，是確保直接有效完成成本控制的關鍵。

參考文獻：

［1］崔武文，孫維豐.工程造價管理［M］.北京：中國建材工業出版社，2010.

［2］徐蓉，王旭峰.工程造價管理［M］.上海：同濟大學出版社，2005.

［3］劉伊生，王要武.工程項目進度計劃與進度［M］.北京：中國建筑工業出版社，2008.

［4］張勇強.房地產開發企業的成本控制［D］.南京：南京師范大學，2004.