房地產園林景觀施工中的管理控制

摘 要：園林景觀工程包含工程技術與藝術創造，是石木花草、地形地物、小品建筑、道路鋪裝等要素的藝術體現。其相比其他工程施工要求更高，必須做好管理控制工作。為此，本文以園林景觀施工特點為例，簡要分析房地產園林景觀施工管理控制所存在的組織結構松散、質量責任不明確、現場管理待加強、施工風險較大等問題。并以此為基礎，提出管控策略，從而為相關工作者提供參考。

關鍵詞：房地產；園林景觀；施工管理文章編號：2095-4085（2024）09-0085-03

0 引言

“環境就是民生”，良好環境是人們健康生活的基礎。在以往的城市發展中，重經濟、輕綠化的觀念導致了土地和水源污染等嚴重環境問題，給民眾生活帶來了不良影響。此種情況下，房地產園林景觀工程應受到重視。通過住區綠化、公共綠化，可提高人均綠地擁有量。為進一步優化園林景觀質量，應當加強施工管理控制，提高施工管理水平。

1 園林景觀施工特點

園林工程包括假山、鋪地、水景、土方及綠化等工程，是以市政園林為基礎，園林藝術為指導的造景工程。園林景觀施工，經過多年發展，規模從單一化、小規模逐漸轉變為多元化、大規模。特別是引入先進園林設計理念后，為提高市場競爭力，各房地產企業均加大園林景觀覆蓋面。園林景觀施工主要有以下幾方面特點。

（1）范圍廣、專業多。園林景觀施工包括園建工程、排水系統、水景照明、綠化工程、體育設施、雕塑假山等［1］。涵蓋專業也較多，涉及給排水、鋼結構、綠化、建筑等。園林施工中，要求多方配合、協同作業，方能滿足工程建設總要求，從而達到良好的建設質量。

（2）工程量少、工藝復雜。園林景觀相比大型建筑工程，為在房地產有限的空間內營造內涵豐富、視覺新穎、小中見大的感覺，通常需要設計時以多變靈活的手法，在縮小各分部分項工程的同時，引入新型設計理念，因此增加了施工難度，同時也大幅提高了成本投入。

（3）工期緊張、交叉施工。房地產園林景觀施工時，為縮短計劃工期，通常會多專業、多單位同時施工，存在交叉作業面。這就要求施工單位對交叉施工合理規劃，統籌安排，以免降低工程質量。

（4）工程藝術性。園林景觀施工不僅是一種建筑工程，更是一項藝術工程，具有藝術特性，涉及繪畫、建筑、造型、文學及雕刻等藝術領域。工程產品不僅根據設計圖紙建設構筑物、設施設備等，也講究配置植物手法、空間協調性、美觀度等。以上環節均要求在景觀施工中，采取特殊藝術處理手法，呈現工程的美觀效果。

2 房地產園林景觀施工管理控制問題

2.1 組織結構松散

在園林景觀工程中，組織架構是施工管理的核心要素，對人員配置、工作效率、團隊構成和組織執行力具有顯著影響［2］。優質的管理制度是園林景觀施工順暢運作的關鍵，它能確保信息暢通，提升團隊效能。然而，在當前的房地產園林景觀工程中，由于人員構成多以土建工程專業為主，園林知識相對匱乏，導致組織架構設置不夠科學，致使施工控制效果不佳，管理松散。此外，各部門崗位職責不明確，導致績效考核難以精準執行，影響了員工的工作積極性和工作效率。

2.2 質量責任不明確

房地產園林景觀的施工管理需貫徹于項目全周期，并依賴全員的積極參與，應以一線施工人員為主體，強化其管理意識。然而，當前不少工程中，景觀施工缺乏質量意識，往往將管理職責局限于管理部門或個別管理主管，導致施工單位為趕工期，盲目投入設備與人工，因而人工浪費情況較為嚴重［3］。同時，管理人員對現場材料單據等的忽視，也增加了不必要的成本，影響了施工單位的效益。

2.3 現場管理待加強

施工過程的精細管理直接決定了園林景觀的最終質量。然而，在當前的現場施工中，由于缺乏有效的監督和管理機制，過程控制不夠嚴格，使得整體質量難以得到保障。例如，園林景觀施工前的準備工作不充分，包括人員調配、材料準備、照明設置以及施工環境評估等，這些都可能導致飾面、綠化、水景照明等關鍵分項工程無法按計劃順利進行。此外，施工單位由于管控工作不力，使得管理往往流于形式，難以及時發現和糾正潛在的質量問題，這不僅增加了工程返工的風險，還可能導致投資增加和工期延長。

2.4 施工風險較大

房地產園林景觀施工面臨著多重風險，其中主要源于其技術的復雜性。施工內容廣泛，包括道路鋪設、電氣照明、土方工程、給排水工程等，還需應對水體盤活和植物栽培等挑戰。這些工作不僅受季節天氣和土壤條件等自然因素的制約，還容易受到人為因素的影響，如苗木和樹種的質量問題、養護管理的疏忽、施工人員的專業性不足以及地下管線的潛在沖突等。任何環節的疏忽都可能引發嚴重后果，不僅會加大施工難度，還可能嚴重降低工程質量。

3 房地產園林景觀施工管理控制策略

3.1 制定制度規范

在園林景觀施工時，需深入考察施工現場的地形地貌和施工條件，結合國家相關法律法規，加強規劃管理，并制定合理的制度規范，從而堵塞漏洞，避免出現跑、冒、滴等情況。

（1）開展互化控制及“一張表”模式。為確保設備、材料的有序供應，相關人員應準確填寫申請計劃單。這些計劃單需經部門主管和經理嚴格審核與審批，特別是針對臨時急用品和特殊用料，更需獲得審批許可后方可進行采購。用料單位應憑借有效的小票領取所需物品，以確保物資部能夠準確、及時地進行發放或購買［4］。通過“一塊表”的方式，可提高用料計劃性，做到互相控制，以免出現物資流失與浪費。

（2）減少中間環節，開展集中管理。

（3）凈化進料渠道，實施歸口管理。對人員、材料等統一規定，堅持“三卡死”，即卡死私自進料、卡死非采購部門購料、卡死無計劃領料。物資與財務部門需分工合作，并制定互相制約、控制的方法，做到集中采購與發放。

（4）資金使用方面，實施“一支筆”審批。集中有限的資金進行統籌規劃，將其優先投入到重點施工項目，并定期分析使用資金情況，及時調劑余缺，以提高資金利用率。

3.2 健全責任制度

房地產園林綠化必須健全責任制度，完善項目經理部職責，以實現對景觀施工的高效管理和精準控制，從而順利推進并圓滿完成施工項目。園林景觀建設較為復雜，如果各部門溝通不暢，會拖延施工進度。因此，園林施工需構建嚴密的責任體系，可將其劃分為3個層次。

（1）構建相互制約與牽制的制度框架，以預防為主，筑牢監控防線。

（2）確定各責任人權責利益，保證專業崗位安排工作能力及責任心強的人員擔任，并實施規范化、程序化管理［5］。

（3）成立獨立的審計小組，通過項目審計、常規稽查、監督會計報表的方式，做好項目監督控制工作，以確保能夠及時發現問題，化解管理控制風險。

3.3 加強現場管理

3.3.1 園林結構

在房地產園林景觀建設中，土建部分內容較多，多是交叉施工，從而為施工管理協調帶來了難度，必須控制關鍵工序，確保工程質量。主要工序包括墊層、混凝土面層、鋼筋混凝土、土方工程等。在基坑基底部分土方施工，在進行水平回填時，要確保含水率符合設計要求；分層、分時段澆筑混凝土時，澆筑層高度應控制在≤500mm，為振搗器操作高度的1.25倍［6］。施工縫處理時，需先鑿毛混凝土表面，用高壓水槍沖洗，如有必要需剔除浮動石子，再澆筑水泥漿液，方能實現混凝土新舊面層的良好銜接。

3.3.2 飾面施工

園林景觀飾面施工時，主體施工質量對裝飾要求較高，可通過宏觀的管理方法，保證施工技術質量。而在細節方面，根據地區評定質量標準及規范，應加強對橫豎順線、護角線、陰陽角順線、地坪分割線、踏步順線及分格條垂直順線等的精細把控，保證其規矩、順直與平整。施工前可制作樣板，合格后以點帶面進行施工。

3.3.3 綠化施工

園林景觀綠化管理控制可從以下幾個方面出發。

（1）熟悉設計圖與施工合同。由于綠化工程藝術元素較多，需了解施工圖紙，把握圖紙有關開花喬木、落葉喬木、地被、灌木、觀葉喬木的具體位置、數量及種類等，明確設計意圖，為后續綠化奠定基礎。

（2）審查施工方案。對綠化施工各工藝環節嚴格審查，是否與相關規范相符，是否符合經濟效益要求。然后通過科學論證的方法，選擇恰當的施工技術。

（3）嚴把常用材料質量關。由于綠化苗木為天然植物，規格、形態不同的植物差別較大，以往一般根據效益要求采購便宜植物，降低了綠化效果。所以，在綠化工程中，必須對植物材料形態、規格嚴格把關，要由專業人員到苗場選苗。

（4）提高施工質量。不同植物生長習慣存在差異，需結合其生長規律，選擇最佳種植時間，以免背離植物生長要求。并做好全過程質量監督，對苗木移栽、種植、養護等關鍵節點，均要加大監督力度。

3.3.4 水景照明

園林景觀水景與照明工程進行整體規劃時，需要考慮多方因素，需根據水景效果圖進行繪制，以對比分析方式，選擇最佳組合模式，做好水池、水系等規劃，并搭配房地產建筑及小品雕塑等。水景施工工藝需按照以下步驟：放線測量、開挖土方、夯實土地、墊層鋪設、澆筑砼、砌筑水池壁、找平層、防水、面層施工及安裝水電等。通過水景噴泉的方式，將水形、燈光等結合，能夠讓人們體驗到祥和、靜謐的感覺。

在水下照明方面，通常使用射燈，要注意選擇優良燈具，以免照明系統運行時出現破損、老化、漏電等情況。在無隔離區房地產景觀工程中，需控制照明電壓滿足電氣設計要求，要在12V以下，外部燈具應做屏蔽接地處理，以提高用電安全。

3.3.5 冬季綠化

冬季由于氣溫較低，種植苗木時為反季節施工，要求選擇病害少、耐凍耐寒、根系多、新陳代謝快的品種。水生植物要求保持完整的根莖器官；高大植物要進行斷根移栽準備；草坪播種需選擇健康種子均勻播種。密鋪時控制土層厚度約為2cm，可提高植物成活率＞95%。

種植樹種前，需檢查土壤理化性，并根據檢測結果，進行松土消毒，從而為植株提供良好的生長環境。如果種植前土壤呈強酸或強堿性，或是受到工業污染，應采取方法改良土壤，或是直接置換。還要做好冬季施工的技術管理，根據設計圖提前標記種植位置，并結合實際進行調整。例如，冬季土壤容易凍結，應進行保溫，以提高樹木存活率，保證綠化質量。

3.4 把控施工風險

房地產園林景觀施工面臨較多風險，應結合風險情況，制定針對性解決方案，提高施工質量。

（1）種植土密度不足。在土方施工前，需根據勘測基土的具體情況，對不合格基土加固或更換。具體可參考相關標準規范，以預防此風險。

（2）苗木儲藏不當。施工單位在起苗操作前，需對苗源區域灑水灌溉，要確保土壤水分充足、松軟，以免起苗時對苗木根部造成損壞。如果運輸距離較長，則需進一步處理根部土球，要嚴密包裹。運輸至現場，將苗木安放在事先準備的培養坑內，以減少儲存問題，規避苗木儲存不當的風險。

（3）技術交底不全。該風險可采取加強管理的方法，根據項目要求，配置各工序的管理者與崗位專業人員，建立項目推進快、經驗豐富的項目團隊。對于施工圖及設計方案存在問題的部分，應開展理論及實踐培訓，包括操作關鍵點、種植苗木方法、安全風險點、質量標準等，要保證各環節管控無漏洞。

（4）發生病蟲害。在園林植物病蟲害防治中，要求定期檢查周圍區域雜草及植物病蟲情況，采取針對性、綠色的防治病蟲方法。并根據技術經驗，落實預防工作，采取化學、物理、生物等方法，開展綜合治理，遏制病蟲發展。

（5）地下管線沖突。為預防管線沖突，在項目開工前，應對區域內管線系統鋪設情況進行勘查探究，上傳數據至系統，且用標識牌記錄管線當前情況。之后，根據設計思路，繪制精細的管線分布圖，將管線位置、尺寸信息等標記于圖紙中。如果景觀設計和原有管線有交叉部分，要仔細核對參數值。若仍然無法處理，應聯系各參建方進行協商，對整改方案重新規劃，審批后實施。

（6）惡劣天氣影響。施工中面對沙塵暴、強降雨等惡劣天氣時，應采取恰當措施減少風險。施工單位需安排人員每天觀看天氣預報，預測天氣，對可能出現的問題進行全面檢查，以保證有備無患。而暴雨、臺風等極端天氣，難以人為控制，需提前購買工程保險，以此降低損失。

4 結語

園林景觀工程由于涉及樹木、花卉等擁有生命力的植物，必須加強施工管控，提高工程產品質量。因此，在房地產園林景觀施工時，應結合實際情況，從制定制度規范、健全責任制度、加強現場管理、把控施工風險等方面，有效開展施工管理工作。

參考文獻：

［1］向小玲.淺談房地產中高層住宅的抗震施工質量研究［J］.防災減災工程學報，2023，43（1）：191.

［2］林添福.房地產園林景觀工程施工質量管理及后期養護措施［J］.冶金管理，2022（23）：16-17.

［3］朱勤.城市斜靠式三跨拱梁組合景觀橋施工控制關鍵技術［J］.世界橋梁，2022，50（6）：35-42.

［4］范偉，丁聰.園林景觀中水景設計的創新與施工細節處理［J］.給水排水，2022，58（8）：210-211.

［5］呂忠喜.房地產園林景觀工程施工過程中的成本管理［J］.城市建設理論研究（電子版），2020（15）：115.

［6］李肖珊.房地產園林景觀工程施工質量管理及后期養護措施［J］.住宅與房地產，2019（33）：51.