探討房地產經營租賃企業財務管理

摘要：經濟社會發展日新月異，新型城鎮化建設逐漸步入高速發展階段。在這一背景下，房地產經營租賃行業雖呈現出持續快速發展的良好態勢，但也面臨著前所未有的嚴峻挑戰和競爭壓力，特別是在財務管理方面，存在財務管理理念亟待創新、財務管理制度不規范、財務風險評估體系不完善等問題，稍有不慎就會給房地產經營租賃企業造成不可預估的經濟損失。基于此，文章圍繞房地產經營租賃企業財務管理的相關概述展開研究，簡要闡述房地產經營租賃企業實施財務管理的現實意義，綜合探討新時期房地產經營租賃企業財務管理工作面臨的主要困境及其應對策略，希望能為我國房地產經營租賃企業開辟一條嶄新的發展道路。

關鍵詞：房地產；經營租賃企業；財務管理

中圖分類號：F299.233.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）30-0187-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.30.047

1引言

隨著我國經濟體制改革不斷深入，房地產經營租賃企業在國民經濟建設中的作用愈發顯著。作為支持我國國民經濟持續快速發展的支柱產業，房地產經營租賃企業運營管理質量不僅直接決定著國民經濟發展水平，還關乎和諧社會的構建。因此，為了更好地推動房地產經營租賃企業的高效發展，國家相關部門陸續出臺了一系列的方針政策，并對房地產經營租賃企業財務管理提出了更加嚴格、多元的新要求，需要各個房地產經營租賃企業基于自身實際，積極探索符合社會發展需要、行業規定以及企業自身特點的財務管理新模式。由此可見，加強對房地產經營租賃企業財務管理的全方位探討極具現實意義。

2房地產經營租賃企業財務管理的相關概述

2.1房地產經營租賃概述

從本質上講，房屋租賃是指房屋經營者或所有者將其經營或所有的房屋以租賃、出租的形式交給承租者使用，承租者按照租賃合同協議中的規定，定期支付相應的租金，以獲得占有房屋或使用房屋的權利。簡言之，房地產經營租賃就是在不改變房屋所有權的前提下向承租人租賃房產的操作，其本質上屬于一種借貸實物行為。在這一環節中，房地產經營租賃企業可以起到防范租賃糾紛與規范市場秩序的重要作用。

2.2房地產經營租賃企業的財務管理重點

自我國全面推行新會計準則以來，房地產經營租賃企業的經營管理模式與總體目標均發生了諸多變動。其中，財務管理重點集中體現在以下四個方面：其一，資產估價。即對能夠產生經濟效益的資產價值予以精準評估，并利用合理方式呈現其形成的真實經濟價值。資產評估作為房地產經營租賃企業財務管理工作中不可或缺的核心構成要素，通過對企業的無形資產和存量房資產進行評估，能夠更好地反映房地產經營租賃企業的真實盈利能力。其二，資金利用。對于房地產經營租賃企業財務管理而言，資金利用更加強調對流動資金的精細化管理，即采用科學合理的流動資金利用分析法，全面分析企業內部流動資金的周轉速度、占用情況和使用效果。其三，出租管理。在房地產經營租賃企業運營管理的過程中，出租管理的主要內容包含租賃合同管理、租賃對象選擇以及租賃價格制定。在財務管理工作開展的過程中，需要加強對資產經營出租合理性、出租房獲利能力等情況的動態監管。其四，成本管理。在實施成本管理的過程中，房地產經營租賃企業應運用各種先進的成本控制方法，在做好成本預算工作的基礎上，針對各環節費用支出予以科學管控，由此來幫助房地產經營租賃企業實現經濟效益及社會價值最大化。

2.3房地產經營租賃企業面臨的風險

2.3.1資金風險

受國內外政治經濟環境持續變動、國內經濟下行的影響，我國房地產經營租賃行業呈現出經濟持續下滑的狀態，大量流動人口的離開，使得房屋空置率明顯提高。在這一情況下，一些房地產經營租賃企業為了盡快實現資金回籠目標，往往會選擇通過降低租金的優惠活動來吸引租戶，但由于缺乏對承租人經濟實力的精準評估，稍有不慎就會給企業帶來巨大的經營風險，甚至會使企業陷入資金鏈斷裂或被迫破產的窘境。所以，為了更好地應對新形勢下的各種嚴峻挑戰，房地產經營租賃企業必須主動摒棄傳統、滯后的粗放型管理模式，高度重視資金風險的防范研究，并基于自身實際擬定行之有效的財務管理規劃，以確保財務管理工作的深入貫徹落實，助力企業獲取更多的經濟利潤。

2.3.2市場風險

在外部市場環境日益復雜的新形勢下，絕大多數房地產經營租賃企業在運營期間不可避免地會面臨房產地理位置較為分散、房屋面積與新舊程度不一、不同資產環境缺乏相應的市場定位等風險，尤其是一些年久失修的房屋，空置率相對較高，但若是要對其進行全方位修繕，勢必會耗費大量的維修資金，這就在無形中增加了房地產經營租賃企業的運營成本，甚至會給企業帶來諸多的不利影響。因此，如何妥善解決日常經營與財務管理中面臨的各類風險，已成為新時期房地產經營租賃企業必須深入思考和亟待解決的重大研究課題。

3房地產經營租賃企業實施財務管理的現實意義3.1優化房地產經營租賃企業各項資源配置的基礎途徑與其他普通類型的企業有所不同，房地產經營租賃企業所覆蓋的用戶群體種類繁多，市場資源較為豐富，流動資金體量龐大，加之受外部市場環境日益復雜、國內經濟下行的雙重影響，部分房地產經營租賃企業為了快速獲取更多的市場份額和經濟效益，開始將全部資金、時間和精力投放在業務、市場拓展層面，忽視了財務管理方面的組織和制度建設，最終導致企業在運營發展期間面臨著租賃資源分配不合理、效能發揮不充分等問題，嚴重限制了房地產經營租賃企業的長效化穩健發展。而通過規范落實高質量的財務管理工作，不僅可以防范上述問題的發生，還能夠實現對房地產經營租賃企業經營成本、流動資金、利潤收益、資金投入等資源的統籌管理，進一步優化企業各項資源配置，不斷提高企業資金資源的綜合利用效率，促使房地產經營租賃企業朝著合理化、規范化、現代化的方向發展。

3.2促進房地產經營租賃企業資產科學管理的關鍵舉措現如今，房地產經營租賃企業在日常經營中主要負責對房地產開展具體的租賃行為，并通過制定科學、有效的財務管理方案，精準掌握房地產租賃資金的具體流向和使用情況，助力房地產經營租賃企業順利實現預期的戰略發展目標。但是，由于房地產經營租賃企業所覆蓋的財務管理范圍較為廣泛，涉及項目較多，在實際工作中難免會出現交叉重疊管理的情況，致使企業的經營成本大幅度增加。而精細化財務管理工作的深入貫徹落實，一方面，能夠聚焦于周轉資金和循環運用資金，實現對企業內部各項資金資源的優化配置，進一步減少不必要的資金流失或資源過度浪費，促使房地產經營租賃企業綜合效益的穩步提升；另一方面，可以及時了解國家最新出臺的政策方針，精準研判和確定房地產租賃市場的未來發展走向，并對自身的財務管理模式、策略予以科學調整，不斷強化對內部資產的科學化管理，確保企業運營發展始終與市場發展變動保持高度一致，從而更好地增強企業在市場環境中的核心競爭優勢。所以，從這一層面上來看，財務管理是促進房地產經營租賃企業資產科學管理的關鍵舉措，需要各企業深度探析當前財務管理現狀，并基于自身實際積極探索更加科學、高效的財務管理創新策略。

4房地產經營租賃企業財務管理工作面臨的主要困境4.1財務管理及風險管控意識亟待強化

縱觀現階段國內房地產經營租賃企業財務管理的整體實施情況不難發現，由于我國關于房地產經營租賃的研究起步時間較晚，相關法律體系不夠完善，可供參考的文獻資料比較匱乏，絕大多數房地產經營租賃企業只能沿用傳統的粗放型管理模式進行集中管理，這種管理方式雖能在短期內減少企業的經營成本，但卻存在管理效率不高、效能發揮不充分等弊端，嚴重限制了房地產經營租賃企業的高質量創新發展。與此同時，在集中管理模式下，房地產經營租賃企業的財務管理權力過于集中，加之一些企業為了獲取短期效益的快速增長，普遍將全部時間、精力和資金放置在業務擴展、市場擴大等方面，忽視了財務管理在企業運營發展中的重要性及必要性，尤其是企業各級管理人員，缺乏對財務管理工作的重視，并未規范落實財務管理方面的組織和制度建設，也沒有圍繞財務管理相關知識展開系統化的宣傳教育，這就使得現有財務管理人員的風險管控意識不足，財務管理觀念亟待創新，在實際工作中只能簡單地進行財務數據采集、整理等工作，缺乏對資金流向的動態監管，未能對承租人資信進行精準評估，這些都會增加企業的運營風險，不利于推動企業的健康、穩定發展。

4.2缺乏完善的財務風險評估體系

隨著經濟社會的不斷發展，房屋經營租賃市場競爭日益激烈。同時，房屋經營租賃企業所面1586ef985e61ceee899c56689d3a730d臨的財務風險愈加復雜，其中合同風險和欠租風險是最為常見的兩種風險隱患。與其他類型的企業不同，對于房屋經營租賃企業而言，租賃合同的管理水平直接決定著企業的經營成本與實際收益。在開展房地產經營租賃業務之前，必須編制標準、規范的房屋租賃合同，并加強對合同簽訂、履行、變更、終止等環節的審查、監督，以確保承租人及時履行協議中的職責。但在具體的執行過程中，面對日益復雜的市場競爭環境，部分房地產經營租賃企業為了實現資金快速回籠，在開展租賃業務前并未對承租方的社會信用、違法違紀等情況進行全面調查，加之缺乏對合同訂立的重視，沒有明確涉及租金問題的合同糾紛處理標準，也沒有針對已經逾期的租金設立不同的催繳方式，催繳工作落實不及時，最終導致承租方欠租問題無法得到及時有效解決，企業應收賬款的壞賬、呆賬問題屢見不鮮。

另外，部分房地產經營租賃企業存在關聯交易的子公司，母公司為子公司提供房地產用于生產或辦公，若子公司沒有與承租方簽訂租賃合同，或者沒有按照獨立原則進行稅務方面的管理工作，將很容易增加企業稅務管理方面的風險隱患。再加上企業并未構建完善的財務風險評估體系，沒有明確不同部門、崗位的具體職責與考核標準，缺乏對重大風險事項的全方位分析、評估，這些都會增加企業財務風險的發生概率，進而很難保障房地產經營租賃企業的運營效益。

4.3財務管理隊伍專業素養有待提高

鑒于房地產經營租賃企業的財務管理本身就是一項兼具較強嚴謹性、復雜性和專業性的綜合化工程，所涉及的工作內容體量較為龐大，管理過程十分復雜。要想保證該工作的執行效果，需要相關財務管理人員具備扎實的職業素養和崗位技能。但就房地產租賃行業的人才管理現狀來看，絕大多數房地產經營租賃企業依然面臨著財務管理隊伍專業素養有待提高的現實困境。究其根本在于企業缺乏對財務管理的重視，沒有圍繞自身的財務管理需要擬定長效化的人才培養規劃，也沒有適當提高財務管理崗位的人才準入門檻，在招聘人才時過于關注應聘者的學歷、專業、工作經歷等指標，缺乏對應聘者風險防范意識、應急處理能力等技能的綜合考量，這就使得現有財務管理隊伍的整體素質相對較低，無法滿足新時期企業財務管理的現實需要。與此同時，由于部分房地產經營租賃企業定期組織開展專業化的主題知識講座、技能訓練、網絡課程培訓等活動，這就使得相關財務管理人員無法及時掌握最新的稅收政策、專業理論知識和崗位技能，自然難以高效完成自身的本職工作，甚至會給企業埋下諸多的風險隱患。

4.4財務風險監控體系存在嚴重缺陷

對于房地產經營租賃企業而言，財務風險監控是企業財務管理體系中占據重要地位的核心構成要素，也是企業合理規避各類風險隱患的基礎和前提。然而就目前的情況來看，即使很多房地產經營租賃企業已經逐漸意識到財務風險管控的重要性及必要性，但由于現行的財務風險監控體系存在嚴重缺陷，內部監督管理工作并未得到全面落實，相關監管工作沒有覆蓋所有業務環節，尤其是在合同簽訂期間，所設計的租金定價過于隨意，未對房地產租賃市場的同類型房產租金情況進行調查和分析，最終導致房地產租賃價格與市場價格存在較大偏差，不利于確保房地產經營租賃的總體效果。此外，伴隨著現代化信息技術的飛速發展，房地產經營租賃企業財務管理部門所處理的數據信息體量更為龐大，若依舊沿用傳統的財務管理模式，恐難以實現對海量財務信息的精準、高效處理。因此，加強財務管理與現代信息技術的深度融合尤為重要。但就實際的執行情況而言，一些房屋租賃企業出于自身經濟實力、建設規模、運營效益等方面的綜合考量，并未積極引入各種先進的財務管理軟件和高新技術手段，而是依舊沿用傳統的人工管理模式對承租方的相關信息進行采集、分析和整理，這不僅會大大增加企業財務管理的時間、人力成本，還可能會因人為操作不當造成數據信息采集不全面、數據丟失、機密文件泄露等情況，致使財務管理的實際效能無法得到有效發揮。

5新時期房地產經營租賃企業加強財務管理的具體策略5.1強化全員財務風險管控意識

新時期，房地產經營租賃企業要想保證財務管理工作的規范、有序實施，必須從思想教育角度入手，有針對性地強化全體員工的財務風險管控意識，使其充分意識到財務管理對企業日常運營和長遠發展的重要性及必要性，進而實現財務管理工作的全方位貫徹落實。一方面，房地產經營租賃企業管理層應主動摒棄傳統、滯后的管理思維，加強對財務管理的重視程度，并積極借鑒同行業領域前沿企業先進的實踐經驗，基于企業自身實際擬定行之有效的財務管理規劃和風險管控方案，以便為后續開展財務管理工作提供指導，盡可能達到提升企業財務管理綜合水平與風險防控能力的效果；另一方面，房地產經營租賃企業應采用線上與線下相結合的宣傳教育方式，不斷增強全體人員的風險防范意識，提高各崗位人員對財務管理相關知識的正確認知，使其充分意識到自身崗位的重要價值，并在實際工作中嚴格約束、規范自身的工作行為，進而從根本上保證房地產經營租賃企業財務管理工作的總體質效。

5.2建立完善的財務風險評估體系

為了進一步提高房地產經營租賃企業財務管理的實效性，有效防范和化解市場競爭帶來的各類經營風險，僅靠強化全員風險防范意識顯然是不夠的，還應根據企業自身的業務開展特點，建立完善的財務風險評估體系，明確企業日常經營管理中可能面臨的風險要素或不穩定因素，尤其是在開展承租業務之前，必須對承租方的身份信息、社會信用、違法違紀等相關情況進行風險分析和審查，依照審查分析結果評估承租方的資信情況，并對其提出財產擔保、預交租金、支付押金等不同類型的租賃要求，盡可能防范房地產租賃方面產生的財務風險。與此同時，由于房地產經營租賃市場與經濟社會發展趨勢瞬息萬變，要想進一步降低各類風險隱患的發生概率，房地產經營租賃企業必須在簽訂租賃協議時明確協議條款的限定，嚴格把控房產租賃的年限，并根據市場發展變動合理調整房屋租賃價格，由此來確保房地產經營租賃企業的合法權益，促使企業朝著高效化、規范化和科學化的方向建設發展。

5.3加強高素質財務管理隊伍建設

在當今時代視域下，各行各業之間的競爭歸根結底是人才的競爭，房地產經營租賃領域也不例外。因此，要想保證房地產經營租賃企業財務管理工作高效開展，必須在完善財務管理制度及風險評估體系的基礎上，適當加強高素質財務管理隊伍的培養和發展，以確保各項基礎管理工作規范、有效實施。首先，企業可從財會人員引進、招聘的角度入手，通過創新人才選拔及晉升機制，或者主動加強與各科研高校、社會人力資源結構協同合作的方式，拓寬高素質人才招聘、引進渠道，廣泛吸納更多兼具財務管理背景、現代技術應用能力和實踐經驗的復合型人才，不斷優化財務管理部門的人才組織架構。其次，針對現有的財務管理人員，企業可通過定期邀請行業專家深入企業進行知識講座或技能指導的方式，幫助現有財務管理人員掌握最新的政策方針、專業理論知識和崗位技能，使其更好地適應新時期房地產租賃的財務管理需要。最后，企業還應通過構建科學、高效的獎懲激勵機制及績效考核體系，對表現優異的員工予以物質獎勵或精神激勵，以充分調動全體職工的發展潛能，從而為房地產經營租賃企業財務管理及風險管控提供強有力的人才支撐。

5.4優化和健全財務風險監控體系

隨著大數據時代的到來，房地產經營租賃企業要想保持自身在同行業領域中的核心競爭優勢，就必須積極響應時代發展潮流，將各種先進的現代化信息技術和高新科技設備引入、應用到企業的財務管理工作中，通過積極構建覆蓋所有經營與管理環節的在線監管平臺和財務風險防控系統，強化對各項業務活動開展情況的實時追蹤和動態監管，以便及時解決企業日常經營管理中存在的風險隱患，盡可能減少不必要的經濟損失。此外，房地產經營租賃企業應通過構建獨立、權威的財務風險監管機構或崗位，指派專職人員全面負責財務管理情況的監管工作，并通過優化和完善現行的財務風險管控體系，進一步增強內部控制效果，提高企業的風險防范控制能力，最大限度地保證房地產經營租賃企業的安全、高效運行。

6結語

綜上所述，加強房地產經營租賃企業財務管理有著極其深遠的現實意義和價值，是提高房地產經營租賃企業整體盈利能力、防范化解企業經營管理風險的關鍵所在。因此，各大房地產經營租賃企業必須高度重視財務管理創新研究，結合國家最新出臺的新會計準則、行業規定以及企業自身的運營發展實際，通過強化全員財務風險管控意識、建立完善的財務風險評估體系、加強高素質財務管理隊伍建設、優化和健全財務風險監控體系等策略，妥善解決財務管理中存在的細節性疏漏和問題，進一步提高企業自身的財務管理質效與綜合治理能力，從而為推動房地產經營租賃企業的高質量發展做出更大的貢獻。

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