新會計準則下房地產企業稅收籌劃探析

摘要：在新經濟環境下，伴隨著住房需求日益高漲，房地產企業也迎來發展機遇期，與此同時，行業門檻逐漸放寬，越來越多的社會資本涌入房地產市場，使得房地產行業市場競爭進一步加劇。面對如此局面，房地產企業可以通過降低成本、提高經濟效益的方式來增強自身競爭的優勢，而降低成本又可以通過稅收籌劃的方式實現。然而，企業稅收籌劃屬于一種專業性強、規范度要求極高的活動，要求房地產企業在稅收籌劃過程中嚴格以稅法為前提，堅決不越紅線。企業在稅收籌劃過程中，亦應以新會計準則為導向，以此確保稅收籌劃符合會計準則要求，從而提升企業稅收籌劃的有效性。文章以新會計準則實施為大背景，對房地產企業稅收籌劃展開分析，希望給相關企業提供參考。

關鍵詞：新會計準則；房地產企業；稅收籌劃

中圖分類號：F812.42文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）30-0029-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.30.008

1引言

在房地產企業稅收籌劃過程中，對稅款的計算是較為重要的一環，而要做好稅款的計算，就需要開展好會計核算，因此企業是否能夠規范執行會計準則尤為關鍵。而伴隨著新會計準則的出臺，在一定程度上彌補了傳統會計準則的不足，同時也對部分內容進行了細化，為房地產企業的稅收籌劃奠定了基礎。在稅收籌劃過程中，要以科學規范的會計準則為依據和導向來指導企業規范合理地開展會計核算，進而提升稅款計算的準確性，助力企業提升稅收籌劃的效益。

2房地產企業稅收籌劃概述

2.1稅收籌劃概念

在房地產企業經營過程中，稅收籌劃是必不可少的一項工作，合法合規的稅收籌劃能夠有效減輕企業的稅負。房地產企業要想做好稅收籌劃工作，必須以我國法律法規為大前提，對于企業尚未發生的應稅行為，要利用最優化的稅收優惠政策，達到合理減少企業納稅支出成本的目的，這對于房地產企業而言是增加利潤空間的一項有效手段。作為房地產企業，需要明確的是稅收籌劃不等于偷漏稅，兩者有著本質的區別，企業合法合規進行稅收籌劃是被允許的，因此房地產企業要應用好稅收籌劃工具，既要避免引發企業涉稅風險，又要盡可能地做到節稅效益的最佳[1]。

2.2稅收籌劃的切入點

房地產企業納稅規劃是一個復雜而重要的領域，可以通過不同的切入點來優化稅務策略，降低稅負。具體如下所示。

第一，投資項目結構優化。房地產企業的第一個納稅規劃切入點是優化投資項目的結構。不同的投資結構，如個人所有、有限責任公司（LLC）、合伙企業、信托等，會對稅務有不同的影響。選擇合適的投資結構可以降低企業的稅負。例如，將房地產項目置于LLC下，可以獲得更多的稅務靈活性，并降低企業所得稅。此外，還可以考慮不同的地理位置，享受不同地區的稅收優惠政策。

第二，資本支出和折舊策略。第二個切入點是優化資本支出和折舊策略。房地產企業通常會涉及大規模的資本支出，如購置房產、建筑物和設備。合理規劃這些支出可以降低當期所得稅負。企業可以考慮使用折舊和攤銷來分攤這些支出，以減少每年應納稅所得額。此外，了解當地稅法對于特定類型的資本支出和折舊的稅收減免政策也非常重要。

第三，財務杠桿和債務管理。第三個切入點是通過財務杠桿和債務管理來優化納稅策略。債務可以用于獲得稅收優惠，例如利息支出的稅務減免。然而，債務管理必須謹慎進行，以避免過多的債務負擔。企業應該權衡債務和股權融資之間的關系，以最大限度地降低稅務風險。

第四，房地產交易和出售策略。不同類型的交易，如購買、出售都會對稅務產生不同的影響。企業應該根據其長期戰略，以及資本利得稅的風險和機會，來制定最合適的出售策略。

第五，合理規劃土地成本。房地產企業的土地成本通常占據了大部分的投資，因此如何合理規劃土地成本對企業納稅規劃至關重要。首先，企業可以考慮分期核算土地成本，以便在不同年度分攤稅負，降低年度所得稅。其次，可以尋求土地使用權轉讓、租賃等方式，降低土地占用成本。此外，還可以充分利用優惠的政府土地政策，如土地用途調整、土地出讓費用的減免等，來降低土地成本，減少稅負。

第六，跨境稅務規劃。對于跨國房地產企業來說，跨境稅務規劃至關重要。企業需要合理安排跨國投資結構，以最大限度地降低全球稅負。這包括合理選擇投資目的地、利潤分配、避免雙重征稅等。此外，還可以利用雙邊稅收協定、投資促進協定等國際協定，來降低國際稅務風險和稅負。

2.3稅收籌劃的基本方法

第一，利用稅收優惠政策。房地產企業通常會得到政府稅收優惠政策的支持，以促進該行業的發展。企業應該深入了解并合理利用這些政策，以降低所需繳納的稅款。例如，許多國家都提供了針對房地產開發項目的稅收抵免或減免政策，鼓勵企業在特定地區或特定類型的項目上投資。此外，企業還可以考慮利用長期資本增值稅的稅收優惠，以減少在不動產出售時需要繳納的稅款。

第二，合理籌劃資本結構。房地產企業應該仔細規劃其資本結構，以最大限度地減少利息支出和貸款成本。合理的債務管理可以幫助企業降低財務成本，并減少所需繳納的利潤稅。同時，企業還可以考慮利用股權融資來降低財務杠桿，以減少財務風險。此外，優化股權和債權的比例還可以降低企業的整體稅務風險，使其更加穩健。

房地產企業納稅籌劃是一項復雜而關鍵的工作，需要綜合考慮政策、資本結構、財務風險等多個方面的因素。通過合理利用稅收優惠政策、優化資本結構和降低財務風險，房地產企業可以有效降低稅務負擔，提高盈利能力，從而在激烈的市場競爭中占據優勢地位。然而，需要注意的是，納稅規劃必須合法合規，遵守相關法律法規，以避免潛在的法律風險和稅務問題。因此，建議企業在進行納稅規劃時咨詢專業稅務顧問，以確保其操作合法、合規、高效。

3新準則背景下房地產企業稅收籌劃需遵循的基本原則3.1事前籌劃

在房地產企業經營過程中，稅收籌劃貫穿全過程、全階段，并且具有持續性。在新會計準則出臺后，明確要求針對企業的經濟活動，不管是選擇會計核算方式，還是選擇會計核算政策，一旦確定就不能隨意調整，因此房地產企業應注重做好事前籌劃，以提升稅收籌劃的前瞻性，在合法合規前提下，科學選擇會計政策，盡可能地規避一些無關緊要的納稅事項。

3.2合法稅收籌劃

合法是企業進行稅收籌劃的基本要求，因此房地產企業在開展稅收籌劃過程中，要嚴格以法律法規為準繩，要清晰地認識到稅收籌劃和偷漏稅的區別，明確兩者的界限，從而避免引發涉稅風險，防止企業稅收籌劃違背法律要求，避免企業信譽受損。為促使企業長效經營，要堅持合法稅收籌劃這一重要原則。

3.3確保成本效益最優

房地產企業實施稅收籌劃，最根本的目的是降低稅負。然而企業在稅收籌劃過程中，可能會產生其他相關費用的支出，為確保企業稅收籌劃遵循成本效益原則，要注重事前做好科學評估分析，比較稅收籌劃前后企業的收入變化情況，如果通過稅收籌劃能夠更多地減少納稅支出，則說明稅收籌劃方法科學合理。

4新會計準則實施背景對我國房地產企業稅收籌劃產生的影響分析4.1引入公允價值計量法

在新會計準則出臺后，公允價值計量法逐漸被廣泛的應用，這在一定程度上優化并健全了計量模式。在以往，房地產企業在計量方式選擇方面，主要傾向于歷史成本法，但是這種方法更多的是反映企業往期的信息，而實施公允價值計量法之后，這一缺陷得到了一定的改進。房地產企業在計量房地產價值過程中，通常采用公允價值計量法，這對于投資人員而言能夠結合房產的價值情況科學地開展決策，以防止盲目的決策給企業造成一定的損失。從稅收方面來看，通過引入公允價值計量法，對企業的所得稅產生了一定的影響，在核算過程中選擇歷史成本法應每月對其進行計提折舊，并將其歸集到管理費用等相關科目，而企業的利潤則受到管理費用等要素影響，這勢必會使得所得稅的計算發生變化，而在引入新會計準則之后，房地產企業將不需再進行計提折舊或者是攤銷。

4.2明確借款費用會計處理

在新會計準則中，對借款費用有了進一步明確規定，對于房地產企業，如果其土地項目長期沒有開發，而在購置土地時通過借款的方式產生的相應利息，就不能采用資本化的方式來進行核算，在核算時要通過費用化的方式進行，并且要將其歸集到財務費用，這在一定程度上會影響企業的所得稅和土地增值稅。

4.3明確上市企業估值方法

在新會計準則中，對上市企業估值方法也進行了明確規定。倘若房地產企業的股權結構發生變化，那么就可以通過重估凈資產值的方式來明確房地產的價值，在房地產企業開展對外投資活動時也可以采用這種方法。通過該方法對房地產企業進行估值， 可以起到引導市場發展的作用，促使其更多的關注行業真實的價值。作為房地產企業，在計提資產折舊，或者進行攤銷計提過程中，會對所得稅產生影響。

4.4明確收入確認時點

在舊會計準則下對收入的時點進行確認的過程中，往往以風險轉移或者報酬轉移為依據來進行收入的判定。在此模式下，對于企業的銷售收款，往往需要先列入預收賬款，待項目完成后，如果符合收入確認標準，才能進行收入確認。而在新會計準則實施后，在確認收入時點時要求以控制權轉移為依據，同時還引入了五步法模型，通過這種方式來對收入金額和收入時點進行確認[2]。新舊會計準則的這一變化，在一定程度上前移了收入確認，影響了企業的增值稅和所得稅。

5新會計準則實施背景下房地產企業提升稅收籌劃水平的有效措施5.1做好新會計準則的全面細致解讀

新會計準則的出臺及實施順應了經濟發展的形勢，在實施過程中要結合實際情況不斷修正完善。由于新會計準則更加細化，包含的內容更加繁雜，如果未對新會計準則進行深度且全面的解讀，那么在進行稅收籌劃過程中則可能會引發涉稅風險。為更好地開展稅收籌劃，房地產企業應定期對企業稅務人員進行培訓，培訓的內容不局限于新會計準則，還應包括財稅法規，同時也可邀請專家來公司擔任顧問，通過這種方式來確保企業稅務人員對新會計準則有著更為深入精準地理解，從而做到在稅收籌劃過程中嚴格以準則為導向，來確保稅收籌劃的可行性、有效性，最終規避稅務風險。此外，房地產企業還應加強與稅務機關的密切合作，可在本企業稅收管理系統中接入直連稅務機關的模塊，以確保及時獲悉稅務機關的最新稅收政策信息，便于企業最大限度享受稅收優惠。

5.2做好所得稅稅收籌劃

在房地產企業中，一般是按月份或者季度進行所得稅的預繳，匯算清繳一般是以年度為周期，在完成項目開發并投入使用后，房地產企業要在獲取產權證明之后及時向稅務部門報備，然后再進行所得稅清算。針對這種情況，在稅收籌劃過程中，可以從以下五方面考量。

第一，運用好預提費用。新準則明文規定：對于后續經營過程中可能會發生的大額支出，如果企業預先提取，那么在核算過程中就應納入預提費用賬戶。對于之后的預提費用，直接將其納入對應的成本費用科目。鑒于此，房地產企業可考慮在合法前提下，對預提費用額進行適當調整，以達到上調標準的目的。

第二，選擇甲供材方式稅收籌劃。在房地產企業項目開發過程中，甲供材是一種較為常見的模式，主要特點在對于施工過程中需要的材料，由甲方房地產開發企業提供，而乙方只負責施工。對于自購、代購材料等都是甲供材。其中，關于自購材料，一般是房地產企業承擔全部或者一部分建材購置支出。需要注意的是，部分建材購置應占總成本的30%～40%，而關于自購材料，要注意的是在購置建材過程中，關于增值稅發票主要是給甲方房地產開發企業提供，之后再由房地產開發企業將建材交給乙方施工企業，這種方式是一種銷售行為[3]。而代購材料模式下，則是由甲方房地產開發企業遴選建材供應商，從而把好質量關，其具體操作則是由乙方施工企業同建材供應商簽訂合同，通過代購的方式，將所獲得的發票提供給乙方施工企業，而甲方僅僅發揮監督作用，不牽扯稅款的繳納。作為房地產開發企業，在項目開發過程中，要注重合理選擇甲供材。

第三，合理把握開發周期來實現稅收籌劃。在房地產項目開發過程中，應合理把握項目施工周期，優化施工流程和順序來對相關費用支出進行合理的調整，確保項目開發過程中前期費用更多，通過這種方式達到稅前扣除的目的，同時做到提前抵扣計稅成本。

第四，做好所得稅籌劃。為有效降低企業的所得稅，可以采取降低總額的方式來進行，比較常用的方式是房地產企業可以考慮建立關聯公司，然后再將房產通過相對較低的售價轉讓給關聯企業，如此不但能夠增加關聯企業的收入，而且還能減少其賬面收入，從而達到降低稅負的目的。

第五，注重把握竣工時間。在房地產企業項目開發過程中，由于其面積較大，因此一般會選擇分期開發的方式，而對于不同開發期，則采取獨立核算的方式，在項目竣工驗收環節往往也是分期進行驗收。鑒于在企業所得稅繳納過程中主要選擇的是預繳方式，那么企業可結合所得稅預繳情況選擇分期竣工的方式，以有效延長稅款繳納時間。

5.3做好銷售方面的稅收籌劃

5.3.1銷售過程稅收籌劃

在房地產企業中，銷售是核心業務之一，在房產流轉過程中往往會涉及土地增值稅，伴隨著房價不斷攀升，在房地產企業的成本中，土地增值稅成本占比明顯上升。在新會計準則實施背景下，為有效做好稅收籌劃，房地產企業應從以下方面入手：第一，注重合理調整房價，企業銷售定價越高，則企業稅負就越大，因此在定價時企業既要考慮到稅負最低，又要防止削減利潤，故而在兩者之間尋求平衡。第二，注意合理上調扣除項目金額，這是實現降稅的重要途徑之一，企業應科學合理評估各項收入和成本，盡可能地增加扣除項目，以達到降稅目標[4]。

5.3.2銷售收入稅收籌劃

銷售是房地產企業收入的重要來源之一。新會計準則下，進一步明確了銷售收入的相關內容，房地產企業在出售房產時，確定收入過程中應以是否實現法定所有權轉移為依據。但就實際而言，由于房價偏高，能一次性付清房款的人相對較少，因而分期付款就成為一種較為有效的營銷策略。在對銷售收入進行稅收籌劃時，應以合同為依據，采取分次確認收款的方法對成本進行結轉。通過這種方式，可以在一定程度上將收入確認時間適當延遲，以達到節稅的目的。

5.4注重應收賬款余額控制

為有效做好稅收籌劃，房地產企業應注重應收賬款余額的控制。在一些房地產企業中，存在銷售人員為了達到業績指標，而采取強銷、盲銷的情況。針對此類情況，房地產開發企業應注重做好銷售責任落實工作，以實現銷售責任和貸款回收兩者之間的有效結合，確保每完成一單業務均有完整的手續，每一名銷售人員都有明確的催收責任[5]。在新會計準則實施后，房地產企業要積極推動搭建完善的工作制度，健全考評流程，做到銷售和回款相統一，在應收賬款回收過程中，將回收情況納入對業務員的考評中，以此來強化款項的回收力度。通過這種方式，一則有效防范銷售風險，二則緩解稅負壓力，有效提升稅收籌劃的規范性。

5.5做好預售房款稅收籌劃

資金是房地產企業經營的核心，在房地產企業開發項目過程中，為有效解決資金緊張問題，往往會選擇預售的方式。在新會計準則下，明確提到房地產企業在經營過程中，倘若選擇提前收取房款的方式開展銷售，則在預售房款收到的同時，納稅義務則當即產生，成功銷售房產亦是如此。但是在準則中同時也提到如果收取的是合作單位的借款，則無須納稅。針對此情況，房地產企業在開展銷售業務過程中，可以考慮選擇簽訂協議，即在賬務上對房產預先出售產生的款項進行處理，將其當作墊付款[6]。通過采取這種方式，能夠在一定程度上延遲納稅時間，這對于企業是較為有利的。

5.6注重土地增值稅稅收籌劃

房地產企業加強稅收籌劃應從土地增值稅入手。第一，選擇合理的經營方式。在土地增值稅中，對于產權未發生變更、土地使用權沒有改變的，不予征稅，鑒于此，房地產企業在項目開發過程中，可考慮代建的方式，也可以選擇合作建房。在我國稅法中，明確提出代建房產無須繳納土地增值稅，其主要模式是雙方合作開發房產項目，一方出土地，一方出資金，對于建成后自用的，則免征土地增值稅。第二，應用好普宅增值額起點。在土地增值稅相關條例中明確規定，如果將開發的普宅用于出售，倘若其增值率低于扣除項目的20%，則不需繳納土地增值稅[7]。因此，在稅收籌劃過程中，房地產企業要應用好這一條例，通過合理平衡，以實現降稅目的。

6結語

綜上所述，現代房地產企業的競爭已經不僅僅是傳統的技術、人才、資金等要素的競爭，而是趨向多維度、全方位的競爭，這就要求房地產企業突破思維局限，以精細化思維推動企業管理模式創新。就稅收籌劃而言，伴隨著稅收法規政策的不斷完善，會計準則的不斷健全，企業在稅收籌劃過程中應該更加專業。倘若房地產企業不能做到科學規范的稅收籌劃，不僅無法降低企業稅負，減少納稅支出，甚至還可能會加劇企業涉稅風險，導致企業信譽受損。鑒于此，房地產企業要以新會計準則為基本規范，以稅法為行為準則，建立健全企業稅收籌劃體系，對企業的納稅事項進行科學籌劃，不斷挖掘企業有效的利潤空間。

參考文獻：

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［作者簡介］陳淑紅（1981—），女，漢族，浙江浦江人，本科，中級會計師，研究方向：稅收籌劃。