房屋租賃合同法定解除權的審慎行使

關鍵詞：房屋租賃合同 交易秩序 合同解除 古城保護

2023年，云南省檢察機關成功辦理了一起發生在古城的房屋租賃合同糾紛民事抗訴案。這起案件由承租人以合同目的不能實現、要求解除合同引發，案件的裁判結果一度對古城經營秩序造成影響。經檢察機關監督，法院改變了原判決，檢法兩院協作配合共同維護了交易秩序的穩定，促進了歷史文化名城的保護和經濟發展。

一、基本案情及辦案過程

2017年8月，來自外省的民宿投資者陳某與古城當地居民姚某簽訂《房屋租賃合同》，承租姚某所有的位于某古城的房屋，合同約定房屋用途為旅游業、客房等。合同簽訂后，陳某得知租賃房屋尚未辦理相關權屬證書，遂要求姚某盡快補辦。次日，陳某向姚某支付了2018年至2021年的租金。姚某于2017年9月相繼辦理了租賃房屋的不動產權證、建設用地規劃許可證等證件。然而此后一年時間，陳某未按合同約定對租賃房屋進行裝修，將房屋空置。2018年10月16日，陳某以租賃房屋證件載明的房屋用途為“住宅”與雙方合同約定的房屋用途不符，導致其不能實現合同目的為由向姚某發出《解除房屋租賃合同通知書》要求解除合同。姚某于2018年10月31日反饋了“不同意解除合同、要求繼續履行房屋租賃合同”的意見。因雙方發生爭議，租賃房屋至今未裝修也未實際使用。

2019年7月，經陳某起訴，一審法院判決合同解除、姚某應向陳某返還租金并支付違約金。姚某上訴，二審法院認為，租賃房屋為住宅性質不符合公眾聚集場所的消防安全要求，陳某享有合同法定解除權，遂判決駁回上訴，維持原判。再審法院亦裁定駁回姚某再審申請。

姚某向檢察機關申請檢察監督。云南省檢察機關受理本案后，認為本案中存在兩個重要問題需要考量：第一，如果房屋產權證登記為“住宅”可導致開設民宿客棧的合同目的不能實現，那么古城中其他已經營業的民宿客棧的合同目的應如何認定能否實現？第二，如果本案法院判決合同解除權成立，那么其他客棧投資者紛紛效仿主張合同解除權該如何處理？鑒于原判決主要根據房屋的住宅用途推定其不符合消防安全要求，認定承租人享有合同法定解除權的情況，承辦檢察官考慮到租賃房屋地理位置及房屋建筑的特殊性，向消防機關進一步了解古城中利用住宅開設民宿客棧時的消防安全問題。經審查，檢察機關認為本案不存在導致合同目的不能實現的情形，承租人不享有合同法定解除權，遂依法提出抗訴。

法院最終采納檢察機關抗訴意見，判決撤銷原判，確認陳某未履行《房屋租賃合同》構成違約，已支付的房屋租金無權要求返還，姚某不承擔違約金。

二、房屋租賃合同糾紛承租人法定解除權審查重點

本案是承租人在簽訂租賃合同后，以租賃房屋不動產權證載明的住宅用途與合同約定經營性用途不一致導致合同目的不能實現，要求解除合同的案件。涉案的租賃房屋位于古城中，地理位置及建筑要求具有一定特殊性，檢察機關在辦理此類涉古城的房屋租賃合同糾紛案件時，應全面深入調查核實，充分考量歷史文化古城客觀實際等因素，正確認定房屋用途與合同約定是否相符，在依法分配舉證責任的基礎上，精準認定事實證據，準確理解并適用法律關于承租人所享有的合同法定解除權的條件，實現法理情的有機統一。

（一）正確認住住宅房屋與合同約定經營用途是否相符

隨著經濟社會發展，住宅房屋在保障所有權人住有所居的基礎性質上，其經濟效益逐步凸顯。所有權人利用住宅房屋從事經營性活動的現象日益普遍，由此引發以住宅房屋為租賃標的物簽訂的房屋租賃合同能否實現承租人的經營目的的爭議，本案亦屬此類情形。

租賃房屋不動產權證載明的“住宅”用途是否符合《房屋租賃合同》約定的“旅游業、客房、餐飲等”經營性用途？承租人能否以此為由主張合同目的不能實現進而行使合同法定解除權？檢察機關在審理該類型案件過程中，不能根據房屋不動產權證載明的“住宅”用途當然推定其不符合合同約定的經營性用途，而應重點審查租賃房屋能否從事經營性活動，進而對租賃房屋用途與合同約定是否相符作出正確認定。

根據本案適用的原《物權法》第77條：“業主不得違反法律、法規及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意”的規定來看，我國并未絕對禁止以住宅從事經營性活動，在滿足“符合法律、法規及管理規約規定”和“經有利害關系的業主同意”兩個有效要件后，住宅房屋用于經營性活動的合法性要件即已經完全具備。回歸本案，從“符合法律、法規及管理規約規定”要件判斷，根據檢察機關向自然資源局、國土資源局、古城管理委員會調查了解，租賃房屋位置規劃區域為綜合商住用地，可用于商業用途。租賃房屋之所以為住宅性質是因當地政府在古城歷經火災重建后，本著尊重歷史的原則及受災戶實際困難出發，將古城中因火災遭受損害的原居民的房屋，在重新辦理不動產權證時按住宅用途辦理。且古城中經營商戶600余家，大部分為個人住宅自行出租后用于經營，租賃房屋并不存在違背該有效要件的情形。從“經有利害關系的業主同意”要件判斷，因租賃房屋性質為自建房，不存在有利害關系的業主，無需考量該要件。由此，租賃房屋雖為住宅用途，但從古城的實際情況考量，其具備從事經營性活動的合法性要件，可用于“旅游業、客房、餐飲等”經營性活動，符合《房屋租賃合同》約定的用途。陳某作為承租人不能僅以此為由主張合同目的不能實現進而主張行使合同法定解除權，其向姚某送達《解除房屋租賃合同通知書》的行為亦不能發生合同解除的效力。

（二）承租人應當對合同目的不能實現承擔舉證責任

舉證責任作為民事審判中決定訴訟勝負的關鍵，其分配具有法定性，根據我國民事訴訟中采用的法律要件分類說中規范說的理論，“凡主張權利存在的當事人應當對權利發生的法律要件存在的事實負舉證責任，否認權利存在的當事人應當就權利妨礙法律要件、權利消滅法律要件或者權利限制法律要件存在的事實負舉證責任。”承租人以合同目的不能實現主張行使合同法定解除權時，需對存在導致合同目的不能實現的情形承擔舉證責任。

本案中，陳某作為承租人訂立租賃合同的目的在于利用租賃房屋從事旅游業、客房、餐飲等營業活動以獲取收益。判斷陳某“存在導致合同目的不能實現情形”的主張是否成立，需重點審查違約結果的客觀嚴重性，即是否實際剝奪了其履行利益，使得其訂立合同所追求的履行利益不能實現。陳某在訴訟中雖舉證證實租賃房屋為住宅用途，但因法律并未絕對禁止住宅房屋從事經營性活動，因此其對于合同目的不能實現這一待證事實的舉證尚未達到高度蓋然性的證明標準。陳某作為承租人若要行使合同法定解除權，還需要進一步舉證證明在將租賃房屋作為經營性用房使用過程中，存在無法辦理工商登記或被城管執法部門查封等嚴重影響其合法權益的情形。同理，租賃房屋未能達到消防標準的舉證責任亦在于承租人一方，陳某應當提供證據進一步證明其曾就租賃房屋申請辦理消防安全檢查，且租賃房屋經消防安全檢查因不符合消防安全要求導致其無法投入使用或經營。在陳某未能提供證據證明以上待證事實時，其應承擔舉證不能的不利后果，即其合同目的不能實現的主張不成立，應依法認定陳某作為承租人不享有合同的法定解除權。

（三）準確適用具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況下的承租人法定解除權

本案適用原《合同法》第94條第5款提出在法律規定的其他情形下當事人享有的法定解除權，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009）》第8條對其進行了呼應，規定了三種情形下導致租賃房屋無法使用時承租人享有的法定解除權，其中包括租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的情形。適用該規定需要注重審查兩個方面：第一，只有導致租賃房屋“無法使用”，即無法按照租賃合同的約定或者依租賃物的性質使用房屋，承租人才能解除租賃合同。二是“使用條件的強制性規定”只限于法律、行政法規所作強制性規定，不包括其他規范性文件的規定。

針對生效判決依據租賃房屋的住宅用途推定其不符合消防安全要求，認定租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定的情況，檢察機關考慮到古城片區具有不同于普通城鎮商業區的特殊性，建筑多為磚木結構的地方歷史建筑、傳統民居，且古城內經營商鋪眾多，存在經濟發展與消防安全管理的客觀沖突，在審查過程中，針對古城消防安全管理規定及民用住宅用于商業經營的消防標準問題，檢察機關依職權向相關消防機關作進一步調查核實。經調查，一般民用住宅可以根據住房和城鄉建設部、公安部、國家旅游局印發的《農家樂（民宿）建筑防火導則（試行）》相關要求進行整改即可達到消防標準，對于一般民用住宅未達到消防標準從事經營活動，古城消防機關會采取監督檢查與上門服務指導相結合的措施，下發《整改意見書》督促商戶進行整改，但僅是指出存在的火災隱患及提出整改意見，不影響商戶生產經營。對于個別場所確實達不到消防標準，無法辦理消防證的，該地區消防機關本著歷史文化名城的特殊性及政府經濟、旅游的發展性考慮，允許邊整改邊經營。由此證實，租賃房屋并非必然達不到消防標準，同時，在其達不到消防標準0a2dd33a3efef2c7dd5f026102f347f7a2159d5b0c4339d6068899329e38977b導致無法辦理消防證的情況下，在古城片區承租人也可以邊整改邊經營。因此，租賃房屋能否達到消防標準不足以危害承租人的履行利益，不能當然導致承租人無法使用租賃房屋，本案并不符合適用具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況下的承租人法定解除權。

三、房屋租賃合同糾紛高質效辦案的檢察思路

（一）用足調查核實權，精準認定合同目的能否實現

在合同糾紛案件中，當事人主張合同目的不能實現，進而請求行使合同法定解除權要求解除合同時，“合同目的能否實現”即成為案件在訴訟階段的爭議焦點，亦成為檢察機關衡量民事審判活動是否存在事實認定及法律適用錯誤問題的首要考量因素。用足用好調查核實權，是檢察機關在具體個案中發現、認定“合同目的能否實現”這一問題的有效措施。

不同于審判活動中法官對于當事人之間發生的民事糾紛進行居中裁判，作為國家法律監督機關，“檢察機關進行民事訴訟監督的最終目的在于糾正法院在審判權行使過程中的違法行為及由此帶來的不法后果。”為保障監督職能的實現，檢察機關應充分運用《民事訴訟法》《人民檢察院組織法》賦予的調查核實權。在監督辦案中，以調卷、詢問當事人、咨詢專業人員、委托鑒定等調查措施主動收集書證等相關證據，是檢察機關發現、認定民事審判活動是否違法的重要措施。基于生效判決認定“租賃房屋因為住宅用途而無法達到消防標準，導致承租人合同目的不能實現”，檢察機關為正確認定“合同目的能否實現”這一事實，以親歷性保障準確性、實效性，進而判斷審判活動是否存在事實認定及法律適用錯誤問題，在案件辦理過程中，依職權采取了下列調查核實措施：

一是向古城管理委員會咨詢古城內從事經營活動的商鋪及其所使用房屋不動產權證所載明用途的基本情況；二是向消防機關咨詢對于古城內商戶經營的消防安全管理規定及采取的消防安全措施；三是向自然資源局調取古城控制性詳細規劃及修建性詳細規劃以了解租賃房屋位置區域用地性質及規劃用途；四是向國土資源局咨詢古城經歷火災后，對于古城受災戶重新修建房屋并辦理不動產權證的一些歷史考量因素；五是向古城客棧經營人員了解客棧實際經營過程中的房屋產權用途、消防證及消防安全保障問題。

根據前述調查核實的結果，檢察機關以充足的證據證實該民事審判活動存在事實認定及法律適用錯誤的情形。在對古城歷史、經濟及客觀現實等相關因素綜合考量后，檢察機關依法提出監督意見，法院在再審時對檢察機關的抗訴意見全部采納。

（二）審慎認定承租人法定解除權，兼顧效率及秩序價值

除不定期繼續性合同外，在一次性合同領域中，為維護交易秩序，根據“契約必須嚴守”這一合同法律制度原則，雙方當事人對于依法成立的合同，應當認真遵守，按照合同約定適當履行，未經雙方合意，任何一方不得擅自變更或解除合同。同時，基于效率價值考量，法律賦予守約方在除因不可抗力致使合同目的無法實現和法律規定的其他情形外，在違約方不履行合同主要義務或者導致合同目的不能實現時的合同法定解除權，以維護其在合同目的不能實現情況下的合法權益。作為效率和秩序雙重價值的矛盾結合體，合同法定解除權必須嚴格按照法律規定的方式和條件行使，以嚴格限制當事人濫用合同法定解除權，進而避免危及交易安全及市場信心情況發生。因此，檢察機關在認定承租人是否享有合同法定解除權時，應注意從以下四個維度審慎審查：

1.準確理解并認定承租人享有法定解除權的情形。《民法典》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮房屋租賃合同解釋》）在承襲原有法律規定的基礎上，通過《民法典》第563條、第724條及《城鎮房屋租賃合同解釋》第5條等條文規定了如一房多租情況下有效房屋租賃合同存在不能實際履行、租賃物危及承租人安全或健康等九種情形下的承租人法定解除權。同時，值得注意的是除不定期房屋租賃合同及租賃物危及承租人安全或健康兩種情形外，其他情形下承租人的法定解除權均需達到“不能實現合同目的”之一實質性要件。

2.根據“誰主張誰舉證”原則，承租人在主張行使合同法定解除權時需對存在法定解除權情形承擔舉證責任。

3.合同法定解除權并非當然解除，需要承租人行使解除行為，以通知或訴訟、仲裁方式告知并到達出租人。

4.為避免合同當事人的權利義務關系長期處于不穩定狀態，合同法定解除權作為形成權，受除斥期間限制，其行使期間可由法律規定或當事人約定，在沒有法律規定或當事人約定時，其行使期間為自解除權人知道或應當知道解除事由之日起一年，或經對方催告后根據房屋租賃合同的履行情況、交易習慣等綜合判斷的合理期限。

（三）以檢察履職參與社會治理，助力古城保護及經濟發展

為在檢察履職中落實“三個善于”，做實“高質效辦好每一個案件”，本案檢察機關在依法提出監督意見時，綜合考量了以下因素：

1.從歷史及客觀現實因素考量，租賃房屋所在規劃區為綜合商住用地，不動產權證載明的住宅用途是政府基于火災后，從受災群眾利益出發辦理，目的并非是為限制群眾開展經營活動。

2.從古城保護與經濟發展考量，古城商戶圍繞旅游業開展商業經營，商戶較為集中，因古城建筑物特性，若嚴格按照普通城鎮商業區的消防安全管理規定要求古城經營戶，將實際影響古城經濟發展。同時，相關消防部門本著歷史文化名城的特殊性及政府經濟、旅游的發展性考慮，允許古城商戶邊整改邊經營，古城管理委員亦通過采取協同公安、消防部門組織商戶進行義務消防員的消防安全知識培訓、演練及消防檢查等措施推動消防安全管理工作，以平衡古城地區的經濟發展與消防安全之間的沖突，認定《房屋租賃合同》的承租人不享有合同法定解除權，符合古城保護與經濟發展要求。

3.從社會穩定因素考量，古城經營商鋪600余家，租賃關系復雜，且基于大部分商鋪為民用住宅自行出租后用于經營的普遍情況，若不予糾正本案生效判決，則在古城從事經營性活動的商家可能以本案為例，在因市場原因導致經營困難的情況下，提起民事訴訟要求解除房屋租賃合同，以轉嫁經營風險，從而可能引發大范圍內的民事糾紛，對古城經濟發展和社會穩定造成不利影響。

4.從群眾樸素正義觀考量，承租人經實地考察租賃房屋后簽訂《房屋租賃合同》，在近一年時間內既未進行裝飾裝修，亦未辦理經營活動所需的營業許可等證件，而是僅憑借不動產權證載明的住宅用途與合同約定經營用途不符為由提起訴訟，要求解除合同，生效判決對此予以支持不符合古城片區客觀實際，應當對承租人轉移經營風險的行為予以否定性評價。

綜合以上因素考量，檢察機關認為本案中房屋產權證登記為“住宅”的用途并不能導致承租人開設民宿客棧的合同目的不能實現，承租人不享有合同法定解除權。檢察機關依此提出抗訴，法院最終采納了檢察機關抗訴意見，改變裁決。該處理結果既遵循了古城片區房屋租賃慣例，維護了交易秩序穩定，又兼顧了維護古城建筑安全及經濟發展，從源頭上杜絕了因經營者轉嫁經營風險導致的社會不穩定因素發生，做到了檢察履職辦案質量、效率、效果的有機統一。