把握機遇 轉型升級 推動我國房地產業高質量發展

賴明

必須高度重視現階段房地產業所面臨的風險和問題，重視風險的系統性和問題的復雜性。但事之利弊在于謀，風險和面臨的困境，也是轉型升級、實現高質量發展的一個機遇。要構建房地產發展新模式，推動我國房地產業高質量發展。

習近平總書記在中共二十大報告中明確指出，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。當前，在國際環境復雜性、嚴峻性和不確定性上升以及國內經濟運行出現新挑戰的形勢下，我國房地產業面臨較大風險，是完成好首要任務需要解決的一個重要問題。推動房地產業高質量發展成為全面建設社會主義現代化國家的一個重要方面。

我國房地產業自改革開放之初起步，至1998年全面推行住房商品化改革，迄今已走過近半個世紀的歷程。這一時期，房地產業發展成效顯著、貢獻突出。一方面，促進財政收入增加和國民經濟增長，成效顯著。據統計，1998至2022年僅國有土地使用權出讓收入就達到74.2萬億元，再加上房產稅等其他相關稅收收入，總額可觀；同時，房地產業在國民經濟中的支柱地位多年保持不變，早在1980年，鄧小平同志在《關于建筑業和住宅問題的談話》中就提出建筑業要成為國民經濟的支柱產業，2022年房地產業增加值占GDP的6.1%、房地產及相關行業占GDP的比重在13%～14%左右，穩居第一支柱產業地位，對國家經濟穩定和社會發展發揮了重要作用。另一方面，為居民居住條件改善和財富增加作出了突出貢獻。據“七普”數據，我國戶均住房1.05套，城市人均住房建筑面積已由1977年的3.6平方米增加到2020年的36.52平方米，在居住的環境、品質和舒適度等方面也都發生了根本性轉變，較好地滿足了人民群眾日益增長的美好生活需要；同時，房地產占居民總資產的77%，成為當前居民擁有財富的主要方式。

必須充分肯定房地產業對經濟社會發展的作用和貢獻，但也必須高度重視現階段房地產業所面臨的風險和問題，重視風險的系統性和問題的復雜性。

一方面，市場風險和債務風險并存。一是市場波動風險。隨著供需關系和有關政策變化，多年來我國房地產市場一直呈現周期性波動上升的特點，特別是北上廣深等一線城市和一些中心城市的商品房價格過快過多上漲，比如2002年北上廣深的平均房價在每平方米4000～6000元左右，到2020年則普遍上漲到50000～70000元左右，已經遠超人均可支配收入及其增速。沒有永遠上漲的資產，房價也會下跌，北京市的房價就分別在2011年、2020年下跌了9%、1.7%；近兩年，在世界經濟增長乏力，我國城鎮化增速放緩、人口數量與結構改變、建筑總量處于高位等因素疊加的背景下，可以說，這次房價穩中有降的趨勢不同以往，難以逆轉。二是債務風險。前些年，在房價普遍過快上漲時，房地產企業過度負債，當市場政策變化和經濟環境改變時，一些企業便紛紛爆雷，陷入債務危機。有統計稱，2021年我國上市房企的總負債達到了46.18萬億元。2023年，中央經濟工作會議要求積極穩妥化解房地產風險，全國住房城鄉建設工作會議提出穩妥處置房企風險，這其中既包括房企的債務風險，也包括企業運營風險、新房交付風險和由此可能引發的金融風險、社會風險，這些都是需要關注的方面。

另一方面，結構性問題突出。一是供給結構失衡。突出問題是，商品房市場發展過快，保障性住房建設滯后。改革開放之初，深圳、廣州等城市向香港學習，率先開啟了我國內地的住房市場化改革，到“98房改方案”在“94房改方案”基礎上進一步提出了三層次住房供應體系，即低中高收入家庭分別對應廉租房、經適房、商品房等三種不同的住房供應形式。但長期以來，這種“三輪驅動”在很多地方變成了“單輪驅動”，商品房全面快速發展，而廉租房和經適房等保障性住房的建設與供應卻相對不足，再加上一段時期保障性住房分配混亂，城市中低收入群體既買不起商品房、又分不到保障房，大部分群眾住房困難問題凸顯。直到中共十八大之后，各地才有上規模的保障性住房建設，這一問題才得到一定程度的解決和逐步緩和。2023年的中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議都對此提出要求、進行部署，應該說正當其時、恰如其分。二是區域性結構失衡。按照我國的國情，大城市相對于中小城市占據更多資源和有利條件，各方面發展應該更為充分和完善；但住房市場卻不是這樣，大城市住房市場規模大、發展快，但仍趕不上快速增加的人口數量以及由此產生的持續增長的居住需求，從而，在住房上往往是大城市供給相對不足、中小城市供給卻相對過剩。大城市人口眾多、建成區面積大、可供開發的土地資源少，住房市場長期處于供不應求的狀態，特別是一些大城市近年來“減量化發展”，住房土地市場供應變得更加緊張；而中小城市則恰恰相反，在經過幾十年的發展后，目前的房地產市場基本飽和，一些城市甚至出現供給絕對過剩的局面。根據《2022年中國房地產市場分析報告》，2022年全國住宅庫存面積為7.1億平方米，其中三四線城市占比達到67.6%。三是城鄉結構失衡。當前，我國城鎮房地產市場發展比較充分，農村住房的市場化進程比較滯后，特別是伴隨著工業化和城鎮化進程，農村人口大量向城鎮聚集，農村出現的大量閑置房屋，卻沒有得到很好利用。

習近平總書記深刻指出，危和機并存、危中有機、危可轉機，機遇更具有戰略性、可塑性，挑戰更具有復雜性、全局性，挑戰前所未有，應對好了，機遇也就前所未有。事之利弊在于謀，當前房地產業承擔的風險和面臨的困境，也是轉型升級、實現高質量發展的一個機遇。中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議都提出構建房地產發展新模式，其目的就是推動我國房地產業高質量發展。這其中，有幾個方面需要引起重視。

一是客觀認識房地產業發展的新階段。我國房地產業不會再次呈現爆發式增長和價格快速上漲的局面，土地財政不可持續，但須避免大起大落，做到穩中有進、以進促穩，保持穩定的形勢和良好的預期，為高質量發展爭取時間；須實事求是，先立后破，要系統考慮各類新問題，扎實推進“三大工程”建設，為高質量發展爭取空間。

二是科學謀劃房地產業發展的新模式。明確

我國房地產市場發展的戰略方向，落實好《關于

規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕

14號）文件精神，重點補齊保障性住房供應不足的短板，加快建設、加大供給，實施嚴格封閉管理，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系；應科學合理設置城市供地規模和比例，重保障、有市場、優結構，保障性住房要量大面廣、更具可及性，商品房要更加市場化、有投資性，歸根結底就是讓“保障的歸保障，市場的歸市場”。

三是以2023年中央一號文件提出的穩慎推進農村宅基地制度改革試點為契機，落實好三權分置政策，為更好盤活利用農村閑置房屋提供新空間，為農村住房市場化發展打開新局面。

四是做好大城市的城中村改造和閑置土地利用工作。在城中村改造中，要采取長中短期工作相結合的方式，短期內摸清底細，做好前期的調查、分析、研究工作；中期要盡快拿出詳細的統籌規劃方案，就地安置與易地搬遷相結合，先易后難，先中心再外沿；長期要確保完成這項工作，建立健全中國特色的住房保障體系。要重視大城市一些建設用地長時間閑置問題，提高建設用地利用效率，應詳細梳理大城市閑置土地情況，列出明細賬，科學有序合理地對這些區域進行開發建設利用。

（作者為全國政協常委，九三學社中央原副主席）

責任編輯：尚國敏