未收全款即過戶 賣房不慎起糾紛

賈瑛

年事已高的孫慧娟委托女兒李桂芬將自己唯一的房子賣給了熟人。但辦了過戶手續(xù)后，這個買房人卻不按約定付款。無奈之下，孫慧娟只得起訴買房人，要求他返還房屋并承擔違約責任?？蛇€沒等到開庭，對方卻暴病身亡。

賣房過戶 ，款未收完

孫慧娟已經70多歲了，老伴過世多年，身邊無人陪伴。孝順的女兒李桂芬為了方便照顧母親，就說服母親搬去和自己一起生活。

由于李桂芬和丈夫都是普通的工薪階層，兩人還有一個正在讀書的兒子，所以生活壓力不小。雖然李桂芬和丈夫都非常愿意照顧孫慧娟，也主動承擔了她的全部生活費用，但孫慧娟為了不給女兒一家增加負擔，思前想后，還是決定把自己名下的那套70多平方米的房子賣掉，賣得的房款自己留一點，以備不時之需，其余的都給女兒。

由于孫慧娟身體越來越差，沒有精力操辦賣房子的事情，所以就把賣房的具體事宜全權委托給女兒。就在李桂芬盡力尋找可靠的買主時，以前的同事吳毅強主動找到了她。吳毅強因為早些年不滿足于現狀，所以辭去工作經商，在廣西和廣東之間來回做生意。兩人在單位時關系不錯，現聽說李桂芬有房子要賣，吳毅強就提出了想購買的意愿，并且非常急。

原來，吳毅強在幾年前與前妻鄭柳麗協議離婚時，就曾答應買一套學區(qū)房給前妻和兒子吳慶平居住?？捎捎趨且銖姰敃r資金周轉出現了問題，所以遲遲未能兌現。

由于孩子面臨上學，所以鄭柳麗心急如焚，屢次催促，吳毅強便記掛于心。當得知李桂芬要出售的這套房子附近有名校——35中時，就懇請李桂芬把房子賣給他。李桂芬很高興地答應了。吳毅強開出的價格是個吉祥數——58萬元。李桂芬覺得價格合適，便打電話問母親，母親也同意了。

但在簽協議時，吳毅強才坦言自己一下子拿不出這么多錢。經與李桂芬商量，他打算先付30萬元，等把房子過戶到了自己名下之后，就拿房產證去辦理抵押貸款，然后再付清剩下的錢。并且，吳毅強還信誓旦旦地表示，只要先拿到房產證，把兒子的戶口遷過去，不耽誤兒子上名校就可以了，交房、搬家都不急。等他把房款全部付清了，李桂芬再交房給他也可以。

話已說到這個份上，如果李桂芬再不答應的話，那就顯得有點不顧朋友情分了。礙于熟人的面子，加之也信得過吳毅強的為人，李桂芬便同意了。出于對女兒的信任，孫慧娟也沒有對這種交易方式表示反對。同年4月，李桂芬與吳毅強簽訂了房屋買賣協議，收下了吳毅強給付的30萬元房款，還幫助吳毅強把房子過戶到他名下。依照約定，只要等吳毅強付清尾款28萬元，李桂芬再清理一下家里的東西，把鑰匙交給吳毅強，這個交易就完成了。

不過，計劃總是趕不上變化。時隔數月，吳毅強又找到李桂芬說，貸款不順利，還需要時間，可兒子吳慶平原來的住處離35中較遠，路途很費時間，希望李桂芬能讓他的兒子提前住進那套房子里。

李桂芬一時心軟，就答應了，把房屋交付給了吳毅強?？闪罾罟鸱覜]料到的是，麻煩亦隨之而來。

突生變故，訴至法院

鄭柳麗帶著兒子吳慶平搬進新家后，李桂芬就很少見到吳毅強了。即使見了面，只要她提起余下的28萬元房款，吳毅強就找出各種理由來敷衍，這讓她很不放心。

后來，在李桂芬的一再要求下，第二年的5月，吳毅強與她簽訂了一份房地產買賣補充協議，約定在9月1日前付清余款，否則，鄭柳麗和吳慶平就把房子騰出來，返還給李桂芬，并將房產證重新變更登記到孫慧娟的名下，還要支付孫慧娟3萬元違約金，由此產生的各種費用也由吳毅強承擔。

看著吳毅強在該補充協議書上簽字，按上了手印，李桂芬安心了不少。 可是，約定的時限過去之后，吳毅強非但沒有如期付款，連人影都找不見了。原房主孫慧娟急得生了一場大病，李桂芬也覺得愧對母親，決定打官司維權。

于是 ，李桂芬代表母親將吳毅強告上區(qū)人民法院，要求他按照補充協議的約定，返還房子并承擔違約責任。母女倆認為，既然她們手里有吳毅強親筆簽名的房屋買賣協議和房地產買賣補充協議，這場官司就能穩(wěn)操勝券。

可是，突如其來的變故卻讓她們措手不及。就在孫慧娟母女認為勝券在握時，吳毅強在開庭前卻突患急病去世。這可把她們驚得目瞪口呆！惋惜之余，孫慧娟還是向法院申請把案子的被告人變更為吳毅強之子吳慶平。因為在她們看來，既然吳毅強已經拿到了房子，卻又未付清房款，那么吳慶平作為他唯一的法定繼承人，就有義務替父親履行協議，返還房屋并承擔違約責任。

吳慶平還未成年，鄭柳麗又不愿意處理前夫惹出的麻煩事情，所以，她沒有代替兒子出庭。李桂芬則代表母親在法庭上作了詳細的陳述，還向法院遞交了有吳毅強親筆簽名的兩份協議。

不動產以登記為準，房子難返還

區(qū)人民法院經審理認為，公民的合法財產受法律保護，但保護的方式卻要符合法律規(guī)定。在案件中，原告提供的房屋買賣協議是孫慧娟和吳毅強的真實意思表示，合法有效。孫慧娟收到了第一筆30萬元的房款，房屋也過戶到了吳毅強名下，這就意味著協議開始履行，房子已經交付。按照我國的房產登記制度的相關規(guī)定，房產所有權的轉移以登記為準，登記是判斷房產歸屬的唯一依據。雖然吳毅強沒有按照約定支付剩余房款，但孫慧娟同意提前過戶，所以吳毅強已經通過合法登記取得了房子的所有權。根據法律規(guī)定，不動產所有權一旦合法轉移，任何一方反悔都不會獲得法律支持。

因此，區(qū)人民法院作出一審判決：駁回孫慧娟的訴訟請求。

孫慧娟母女拿到判決書后，感覺很委屈，難道因為善良就應該默默承擔損失嗎？如果法律不問青紅皂白，只看房子登記在誰名下就歸誰，還有公平嗎？那份約定返還房產的補充協議難道就是一紙空文嗎？李桂芬不甘心，在法定時限內代表母親上訴至市中級人民法院。

中級人民法院的法官了解案情后向上訴人解釋說，如果吳毅強仍健在，他也同意履行協議約定，那么返還房產和支付利息不成問題；但如果他仍健在卻不愿意返還房子，你們也很難要求他做到返還房產。因為房產登記制度和相關法律規(guī)定比你們之間簽訂的協議更有效力。

不過，這并不代表法律會置原告孫慧娟的損失于不顧。盡管房子的所有權已成定局，但由于吳毅強并沒有付清房款，孫慧娟和吳毅強之間就產生了一個債權與債務的關系。也就是說，吳毅強尚未支付的28萬元以及相關的利息可視作欠了孫慧娟一筆債務。孫慧娟雖然不能要求吳毅強返還房子，但可以討債。而且，雖然吳毅強去世了，但是他的兒子作為繼承人，有義務在繼承財產范圍內償還債務。

在法官的建議下，孫慧娟和李桂芬撤回了上訴，李桂芬再次以母親孫慧娟的名義將吳慶平告上區(qū)人民法院，要求他償還吳毅強拖欠的28萬元房款和相應的利息。為了確保自己能夠打贏官司拿到錢，母女倆還申請了財產保全。

這下輪到鄭柳麗著急了，因為兒子吳慶平作為吳毅強唯一的法定繼承人，當時已經繼承了其父親留下的全部財產，也就有義務償還父親留下的債務。如果拒絕償還，被法院列為“老賴”，將來孩子在別人面前就抬不起頭來了。所以，為了維護前夫和兒子的聲譽，她來到法院主動要求調解，與孫慧娟母女和平解決此事，李桂芬表示同意調解。

雙方經過深思熟慮，最終達成了一致意向：被告吳慶平在3個月內支付孫慧娟28萬元；利息免除；保全費、案件受理費（減半收?。┯蓞菓c平負擔。最后，吳慶平在協議規(guī)定的時限內將所剩的欠款支付完畢。

法官說法

三場官司打下來，孫慧娟和李桂芬均身心疲憊。李桂芬非常后悔，如果當初她不答應吳毅強先過戶再付清房款的要求，后面也就不會生出這么多麻煩事。

參與審理此案的法官解釋說，從2014年開始，全國不動產實行統(tǒng)一登記制度，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。

《不動產登記暫行條例》第十五條規(guī)定，當事人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請?！恫粍赢a登記暫行條例》第二十條規(guī)定，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。也就是說，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依法應當登記，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。簡言之，也就是說房產證上的姓名是誰，房產就歸誰所有。

由此可見，房產過戶登記的重要性和法律后果，有時甚至會超出人們的想象。先過戶后付款這種交易方式非常冒險，所以在買賣房屋時一定要謹慎小心，以免既傷感情又浪費時間。

（文中人名為化名）