中建方程求解城市運營方程式

潘偉

2022年我國城鎮(zhèn)化率達到65.22%，提前實現(xiàn)了“十四五”規(guī)劃提出的“常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%”的目標。近年來，伴隨著中國城鎮(zhèn)化率不斷提升，粗放式城市擴張發(fā)展帶來的城市病等問題亟待解決，城市的集約化運營和高質(zhì)量發(fā)展成為現(xiàn)實的轉(zhuǎn)型需要，中國的城市發(fā)展也從建設時代走向運營時代，從“增量擴張”走向“存量更新”。

中國建筑黨組書記、董事長鄭學選在中國建筑2023年工作會上表示，近幾年，各子企業(yè)敏銳捕捉市場需求，在城市更新、城市運營等領(lǐng)域創(chuàng)新探索，投資建設了一批標桿項目，成功開辟了一片新的市場。

順應時代發(fā)展和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，中建方程投資發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“中建方程”）作為中國建筑所屬全資子企業(yè)，努力打造“國內(nèi)一流城市發(fā)展運營商”。

自成立以來，中建方程積極融入國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，著眼賦能城市發(fā)展，努力解開企業(yè)自身和集團整體轉(zhuǎn)型升級的方程式，創(chuàng)新探索中國新型城鎮(zhèn)化建設的方程式，書寫下城市運營的中建方程之解。

“一轉(zhuǎn)兩升”加速推進

2014年，我國的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略加快落實推進：國務院印發(fā)了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點名單也正式公布，等等。在國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轟轟烈烈推進背景下，同年，中建方程注冊成立。

成立9年的中建方程雖然是一家年輕的央企二級子企業(yè)，但是在城市綜合開發(fā)投資等相關(guān)業(yè)務方面卻可以追溯到15年前。

中建方程黨委副書記、董事、工會主席尹大勇向《國資報告》記者表示：“中建方程孵化啟動于中國建筑2008年前后著手重組上市。”

而在中建方程正式成立前，2013年，中國建筑開展內(nèi)部重組整合，著手整合中建地產(chǎn)，并大力推進“四位一體”城市綜合開發(fā)業(yè)務。為此，中國建筑將中建地產(chǎn)總部并入后來組建的“中建方程”，這也被“中國建筑2013年度報告”列為中國建筑當年的四件大事之一。

2018年，為推進統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務，強化稅務籌劃能力，中建方程投資發(fā)展有限公司更名為中建方程投資發(fā)展集團有限公司。

談到中建方程的名稱由來時，尹大勇表示，中建方程的名字最早是一個花名，但是隨著企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和探索創(chuàng)新的實踐持續(xù)展開，這個名字也越來越被賦予了豐富而深刻的內(nèi)涵。

中建方程的“方程”是一道什么樣的“數(shù)學題”？概而言之，擺在中建方程面前的未知求解方程，是一道事關(guān)企業(yè)自身和整個集團轉(zhuǎn)型發(fā)展的方程，更是一道事關(guān)國家新型城鎮(zhèn)化建設的方程。

自成立以來，中建方程主動融入國家新型城鎮(zhèn)化建設全局，歷經(jīng)2014年至2017年的起步發(fā)展期，搶抓全國各地棚戶區(qū)改造機遇，拿下全國近30個城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目；也走過2018年至2020年的提質(zhì)發(fā)展期，積極應對環(huán)境和項目本身特點所帶來的風險和挑戰(zhàn)，努力“減量提質(zhì)”，實現(xiàn)了中建方程成立以來經(jīng)營性現(xiàn)金凈流首次回正，頂住了大風大浪，公司從“求生存”大步邁向“謀發(fā)展”。

2021年以來，中建方程進入了轉(zhuǎn)型發(fā)展的新時期。隨著賽道變化和政策變化的大勢底定，以往依賴政府財政支付的純土地一級開發(fā)業(yè)務難以為繼。為此，中建方程加速探尋新模式與新路徑，推動漸進式轉(zhuǎn)型和各類業(yè)務的均衡發(fā)展。

據(jù)了解，在“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃方面，中建方程明確了“一轉(zhuǎn)兩升”目標，并于2021年12月得到中國建筑的集團同意批復。其中，“一轉(zhuǎn)”即為實現(xiàn)由投資商到運營商的成功轉(zhuǎn)型奠定基礎，“兩升”即提升發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展能力。

中建方程投資發(fā)展部副經(jīng)理黃芳表示，中建方程目前主要包括三大業(yè)務：城鎮(zhèn)綜合建設投資、房地產(chǎn)投資、城市運營。其中，城鎮(zhèn)綜合建設投資也就是片區(qū)開發(fā)，是中建方程的專業(yè)優(yōu)勢業(yè)務，其營收占比最大，房地產(chǎn)投資次之。未來，中建方程將努力提高城市運營的占比，實現(xiàn)業(yè)務結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化調(diào)整。

記者了解到，到“十四五”期末，中建方程將力爭實現(xiàn)城鎮(zhèn)綜合建設投資、房地產(chǎn)投資、城市運營三大業(yè)務營業(yè)收入占比的調(diào)整優(yōu)化，即降低城鎮(zhèn)綜合建設投資占比，提高房地產(chǎn)投資和城市運營占比。

向精細化管理要效益

打造國內(nèi)一流城市發(fā)展運營商意味著企業(yè)要具備國內(nèi)一流的城市運營業(yè)務管控能力和水平。

“城市運營是個精細活，要不斷提升精細化管理的水平和能力。”尹大勇表示，“城市運營包括著管理和經(jīng)營兩方面。管理的精細化水平直接影響著項目經(jīng)營效益的實現(xiàn)。”

他表示，城市運營的精細化管理還直接影響著居民的飲食、通訊、交通出行、政務辦理等日常生活。小到馬路兩旁的路燈，路燈春夏秋冬不同季節(jié)的早晚開關(guān)時間，一端連著居民安全出行，另一端連著城市電力消耗；大到運營項目全體員工和資源設備的統(tǒng)籌調(diào)配，一端連著運營成本的控制，另一端連著運營成效和經(jīng)營效益的實現(xiàn)，這都要下繡花一樣的功夫。

《國資報告》記者了解到，以非經(jīng)營性項目的公園綠化植被養(yǎng)護為例，政府通常會支付一定的運營費用給運營公司。在該運營成本范圍內(nèi)，如果植被綠化養(yǎng)護到位成功，樹木草地補種更換的運營成本就能降下來，實現(xiàn)經(jīng)營效益。反之，則會導致運營成本上升，進而造成經(jīng)營效益虧損。

隨著數(shù)字化智慧城市的興起，中建方程積極探索利用數(shù)字技術(shù)進行精細化和高效的城市運營。在天津塘沽灣項目中，中建方程打造了基于“1+1+2+X”頂層設計搭建的塘沽灣“微城市”綜合運營管理平臺。通過該平臺，運營人員可24小時不間斷對井蓋、路燈、公交車站、APP、灌溉設備、垃圾桶、環(huán)境監(jiān)測點、市政管網(wǎng)等數(shù)萬個基礎設施節(jié)點進行監(jiān)控，依托物聯(lián)網(wǎng)與3D地圖，及時高效分配保障力量，滿足社區(qū)群眾生活需求，同時實現(xiàn)了運營成本大幅降低。

尹大勇表示，城市運營項目的最基本要求就是：不斷提升項目運營質(zhì)量與水平，確保政府運營績效達標，滿足政府付費標準，保證預期收益不受影響。

此外，根據(jù)中國建筑對投資運營項目管理提出的要求，中建方程決定還要從以下幾方面抓好落實。首先，逐步完善運營合同架構(gòu)，對于新簽運營合同和到期續(xù)簽的運營合同，原則上應由方程運營公司統(tǒng)一進行重新委托，以實現(xiàn)運營項目收益的進一步提升和營業(yè)收入的歸集。其次，加快運營成本的回收工作，對于已投入的運營費用要盡早實現(xiàn)應回盡回。再者，不斷提升運營管理能力，持續(xù)積累實踐經(jīng)驗，培育塑強專業(yè)運營管理能力與運營業(yè)務承接能力。

最后不得不提中建方程的管控亮點之一，即城市運營“一張表、全過程”的管控。中建方程項目管理部高級經(jīng)理羅方喆則表示，“一張表”是指一張綜合的表，包括在投項目基本信息、合同關(guān)鍵條款、績效考核等，還包括實施運營過程中，上下游的單位、成本、營收、利潤等。將諸多復雜的指標整合到一張大表格內(nèi)，然后通過月度的督導、季度的整合、數(shù)據(jù)的更新，實現(xiàn)對子企業(yè)和運營項目的全過程管理。這實際上體現(xiàn)了公司的精細化管理，還得到了中國建筑的集團認可和表揚。

做賦能城市發(fā)展的伙伴

城市運營就是城市大物業(yè)嗎？城市運營商就是城市管家嗎？

“兩者不能完全劃等號。城市運營和物業(yè)管理有類似之處，但比物業(yè)管理復雜多了。”中建方程投資運營有限公司（以下簡稱“方程運營公司”，為中建方程成立的專業(yè)投資和運營全資子公司）副總經(jīng)理陳自浩認為，城市運營既要維持一個城市作為復雜系統(tǒng)良性運行，又要對存量城市資產(chǎn)維護、整合優(yōu)化和經(jīng)營拓展，進而賦能城市發(fā)展，提升區(qū)域價值。這是一個動態(tài)提升的過程，而非簡單的靜態(tài)維護。城市運營商既是城市發(fā)展可信賴的管家和伙伴，更是專業(yè)的專家顧問。

據(jù)了解，中建方程是城市發(fā)展運營商，提供運營服務，對接政府的多個部門，包括負責市政掃保的市政管理部門和交通設施管理部門、負責園林綠化的園林管理部門等。通過城市運營，實現(xiàn)了城市原有相關(guān)業(yè)務獨立分散運作到現(xiàn)在的統(tǒng)一打包整合和整體性運營，最終實現(xiàn)了城市運營和城市發(fā)展的集約化。

城市運營的重要意義之一就在于實現(xiàn)了政府、城市運營商和城市的“三贏”：對于政府而言，這降低管理成本，提高了城市管理效率和管理水平；對于中建方程而言，這增加了客戶黏度，提升了公司的經(jīng)濟效益和運營品牌價值；對于城市而言，居民生活質(zhì)量提高，生態(tài)環(huán)境改善，城市歷史文化脈絡得到賡續(xù)，經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿M一步釋放，城市整體發(fā)展獲得新活力和新動力。

天津塘沽灣城市運營項目和西安高陵文體中心運營項目是中建方程諸多賦能城市發(fā)展項目中的代表之作和得意之作。前者是綜合運營項目，后者是產(chǎn)品線運營項目。

2011年7月，中建方程前身中國建筑事業(yè)部與天津市濱海新區(qū)政府正式簽署塘沽灣項目合作協(xié)議。為進一步深耕天津，雙方于同年10月共同出資成立了由中建方程控股的項目公司——中建新塘（天津）投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“中建新塘”）。在“政府導航、企業(yè)運營”政企合作模式下，中建新塘承擔了塘沽灣項目綜合開發(fā)的一體化任務，探索了中建微城市的建筑新模式。

據(jù)了解，該項目建設規(guī)劃面積22平方公里，總投資124億元，城市運營服務內(nèi)容為區(qū)域內(nèi)城市整體，包括物業(yè)管理、道路環(huán)衛(wèi)、公園及展示中心等。陳自浩表示，預計到2025年中建方程會逐步提供大量基礎類服務，也將創(chuàng)造大量就業(yè)機會，屆時區(qū)域吸引力將進一步加強。

作為中建方程的第一個標桿項目，經(jīng)過12年精耕細作，今天的天津塘沽灣已經(jīng)展現(xiàn)出低碳、綠色、智慧、人文的活力，中建方程從區(qū)域發(fā)展定位和城市規(guī)劃的理念出發(fā)，依托天津母親河——海河，打造了微型城市智慧出行體系和低碳生態(tài)家園。記者了解到，中建方程未來將通過特許經(jīng)營管理權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)塘沽灣項目“投、建、運”一體化，努力拓展該區(qū)域的幸福空間。

此外，不得不提中建方程不久前在西安開始運營的另一個標桿項目——西安高陵文體中心運營項目。據(jù)了解，作為渭北體育賽事、全民健身、體育產(chǎn)業(yè)新中心，西安高陵文體中心是承接西安“北跨”戰(zhàn)略的重要支撐，也是目前渭北區(qū)域建設規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最為豐富的文化體育綜合中心。目前，中建方程負責運營的西安高陵文體中心具體包括體育場、體育館、運動員招待所、會議中心、商業(yè)文化圖書館等配套場館，打造集運動健身、會議住宿、餐飲購物和文化娛樂功能為一體的渭北綜合配套服務中心。

隨著“全民體育”時代到來，中建方程力圖通過對該項目的運營，促進了城市精神的提升，彰顯城市特色文化吸引力，也將在服務體育比賽賽事的同時，努力將西安高陵文體中心打造成為群眾交往、娛樂、健身和休閑的重要場所。

對標“國內(nèi)一流城市發(fā)展運營商”，中建方程遵循國家對新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的總體導向，以人為本，以新發(fā)展理念為引領(lǐng)，立足人民群眾對美好生活的需求，順應城市發(fā)展新趨勢，全方位、全過程為城市發(fā)展賦能，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，推進城市城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，因地制宜激發(fā)城市活力、提升城市品質(zhì)，建設宜居、韌性、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文城市，努力給出解開國家新型城鎮(zhèn)化建設方程式的中建方程新解。