物管企業(yè)收并購財(cái)務(wù)盡調(diào)研究

溫建珍

摘要：物管板塊收并購主要考慮標(biāo)的公司的盈利能力和持續(xù)獲取穩(wěn)定業(yè)務(wù)的能力，因此對標(biāo)的公司的盈利評估至關(guān)重要，而收并購過程中也存在各種可預(yù)計(jì)或潛在風(fēng)險，故對標(biāo)的公司的盡職調(diào)查至關(guān)重要。盡職調(diào)查的范圍可涵蓋財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律、人力資源、商業(yè)運(yùn)營等方面。本文根據(jù)物管板塊特點(diǎn)和并購實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)介紹該板塊財(cái)務(wù)盡職調(diào)查工作的關(guān)鍵點(diǎn)，并對應(yīng)提出相關(guān)核查建議，以期掌握更真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，為收并購業(yè)務(wù)提供風(fēng)險管控和決策支撐。

關(guān)鍵詞：物管企業(yè)；財(cái)務(wù)盡調(diào)；風(fēng)險評估

當(dāng)物管企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，會進(jìn)行收并購擴(kuò)大規(guī)模。當(dāng)物管企業(yè)有收并購需求時，將會圍繞標(biāo)的公司、經(jīng)營業(yè)務(wù)或交易對手展開的與并購有關(guān)的各種客觀情況的調(diào)查，目的在于披露并購過程中的各種風(fēng)險，為并購價格的商談及并購方案的制定提供依據(jù)。

一、物管企業(yè)收并購財(cái)務(wù)盡調(diào)的內(nèi)容

一是對標(biāo)的公司收購對價的定價基礎(chǔ)為基于定價基準(zhǔn)日的利潤情況，故財(cái)務(wù)盡調(diào)需要對定價基準(zhǔn)期間及以往歷史年度的盈利情況進(jìn)行盡調(diào)和分析。在分析盈利質(zhì)量的時候，扣非凈利潤是個關(guān)鍵指標(biāo)，這個指標(biāo)與經(jīng)營性凈現(xiàn)金流較為接近，調(diào)整包括四類，第一類為審計(jì)調(diào)整，即按會計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，如按權(quán)責(zé)發(fā)生制對收入和成本進(jìn)行調(diào)整等；第二類為扣非項(xiàng)目調(diào)整，即政府補(bǔ)貼、罰款支出等非經(jīng)營性、非經(jīng)常性損益剔除；第三類為正常化調(diào)整，即對于一些臨時因素造成的收入、稅收減免等，需考慮在以后年度的可持續(xù)性并進(jìn)行正常化調(diào)整；第四類為模擬調(diào)整，即年化考慮盡調(diào)期間合并或終止的子分公司利潤，以及結(jié)合交易范圍對少數(shù)股東權(quán)益部分的調(diào)整。

二是財(cái)務(wù)盡調(diào)需預(yù)防轉(zhuǎn)讓方為獲取高股權(quán)對價而虛增項(xiàng)目利潤風(fēng)險，特別關(guān)注物管行業(yè)相關(guān)或特有的風(fēng)險點(diǎn)。第一類為臨時性、一次性的合同收入和利潤，其確認(rèn)需更謹(jǐn)慎；第二類為對于項(xiàng)目內(nèi)公共收益和產(chǎn)權(quán)車位臨時停車收益，若與業(yè)委會或地產(chǎn)公司無約定分成，其收入和利潤確認(rèn)需更謹(jǐn)慎；第三類為代收代付業(yè)主水電費(fèi)，并在代收代付基礎(chǔ)上收取手續(xù)費(fèi)的，國家有相關(guān)政策規(guī)定不允許收水電費(fèi)差價，其收入和利潤確認(rèn)需更謹(jǐn)慎。

三是財(cái)務(wù)盡調(diào)需評估標(biāo)的公司的債權(quán)債務(wù)、稅務(wù)風(fēng)險對交易的影響。收購標(biāo)的公司股權(quán)，公司還是持續(xù)經(jīng)營的，其各種合同、債權(quán)債務(wù)在股權(quán)變更后繼續(xù)有效。需要充分考慮已有合同、債權(quán)債務(wù)對標(biāo)的公司經(jīng)營的影響，雖然一般收購方和轉(zhuǎn)讓方會對收購前債權(quán)和債務(wù)進(jìn)行切割，該等債務(wù)包括且不限于賬面記錄的各種負(fù)債、或有負(fù)債、對外擔(dān)保、經(jīng)營風(fēng)險等，但一般只針對日常及一般性事項(xiàng)，一些重大的風(fēng)險甚至?xí)绊懙秸麄€收并購交易成功與否的，需要在財(cái)務(wù)盡調(diào)階段進(jìn)行充分評估。

二、物管企業(yè)收并購財(cái)務(wù)盡調(diào)的關(guān)鍵點(diǎn)

（一）標(biāo)的公司盈利分析

1.收入成本分析

物管企業(yè)收取物管費(fèi)并提供等價服務(wù)的商業(yè)模式，決定了其本身的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)并不能產(chǎn)生較高的利潤率，在人工成本上漲、物管費(fèi)價格上調(diào)難度大、突發(fā)事件防控壓力等因素作用下，多數(shù)企業(yè)的盈利水平是走低的，故財(cái)務(wù)盡調(diào)需關(guān)注收入成本的真實(shí)性。

物管企業(yè)收入主要來源為物業(yè)管理收費(fèi)，從業(yè)主類型看包括單業(yè)主項(xiàng)目、多業(yè)主項(xiàng)目、單業(yè)主多租戶項(xiàng)目，且物管費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，收費(fèi)模式分為包干制和酬金制，一般來說商業(yè)寫字樓項(xiàng)目的物管費(fèi)單價會較住宅項(xiàng)目的物管費(fèi)單價高，而公建項(xiàng)目收費(fèi)則按公開中標(biāo)金額定，因而物管費(fèi)收入是相對固定的。但由于物管費(fèi)需要向各業(yè)主方收取，因此需要對歷史期間的收繳情況進(jìn)行分析以評估收入確認(rèn)的合理性和應(yīng)收物管費(fèi)的可回收性。而對于住宅項(xiàng)目中未出售的空置房部分，財(cái)務(wù)盡調(diào)也需要關(guān)注是否存在空置房折扣、或者關(guān)聯(lián)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售承諾贈送物業(yè)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)打折的情況，并評估其對項(xiàng)目飽和收入的影響。

除了物業(yè)管理服務(wù)外，物管企業(yè)也開展增值服務(wù)，包括家政服務(wù)、清潔搬運(yùn)、廣告業(yè)務(wù)、銷售代理、場地出租等業(yè)務(wù)。而財(cái)務(wù)盡調(diào)需重點(diǎn)關(guān)注開展以上業(yè)務(wù)所使用資源的權(quán)屬問題，若權(quán)屬為業(yè)主方，則該部分收入將會被界定為公共收益，即利用項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入，主要包括項(xiàng)目電梯廣告費(fèi)、地上公共區(qū)域停車費(fèi)、公共區(qū)域場地出租費(fèi)等。民法典頒布后，明確利用公共部分取得的公共收益需要公示，且扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。故在財(cái)務(wù)盡調(diào)時，需核對物業(yè)管理合同中有關(guān)公共收益分成的條款，對于合同已約定分成比例，應(yīng)計(jì)提相關(guān)公共收益分成成本；對于合同無約定的情況，則按一定比例匡算撥備業(yè)主分成，且該比例建議不低于70%。

另外，物管企業(yè)也會存在代收代付項(xiàng)目水電費(fèi)等情況。上述費(fèi)用應(yīng)當(dāng)是供水供電單位向最終用戶收取，但實(shí)際多數(shù)為代收代付，甚至先代預(yù)付后向業(yè)主收回。國家規(guī)定不允許物管企業(yè)溢價收取水電費(fèi)，除非地方出具政策文件允許適當(dāng)收取水損電損、線損費(fèi)用。故在財(cái)務(wù)盡調(diào)時，若發(fā)現(xiàn)賬面代收能耗收入大于代付能耗支出，需關(guān)注是否有收取水電溢價的問題，一般情況下不應(yīng)將該部分溢價確認(rèn)收入或利潤。

物管行業(yè)目前仍為勞動密集性行業(yè)，其提供的相關(guān)物管服務(wù)都需要人完成，人力成本支出一般占物業(yè)管理成本或支出的50%或以上，且以基層員工為主。財(cái)務(wù)盡調(diào)時，需特別關(guān)注人力成本支出，勞動合同是否簽訂、社保公積金是否正常繳納，部分物管企業(yè)存在不主動為基層員工購買社保或基層員工主動申請不繳納社保、要求企業(yè)以現(xiàn)金形式直接發(fā)放的情況。過程中發(fā)現(xiàn)的問題和可能面臨的合規(guī)風(fēng)險應(yīng)體現(xiàn)在盡職調(diào)查報告中，并考慮進(jìn)行相關(guān)風(fēng)險撥備調(diào)整。

2.盈利質(zhì)量分析

對標(biāo)的公司盈利質(zhì)量分析按分類或分項(xiàng)目兩個維度進(jìn)行。分類維度可按業(yè)務(wù)類型、按項(xiàng)目業(yè)態(tài)、按項(xiàng)目存續(xù)狀態(tài)、或按地域進(jìn)行盈利質(zhì)量分析；而項(xiàng)目維度則更細(xì)，具體到每個項(xiàng)目的盈利情況。不管是哪個維度，財(cái)務(wù)盡調(diào)需關(guān)注同一分類、同一項(xiàng)目的利潤變動原因，不同分類同一期間、或類似項(xiàng)目同一期間的利潤差異是否合理，識別潛在風(fēng)險。

3.利潤持續(xù)性、增長性分析

利潤持續(xù)性和增長性需考慮物管行業(yè)特有的行業(yè)風(fēng)險。主要包括三方面：一是標(biāo)的公司項(xiàng)目拓展和項(xiàng)目撤場情況。多數(shù)收購方本身作為物管企業(yè)，其發(fā)展是依托關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商輸入項(xiàng)目而壯大的，但隨著地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司自身遭遇信用危機(jī)，其品牌危機(jī)反而對物管企業(yè)造成了一定的拖累。減輕對關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)公司的依賴度，提升自身獨(dú)立發(fā)展能力，已經(jīng)成為當(dāng)下物管企業(yè)的共識，因此盡調(diào)中更為看重標(biāo)的公司的對外拓展能力。財(cái)務(wù)盡調(diào)上主要對比三年項(xiàng)目數(shù)變動、收入增減、面積增減等，以及目前意向項(xiàng)目跟進(jìn)情況，標(biāo)的公司管理班子對未來三年業(yè)務(wù)拓展的鋪排和規(guī)模增長的預(yù)測。對于撤場項(xiàng)目，需了解撤場原因，是由于項(xiàng)目經(jīng)營虧損主動退出，還是業(yè)主滿意度低導(dǎo)致合同到期不再續(xù)簽等，若標(biāo)的公司三年收入呈現(xiàn)下降趨勢，則需要關(guān)注其經(jīng)營風(fēng)險和保盤能力。另外，還要關(guān)注標(biāo)的公司在管項(xiàng)目成立業(yè)委會的情況。隨著業(yè)委會組建率的提高，企業(yè)項(xiàng)目拓展難度將進(jìn)一步提高，而日常項(xiàng)目管理也需維護(hù)業(yè)委會的關(guān)系，相關(guān)公共收益向業(yè)委會公示，相關(guān)的管理成本也對應(yīng)提高。更重要的是，成立業(yè)委會的項(xiàng)目，若項(xiàng)目物管費(fèi)水平對比服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)偏低，日后物管費(fèi)提價的可能性也較少。二是重大項(xiàng)目依賴風(fēng)險。財(cái)務(wù)盡調(diào)應(yīng)對收入超過10%或以上的項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)管理合同到期日、項(xiàng)目穩(wěn)定性、業(yè)委會情況等，評估到期續(xù)約風(fēng)險，若不能續(xù)約，則需評估對標(biāo)的公司收購價值的影響。三是關(guān)注關(guān)聯(lián)交易情況，特別是來源于關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商的收入。該部分收入存在業(yè)務(wù)不持續(xù)、結(jié)算不及時、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確等問題，在財(cái)務(wù)盡調(diào)時需了解相關(guān)關(guān)聯(lián)交易是否符合一般市場業(yè)務(wù)規(guī)則，并將該部分業(yè)務(wù)的收入利潤單獨(dú)列示，并關(guān)注相關(guān)交易協(xié)議對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算依據(jù)、結(jié)算周期等約定，需與地產(chǎn)開發(fā)商確認(rèn)未來關(guān)聯(lián)交易的安排，若并購后不再進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易安排，則應(yīng)將相關(guān)收入利潤進(jìn)行模擬調(diào)整，還原正常物管經(jīng)營的利潤。

（二）標(biāo)的公司經(jīng)營現(xiàn)金流分析

物管費(fèi)收取上，應(yīng)最大限度減少應(yīng)收賬款的積壓，有些物管企業(yè)常年掛賬大額應(yīng)收賬款，這對企業(yè)經(jīng)營管理來說是一個非常棘手的問題，財(cái)務(wù)盡調(diào)時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。一方面應(yīng)收物管費(fèi)收不回來，如開發(fā)商未能及時結(jié)算、部分小區(qū)業(yè)主長期未實(shí)際居住或滯后的繳費(fèi)習(xí)慣而造成物管費(fèi)欠繳；另一方面薪酬支出、日常運(yùn)營支出、稅金等，每一項(xiàng)都是企業(yè)的剛性支出不能拖欠，若收不抵支，長期以往則企業(yè)就難以正常經(jīng)營下去。近幾年，受突發(fā)事件的影響，物管企業(yè)積壓應(yīng)收賬款的問題更加突出。在財(cái)務(wù)盡調(diào)過程中，要了解對標(biāo)的公司三年現(xiàn)金流情況，評估正常經(jīng)營活動中資金占用情況，或收購后是否需要收購方為標(biāo)的公司補(bǔ)充流動資金。對回款慢或收繳率偏低的項(xiàng)目，分析主要原因，特別是重點(diǎn)項(xiàng)目的期末欠費(fèi)余額以及收繳率、結(jié)算期。對一些前期投入大、回款結(jié)算周期長的項(xiàng)目，一般持謹(jǐn)慎態(tài)度。另外，需了解標(biāo)的公司物管費(fèi)催收、減免制度，評估收并購后通過整合是否有提升空間，若收繳率提升空間有限，即使標(biāo)的公司利潤再高，也是“紙上富貴”，需謹(jǐn)慎考慮是否能達(dá)到公司對收購標(biāo)的要求。

（三）標(biāo)的公司債權(quán)債務(wù)情況

1.關(guān)注六大往來科目

首先是應(yīng)收賬款，除了關(guān)注賬齡和壞賬情況，在盡調(diào)時還需特別關(guān)注業(yè)主明細(xì)，了解業(yè)主的收費(fèi)及欠費(fèi)，這是確認(rèn)債權(quán)是否真實(shí)和可靠的一個重要依據(jù)。另外其他大額、長期的應(yīng)收、應(yīng)付、預(yù)付款關(guān)注原因、交易記錄、資金流動情況；調(diào)查公司資金是否被控股股東或?qū)嶋H控制人及其關(guān)聯(lián)方控制占用的情況等。

2.關(guān)注賬外負(fù)債

了解近幾年發(fā)生的大額賠償付款情況，包括業(yè)主及員工理賠；了解重大的承諾事項(xiàng)及或有負(fù)債，包括合約承擔(dān)、關(guān)聯(lián)方擔(dān)保產(chǎn)生的或有負(fù)債、未決或潛在訴訟等，特別是已簽的大額合同，需檢查其合同條款是否存在承諾、擔(dān)保等事項(xiàng)。存在賬外大額擔(dān)保責(zé)任可能會把標(biāo)的公司拖垮，從而提高收購風(fēng)險。

3.關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險敞口

了解相關(guān)的稅費(fèi)政策，包括現(xiàn)行稅費(fèi)種類、稅率、稅務(wù)主管部門、稅收優(yōu)惠減免政策等，是否涉及收購后稅費(fèi)政策的變化情況。如企業(yè)所得稅是物管企業(yè)的主要稅負(fù)，因此所得稅率會對企業(yè)的利潤率造成一定影響。在財(cái)務(wù)盡調(diào)時，需評估標(biāo)的公司相關(guān)的稅收優(yōu)惠減免或補(bǔ)貼是否有明確政策支持以及政策到期時間，是否按照現(xiàn)行稅法規(guī)定足額按時繳納稅金，若存在相關(guān)政策執(zhí)行上的風(fēng)險，需考慮撥備相關(guān)的稅費(fèi)成本。

三、物管企業(yè)收并購財(cái)務(wù)盡調(diào)存在的問題

（一）信息不對稱風(fēng)險

在投資人做出決策前需要獲取大量的信息，財(cái)務(wù)盡職調(diào)查做得越全面、越審慎、越準(zhǔn)確，投資決策就越準(zhǔn)確，投資風(fēng)險也會降低。但一般轉(zhuǎn)讓方都會對盡調(diào)時間有時間要求，在時間有限的情況下，財(cái)務(wù)盡調(diào)會存在局限性，難以覆蓋標(biāo)的公司所有風(fēng)險。

（二）基于歷史難以預(yù)測未來

財(cái)務(wù)盡調(diào)的對象為標(biāo)的公司歷史的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，物管行業(yè)普遍采用的市盈率估值模式，這個模式更注重未來盈利預(yù)測。所有投資都需考慮回本，但物管企業(yè)為基于物業(yè)管理合同開展業(yè)務(wù)，實(shí)際難以對三年或五年以上的盈利情況做出預(yù)判，需收購方結(jié)合標(biāo)的公司管理團(tuán)隊(duì)的市場拓展、項(xiàng)目管理水平評估，財(cái)務(wù)盡調(diào)結(jié)果在未來預(yù)測角度看，參考性存在一定的限制。

（三）第三方審計(jì)師難以對經(jīng)營風(fēng)險提出意見

對于財(cái)務(wù)盡調(diào)有兩種方式，一種是外包給第三方審計(jì)師，另一種是自建財(cái)務(wù)盡調(diào)團(tuán)隊(duì)。第三方審計(jì)師本身承接比較多財(cái)務(wù)盡調(diào)業(yè)務(wù)，相對專業(yè)且有經(jīng)驗(yàn)，且對盡調(diào)結(jié)果可出具審計(jì)報告，對上市公司來說也比較容易向投資者解釋，但其基于審計(jì)局限性和風(fēng)險承擔(dān)考慮，往往更注重審計(jì)程序的完整實(shí)施，而忽略對盡調(diào)結(jié)果和風(fēng)險的把控。但實(shí)際財(cái)務(wù)盡調(diào)中，除了真實(shí)、準(zhǔn)確、完整了解標(biāo)的公司過去財(cái)務(wù)狀況，還需結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、業(yè)務(wù)模式分析相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)是否合理，一些指標(biāo)的異常是否反映經(jīng)營上的風(fēng)險，并綜合評估其投資價值、披露在談判和交易中需注意的事項(xiàng)。但對于借助第三方審計(jì)師實(shí)施的財(cái)務(wù)盡調(diào)，一些經(jīng)營風(fēng)險難以通過審計(jì)程序核實(shí)。

四、完善物管企業(yè)收并購財(cái)務(wù)盡調(diào)的對策

（一）從機(jī)制上彌補(bǔ)信息不對稱的風(fēng)險

財(cái)務(wù)盡調(diào)的目主要有兩點(diǎn)：一是為后期敲定交易估值和交易方案提供更全面的信息；二是識別潛在風(fēng)險，以更好地做出投資決策，為后續(xù)交易方案提供風(fēng)險提示。這兩點(diǎn)是后期談判和擬定投資協(xié)議的基礎(chǔ)。因此可以在收購協(xié)議中約定針對性的風(fēng)險控制條款：預(yù)留一定比例的股權(quán)款作為風(fēng)險預(yù)留金待期滿后支付；保障標(biāo)的公司盈利質(zhì)量，設(shè)置對收入或凈利潤的對賭約定；約定轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司收購前經(jīng)營風(fēng)險的承擔(dān)；為避免大額借貸或擔(dān)保在盡調(diào)未能發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，約定相關(guān)或有負(fù)債將由原股東承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任等等。

（二）設(shè)定財(cái)務(wù)盡調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化工具

首先對財(cái)務(wù)盡調(diào)的內(nèi)容做標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，如上文提到的財(cái)務(wù)盡調(diào)關(guān)鍵點(diǎn)，可在關(guān)鍵點(diǎn)上做更加細(xì)致的規(guī)定。參與財(cái)務(wù)盡調(diào)的人員能力參差不齊，盡調(diào)時間短、調(diào)查內(nèi)容較多，因此作為收購方應(yīng)該設(shè)立財(cái)務(wù)盡調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)化流程和規(guī)章制度。其中標(biāo)準(zhǔn)化流程包括與盡調(diào)內(nèi)容相對應(yīng)盡調(diào)操作與風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)，財(cái)務(wù)盡調(diào)報告應(yīng)進(jìn)行完整風(fēng)險披露與管理建議。

（三）建立專業(yè)的財(cái)務(wù)盡調(diào)團(tuán)隊(duì)

收購方應(yīng)建立自己專業(yè)的財(cái)務(wù)盡調(diào)團(tuán)隊(duì)，在借助第三方審計(jì)師對標(biāo)的公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡調(diào)時，可同步派出自己的專業(yè)財(cái)務(wù)人員，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)、業(yè)務(wù)模式對財(cái)務(wù)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行進(jìn)一步分析，評估其經(jīng)營風(fēng)險和投資價值，充分披露談判和交易中需注意的事項(xiàng)，可彌補(bǔ)第三方審計(jì)師財(cái)務(wù)盡調(diào)過程的短板，提升整體財(cái)務(wù)盡調(diào)的水平。

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[3]許艷麗.淺談國有投資公司在財(cái)務(wù)盡調(diào)過程中的風(fēng)險識別和管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019 （31）：189-190.

[4]劉智勇，趙團(tuán)結(jié).企業(yè)并購的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查要點(diǎn)探析[J].會計(jì)之友，2023 （05）：24-27.

[5]李媛碩.企業(yè)并購財(cái)務(wù)盡職調(diào)查問題及優(yōu)化建議[J].現(xiàn)代營銷（上旬刊），2022 （12）：13-15.