稅收公平視角下我國房產稅的改革研究

邵蓮蓮

一、前言

本文以稅收公平視角下房產稅為研討對象，在相關實踐基礎上進行了研究。首先對房產稅的概念加以概述，分析房產稅的作用；其次通過滬渝兩地個人住房房產稅實施暫行辦法條例整理得到相關信息，充分了解上海、重慶的真實現狀，分析存在的問題；最后提出合理的稅收改善方案。希望能為在稅收公平視角下為我國房產稅收制度的正常運轉，維護我國經濟發展和社會穩定提供一些參考[1]。

二、房產稅改革的概述

（一）房產稅的定義

房產稅是指對房地產征收的直接或間接稅。依照我國目前實施的土地制度，房屋與土地是分離的，政府對房屋和土地分開征稅。

（二）房產稅公平性理論的分析

稅收公平是國民承擔的稅收具有公平性，在稅收法律關系中，納稅人的地位是平等的。國家通過房產稅這一財產稅形式進行經濟調節，逐步完善稅務支出與生活品質改善之間的平衡關系。以目前較為成熟的國外房產稅體系為例，當前各國的房地產稅主要包含三大征收體系：即保有稅類、取得稅類和所得稅類。在實踐中三大體系共同發揮調節作用，彰顯稅收公平性原則。相對而言，保有稅類占比更高，這是由于其具有征收范圍較大、征收對象指向性強、稅收辦法設計明確等優勢。

（三）房地產稅的作用

1.調節收入分配，實現稅收公平

房產稅可以增加財政的來源，幫助國民調節財富，使稅收達到人人平等的目的。

2.有效提高地方財政收入，改善居民公共福利

房產稅是房地產經濟運動過程中，所涉及與房產有直接關系的稅收，在我國目前主要分為三部分：第一部分的稅種在開發環節中征稅，主要是印花稅、耕地占用稅和契稅；第二部分的稅種在轉讓環節中征稅，主要是個人所得稅、增值稅、教育附加稅、城市維護建設稅、印花稅、企業所得稅以及土地增值稅；第三部分的稅種在保有環節征稅，主要是房產稅、城鎮土地使用稅。通過房產稅收可以增加地方財政收入來改善公共服務，引導居民消費支出實現公平稅負[2]。

3.遏制房產投機行為，優化房產資源配置

稅收具有調控性，房產稅對市場供需起到了關鍵作用，讓房產資源可以合理分配，從而預防某些群體的炒房行為，達到對整體房地產市場宏觀控制的目的。房產稅的開征，有助于我國國家產業結構的調整，抑制房產投機活動，利于房地產業健康發展。

三、房產稅改革的現狀

（一）稅制改革后試行城市房產稅征管制度

財政部稅務總局公開表示，房產稅改革將在“十二五”期間穩步推進，上海、重慶2011年初試行房產稅。為了更好地在各地推行房產稅，觀察上海和重慶房產稅改革試點的效果，并總結經驗[3]。詳細規則如表1所示。

需要提醒的是，辦法中提到的免稅區的計算單位是每一個家庭，也就是說同一個家庭的名下只能對一處住房進行免稅。在辦法實施之前，一個家庭免稅區平均為180平方米，出臺辦法后免稅區為100米。若一個家庭有多套的應稅房產，免稅區按先后順序計算。

上海出臺了《上海市部分個人住房財產稅實施暫行辦法》，細則如表2。

《辦法》里面也寫了關于城市個人房產稅的免稅條件：城市居民新購買了家庭第二套以上的新家。免稅區為60平方米，個人新購的住房暫時不征收個人所得稅；超過人均60平方米的，需要根據臨時辦法征收個人財產稅。

（二）滬渝房產稅改革效果評價

1.對調節收入分配的效果影響

從稅收對象角度來看。上海的稅收主要針對增量住房，增量住房是指當地居民購買二套或以上新房、外地居民購買新房。對有存量住宅不征稅，政策目的是抑制投機性炒房行為并穩定房價。重慶的稅收針對的是高檔住宅，目的是得當抑制高端住宅消費。上海、重慶兩地的房產稅試點實施，潛意識地把房產稅的征稅對象傾向于收入較高的群體，目標是使房產稅實現調節收入分配職能[4]。

房產稅為地方政府帶來比較穩定的財政收入，緩解基層財政問題。國家統計局官網數據表明，2010年上海、重慶地方財政房產稅收入各為62.30億元、14.02億元，房產稅試點實施后，2011年兩市房產稅各為73.66億元、20.89億元，2012年兩市房產稅各為92.56億元、27.43億元，2013年兩市房產稅各為93.05億元、31.40億元，2014年兩市房產稅各為99.95億元、40.37億元。2011年房產稅試點改革后，房產稅收收入逐年增加，其中2011年的增速比較高。上海和重慶的增長率各為16.37%、49%。隨著我國房產稅改革的完善，地方政府房產稅收入的增加，彌補了地方財政的缺口，調動了地方政府的積極性來發展地方經濟。

2.調控房地產市場價格影響

2011年的上海房價受稅收影響很大。二月份上海房價呈下降趨勢，一月份的平均價格每平方米22873元，二月份的平均價格每平方米20467元，下降了10.52%。后面的幾個月里，房價雖有升有降，但沒有超過一月份的房價。作為另一個試點城市的重慶，房價也受到了稅收政策的影響。重慶平均房價有升有降，不過和征稅前的一月份房價相比，下降的幅度并不大。通過兩個試點城市試行房產稅征收辦法的情況來看，短期內，房產稅政策可以有效控制房價的上漲趨勢[5]。

四、從滬渝兩地看中國房產稅改革的問題

（一）房產稅稅率設計不合理

首先，滬渝兩地開展的房產稅稅率實際征收比例并不高，主要針對的征收對象是增量購房者、高端住宅持有者和炒房者，征收范圍窄，對于房地產收益和公民住房消費的調節作用較弱。其次，從兩地的房產稅方案來看，保有稅類的稅率較低，而交易稅類稅率較高，實際調節效果不強，對房產稅真正發揮其分配作用有所阻礙。

（二）不合理的房產稅優惠

合理的稅收優惠可以維護低收入人群的利益。但是稅收優惠太多只能讓收入配置越來越不公平。例如，上海的房產稅政策規定每個家庭成員享受60平方米的免稅區，就非常不合理。根據上海社科院統計的數據，截至2019年上海家庭平均居住面積為71平方米。按照稅收標準，只要是結婚或者生子的家庭，還有幾代人同住的家庭，按人均居住面積來計算，超過60平方米的鳳毛麟角，只有那些獨居的人才可能居住面積大于60平方米。

（三）缺乏相應的配套制度

一套健全的制度離不開相應配套設施和服務的支持。目前，我國的房產稅是以房地產的價值為基礎的，想獲得準確的價值評定，需要有健全的配套制度，比如專業的房屋評估人士、房產登記工作以及評估系統等。

五、完善我國房產稅的建議

（一）調整房產稅稅率設計

重慶模式在稅率上實行的是階梯制，征稅范圍僅覆蓋了約10%的人群，主要針對高檔豪宅，對普通百姓影響不大，但稅率設計較低，調節作用發揮程度有限。而上海模式基本上是一刀切制，且僅針對增量房產，將富人和窮人拉到了同一起跑線，一定程度上反而加重了普通百姓的負擔。因此，在稅率設計上，征收范圍和對象應當有所擴大，加大稅率彈性設計，并進一步提高稅率。

另外，從國外的實踐經驗來看，房產稅稅類的重點應當落在保有稅上，但我國目前的房產稅征收重點在交易稅上。事實上，交易稅比較容易從賣方轉移給買方，但保有稅的轉嫁相對更為復雜，因此調控對象更加精準，分配作用也更易發揮。因此，未來我國房產稅的稅負設計應當調整交易稅的征收效率，并更加重視保有稅的征收，調整稅率方案和征收范圍，確保房產稅發揮其實效性。

（二）合理確定房產稅優惠

1.保留現行房產部分優惠政策

在稅法中針對公益組織，一直給予特殊對待。所以，針對一系列社會公益性組織，在房產稅稅制改革過程中應當保留他們的優惠政策，但必須要保證這些房產的用途具有公益屬性。

2.增添對低收入階層自主房產的優惠政策

要考慮特殊群體的實際情況，只有這樣才能做到稅收的公平性。所以，針對低收入群體的自住房屋應該予以免稅對待。詳細來講，一個地區以家庭為單位，按照當地的收入水平來對其自住房屋實行免征。如果超出了規定的標準，則要無條件對其征收房產稅。

（三）完善相關的配套制度

1.加強房產登記制度

通過下面幾點來健全房產登記制度：第一，成立擁有職能統一的登記部門。現存的房屋登記組織非常多，但是他們分工混亂，經常出現重復登記和交叉登記的現象，讓心存不軌的人找到了漏洞。這些人會把土地和土地上面的房產做兩次登記，歸屬權也分為兩個人名下。這樣做可以多一次抵押的機會，但是會讓給他們貸款的銀行造成很大的金融風險，另外也和法律上規定的“土地和其上房屋權利主體相一致”相違背。另外，混亂的登記信息也成為房產登記部門遭遇的問題，人們會對政府的公信力產生質疑，直接影響稅收征管的進行。第二，使信息共享平臺更加完善。有了基于互聯網技術的共享平臺，政府和民眾都能在線上及時有效地找到房產變動的信息，讓有關部門進行流動人口管制工作時找到依據，也能讓房地產交易在安全的環境中進行。

2.完善房產稅信息披露制度

稅法規定，納稅人有權了解稅收征管的內容，所以稅務機關要根據一定的程序向納稅人征求意見。除了規定的機密信息以外，要做到信息的公開披露。搭建一條交流稅務信息的高速通道，民眾可以從稅務機關那里得到想要的信息。

3.完善房管、中介評估和稅務三方工作機制

房屋管理、中介機構和稅務要展開互相協作，共同保障房地產稅收征管工作的順利進行。不僅對規范房地產市場管理提供幫助，也能做好稅源控制工作，讓房產稅征收在公平的前提下展開。這些機構需要做好的工作分別是：房屋管理機構要健全房產登記機制，對房屋的詳細信息核實登記，并且實現全國聯網，讓房產信息做到公開披露；稅務機關根據專業的房屋評估結果，分析房屋的稅源，展開及時有效的征稅；房屋評估需要依靠中介評估組織來出具，他們根據當下經濟水平和房地產市場的現狀進行分析，建立科學可行的房產評估機制。

房屋管理、中介機構和稅務三方不但要履行好各自的職責，還要保持彼此之間的信息共享。政府部門應該出面建設一套工作機制，使每個人都能以相同的標準管理房地產市場。對于出現的第三方機構，需要建立起監督機制，監督工作是相互的，只有這樣，稅務工作才能順利進行。

六、結語

稅收政策制定直接影響房產稅收體系的健全，對社會穩定、經濟發展以及完善法律也具有十分重要的意義。在制定房產稅政策時，相關職能人員需要借鑒優秀經驗，結合我國的具體國情以及實際情況，建立科學的房地產稅收制度，完善房地產稅收法律體系。在新房產稅實行后，立法者也不能一勞永逸，而是要根據現實的改變不斷調整稅收機制。做到這一點才能使我國的房地產行業穩定快速地發展，解決地方財政問題，為今后全面實施房產稅改革打下基礎。

引用

[1]毛豐付，李言.我國房產稅改革實踐、功效與展望評述[J].地方財政研究，2015，124（2）：18-23+59.

[2]趙宇，焦明月.房產稅改革對房價的影響及對策建議[J].時代金融，2016，634（24）：261-262.

[3]黃志明.房產稅改革對房價的影響及征稅完善的建議[J].當代經濟，2016，403（7）：16-20.

[4]李承益.我國房產稅改革研究[J].宏觀經濟研究，2015（1）：103-108.

[5]曾鍵.房產稅試點改革存在的問題及制度設計建議[J].財經界，2016，399（8）：321-322.