住宅得房率越高越好嗎

甄愛軍

如果得房率太高，相對公共部分的面積會少一些，這可能會影響樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯的數(shù)量等。購房者在選房時不能單方面注重所謂的高得房率，而主要看小區(qū)整體設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。

在買房過程中，不少人認(rèn)為得房率越高越劃算。因?yàn)樵诙鄶?shù)人看來，在高得房率下，得到的使用面積越多，對自己越有利。但具體情況是不是這么回事呢？在得房率方面，又有哪些誤區(qū)需要避免？

各種面積概念要分清

在討論得房率之前，我們先了解部分與面積有關(guān)的概念，主要包括：成套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、公攤面積等。這些術(shù)語到底是什么意思，又代表什么含義呢？

成套房屋的建筑面積，主要包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e兩大部分。這也是我們在房產(chǎn)證上能夠看到的面積數(shù)據(jù)。需要提醒的是，在實(shí)際交易過程中，不少人將成套房屋的建筑面積簡稱為建筑面積，其實(shí)并不嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)榻ㄖ娣e是建筑行業(yè)的專有名詞，是一個表示建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)，也稱建筑展開面積。

成套房屋的套內(nèi)建筑面積和其分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e是房屋權(quán)利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權(quán)屬登記時的兩大要素。房屋的套內(nèi)建筑面積是指房屋權(quán)利人單獨(dú)占有使用的建筑面積，它由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)建筑面積的大小，決定了住宅使用面積大小。也就是說，我們通常通過眼睛看到的房子大小，其實(shí)與套內(nèi)建筑面積有關(guān)。

這其中有兩個概念需要厘清。其一是套內(nèi)房屋使用面積。根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，套內(nèi)房屋使用面積指房屋戶內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面積水平投影計(jì)算，包括套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。需要注意的是，套內(nèi)房屋使用面積要小于套內(nèi)建筑面積。

其二是公攤面積，即分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e，是指房屋權(quán)利人應(yīng)該分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。當(dāng)然，獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及作為人防工程的地下室通常都不計(jì)入共有建筑面積。

何謂得房率

得房率與購房者的切身利益有著直接關(guān)系，它也是一項(xiàng)重要指標(biāo)，所以很受關(guān)注。

得房率是指可供住戶支配的建筑面積（房屋的套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（成套房屋的建筑面積）之比。由于得房率的存在，在通常情況下，買了多大面積的房子，不一定就能住上相對應(yīng)面積的房子。也正是這個原因，幾乎所有購房者都會把高得房率作為買房的重點(diǎn)考察內(nèi)容，認(rèn)為只有高得房率的房子才是性價比最高的。

實(shí)際上確實(shí)有少數(shù)開發(fā)商以高得房率作為賣點(diǎn)來吸引購房者。記者曾見到某聯(lián)排別墅項(xiàng)目號稱得房率達(dá)到110%，主要是開發(fā)商通過“贈送面積”方式實(shí)現(xiàn)高得房率，比如地下室凈高低于2.1米、封閉陽臺、封閉露臺等，都不算或者部分不算面積，從而實(shí)現(xiàn)高得房率。

但毋庸置疑的是，這種做法屬于擅自改變規(guī)劃，比如存在通過搭建樓板、增加躍層等對戶型進(jìn)行二次改造，這種做法不僅會使整個建筑承重變大，破壞原有的抗震設(shè)計(jì)，也會降低樓體安全系數(shù)及使用壽命，存在安全隱患。

避開得房率誤區(qū)

其實(shí)，我們買房要避開得房率的誤區(qū)，不能只看這個指標(biāo)。

如果得房率太高，相對公共部分的面積會少一些，這可能會影響樓梯的寬度、大堂的舒適度、電梯的數(shù)量等。如果房子的得房率超過90%，這類住宅過道和走廊肯定狹窄，擁擠不堪，人們愿意居住在這種小區(qū)里嗎？因此，購房者在選房時不能單方面注重所謂的高得房率，而主要看小區(qū)整體設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。

過高的得房率會導(dǎo)致業(yè)主的公共面積減少，使他們感到擁擠、壓抑和居住不方便，極端情況下有可能帶來安全隱患。比如，為了提高得房率，高層住宅樓只設(shè)置一部電梯，以減少公共用房面積，在上下班高峰期居民就要長時間等電梯。再比如同樣為了提高住房率，一些住宅壓縮了消防通道的空間，這將給業(yè)主帶來極大的安全隱患。一旦發(fā)生火災(zāi)等特殊情況，狹窄的通道會減慢人們疏散的速度，使人無法迅速離開建筑。

得房率的大小和公攤面積有著直接聯(lián)系，所以樓盤的得房率也需要控制在科學(xué)合理的范圍內(nèi)。一般情況下，高層塔式建筑得房率在75%左右，小高層電梯房得房率最適宜的是在75%～80%之間，普通6層住宅得房率在80%左右比較合適。