樓市調控會繼續松綁嗎

甄愛軍

業內人士普遍認為，在當前保增長的關鍵時刻，我們可以結合多孩家庭、人才、租賃等優化限購限貸條件，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。

樓市回暖不及預期

進入2023年以來，隨著各地陸續放松調控政策，樓市出現了回暖跡象。但是，市場回暖幅度沒有達到預期。

從成交規模來看，中指研究院數據顯示，從5月開始，多數城市銷售面積環比延續下降態勢，企業推盤量亦明顯下降，供需兩端表現低迷。5月市場活躍度較4月進一步回落，新房成交面積環比下降約10%。

從市場量價走勢來看，根據中指數據，今年一季度，重點100城新建住宅銷售面積同比增長18.6%，2、3月環比持續上行，3月下旬市場邊際轉弱。4月份開始，去年積壓的購房需求已基本釋放結束，房地產市場活躍度明顯下滑。4、5月多數城市銷售環比下滑，市場偏冷，4月和5月重點100城新建商品住宅成交面積環比分別下降26%和8%，同比在低基數下雖然分別增長43.9%和13.4%，但在過去5年中，今年4月和5月僅高于去年同期。

目前，整體購房需求釋放動能減弱，再加上房企供給端偏弱，拖累了住房需求釋放。一線城市換房改善需求較多，新房需求釋放與二手房市場情緒亦密切相關，近兩個月多個城市二手房掛牌量出現持續增長，在需求減弱的情況下，二手房議價空間增大，市場情緒進一步降低，購房者的觀望情緒也影響新房市場活躍度。

此外，今年以來，土地市場整體延續低迷態勢，根據中指數據，1月至5月，300城住宅用地成交規劃建筑面積同比下降26%，僅少數核心一二線城市優質地塊競拍熱度有所上升。

目前已經有多家上市房企退市，更讓人對樓市未來感到憂心忡忡。曾經的四川“地產一哥”藍光發展在6月初因公司股票連續20個交易日的收盤價均低于1元而退市，今年4月，港股房企新力控股自2021年9月20日起停牌超過18個月而被退市。另據通聯數據Datayes統計，深陷退市“泥淖”的還有數家上市房企，因連續多個交易日收盤價低于1元，10多家企業收到退市及風險警示。另外，港股有超過10家上市房企停牌即將超18個月，如果房地產市場及房企經營短期沒有明顯改善，這些房企面臨退市或不可避免。

政策放松呼聲漸高

日前，坊間傳聞有重磅政策出臺，引起了房地產界和資本市場的重視。

傳聞主要集中在三方面：其一，一二線城市首付比例及二套認定繼續放開;其二，房企三道紅線考核放松，延長過渡期并放松杠桿限制;其三，新的房地產市場支持政策正被考慮。

傳聞中提及，一攬子措施正在制定，涉及首付比例、交易傭金、放松購房限制、多項刺激計劃等。總體上此類傳聞進一步增強了市場的預期，對于當前購房政策放松的預期明顯強化。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次消息屬于市場傳言，但確實引起了廣泛關注。在這種預期下，大家更加關注近期的政策走向。他說：“應該說，政策寬松的可能性確實很大，從各地反饋的情況看，既有的購房政策依然需要放松，同時針對房企的金融政策也要落實寬松導向，以防范房地產市場轉冷和出現新的金融風險。”

一線城市預期最強？

由于近期市場繼續降溫，核心一二線城市繼續優化政策預期增強。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，2022年下半年以來，一線城市房地產政策以微調為主，限購政策基本無松動，僅上海針對人才端優化了限購政策，另外給予老年家庭、職住平衡家庭等一定政策支持，整體力度較小，政策效果相對有限。

當前，一線城市調控政策仍較為嚴格，政策調整空間較大，若政策能跟進優化，有望向市場釋放更加積極信號，有利于穩定市場預期、提振市場信心。從政策空間來看，北京、上海的普通住宅認定標準仍有待進一步放松，并降低非普通住宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。

舉例說明，目前北京、上海執行的是2014年出臺的普通住宅、非普通住宅標準，然而根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年12月，北京、上海新建住宅價格較2014年12月分別上漲約40%、59%，新房平均價格均超過4萬元/平方米，二手住宅平均價格均超6萬元/平方米。另有數據表明，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外的新建商品住宅成交套總價均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，上海內環內、內外環之間、外環外新建商品住宅成交套總價均值分別達1726萬元、1165萬元、537萬元，均明顯高于普通住宅標準線。可見，核心一二線城市限貸政策、限購政策亦有較大優化空間。陳文靜認為，如按照一區一策原則，繼續優化限購條件、取消認房又認貸政策等，同時結合生育政策，對多孩家庭的限購套數、首付比例、房貸利率、公積金貸款額度等給予支持。

業內人士普遍認為，在當前保增長的關鍵時刻，我們可以結合多孩家庭、人才、租賃等優化限購限貸條件，切實支持剛性和改善性住房需求釋放，向市場傳遞信心。