論個人理財業務中房貸險在我國的發展

范錦峰

摘 要：通過探究強制性房貸險在我國的發展歷程，從銀行實行強制性房貸險開始，到2006年因房貸險的各種局限性引起的爭議而逐漸取消強制性房貸險的購買，預測強制性房貸險將會進行改善并被重新啟用。基于此，文章通過對強制性房貸險的免責條款的爭議點進行剖析，提出相應對策；從取消強制性房貸險這一行為入手，分析銀行的應對措施，并給出消費者的意見和建議。

關鍵詞：房貸險 保險條款 風險 對策建議

中圖分類號：F830 ?文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2023）04-111-03

一、我國房貸險的發展狀況

房貸險簡稱為個人抵押商品住房保險，作為保證保險中的一種，包括房屋保險和還貸保證保險。房貸險要素包括保險人（保險公司）、投保人（商品住房貸款申請人）和保險標的（住房）。

2006年前，個人抵押商品住房保險是商業銀行審批住房貸款時的標準配置。

強制性房貸險就是業主購買商品房的同時必須向保險公司購買房貸保險，并設定保險第一受益人為銀行。

二、強制購買房貸險的利弊分析

（一）有利的方面

1.財產意外損失的賠付。每個人生活中都可能遇到不可預測的突發事件，這些突發事件常常引起一些財產的損失，由于沒有保障措施，這些損失無法得到補償。購買房貸險后，當被保險房屋因為自然災害（除地震和海嘯等自然災害）或意外事故發生損毀時，即由保險公司進行賠付，此時房貸險的優勢就體現出來了。為住房投保，雖然要繳納幾千元不等的高額保費，但是從長遠角度考慮，一旦住房發生意外損失，保險公司就會對損失的部分進行賠付，進而承擔部分或者全部住房損失。從風險控制的角度考慮，為住房投保是直接分散風險的最好方式。

2.個人意外造成無法還貸的賠付。貸款者在日常生活中，可能因為工傷等意外疾病或者傷害（除戰爭、自殺、酒后駕車等造成的被保險人死亡）而喪失部分或者全部勞動力，致使貸款者無法及時償還貸款。此時，若有購買房貸險，則保險公司會根據保險合同賠償全部或者部分的住房貸款和個人意外損失。這樣就減輕了貸款者的負擔，減少其還款金額，能保障到期不會因無法及時還貸而使得抵押物，尤其是住房被強制拍賣。

（二）強制房貸險的局限性

1.房貸險由貸款人購買，第一受益方是銀行。對銀行而言，規避風險；若發生意外事故，貸款者承擔所有風險。

住房貸款又是一種相對其他個人消費貸款的高額貸款，且還貸的期限較長，在還貸期中住房、貸款人及相關利益人也存在著許多不確定因素，使得房貸遭受損失的可能性相對較大。銀行為控制這些風險，保證資金能在到期時收回，除了要求貸款人為貸款提供相應價值的抵押物外，還強制性要求貸款者購買房貸險，這樣才能在貸款者無法還貸、住房遭受損失的時候確保其自有資金不受損失。

貸款者因為不是房貸險第一受益人，在住房發生損失的同時，保險公司的賠付金是直接交付給第一受益人——銀行，而不是購買保險的貸款者，貸款者無法及時得到相應的賠償。這樣就使得風險發生后，損失最大的依舊是貸款人，而銀行不受任何風險影響。

2.保費一次性繳納。人壽保險、財產保險等險種的保費都是分期繳交，而房貸險的保費則是一次性繳納的。對于投保人而言，房貸險的年限一般10年至20年，屬長期保險。按照慣例，期限較長的險種保費定期繳納，一般以年、季度或者月為單位。而強制性房貸險的保費需要在銀行同意提供貸款前一次性繳納。

3.地震造成的損失屬于免責條款范圍。對個人買房者而言，目前沒有保險會提供地震賠付，若遭遇地震，房產等財產全部損失的概率較大。

雖然房貸險有保障的作用，能在發生意外損失的時候對房屋或個人進行賠付和補償，但強制性房貸險在全國的賠付率都非常低，大多數貸款者認為購買房貸險是沒有必要的。而且關于房貸險中某些條款的合理性也存在爭議，如房貸險的條款和受益人等規定有利于銀行，而對付款購買房貸險的貸款者卻沒有起到保障性作用等，使得貸款者有較大的抵觸情緒，間接影響銀行的聲譽。于是各大商業銀行開始考慮并逐漸取消了強制性房貸險的購買。在陸續取消強制性房貸險的過程中，先取消強制性房貸險的銀行占有一定的優勢：由于房貸險賠付率低、保費較高，貸款購房者在各銀行同期貸款利率相同的情況下，更愿意選擇那些沒有強制性房貸險的銀行，這樣能減少購房成本。

三、強制性房貸險的取消對市場的影響

（一）從購房者角度：增加購房者的購房預期

由于銀行取消強制性房貸險，貸款購房者可選擇性購買房貸險，若購買房貸險一次性需繳納2500～5000元不等的保費，會增加購房成本。所以貸款者更容易選擇不購買房貸險，從而減少購房成本，使得更多人愿意去向銀行申請貸款購買商品住房。

（二）從銀行角度：更加審慎地提供房貸，采取多種措施降低房貸風險

1.推薦購買房貸險，并以購房人為第一受益人。在貸款人申請住房貸款并通過住房貸款發放審核后，工作人員積極向貸款者推薦購買房貸險。在房屋遭遇險情而發生損失或者貸款者因意外而喪失還貸能力時，保險公司為保險受益人（貸款投保者或者其家屬等相關利益人）支付保險金，從而能減少或者彌補投保者的損失。

2.提供房貸更加審慎，增加了對抵押物的要求并進行更為嚴格的審核。銀行強制性要求貸款者購買房貸險是從其自身利益考慮，以銀行自己為房貸險的第一受益人來減少風險發生后的損失。但由于各大商業銀行取消了強制性房貸險的購買，銀行所承擔的風險也很快的顯露出來。銀行為了減少其自身承受的風險，開始對貸款人的貸款申請進行更為嚴格的審核。

（1）抵押物的審核。抵押物是指債務人（抵押人）為擔保某項義務的履行而移轉給債權人（抵押權人）的擔保物。貸款者一般是以現有住房、大型可變現設備、預購商品房作為抵押物向銀行申請商品住房貸款。銀行根據抵押物的變現程度和市場價格來進行估值，并按照抵押率來發放住房貸款。

在2006年，浙江地區的部分商業銀行出現了住房抵押率被提高到80%，這就使得品質不同的抵押物實現了高額的抵押。一旦到期貸款者無法償還貸款，銀行就要通過變現抵押物來收回貸款本息，當出現抵押物價值下降，那么銀行無法足額收回本息，造成銀行虧損。

2010年7月，中行制定的住房按揭貸款抵押率為60%，根據規定，可進行一些適當的調整：由于預購新建商品住房是新房，剩余房屋使用年限長，變現能力稍弱，可設置抵押率為60%，就算中長期房價下降20%，購房者放棄還貸，被抵押的住房價值為原價值的80%，也能很好地覆蓋貸款本息，覆蓋率達133%；預購二手住房的，由于二手房屋剩余的住房使用年限有限，其價值也相對減少，變現能力較弱，可設置抵押率為45%至55%之間；若抵押物為大型設備，其資產價值隨著使用年限進行折舊，剩余使用年限一般較短，變現能力較差，可設置抵押率約為30%至45%之間。

（2）貸款者提供質押物。質押也稱質權，就是債務人或第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。目前國內住房貸款的發放一般是基于有貸款抵押物，質押債券、股權等案例較少甚至沒有。銀行可以在貸款者提供抵押物的情況下，要求貸款者提供質押物，以確保其自身安全性。

質押物可包括股權、基金、國債、票據、部分資質良好的應收帳款以及其他的一些動產。由于股權和基金價值波動較大，可以較低的質押率質押，可設置質押率為30%～45%之間，質押期限較短；國債和部分票據和資質良好的應收賬款，由于其價值不變，且到期能及時收回本息或賬款，可以設置較高的質押率，一般為70%至90%之間；其他流動資產例如小型設備、部分價值較高的古董等，由于其價值由市場決定，變現情況較差，可根據其預估值和變現程度，分別設置35%至70%不等的質押率。

（3）貸款人及相關利益者的經濟審核。在貸款者申請貸款的同時，銀行可以要求貸款者提供其流動資產，包括銀行活期存款、定期存款、持有的股票、基金、國債等的相關數據；審核貸款者的經濟收入，包括工作收入、股票股息收入、基金分紅收入、國債利息收入等，來證明貸款者有能力來償還貸款。

銀行也可以要求貸款者相關利益人（夫或妻等）在貸款者申請貸款時提供其收入來源的證明。

（4）貸款人的健康審核。在貸款人申請商品住房抵押貸款的同時，銀行要求貸款申請者出具一份詳細的體檢報告，來證明其身體健康程度。銀行可以根據體檢報告預測貸款者是否能在預定的還款年限內有良好的身體素質進行工作。如遇有心臟病等惡性疾病的貸款者，要考慮其工作年限和工作種類，若按原定還款期限，是否會出現貸款人因提前退休或因疾病喪失勞動力等原因而減少收入來源。

（5）可設置保證連帶責任。連帶責任擔保是當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的一種擔保方式。

銀行設置一個或者多個連帶責任擔保人，讓貸款者的親人（妻子、叔伯兄弟等）或朋友（同學、同事等）有穩定經濟收入的人為貸款者所貸款項做連帶責任擔保。提供連帶責任擔保的人，必須向銀行出具有穩定收益的證明（工資證明、股票和基金等分紅證明等相關證明）或者用其自有財產（房屋、股權、基金、國債和應收賬款等）作為一個抵質押擔保。在貸款者發生信用風險的時候，銀行可以要求負有連帶責任的人償還貸款者所拖欠的貸款，或者變現抵質押物來收回貸款。

取消房貸險后銀行要加強對貸款者資格的審核，但是審核中存在著諸多的問題，如銀行對抵押物和質押物進行評估，就要通過房產評估機構，這些評估機構評估能力是否達標，且評估費用是評估值的0.5%，存在著一定的風險和成本；在管理票據的時候，可能出現票據無法如期對付等情況，會加大銀行承擔的風險和損失。

四、對房貸險未來發展的建議

銀行加強對貸款者貸款申請的審核這一動作是銀行被動地對未來存在的風險進行防范，銀行應該主動地防范風險的發生，從新啟用強制性房貸險是較好的辦法。但是從其自身聲譽和貸款者的利益這兩點出發，應對強制性房貸險的部分條款進行修改，做到在保證轉移銀行風險的同時，增加貸款者的利益。

（一）強制性房貸險的重新啟用

一方面，銀行對購房者經濟條件（包括收入情況、稅收、社保等各種證明材料）和家庭狀況的審核較復雜且困難，同時也存在著貸款者的信用風險；另一方面，由于不少房子動輒數百萬元，貸款人首付僅五成或者更少，所以房貸險仍然是最實用的風險控制手段。在未來的房貸發展趨勢中，強制性房貸險可能會再次被各大銀行啟用。作為一種保障機制，其作用將會逐漸的被社會大眾所認可。

（二）強制性房貸險的條款設置

將房貸險第一受益人設定為貸款購房者。如果貸款者購買強制性房貸險時，設置保險的第一受益人為貸款者自身，一方面，對于銀行來說，貸款者申請貸款的同時已經把房產等抵押物進行抵押，就算無法按時還款，也能及時變現抵押物，從而取得貸款本息收益；另一方面，因為強制性房貸險的第一受益人為貸款者自身，這樣就避免了貸款者自身不幸遭遇種種突發的意外傷害導致失去還貸能力時，貸款者所購房產不會因為無法償還貸款而被銀行收回的情況。

（三）保費按年繳納

再次啟用后的強制性房貸險在實繳保費上也要進行改革。由原來的一次性繳納2500～5000元不等的房貸險保費變更成保費按年繳納，按照房貸期限20年計算，每年實繳125～250元不等，這樣直接地減輕了貸款購房者的生活壓力。相對于一次性支付大筆保費，年繳125～250元不等的保費更容易讓貸款購房者接受。

（四）取得現房后再進行投保

由于原先房貸險是在貸款者取得貸款的同時購買的，有部分還是期房，期房再建期間，發生的任何風險都在建筑工程險的承包范圍內，而且這個險種是由法律強制房產商必須投保的，若再投保就存在重復投保的問題。在重新實行強制性房貸險后，銀行應該規定購買期房的人待取得現房后立刻購買房貸險，一來可以避免重復投保，二來也可以減少貸款者保費的支付，減少貸款者的成本。

（五）若遇地震造成損失，銀行推遲還款期限

雖然地震發生的概率極低，但是由于地震對房產等造成的是不可修復的損失，且在短期內遭受的經濟損失巨大，為減少貸款者的還款壓力，商業銀行可以在房貸險條款中添加：3年內可以不還款，不加設利息，但是3年后仍需要償還剩余款。

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（作者單位：南昌開放大學 江西南昌 330003）

（責編：玉山）