試論房地產項目全過程成本控制策略

高淑連

摘 要：隨著我國當前房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，在房地產項目建設的過程中造價管理為重要的工作環(huán)節(jié)，不僅有助于縮減在各個建設中的成本投入，還有助于滿足房地產企業(yè)效益最大化的建設目標。因此企業(yè)需要根據(jù)自身的發(fā)展重點逐漸的加強對成本控制的重視程度，和項目管理要求相互的協(xié)調，落實全過程的工作思維，完善成本控制方案，結合以往工作經驗以及房地產項目的特點，提出針對性較強的全過程成本管控方案，跟蹤資金的使用過程，和前期的預算方案進行相互的比較，發(fā)現(xiàn)其中的浪費問題，提出有效的應對方案，使全過程成本控制效果能夠符合相關要求之后，再持續(xù)改進全過程成本控制管理方案，為接下來的項目實施提供重要的基礎，推動房地產企業(yè)在新時期下的穩(wěn)定進步，獲取較高的經濟效益，增強自身的競爭實力。

關鍵詞：房地產項目;全過程成本控制;應用

在進行房地產項目全過程成本控制的過程中，需要科學劃分為不同的模塊，根據(jù)不同模塊特點提供有效的成本管控方案，做好信息的反復核對以及總結，及時地發(fā)現(xiàn)在全過程成本控制工作中所產生的問題，制定多樣化的成本控制方法，進一步地健全自身的管理模式，為房地產企業(yè)創(chuàng)造更高的收益，使房地產行業(yè)發(fā)展效率能夠得到優(yōu)化，促進我國社會經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產項目全過程成本控制的介紹

在進行工程造價全過程管控工作中，需要明確主要的工作重點，之后在部門內部制定針對性較強的宣傳模式，使各個管理人員能夠把握成本控制的核心要點。從整體結構來看，工程造價全過程管理主要是做好不同環(huán)節(jié)造價的科學控制，在項目決策階段需要做好項目的投資概算以及項目的投資估算等等，和建筑工程建設要素相互地匹配，逐漸地優(yōu)化當前的工作方案。同時還需要編制項目工程建議書，更加細致性的整合不同的造價信息數(shù)據(jù)。在后續(xù)工作中需要進行造價管理方案的可行性研究，建立完善的管控機制以及監(jiān)督模式，以此來優(yōu)化當前的造價管理方案。在設計階段需要嚴格地編制項目的總概算，同時還需要確定設計方案中造價最高限額，督促設計人員嚴格按照相關的要求和標準來完成當前的設計任務，并且站在造價管理角度入手縮減其中的成本投入，之后還需要做好前期的勘察，減少設計變更問題的發(fā)生概率，逐漸地提高整體的管理水平。在施工中進行造價管理過程中，需要嚴格按照現(xiàn)場的情況編制完善的施工造價管理方案，要以合同終端內容以及施工圖預算為主要的依據(jù)，提高造價管理工作本身的科學性，定期完成工程量的結算。并且還需要考慮市場發(fā)展的動態(tài)變化，根據(jù)不同的發(fā)展時期以及成本管理要求提出對應的管理方案，增強成本管理的針對性。

二、房地產項目全過程成本管理和控制的意義

在進行房地產項目全過程成本控制和管理工作開展之前，需要有充足的動力來支持各項工作的順利進行，比如要明確全過程成本控制的意義，避免出現(xiàn)資金浪費的問題，使全過程成本管控效果顯著。龐大的房地產項目帶來的復雜問題較為突出，為了滿足最終盈利的要求，需要房地產企業(yè)時刻關注在工程建設方面的成本投入，在部門內部貫徹落實責任機制，共同的進行成本使用模塊的有效監(jiān)督，做好各個階段資金使用方案的可行性分析，并且到竣工階段進行持續(xù)性的跟蹤以及管理，了解各個成本管理中所存在的問題。在項目成本控制工作中，還需要具備較強的風險意識，貫穿于不同的控制方案中，并且還需要持續(xù)利用當前的資源管理方案，避免在實際施工時出現(xiàn)資源浪費的情況，之后按照不同部門的工作職責，提出有效的成本控制方案，防止出現(xiàn)資金的浪費，并且可以使各項施工能夠更加有條不紊地進行，減少突發(fā)問題發(fā)生概率，從而使成本控制工作能夠在規(guī)定的范圍內保質保量地完成。工作人員需要具備較強的反思意識，在實施一段時間的成本管理之后，需要認真的分析當前成本管理工作中所存在的矛盾，并且以資金管控要求為主制定接下來的管理方向和細則，約束好當前的工作行為，逐漸地增強成本管控的效果。

三、房地產項目全過程成本控制中遇到的問題

首先在房地產項目全過程成本控制中存在著難以準確核算成本的問題，這主要是由于房地產項目部門較為復雜，其中所包含的建設環(huán)節(jié)也較多，在整體核算操作難度方面較為明顯，且在房地產企業(yè)開發(fā)和建設的過程中，相關人員的綜合素質以及硬件設施很難符合復雜化和多樣化的房地產開發(fā)項目特點，并且也很難進行細致性的管理。在建設過程中無法進行科學的成本控制，導致成本管理效率在逐漸的降低。在進行成本核算過程中，并沒有進行全過程的監(jiān)督以及管理，當出現(xiàn)困難時，一部分管理人員產生了退縮的想法，無法針對性地解決在當前成本管控工作中所存在的問題，使得整體管理難度越來越高。再加上其中核算數(shù)據(jù)準確性很難得到充分的保證，增加了成本控制工作的難度，對房地產項目建設造成了較為嚴重的影響。

其次，在當前房地產項目全過程成本控制工作中存在著成本控制缺乏時效性和全面性的特征。一些房地產企業(yè)在項目開工時的一些舉措并沒有凸顯對成本控制的重視程度，通常是在項目完工之后才進行項目的核算。雖然一些管理內容進行了自由的安排，但是由于時間過長會導致成本管理漏洞愈來愈多，特別是對于大規(guī)模的工程，導致成本核算無法針對性地反映實際的成本。開發(fā)需求成本和實際收益出現(xiàn)了相互脫離的問題，無法有效地應對在成本管理工作中所存在的問題，對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。在房地產開發(fā)的過程中，一部分管理人員單純地將開發(fā)成本項目概念和配套設施以及土地規(guī)劃費用進行對等，在各項成本管理工作制定的過程中，存在著諸多的矛盾問題。再加上相關管理制度太過形式化，無法針對性地指導成本管控工作，也無法對最終的結果進行深入的研究，導致成本管理工作中的矛盾越來越多。在這一背景影響下，一部分企業(yè)為了縮減在實際工作中的成本投入開始追加成本，長此以往會導致資金投入越來越多，對企業(yè)成本管理造成的影響較為突出。

四、房地產項目全過程成本控制的有效對策

（一）強化項目決策工作中的成本控制

決策階段造價控制是引領后續(xù)造價管理工作順利實施的重要保障，因此在實際工作中需要按照造價控制的相關要求，完善全過程的管理模式，從而使決策階段造價管理效果符合預期的管理要求。首先，相關部門需要具備較強的責任意識，明確造價管理的主要方向以及主要的工作重點，做好建筑場地的科學選擇。在實際工程建設前期要做好建設場地的深入性調查，分析當?shù)氐牡乩憝h(huán)境，并且還需要考慮后續(xù)施工中還有可能出現(xiàn)的問題，動態(tài)化地制定不同的造價管理方案，做到優(yōu)化比選，為后續(xù)方案的執(zhí)行奠定堅實的保障。這樣一來可以使建設項目投入最少的資金獲取較高的質量，以此來保證工程管理的順利實施。在實際決策階段進行造價控制工作不要太過死板，要利用動態(tài)化的方式來進行資金的整體評估，另外還需要考慮項目建設過程中的資金回收時間，立足于企業(yè)的財務狀況來進行日常的管理，從而獲取應有的利潤。在后續(xù)工作中需要進行的是預算的編制要根據(jù)工程建設要求和以往工作經驗，了解工程建設中的各項花費，計算出允許消耗的最大資金量。從而避免對企業(yè)的利潤造成影響，全面提高決策階段造價管理的效果。

（二）強化項目準備過程中的成本控制

首先，在設計階段進行造價控制的過程中，需要減少設計變更的發(fā)生概率，要考慮后續(xù)的施工要求，從而使設計方案能夠具備較強的科學性。在實際管理過程中可以推行現(xiàn)有設計的方法使設計人員能夠站在成本管理角度來完善當前的設計模式，做好現(xiàn)場情況的精準性核對。相關單位也可以提供資金管理信息，為后續(xù)設計工作提供重要的基礎，減少各種資源浪費問題的發(fā)生。在設計階段進行造價管理的過程中需要做好嚴格的審核，和前期建設要求相互地匹配，及時地發(fā)現(xiàn)在實際設計工作中所產生的問題，之后再和設計方開展有效的溝通和交流，再次下達建設的意見，有效的修正在設計方案中所存在的不足，減少設計變更的幾率。

其次，在招投標階段進行造價控制的過程中需要對建設金額和其他信息進行準確的描述，在文件發(fā)布之前需要邀請專業(yè)性的人員來負責工程造價的精準性分析，并且還需要減少各種不正當問題的發(fā)生概率，不要采取低價中標的方式來進行日常的管理，要突出整體的質量管理思路，避免對后續(xù)工程建設造成一定的影響。另外還需要做好有效的監(jiān)督以及管理，防范弄虛作假行為的發(fā)生，從而使整體造價管理效果能夠得到全面的提升。

最后，在項目開展前期的準備工作中，需要以保證工程質量為主，降低整體的成本支出，全面優(yōu)化當前的工作方案，凸顯現(xiàn)代化成本管理工作本身的優(yōu)勢。相關管理部門需要根據(jù)我國所頒布的相關規(guī)章制度以及法律法規(guī)來優(yōu)化當前的成本控制方案，結合以往工作經驗明確成本管控的主要工作方向，和房地產開發(fā)項目特點進行相互的協(xié)調，逐漸地優(yōu)化當前的成本管控方案，使成本管控能夠具備較強的時效性以及全面性。針對性地解決在成本管理工作中所存在的問題，并且做好前期的預算工作，解決在以往成本管控工作中的矛盾問題。

（三）強化項目施工過程中的成本控制

首先為變更管理計劃，由于建筑工程建設體系較為龐大，在后續(xù)建設時會由于突發(fā)因素影響而導致工程變更問題，這一情況是無法避免的，因此在實際管理過程中，為了減少對工程造價的影響，需要制定變更管理的工作計劃，并且結合以往工作經驗，保證各項審核的嚴格性以及準確性，貼合工程當前的建設要求。在實際工作中需要對項目計劃涉及的范圍和預算進度進行有效地控制，形成新的基準計劃。在進行造價管理計劃控制時，需要找到和計劃之間的偏差，完善數(shù)據(jù)的記錄模式，各項變更要準確地記錄在基本變更計劃中，避免出現(xiàn)不適宜變更納入成本管理模塊中，之后再按照現(xiàn)場的施工情況完善變更管理工作模式。按照計劃中的內容提高變更管理工作針對性，防止出現(xiàn)不正當變更問題的發(fā)生，從而使整體項目能夠朝著新的方向而不斷的發(fā)展。在變更管理時需要落實動態(tài)化的工作思維，科學劃分好不同的工程項目，按照不同項目的特點提高成本管理的針對性，在實際管理過程中要落實科學化的工作原則。此外，在變更管理工作中，在部門內部落實責任機制，約束好不同的責任以及義務等等，從而減少變更問題的發(fā)生概率，之后也要進行工程分割式的管理，防止出現(xiàn)諸多的影響因素，完善當前的管理模式。

其次為完善工程簽證制度。由于一些工程變更是無法避免的，所以在實際工作中需要完善工程的簽證制度，合情合理的工程變更才被允許，減少不必要資金的浪費。在實際工作中需要做好全過程的審計以及管理，完善工程簽證管理模式，嚴格按照工程簽證表的相關要求來做好日常的審核，同時還需要要求施工單位寫明簽證的依據(jù)以及原因等等，更加真實和全面地反映事件的內容。簽證必須在工程變更驗收之后進行有效的確認，要以合同內容為主要的基準來做好日常的管理，事后補簽是無效的，要追究相關責任人的責任，減少矛盾問題的發(fā)生概率，使變更管理工作能夠更加科學。在簽證制度實施過程中，要配合著完善的審查機制，了解工程變更的必要性以及很有可能出現(xiàn)的資金支出等等，設定不同的指標控制工程變更的實施，避免對工程建設造成一定的影響。

（四）強化項目竣工中的成本控制

在項目竣工中進行成本控制要將重點放在結算審核上，為了使房地產工程造價結算審核效果能夠符合預期的要求，在實際工作中需要健全完善的審核管理機制，從而保證各項工作的順利實施。在實際審核過程中可以通過建立完善的審核標準和細則，落實到不同的審核環(huán)節(jié)中避免對后續(xù)工作產生一定的影響，并且還需要進行信息的反復核對以及整合，明確不同責任主體，落實精細化的工作原則，全面的提高整體的審核效果。另外也可以利用不同的制度來規(guī)范各項工程造價管理模式，逐漸地上升結算管理的工作地位，全面的提高整體的審核效果。在后續(xù)工作中需要以實際情況為準依據(jù)確定審核的方法，做好工程實際情況的全面勘察，了解項目的建設要求之后，選擇最佳的方式來優(yōu)化當前的審核模式，之后再按照整體的工作要求和預期的結果選擇不同的審核方法，有效地控制好工程的造價成本，全面的保證審核本身的品質。在后續(xù)工作中需要羅列出不同的審核要點，利用新型的技術方案來完成當前的審核任務，之后形成最佳的結算審核體系，使最終結果準確性能夠得到充分的保障。在結算完成之后，需要將各項信息資料上傳到計算機中進行統(tǒng)一的歸檔以及整理，確認沒有任何問題之后才可以完成當前的成本控制任務。

（五）強化項目銷售過程中的成本控制

強化項目銷售階段的成本控制也為重要的組成部分，房地產企業(yè)需要根據(jù)房地產項目的銷售情況和具體的構成，逐漸地完善自身的成本管控機制。實現(xiàn)對銷售人員的有效管理，使其具備較強的責任意識，充分的調動人員的工作才能，完成當前的銷售任務。

五、結束語

在房地產項目建設的過程中，為了減少資源的浪費，需要工作人員樹立全過程的工作思維完善造價管理模式，更加貼合于現(xiàn)場的建設要求，建立與之對應的造價管理模式，做好全過程的跟蹤以及管理，整合不同的數(shù)據(jù)動態(tài)化的調整現(xiàn)有的造價管理模式，防范各種矛盾問題的發(fā)生，保障成本管理工作的執(zhí)行力，提升建設工程的整體效益。

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