長租公寓承租人之法律風險及化解

[摘要]為推動我國住房租賃市場的發展，必須保證長租公寓行業實現長效規范發展，實現對承租人權益的充分保障，逐步推進“租購同權”。有效防范和化解長租公寓企業在經營中存在因資金鏈斷裂等原因構成違約的風險，保障承租人的居住利益，應從明確長租公寓企業與房屋業主間的法律關系和加強對長租公寓企業資金池的監管兩方面著手。

[關鍵詞]長租公寓；租購同權；承租人權益；房屋托管合同；資金池

一、發展住房租賃市場應注重保護承租人權益

（一）長租公寓與散戶租賃都應實現長效規范發展

與傳統的散戶租賃相比，長租公寓市場下的租賃關系在租賃合同的屬性、所面對的市場風險以及市場監管上存在差異性。盡管長租公寓相比散戶租賃在形式上呈現規模化、時代化特征，但其本質都是通過租賃合同的順利履行進而實現自身的盈利目標。因此，為促進租賃合同的順利履行，無論是長租公寓企業還是私人房東都必須注重合法合理提供租賃服務，尊重承租人合法權益，以此實現自身的長效發展。

（二）逐步推進“租購同權”的應有之義

2017年7月，廣州市政府首次提出“租購同權”的概念[1]。在政策設計者眼中，“租購同權”是發展住房租賃市場的先決條件，但也應是我國房地產市場的發展方向[2]。簡單來說，“租購同權”是指保障租房人享有與買房人相同的基本公共服務，是對我國實現人民住有所居、住有宜居的政策保障。其藍圖固然美好，但必須意識到將之真正在全國范圍內落地需要長遠的制度安排，除了要保障優質教育資源、醫療資源等的供給均衡、還必須構建結構多元、層次多元的房地產市場。因此，作為住房租賃新市場的重要成分，長租公寓行業必須重視并提升對承租人的權益保障，這是推進“租購同權”的應有之義。

二、長租公寓企業違約情形下的風險承擔

2020年9月7日，住房和城鄉建設部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》），其中并未限定輕資產長租公寓企業獲取房屋使用權的方式，既可以通過委托合同也可以通過租賃合同，只要合法獲得房屋業主授權即可。《房屋托管合同》性質的模糊給三方主體間的法律關系帶來不確定性，實踐中主要表現為長租公寓企業因資金鏈斷裂無法如約支付業主租金，從而引發大批承租人被業主強制收回房屋且已交付給企業的租金難以挽回的風險。為有效化解此類風險，有必要對三方主體間的法律關系及相應法律風險進行梳理分析。

（一）企業作為受托人以自己名義簽訂租賃合同

長租公寓企業與業主形成委托代理法律關系，即企業作為受托人在委托人授權范圍內對房屋進行裝修改造和出租管理。但實踐中企業通常選擇以自己名義與承租人簽訂租賃合同，承租人在訂立合同時并不知曉企業與業主間的代理關系，則該租賃合同直接約束企業與承租人，業主與承租人并無直接的法律關系。在企業對業主違約后，業主有權解除與企業的委托合同并追究其違約責任，并在解除委托合同后有權基于房屋所有權人身份收回房屋。此時，承租人只能基于租賃合同追究企業的違約責任，請求企業返還押金、剩余租金和支付違約金等，一旦企業破產且無剩余可執行財產，承租人在失去穩定居所的同時將遭受較大財產損失。在該種情形下，風險承擔者包括業主和承租人。

（二）企業作為“二房東”身份簽訂租賃合同

長租公寓企業與房屋業主形成租賃法律關系，即企業在業主的授權下對房屋進行轉租，此時企業作為轉租人，租戶充當次承租人的角色，根據合同相對性原理，業主與次承租人并無直接的法律關系。此時，企業拖欠業主租金，次承租人可以代企業支付所欠租金和違約金，以使當前的租賃關系繼續維持下去；次承租人代為支付的租金和違約金充抵應當向企業支付的租金，超過部分的，有權向企業追償。可以看到，次承租人為繼續保留房屋的所有權，只能代為支付企業所欠租金和違約金，對于次承租人已經向企業支付的多余租金和代為支付的超過部分需向企業主張返還；如果次承租人不愿意或者已向企業交付數月租金，沒有經濟能力代企業支付拖欠租金和違約金，業主將收回房屋，并和次承租人依據各自的租賃合同請求企業承擔違約責任。在該情形下，業主和次承租人都是風險的承擔者。

（三）企業實質上是“二房東”卻以業主名義簽訂租賃合同

長租公寓企業通常認為其與業主訂立的《房屋托管合同》屬于委托合同，企業處于受托人的地位，但經過法院對合同內容的審查，大多數判決認為該類合同具有租賃合同的屬性，企業實質上享受了承租人的權利但并未履行作為受托人應承擔的相應義務，例如企業應負有代房屋業主收取租金的義務[3]。那么在企業實際與業主形成租賃關系，又以業主名義與承租人簽訂租賃合同，此時租賃合同的效力如何？若企業倒閉“跑路”，承租人能否以向企業支付租金為由對抗業主收回房屋的請求？

應當認為，如果企業在與承租人簽訂租賃合同時，持有相關文件能夠證明其已取得業主的授權，承租人有充分理由信任企業作為業主的代理人，為保護承租人的信賴利益與合同的交易安全，應當認定企業的代理行為構成表見代理[4]。因此，該租賃合同不僅有效且構成表見代理，對業主和承租人具有約束力，業主對于企業一方的違約無權收回房屋且無權讓承租人再次支付已向企業支付的租金。在該情形下，風險承擔者是業主。

三、長租公寓企業法律風險之化解

（一）將房源獲取方式予以明確并納入備案范圍

實踐中《房屋托管合同》性質的模糊不僅使承租人無法準確預判自身可能遭受的法律風險，還在業主與長租公寓企業發生訴訟時帶來立案案由、管轄權異議認定不統一的問題[5]。因此，應當由所在地房產管理部門對長租公寓企業提交的《房屋托管合同》進行性質認定，明確后將合同種類納入住房租賃管理服務平臺的備案范圍并予以公示；對于存在爭議、難以認定所屬性質的合同應通知企業和業主進行重新擬定，而后再次提交認定。

對于承租人而言，在訂立租賃合同前后可以通過住房租賃管理服務平臺對企業的相關信息進行查看，有利于承租人準確預判一方主體違約下自身的法律風險。對于業主和長租公寓企業發生訴訟時，在立案案由和管轄權異議階段出現認定不統一的概率會大幅度降低，提高司法效率，并促進長租公寓企業的誠信發展。

（二）加強對長租公寓企業的資金池監管

資金池作為一種先進的資金管理方式，可以有效發揮資金集中管理的優勢，降低企業整體資金鏈斷裂的風險[6]。因而，資金池的合理建立對企業是有益的。對于長租公寓企業的資金池管理需要注意兩個方面，一是必須建立足以應對相應風險的資金池并納入監管，二是合理限制形成資金池的資金來源。

1.將租金、押金等納入監管賬戶

首先，需要防范長租公寓企業從承租人手中獲取長周期租金及押金。出于對企業的品牌及實力信任，承租人在企業要求或以租金優惠名義引導其支付長周期租金時往往同意，看似得到了優惠，一旦企業的資金出現問題，其面臨的損失就越大。

其次，企業需要預留應支付業主的租金。實踐中大多數業主選擇起訴長租公寓企業的原因是企業拖欠租金，而當業主開始選擇通過法律途徑來維護自己合法權益時，企業也往往處于原告眾多、無可執行財產的困境，此時的訴訟并不能實際為業主挽回損失。

最后，需要對企業收取與支付租金的周期和高低進行限制。企業收取承租人的租金周期長于支付業主的租金周期，這為企業進行盲目市場擴張提供了大量資金，而支付租金過高于收取租金正是企業實施盲目市場擴張的結果。

民法以私法自治為核心，以保障財產權和交易安全為宗旨，并不能實現充分的自洽，必須在外在的協力下如行政法才能完成自己的立法使命[7]。綜上所述，為保障三方基于自治目的的實現，必須通過行政法律規范對三方主體的自治范圍予以適當限制，限制收取租金與待支付租金完全流入企業有充分支配權的資金池，建立一個在金融機構與行政機關的聯合監管下企業僅有適當支配權的用以防范風險的資金池，使承租人和業主面臨較低的法律風險。

2.規范住房租金貸款的使用

所謂的“租金貸”即住房租金貸款，是指以房屋租賃合同中承租人應向出租人支付的租金為貸款標的的一種信用消費貸款產品[8]。經濟實力不充足的承租人通過申請住房租金貸款以解當下住房之急需，本有利無害，但需要金融機構對貸款的發放及用途給予充分監管，防止成為長租公寓企業變相的融資手段。

一方面，承租人享有使用住房租金貸款的自由。曾經，“租金貸”作為蛋殼公寓商業模式創新的核心，作為其現金流結構中的重要一環，一旦“租金貸”出現問題，就會影響到整個現金流[9]。在眾多長租公寓企業的盈利與負債經驗中，“租金貸”發揮著重要作用，但也應當明確，“租金貸”不是造成長租公寓企業資金鏈斷裂的根本原因，根本原因在于企業的商業計劃存在問題。對于承租人而言，住房租金貸款的合理使用能夠緩解其暫時的經濟壓力，必須禁止企業強加干涉承租人是否使用住房租金貸款以及以租金優惠名義的誘導使用，保障承租人選擇住房租金貸款的自由。

另一方面，金融機構應嚴格監管住房租金貸款的發放與使用。承租人通過金融機構貸款住房租金之后，是否按時還款將與其個人信用掛鉤。為保障承租人的信用利益及保障金融市場的穩定，需要確保貸款的發放直達承租人銀行賬戶，且發放頻率符合承租人的支付租金頻率，并嚴格保障所貸款項用于租金支付。將住房租金貸款納入行政機關及金融機構的聯合監管下，不僅是尊重和保障承租人自由使用住房租金貸款的權利，也是在為承租人有效規避不必要的金融風險。

四、結語

《意見稿》的發布意味著我國第一部規范住房租賃市場的行政法規出臺在即，該條例重在規范住房租賃市場秩序，為承租人維護自身合法權益提供明確法律依據；同時還需進一步關注長租公寓企業的經營管理行為，降低其自身的不規范經營行為給承租人帶來的法律風險。隨著住房租賃領域法規的日益完善，相關金融機構和行政機關對住房租賃企業的監管與處罰將有法可依，必將促進整個長租公寓行業的規范化發展，從而促進我國住房租賃市場的發展。

參考文獻：

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[3]陳秋竹，鄧若翰.長租公寓“租金貸”：問題檢視、成因探析及規制路徑[J].南方金融，2019（04）：91-98.

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[9]紀蘇源，趙自強.蛋殼公寓的商業模式創新與財務風險分析[J].財務與會計，2022（02）：43-46.

基金項目：池州學院質量工程項目，項目名稱：一流本科專業建設“雙萬計劃”（項目編號：2021XYLZY02）

作者簡介：劉月（1997.10-），女，漢族，安徽六安人，碩士在讀，研究方向：刑法學。