長租公寓承租人之法律風險及化解

[摘要]為推動我國住房租賃市場的發(fā)展，必須保證長租公寓行業(yè)實現(xiàn)長效規(guī)范發(fā)展，實現(xiàn)對承租人權益的充分保障，逐步推進“租購同權”。有效防范和化解長租公寓企業(yè)在經(jīng)營中存在因資金鏈斷裂等原因構成違約的風險，保障承租人的居住利益，應從明確長租公寓企業(yè)與房屋業(yè)主間的法律關系和加強對長租公寓企業(yè)資金池的監(jiān)管兩方面著手。

[關鍵詞]長租公寓；租購同權；承租人權益；房屋托管合同；資金池

一、發(fā)展住房租賃市場應注重保護承租人權益

（一）長租公寓與散戶租賃都應實現(xiàn)長效規(guī)范發(fā)展

與傳統(tǒng)的散戶租賃相比，長租公寓市場下的租賃關系在租賃合同的屬性、所面對的市場風險以及市場監(jiān)管上存在差異性。盡管長租公寓相比散戶租賃在形式上呈現(xiàn)規(guī)?；?、時代化特征，但其本質都是通過租賃合同的順利履行進而實現(xiàn)自身的盈利目標。因此，為促進租賃合同的順利履行，無論是長租公寓企業(yè)還是私人房東都必須注重合法合理提供租賃服務，尊重承租人合法權益，以此實現(xiàn)自身的長效發(fā)展。

（二）逐步推進“租購同權”的應有之義

2017年7月，廣州市政府首次提出“租購同權”的概念[1]。在政策設計者眼中，“租購同權”是發(fā)展住房租賃市場的先決條件，但也應是我國房地產市場的發(fā)展方向[2]。簡單來說，“租購同權”是指保障租房人享有與買房人相同的基本公共服務，是對我國實現(xiàn)人民住有所居、住有宜居的政策保障。其藍圖固然美好，但必須意識到將之真正在全國范圍內落地需要長遠的制度安排，除了要保障優(yōu)質教育資源、醫(yī)療資源等的供給均衡、還必須構建結構多元、層次多元的房地產市場。因此，作為住房租賃新市場的重要成分，長租公寓行業(yè)必須重視并提升對承租人的權益保障，這是推進“租購同權”的應有之義。

二、長租公寓企業(yè)違約情形下的風險承擔

2020年9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》），其中并未限定輕資產長租公寓企業(yè)獲取房屋使用權的方式，既可以通過委托合同也可以通過租賃合同，只要合法獲得房屋業(yè)主授權即可?！斗课萃泄芎贤沸再|的模糊給三方主體間的法律關系帶來不確定性，實踐中主要表現(xiàn)為長租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂無法如約支付業(yè)主租金，從而引發(fā)大批承租人被業(yè)主強制收回房屋且已交付給企業(yè)的租金難以挽回的風險。為有效化解此類風險，有必要對三方主體間的法律關系及相應法律風險進行梳理分析。

（一）企業(yè)作為受托人以自己名義簽訂租賃合同

長租公寓企業(yè)與業(yè)主形成委托代理法律關系，即企業(yè)作為受托人在委托人授權范圍內對房屋進行裝修改造和出租管理。但實踐中企業(yè)通常選擇以自己名義與承租人簽訂租賃合同，承租人在訂立合同時并不知曉企業(yè)與業(yè)主間的代理關系，則該租賃合同直接約束企業(yè)與承租人，業(yè)主與承租人并無直接的法律關系。在企業(yè)對業(yè)主違約后，業(yè)主有權解除與企業(yè)的委托合同并追究其違約責任，并在解除委托合同后有權基于房屋所有權人身份收回房屋。此時，承租人只能基于租賃合同追究企業(yè)的違約責任，請求企業(yè)返還押金、剩余租金和支付違約金等，一旦企業(yè)破產且無剩余可執(zhí)行財產，承租人在失去穩(wěn)定居所的同時將遭受較大財產損失。在該種情形下，風險承擔者包括業(yè)主和承租人。

（二）企業(yè)作為“二房東”身份簽訂租賃合同

長租公寓企業(yè)與房屋業(yè)主形成租賃法律關系，即企業(yè)在業(yè)主的授權下對房屋進行轉租，此時企業(yè)作為轉租人，租戶充當次承租人的角色，根據(jù)合同相對性原理，業(yè)主與次承租人并無直接的法律關系。此時，企業(yè)拖欠業(yè)主租金，次承租人可以代企業(yè)支付所欠租金和違約金，以使當前的租賃關系繼續(xù)維持下去；次承租人代為支付的租金和違約金充抵應當向企業(yè)支付的租金，超過部分的，有權向企業(yè)追償。可以看到，次承租人為繼續(xù)保留房屋的所有權，只能代為支付企業(yè)所欠租金和違約金，對于次承租人已經(jīng)向企業(yè)支付的多余租金和代為支付的超過部分需向企業(yè)主張返還；如果次承租人不愿意或者已向企業(yè)交付數(shù)月租金，沒有經(jīng)濟能力代企業(yè)支付拖欠租金和違約金，業(yè)主將收回房屋，并和次承租人依據(jù)各自的租賃合同請求企業(yè)承擔違約責任。在該情形下，業(yè)主和次承租人都是風險的承擔者。

（三）企業(yè)實質上是“二房東”卻以業(yè)主名義簽訂租賃合同

長租公寓企業(yè)通常認為其與業(yè)主訂立的《房屋托管合同》屬于委托合同，企業(yè)處于受托人的地位，但經(jīng)過法院對合同內容的審查，大多數(shù)判決認為該類合同具有租賃合同的屬性，企業(yè)實質上享受了承租人的權利但并未履行作為受托人應承擔的相應義務，例如企業(yè)應負有代房屋業(yè)主收取租金的義務[3]。那么在企業(yè)實際與業(yè)主形成租賃關系，又以業(yè)主名義與承租人簽訂租賃合同，此時租賃合同的效力如何？若企業(yè)倒閉“跑路”，承租人能否以向企業(yè)支付租金為由對抗業(yè)主收回房屋的請求？

應當認為，如果企業(yè)在與承租人簽訂租賃合同時，持有相關文件能夠證明其已取得業(yè)主的授權，承租人有充分理由信任企業(yè)作為業(yè)主的代理人，為保護承租人的信賴利益與合同的交易安全，應當認定企業(yè)的代理行為構成表見代理[4]。因此，該租賃合同不僅有效且構成表見代理，對業(yè)主和承租人具有約束力，業(yè)主對于企業(yè)一方的違約無權收回房屋且無權讓承租人再次支付已向企業(yè)支付的租金。在該情形下，風險承擔者是業(yè)主。

三、長租公寓企業(yè)法律風險之化解

（一）將房源獲取方式予以明確并納入備案范圍

實踐中《房屋托管合同》性質的模糊不僅使承租人無法準確預判自身可能遭受的法律風險，還在業(yè)主與長租公寓企業(yè)發(fā)生訴訟時帶來立案案由、管轄權異議認定不統(tǒng)一的問題[5]。因此，應當由所在地房產管理部門對長租公寓企業(yè)提交的《房屋托管合同》進行性質認定，明確后將合同種類納入住房租賃管理服務平臺的備案范圍并予以公示；對于存在爭議、難以認定所屬性質的合同應通知企業(yè)和業(yè)主進行重新擬定，而后再次提交認定。

對于承租人而言，在訂立租賃合同前后可以通過住房租賃管理服務平臺對企業(yè)的相關信息進行查看，有利于承租人準確預判一方主體違約下自身的法律風險。對于業(yè)主和長租公寓企業(yè)發(fā)生訴訟時，在立案案由和管轄權異議階段出現(xiàn)認定不統(tǒng)一的概率會大幅度降低，提高司法效率，并促進長租公寓企業(yè)的誠信發(fā)展。

（二）加強對長租公寓企業(yè)的資金池監(jiān)管

資金池作為一種先進的資金管理方式，可以有效發(fā)揮資金集中管理的優(yōu)勢，降低企業(yè)整體資金鏈斷裂的風險[6]。因而，資金池的合理建立對企業(yè)是有益的。對于長租公寓企業(yè)的資金池管理需要注意兩個方面，一是必須建立足以應對相應風險的資金池并納入監(jiān)管，二是合理限制形成資金池的資金來源。

1.將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶

首先，需要防范長租公寓企業(yè)從承租人手中獲取長周期租金及押金。出于對企業(yè)的品牌及實力信任，承租人在企業(yè)要求或以租金優(yōu)惠名義引導其支付長周期租金時往往同意，看似得到了優(yōu)惠，一旦企業(yè)的資金出現(xiàn)問題，其面臨的損失就越大。

其次，企業(yè)需要預留應支付業(yè)主的租金。實踐中大多數(shù)業(yè)主選擇起訴長租公寓企業(yè)的原因是企業(yè)拖欠租金，而當業(yè)主開始選擇通過法律途徑來維護自己合法權益時，企業(yè)也往往處于原告眾多、無可執(zhí)行財產的困境，此時的訴訟并不能實際為業(yè)主挽回損失。

最后，需要對企業(yè)收取與支付租金的周期和高低進行限制。企業(yè)收取承租人的租金周期長于支付業(yè)主的租金周期，這為企業(yè)進行盲目市場擴張?zhí)峁┝舜罅抠Y金，而支付租金過高于收取租金正是企業(yè)實施盲目市場擴張的結果。

民法以私法自治為核心，以保障財產權和交易安全為宗旨，并不能實現(xiàn)充分的自洽，必須在外在的協(xié)力下如行政法才能完成自己的立法使命[7]。綜上所述，為保障三方基于自治目的的實現(xiàn)，必須通過行政法律規(guī)范對三方主體的自治范圍予以適當限制，限制收取租金與待支付租金完全流入企業(yè)有充分支配權的資金池，建立一個在金融機構與行政機關的聯(lián)合監(jiān)管下企業(yè)僅有適當支配權的用以防范風險的資金池，使承租人和業(yè)主面臨較低的法律風險。

2.規(guī)范住房租金貸款的使用

所謂的“租金貸”即住房租金貸款，是指以房屋租賃合同中承租人應向出租人支付的租金為貸款標的的一種信用消費貸款產品[8]。經(jīng)濟實力不充足的承租人通過申請住房租金貸款以解當下住房之急需，本有利無害，但需要金融機構對貸款的發(fā)放及用途給予充分監(jiān)管，防止成為長租公寓企業(yè)變相的融資手段。

一方面，承租人享有使用住房租金貸款的自由。曾經(jīng)，“租金貸”作為蛋殼公寓商業(yè)模式創(chuàng)新的核心，作為其現(xiàn)金流結構中的重要一環(huán)，一旦“租金貸”出現(xiàn)問題，就會影響到整個現(xiàn)金流[9]。在眾多長租公寓企業(yè)的盈利與負債經(jīng)驗中，“租金貸”發(fā)揮著重要作用，但也應當明確，“租金貸”不是造成長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂的根本原因，根本原因在于企業(yè)的商業(yè)計劃存在問題。對于承租人而言，住房租金貸款的合理使用能夠緩解其暫時的經(jīng)濟壓力，必須禁止企業(yè)強加干涉承租人是否使用住房租金貸款以及以租金優(yōu)惠名義的誘導使用，保障承租人選擇住房租金貸款的自由。

另一方面，金融機構應嚴格監(jiān)管住房租金貸款的發(fā)放與使用。承租人通過金融機構貸款住房租金之后，是否按時還款將與其個人信用掛鉤。為保障承租人的信用利益及保障金融市場的穩(wěn)定，需要確保貸款的發(fā)放直達承租人銀行賬戶，且發(fā)放頻率符合承租人的支付租金頻率，并嚴格保障所貸款項用于租金支付。將住房租金貸款納入行政機關及金融機構的聯(lián)合監(jiān)管下，不僅是尊重和保障承租人自由使用住房租金貸款的權利，也是在為承租人有效規(guī)避不必要的金融風險。

四、結語

《意見稿》的發(fā)布意味著我國第一部規(guī)范住房租賃市場的行政法規(guī)出臺在即，該條例重在規(guī)范住房租賃市場秩序，為承租人維護自身合法權益提供明確法律依據(jù)；同時還需進一步關注長租公寓企業(yè)的經(jīng)營管理行為，降低其自身的不規(guī)范經(jīng)營行為給承租人帶來的法律風險。隨著住房租賃領域法規(guī)的日益完善，相關金融機構和行政機關對住房租賃企業(yè)的監(jiān)管與處罰將有法可依，必將促進整個長租公寓行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，從而促進我國住房租賃市場的發(fā)展。

參考文獻：

[1]豐收.立法明確“租購同權”該明確什么[N].寧波日報，2017-07-27（006）.

[2]陳杰，吳義東.租購同權過程中住房權與公共服務獲取權的可能沖突——為“住”租房還是為“權”租房[J].學術月刊，2019，51（02）：44-56.

[3]陳秋竹，鄧若翰.長租公寓“租金貸”：問題檢視、成因探析及規(guī)制路徑[J].南方金融，2019（04）：91-98.

[4]王利明.合同法（上冊）[M].北京：中國人民大學出版社，2021：9-11.

[5]孫浩.長租公寓經(jīng)營模式及法律問題探析[J].長春師范大學學報，2021，40（11）：35-39.

[6]劉駿，馮倩.集團公司“資金池”構建：效率提升與成本壓降[J].價格月刊，2016（10）：91-94.

[7]章劍生.作為介入和擴展私法自治領域的行政法[J].當代法學，2021，35（03）：43-54.

[8]馮輝.公共產品供給型監(jiān)管：再論金融監(jiān)管的理念變革與法制表達[J].政治與法律，2018（12）：23-35.

[9]紀蘇源，趙自強.蛋殼公寓的商業(yè)模式創(chuàng)新與財務風險分析[J].財務與會計，2022（02）：43-46.

基金項目：池州學院質量工程項目，項目名稱：一流本科專業(yè)建設“雙萬計劃”（項目編號：2021XYLZY02）

作者簡介：劉月（1997.10-），女，漢族，安徽六安人，碩士在讀，研究方向：刑法學。