城市綜合開發項目的工程造價管理

周志平

[中交城市投資（寧波）有限公司，浙江 寧波 315500]

0 引言

在新的發展模式下，城市綜合開發仍處于探索階段，研究城市基礎設施、生產建設和生活服務設施的建設過程，以及住宅、公共建筑、園林和綠地及生活服務設施的統一規范、統一建設、統一管理開發模式，包含項目規劃、城市規劃、勘測、設計、平整土地、基礎設施建設、二級開發和區域開發，協調聯動，實現城市建設更好的綜合效益。

寧波市城市奉化區綜合開發項目建設已近7 年，開發時期長、內容多、影響因素多的特征。從項目造價管理的角度對項目技術和管理進行了全盤分析。根據項目綜合開發的特點，在投資決策、勘察設計、招投標等環節進行動態項目成本分析和修正，及時發現過程中存在的問題并提出解決方案。造價管理必須從宏觀和微觀方面控制項目質量、進度、成本和資源消耗，包括子項目或單個項目的管理，使項目工程造價管理最終實現投資價值和目標[1]。

1 寧波市奉化區城市綜合開發項目造價管理現狀

1.1 工程概況

寧波市奉化區城市轉型示范區綜合開發項目“三年打基礎、五年成規模、十年現新城”力爭打造長三角一流的城市轉型示范區標桿。項目位于寧波至奉化軌道沿線琎琳站和南渡站周邊17 平方公里的區域，由企業與奉化區政府共同開發建設，合作期20 年，綜合開發基礎設施滾動投資。項目以“投資+城市綜合開發運營+產業發展服務”為建設開發模式，重點發展商務服務、文化創意、科教服務、高端居住等產業。

1.2 全面發展過程中存在許多困難

受政策變化、內外部環境等諸多要素的影響，項目新城已初步形成，開發周期已接近一半，開發過程中存在各種不確定性和物價的上漲。企業隨時都在測算造價因素。重新管理并規劃未來。

1.3 規劃設計滯后

在發展過程中，城市功能配置根據各方需不斷調整，包括居住、生活、就業、休閑、娛樂、旅游等。這需要規劃與設計調整計劃，各種變更，如設計變更，將增加成本，增加監督和管理難度，增加管理、協調和時間成本。

1.4 大量拆遷安置當地居民及項目提前交付風險

在實際開發建設過程中，需要對大面積的原建筑和當地居民進行搬遷，當地居民的搬遷需要補償費，企業從土地中尋求各種資金，用于房地產的二次開發，作為安置房和補償。

對已經開發竣工的項目，由于缺少結算，在交付期內會出現責任不清等大量糾紛，例如，竣工前開放使用的市政道路的管理和維護成本，以及后期施工中未經驗收而使用或損壞的道路或景觀。這種糾紛需要管理部門解決，給項目帶來各種糾紛風險，延長了交付周期。

2 城市綜合開發工程造價管理存在的問題

2.1 缺乏成熟的造價管理體系

城市綜合開發項目缺乏造價管理經驗和成熟的造價管理體系。以及各開發單位和部門之間的合作和復雜過程，更需要組織一套城市綜合開發管理體系。

2.2 材料、設備采購和分包單位的選擇繁雜

在開發過程中，由于參與建設的企業眾多，需要在不同的時間簽訂各種合同。合同簽訂過程復雜，為控制好工程造價，有必要提前做好合同規劃，并根據計劃簽署合同。

建筑企業對材料和設備的需求量很大，這要求企業在大多數工作時間選擇材料和設備。企業必須做好充分準備，選擇廉價和優質的材料和設備。

2.3 項目投資決策階段的經驗不足

投資決策階段考慮不當會增加建設成本。如果過度設計和頻繁地設計變更，政府單位將懷疑現階段的設計經驗。很難及時確認成本。

城市綜合開發業務通常涉及廣泛，包括市政工程、水利系統工程、建筑工程、景觀工程等子項目。在項目的早期階段，通常只有相對粗略的總體控制設計，而沒有具體項目的初步設計。受區域規劃功能調整的影響，在項目實施期間，設計變更和調整將繼續發生。同時，每個項目在施工期間也會交叉，它們之間的交叉影響很容易導致大量工程變更，增加施工成本。

2.4 全過程工程造價管理監督不力

由于招標階段時間緊迫，要求及時開工，縮短合理工期、方案不確定，這些因素在招標階段控制不當，會給后期管理帶來諸多風險。

施工階段存在諸多不確定因素，如工期長，材料價格風險高，各種因素的變化帶來設計和施工的變化，從而增加了施工階段的成本。

在竣工結算階段，管理人員頻繁調動，聯系單和簽證單沒有及時確認，使得該階段實施緩慢。

2.5 運營階段成本過高

綜合開發項目不僅要考慮實際施工中產生的成本，還要考慮竣工后的運營成本[2]，以免完工后運營成本過高導致項目失敗。

2.6 項目造價人員的總體水平有待改進

需要專業的造價管理人員來應對項目施工過程中可能出現的各類情況，并需要專業的多元化。綜合開發企業組建的項目部管理團隊相對較新。新成立的管理團隊缺乏互信和理解。溝通和協調需要磨煉，員工之間的合作熱情需要提高。

3 城市綜合開發項目造價管理對策與建議

3.1 建立工程造價數據庫

在城市綜合發展過程中，根據項目的開發順序，對于首先開發的項目，有必要建立工程造價數據庫，這樣可以提高后期項目概、預算編制質量，確保造價管理更具真實性和可靠性，提前預防糾紛和規避風險。創建造價數據庫并建立管理系統。在管理系統中，應有完善的管理問責激勵體制。

由于成本管理處于變化過程中，為了控制目標成本和動態成本，找出類似項目成本管理的經驗和數據，建立動態的項目成本數據庫，做好項目成本控制中各種成本指標或歷史經驗數據的比較，并與目標成本進行對比，及時糾正偏差[3]，以確保施工和開發過程中的良好運行。為此，有必要建立一個項目造價管理部門，并與其相關部門建立標準化的操作流程。

3.2 完善合同框架體系，創立合格供應商資源庫

目前，寧波奉化項目開發中的大小合同近700 個。包括集團在內、外部政府部門以及造價咨詢單位都有不同理解，有的建議要細化合同，有的對合同主體感到困惑。合同在項目管理中起著主要的作用。企業組織聯動各個部門，提前做好合同規劃，以合同為基礎形成完整的合同框架，全力保障各方面工作有序開展。對于項目前期建設規模的不確定性，具體細節應在框架合同的基礎上進一步細化為正式合同，包括修改工作時間、造價控制標準和質量標準。如果主框架合同不能約束雙方，有必要簽署《補充協議》或《附件》。

在實際開發和建設過程中，對材料和設備供應商的需求很大，建立合格供應商庫以確保質量。發現的質量問題可以追溯到源頭。例如，大型國有企業或私營企業將在不同城市開發類似項目。這樣，就需要整合公司的供應商資源，實現資源共享。同時，還可以集中采購材料和設備，防控采購風險，實現降本增效。根據供應商管理的實際情況，需要統計供應商名單，系統管理供應商的績效和信用評價，并建立管理團隊，以構建需要各種資源的管理流程。[4]在管理過程中，應不斷更新、添加和刪除合格供應商庫。

3.3 做好投資決策、設計方案比選及優化

項目的初步規劃對項目建設非常重要。在寧波奉化的設計中，走了許多彎路，設計單位沒有調查當地實際情況，在預算審查階段顯得“水土不服”，規劃和設計單位應遵守當地常規做法，以防止過度設計和超前設計，政府委托的造價咨詢單位應提前參與方案設計中，這樣更利于造價控制。

召集專家組成綜合實力較強的設計團隊，完成市場調研和項目策劃。編制投資估算時，應注意各項成本指標、分析造價控制標準，并制定項目最早的成本計劃。

設計方案是整個項目建設的基礎。要實現良好的成本控制，應從設計方案入手，考慮實際施工中的各種情況，不斷優化設計方案。具體而言，設計方案的目標成本對項目總體成本的影響不超過70%，通過分解和減少工程量以及優化設計來控制成本。

3.4 加強全過程工程造價管理

通過招標選擇最佳方案，確定施工隊伍。確保各方利益的公平公正。然而，對于一些高度專業化的項目，很難從更多的單位中選擇，如電信工程、變配電安裝工程、管線遷改、電梯、交通科技設施工程等。由于參與建設的單位少，可以通過公共平臺召集更多的單位參與競爭，避免壟斷和惡性投標，形成良性氛圍，實現高質量的成本控制管理。

在施工過程中，容易出現與原設計或方案不符，對效果要求高，地質環境不確定，材料價格上漲不可控等因素，這需要更好地控制設計變更和現場簽證，防止成本超支，并采取各種措施控制造價[5]，動態控制好實際造價與計劃造價的差異。

在“政企合作”項目中，還需要與當地政府部門合作，完成成本確認的記賬流程。有各種的計量和付款要求，如設計、勘察、監理和施工。付款表格設計與審查過程應防止超計量和付款，每月應定期形成臺賬，以便于查找。還要做好計量支付的概算、預算審核批復工作，并得到政府的確認。例如：政府方在控制造價，施工方力爭在合理范圍內實現利益最大化，不要因為施工方與政府方的爭議，導致概預算無法批復，這就需要去尋求這些爭議的“權衡”。

結算階段為防止超預算。該階段工作量大且復雜，容易被忽視或出錯，影響工作質量。為避免這種情況，現階段制訂相關考核制度，如二次審查審核、過程造價管理考核和結算節點考核，如表1 所示。

表1 某項目工程結算資料清單及考核表部分樣稿內容

3.5 運營階段的成本控制

在項目造價管理中，還應考慮完工后的運營費用。在寧波奉化的開發完成項目中已經越來越顯現出來，為取得良好結果，在大多情況下，將無法兩者兼顧。例如，成本低的建筑有著非常高的運營成本，而高成本的建筑有很低的運營成本。因此，為有效避免這種情況，綜合衡量雙方的關系需要很長的時間，有時評估只能在項目完成后進行，以便為后期項目實施提供幫助。

3.6 提高造價管理人員專業水平

因為城市綜合項目建設中的項目面臨著各種問題，有些會面臨同樣的問題，各方面的溝通和協調也類似，有必要形成統一的標準。開發區各單位可定期組織人員開展培訓教育，不斷提高企業管理人員的專業知識和能力，以適應市場變化的需要。如果有問題，可以一起討論并解決，形成資源共享，減少溝通時間和成本。

現在，由于集團化管理，類似的項目將在不同的城市開發，不同城市間的造價管理人員要經常組織學習交流，相互觀摩，造價管理人員應學會與時俱進，不斷學習和更新知識，及時進入項目現場，并有效應對任何變化。他們不僅要了解圖紙、流程和方法，還要學會計算工程量，能夠編制項目報價和企業定額，精通工程技術、經濟和管理，及時了解行業政策、法規和實踐經驗，成為復合型人才。在企業內部建立獎懲分明的激勵約束機制，可以改善造價工作人員的工作態度，提高他們的積極性，使員工有歸屬感。

4 城市綜合開發項目的工程管理的發展趨勢

做好“城市綜合開+”一二三級業務融合發展的設計，做城市綜合開發項目，要深入思考好系統管理問題：做什么樣，帶來什么變化，能給地方經濟社會發展帶來什么貢獻，推動產、城、人融合發展打造共同富裕達到雙贏目的。為了尋找出利潤新的增長點，城市的二級開發需要整理出可用于開發的土地，這樣需要大面積的拆遷安置原有建筑物與當地居民。工程造價管理要適應新的發展需求，建立公開透明的信息收集與共享，規范定價及造價監督檢查制度，確保工程項目的順利進行。如圖2 所示。

圖2 某城市綜合開發項目拆遷安置小區之一地下室施工航拍圖

5 結論

基于城市綜合開發項目的基本情況和現狀，它與一般的開發項目不同，是一個龐大系統工程，有自己的特點，本文逐一分析城市綜合發展過程中的難點和存在的造價管理問題、經驗和教訓。為有效實現成本控制目標，需要準確解決投資決策期、建設期、運營期、成本、質量等問題，還需要提前解決持續開發過程中遇到的瓶頸問題。在投資決策階段、運營階段以及如何實現整個綜合開發項目有益資源共享，本文還存在許多不足，需要進一步分析和研究。