禁止跳單條款的法律效力研究

[摘 要]在房屋買賣合同中，委托人任意跳單的行為無疑會損害中介人的合法權益，因此，需要對跳單行為進行必要的規制。與此同時，如果一概認定跳單條款有效或無效，則會在不同程度上損害委托人或者中介人的利益。關于禁止跳單條款效力的認定，要綜合考慮有效、無效的具體情形。如果認定禁止跳單條款有效，則有利于保護中介人實施中介服務后應享有的合法權益。如果認定禁止跳單條款無效，則考慮委托人簽訂的是對自己不利的格式條款，委托人享有任意解除權。

[關鍵詞]中介合同；跳單；格式條款；違約

一、禁止跳單條款與跳單

（一）跳單的概念

跳單行為又被稱為“跳中介”，顧名思義就是越過中介公司而通過其他途徑進行私下交易。伴隨著中介行業的不斷發展成長，以及越來越旺盛的市場需求，跳單行為日益增加。在整個國內的房地產市場中，房地產中介市場中房屋房源的資料共享是十分常見的。在法律經濟學視角下，跳單行為浪費了相應的社會成本，也損害了效力價值[1]。所以國家為了維護中介人的合法權益，以及為了對這種違背契約精神的行為進行嚴厲整頓，將禁止跳單行為的相關法律法規首次納入了《民法典》之中。《民法典》第九百六十六條中規定的可“參照適用委托合同”，相較于《合同法》中對中介合同的規定有所發展。

（二）跳單行為的性質

1.跳單行為主要存在于商品房買賣合同之中

跳單現象在生活中涉及的行業跨度很寬，只要是存在有需要中介的經濟領域中，跳單行為就一定會發生。其中，商品房屋買賣交易合同中的跳單現象最為嚴重。一方面，假使買方找了第一個中介人看中了一套房，為了省錢，從而找了第二個中介人直接聯系房東進行交易，后面這部分中介費對于買方來說就比較容易商談。在省錢欲望的驅使下，買賣雙方自然而然就有想跳單的沖動。另一方面是中介人自己的問題，雖然收了錢，但又無法滿足委托人的購房需求。比如，找不到好的戶型、好的樓層，或者無法滿足委托人所需求的好的采光、合適的價格等，委托人也會覺得中介人提供的房源信息不夠多，從而萌生更換中介公司的想法。然而，不能簡單認定跳單行為僅存在負面效應，它同時具備促進競爭的正面效應[2]。

2.跳單行為屬于違約行為

（1）跳單行為構成違約時的法律責任

當委托人違反規定構成跳單違約時，必須要支付相應的違約金，或者進行相應的違約補救，這是在我國的法律中明確規定的。但是這幾種方法之中，最常用的還是支付違約金來補償中介公司。當跳單行為發生后，委托人通常無法繼續履行其簽訂的合同，所以支付違約金是中介公司最經常獲得的賠償。

（2）跳單行為不構成違約時的法律責任

在實踐中，當委托人把自己的需求告訴中介公司后，中介公司在宣傳或者為委托人找尋其合適的交易時，多多少少會付出一定的勞動或者金錢。根據最高人民法院提出的觀點，中介公司就算沒有讓委托人簽訂自己中意的合同，也有權利要求委托人必須支付相應的委托費用，因為在被委托期間，中介人不僅付出了人力、勞動，甚至金錢。而委托人也享受到了中介人給他帶來的便利與服務。根據權利與義務對等的原則，委托人必須支付中介人在被委托期間付出的勞動報酬。

由于我國現行的法律中并沒有明確必要費用支付的具體數額，且在判決的時候法官擁有較大的裁量權，所以各級法院做出的裁決有一定的差異。因此，在委托人和被委托人事先沒有約定的情況下，那就按照綜合因素來界定中介人在被委托期間必須要收取的費用，或者也可以參考市場價，或者以中介人的業務能力水平，甚至是委托人獲得的利益多少等來確定賠償數額。但必須費用的支付不能超過中介費金額的總和。

（三）禁止跳單條款

禁止跳單條款，這是一條為了防止委托人突然跳單，或者在約定好后出現跳單情況的時候，需要委托人承擔其相應的違約金，或者支付全部的傭金等一系列的責任而訂立的。禁止跳單中使用的格式條款是不需要與對方協商的，即單方制訂并且不可協商，對方當事人只能選擇全部接受或者全部不接受。在現實的案例中，這些格式條款通常有三種表現形式：第一種叫作獨家代理條款，也是禁止條款中最常見的一款。顧名思義就是委托人特指的房子在委托時間內，若通過其他中介簽訂了合同，那就需要按照約定來支付全部的委托款。第二種條款的性質是，不簽合同就構成違約條款，中介人要求委托人提前繳納合同意向金，或者支付定金。當委托人因自身原因違約從而使得合同無法簽訂時，就需要付給中介人全部的中介費和服務費。第三種則與第二種比較相似，叫作未促使合同成立仍需支付中介費條款，意思就是如果中介人在被委托期間，并沒有給委托人找到合適的房子，那仍然需要讓委托人支付相應的中介服務費。

二、有效說的理論證成

此論述認為，跳單行為條例的存在是在規范委托人，是委托人和中介人共同商量后最終達成的協議，所以應當按照合同規定履行各自的義務。一是，就合同中達成的禁止跳單這一項，假如委托人繞開了中介公司從而與合同相對方私底下進行合同簽訂，甚至又找到第二家中介公司然后進行交易，就要承擔相應的違約責任。二是，當中介公司付出了一定的人力，財力為委托人服務后，委托人故意不想支付中介費的時候，就會產生其一定的違約金，這是委托人必須要支付的。中介人只要與委托人簽訂條款，并且已經為其提供了相應的服務，就有權向委托人索要中介費，并不是說達成交易簽訂合同才算完成任務。根據所有的中介合同中的禁止跳單條款，都意在保護中介人的合法利益，讓中介人獲得應得的勞動報酬，防止委托人跳開中介人與合同相對方簽訂完成交易。也即，訂立禁止跳單的格式條款，是當事人行使意思自治的權利，不屬于無效民事法律行

為[3]。在《民法典》第四百九十七條的規定中，若沒有免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，就應將該條款認定為有效。

三、無效說的理論證成

此學說的論證觀點是，在房屋交易的合同中，提前約定好的跳單條款這一項是不具備法律效力的。中介公司根據自己編定的格式條款，獲取自己利益的這種方式也并沒有什么錯。但是對于某些中介公司為了獲取更多的中介費，從而給委托人一份漏洞合同的這種行為應當給予嚴厲的打擊。在現實案例中，委托人時常被中介公司誘導，用遮掩的方法使得委托人忽視對自己不利的條款。根據《民法典》的相關規定：格式條款是合同一方想要反復利用而事先約定的，并且在合同簽約時，未與對方進行協商的條款。如果要使用格式條款來簽訂合約，那么提出這一要求的中介人應當按照公平公正的原則來劃分當事人要履行的義務。同時要與委托人主動提出，并根據這一條款進行解釋說明。禁止跳單條款這一項不僅讓中介公司免去了許多責任，同時又讓委托人的權利受到了限制，甚至給委托人劃分了更重的責任。這會使委托人喪失自主選擇權，無法進行更有效的貨比三家，來挑選最質優價廉的中介公司，同時因其具有格式性，委托人只能選擇原中介人進行中介服務，故這類條款依《民法典》第四百九十七條應認定為無效[4]。

四、確定禁止跳單條款法律效力所需考慮的若干要素

如何判定在禁止跳單條款有效的情況下，有無違約，就要多方位去思考以下幾點：

（一）中介人是否獨家為委托人提供中介服務

第一點：委托人是否只在一家中介公司簽署買或者賣房的條約。在單獨委托的條件下，若是委托人僅僅找了唯一一家中介公司為其服務，中介人就一定要在規定時間內找到委托人中意的合同對立方，約見雙方簽訂交易合同，排除委托人與其他中介人另行訂立中介合同的機會，此為獨家代理。委托人若是在此期間沒有通過中介人來成交這份合同，那就是違約；當委托人同時找了幾家中介公司來負責的時候，委托人或被委托人的責任劃分更為重要。假使合同雙方已經在中介人的溝通之下，談判有了實質性的進展，委托人偷偷地與對方約見交談并成交的時候，就可以判定存在違約行為。但若是中介人并沒有認真負責地履行其被委托人的服務，委托人則有權利選擇其他認真負責的中介服務，這樣就不算構成違約跳單。

在青島太屋億家和美不動產經紀有限公司（以下簡稱“太屋公司”）與劉某合同糾紛一案中，根據查明的事實，太屋公司沒有提交任何證據證明案涉房屋是其獨家房源，而劉某系通過案外人青島樓市焦點網絡信息咨詢公司和案涉房產的出賣人簽訂的房屋買賣合同。這意味著案涉房屋出賣人通過其他中介公司將房屋公開出售，太屋公司并不是掌握案涉房源信息或者對其進行中介的唯一中介方。法院據此認為，劉某通過其他渠道獲取相關房源信息，并選擇其他中介公司促成房屋買賣合同成立，不屬于跳單行為，不構成違約。

（二）中介人是否忠實勤勉地完成了中介義務

第二點：目前，中介機構存在新老共存且服務質量參差不齊的情況，在對比下委托人通常會選擇質優價廉的中介機構來為其提供服務。其中，中介人會不會認真負責地為委托人服務，包含引薦符合委托人要求的房屋，并為委托人實地考量房屋，并在委托人參觀房屋時進行講解，最終使合同順利成交等是委托人考慮的重要要素之一。

車某某訴青島潤峰宜居房產銷售公司行紀合同一案中，上訴人車某某未利用被上訴人青島潤峰宜居房產銷售公司提供的房源信息、機會等條件，并沒有構成違約，從而不構成跳單。故，青島潤峰宜居房產銷售公司在沒有促成房屋交易并且車媛媛不構成違約的情況下，向車某某主張傭金21520元、律師費5000元，于法無據。法院認為，青島潤峰宜居房產銷售公司作為居間人（中介人）向車某某提供了房源信息并帶領其實地看房，已經完成了居間行為（中介行為）之提供媒介服務的主要活動，付出了一定的勞務并支出了必要的費用。故，應由上訴人車某某給被上訴人青島潤峰宜居房產銷售公司2000元作為其從事居間活動（中介活動）所支出的費用。

（三）委托人是否利用了中介人提供的房源信息而達成合同

第三點：要看委托人是不是從中介人這里獲取的信息從而簽訂合約。如果并沒有使用中介人給予的相關信息，而是通過別的正規渠道得來的消息，且是同一家房屋信息，那么委托人就有權利去選擇價格更低、服務更加優質的中介公司簽訂合約，這樣也不構成跳單行為。若委托人基于趨利避害的心理，在能通過更低成本得到房源信息時，再通過中介公司獲取房源信息進行交易則構成跳單違約。

建平縣五一七不動產房屋交易中心與馮某某合同糾紛一案，雙方簽署的《看房協議》屬于居間合同（中介合同）性質，其中包括常有的禁止跳單格式條款不存在免除一方責任、加重對方主要責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。在本案中，原房屋產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，被上訴人馮某某作為買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，故不能認定被上訴人馮某某利用了上訴人公司的信息、機會。法院根據整個案件事實，認定上訴人建平縣五一七不動產房屋交易中心作為中介公司沒能促成案涉房屋的買賣合同成立，無權請求被上訴人馮某某支付居間報酬（中介報酬）及違約金。

（四）委托人是否惡意

第四點：委托人是否為了省去中介費而故意逃避中介服務。從以下三點即可看出：一是從中介那里了解到自己想要的信息后，故意跳開中介，私下與合同對立方簽訂。二是了解到信息之后，與提供更加優惠價格的中介公司簽訂交易合同。三是從中介公司盜取信息然后透漏給自己的親朋好友，以第三方的名義與合同相對方簽訂協議。因此，委托人故意終止中介合同又在短期內利用從中介人處得到的信息與第三人交易的，應認定為委托人存在主觀惡意。

在吳某、馬某與寧夏舒陽房屋信息咨詢有限公司居間合同糾紛一案中，上訴人吳某、馬某在被上訴人舒陽公司提供居間服務（中介服務），并促成交易后，為了減少依照合同約定向被上訴人舒陽公司支付的中介費用，自行或另外委托玖華公司簽訂了房屋買賣合同并辦理了產權變更手續。被上訴人舒陽公司既不存在業務能力低下的情形，也不屬于玖華公司的跳單行為，而是二上訴人違反合同約定的不誠信行為。據此，法院認為，二上訴人應自行承擔不利后果，不能因其向玖華公司支付了服務費用而減少在本案中應當支付的中介費用。

從上訴例子中可以看出，司法機關在認定條款效力時，并非采取“一刀切”的方法，而是在分析條款內容和解釋的基礎上結合具體案件做出判斷。據此，委托人實施跳單行為并且滿足上訴四個要件，就可認定為跳單違約，從而來確定責任的承擔。

結束語

房屋交易中介市場越過中介人來逃避中介費的情況愈演愈烈，使得中介公司應得到的權益和利益受到侵害，同時又對房屋中介這個行業的市場產生不小的影響。跳單現象已經成為房地產行業里同時也是互聯網上的熱門話題，對其相關的法律約束的確認方面依舊存在著許多不同的聲音。本文的切入點是房屋買賣的跳單行為，以研究禁止跳單條款擁有怎樣的法律效力為核心，通過對比分析法得出相應的結果。

伴隨著國家法律法規的不斷調整和完善，以及社會法治觀念的普及，房屋買賣行業會愈加規范，跳單這一現象可能會越來越少，也可能會衍生出新的問題，需要業界給予持續關注并切實重視起來。

參考文獻

[1]魏凱文，李明輝：居間合同中“跳單”行為的法律經濟學分析[J].學理論2022（1）：17.

[2]于立，王玥.“跳單問題”的研究范式與理論成果[J].經濟與管理研究，2019（6）：9.

[3]梁凌睿.房屋買賣中介合同跳單行為的民法分析[D].昆明：云南財經大學，2023.

[4]余怡然.論房屋買賣居間合同跳單行為：從最高人民法院指導案例1號出發[J].河南工程學院學報（社會科學版），2019，34（3）：27-33.

作者簡介：楊力諺（1999— ），女，漢族，江西吉安人，新疆財經大學，在讀碩士。

研究方向：司法法務。