商業地產運營中內部控制體系的構建

劉琳

面對復雜的局勢，商業地產運營人員需要探索如何實現有效的運營管理，提高商業地產運營的穩定性。注重商業地產運營內部控制體系的構建工作，顯著提高商業地產運營水平，適應商業地產發展環境，減少商業地產運營問題。

我國的商業地產經過數十年的發展，當前已經具有了較為完善的發展體系，但是在日益激烈的市場競爭形勢下，商業地產的運營工作既受到宏觀政策方面影響，也因為疫情因素的影響而產生了極大的壓力。在新型的經濟發展態勢下，商業地產的重要性不斷提升。商業地產運行穩定，能夠促進國家經濟發展安全性提高，提升國內金融市場活力。保障商業地產運營安全，提升商業地產運營水平，有助于充分發揮商業地產價值，進一步提高市場經濟發展質量。

一、商業地產運營的主要內容

商業地產運營主要是根據相關的規范要求，對物業項目運營中的采購、維修、外包保潔、保安等方面制定一系列的內部控制體系，滿足商業地產業主的使用需求，定期披露專門的財務信息以及其他各類信息，保證商業地產的資產安全。

商業地產在運營過程中，需要保證經營管理內容的合規性，遵守國家法律法規。作為一個特殊行業，商業地產的運行穩定性可以為其他行業的企業經營以及不同的商業環節提供全面支持，促進相關行業的發展。在商業地產運營中，企業主管部門利用合適的內部控制體系，能夠減少資產損壞以及貪污、挪用等違法行為，保障內部資產的安全性，科學合理地開展內部控制工作，通過對各職能部門的管理目標以及管理特點做好有序安排，提高商業地產的服務水平，減少商業地產運營中存在的成本超支等問題，保證運營中的資金穩定，增強內部管理優勢。

二、構建商業地產運營中內部控制體系的基本原則

商業地產運營的內部控制體系構建需要遵循相應的基本原則。首先，要遵循全面性原則。商業地產運營內容復雜，包含不同的工作環節，在內部控制體系的構建過程當中，必須保證控制體系可以涵蓋業務范圍，保證對經營活動的全面覆蓋，將商業地產運營貫穿于企業的經營決策以及具體的商業活動當中，對采購以及維修等工作涉及的人力、物力等資源情況做好全面統籌，并考慮企業的管理特點，實行重點突出性原則，對于重點環節建立專門的控制機制，根據內部控制工作的差異性程度，在不同的環節采取不同的管理措施。

其次，商業地產運營中內部控制體系的構建工作，應當保證內部控制體系與運營策略以及方針相互匹配，能夠適應運營要求，并根據運營情況的變動不斷調整以及完善，提升內部控制體系的先進性，保證內部控制體系能夠為商業地產的運營提供指導。其內部控制體系建設工作還要以實現最小的控制成本為目標，圍繞運營效益以及管理質量做好內部控制體系的不斷完善，以便實現最好的運營經濟效益，提升內部控制經濟效益。因此，在內部控制體系中，要注重引入相互制約的工作機制，運營中的治理機構以及權力配置要形成相互牽制的工作模式，以避免運營中存在不法行為，提高內部控制工作的有效性。

最后，在內部控制體系的構建中，要形成良好的監督機制，對商業地產運營中內部控制體系的實施情況做好審計監督，將工作情況向管理層做好報告，并對商業地產運營中存在的突出問題做好分析與糾正，通過重視日常監督與定期專項監督檢查工作的相互結合，建立專門的管理機制，避免商業地產運營中存在的風險累積，切實發揮內部控制機制效用。在此基礎上不斷完善運營中的內部控制體系，定期調整崗位職責與機構設置情況，杜絕職責交叉等問題，提升內部控制體系的科學性。

三、商業地產運營內部控制體系構建的具體措施

商業地產運營內部控制體系的建設工作需要注重前期、中期與后期工作的相互統一，根據不同階段內部控制的要求，做好各項工作。

（一）前期內部控制體系構建要點

商業地產運營過程當中，采購等工作是內部控制的重點，同時也是前期內部控制工作的重要環節。商業地產的運營，本質上是為了提升業主的滿意度，并保證商業地產的運營效益，因此在前期內部控制體系的構建過程當中要注重成本控制工作，并保證各項物資的充足，為后續工作的開展提供足夠的支持。

因此在前期的內部控制體系建設過程當中，管理人員要注重對預算編制等工作內容的創新，強化財務部門職能，引入全面預算等新型的管理機制，以財務部門為核心，開展科學的預算編制工作，并提升各部門之間的溝通程度，了解各部門的實際需求，根據各部門的工作進度制定科學的運營目標。在此過程當中可以引入專門的財務專業人才，結合信息化發展技術，將信息技術與全面預算編制工作形式相互統一，將內部各個部門的管理數據上傳到新型的一體化信息平臺當中，由財務部門對各項數據進行審核，并根據各部門上報的項目預算方案，制定詳實的預算編制內容，交由管理層研判，最終確定有效的預算編制內容。此外，針對較為大型的物資采購方案，財務部門要與采購部門進行專門的意向溝通，了解采購的可行性與必需性，根據協商方案，對較大資產的采購制定專門的項目資金規劃，提供專門的項目資金，以保證各項采購工作的順利實施。

另外在前期內部控制體系的構建過程中，要加強對內部控制績效考核體系工作優化，根據前一年度的工作情況與未來的管理戰略目標，從定性與定量角度出發，科學制定績效考核目標內容，將績效考核體系內容交由各部門進行初步決策，指出績效考核體系中存在的不足，根據反饋意見修正績效考核指標，保證績效考核體系的準確性。

（二）中期內部控制體系構建要點

在中期物業項目的實際管理過程當中，應當注重對維修以及外包保潔、保安等項目的控制工作，強化對預算執行工作內容的監督了解，根據實際預算執行等過程中存在的問題，做好工作內容的優化，以實際提升物業服務質量，提高業主滿意度，提高商業地產的運營質量，提升市場競爭力。

開展內部控制工作，整體的體系建設應當注重實時反饋機制以及監督機制兩方面工作的推進。在以往的工作過程當中，物業項目運營情況難以被及時獲知，只能在各項工作完成之后，對工作情況進行總結，這就導致在物業項目運營過程當中存在問題，無法及時糾正，很多管理問題也無法得到提前防控，商業地產運營存在的問題無法提前規避，可能會對物業項目的管理帶來較大損失，并且降低業主滿意度。

為了解決上述問題，保證實時反饋機制以及監督工作的及時性，在中期內部控制工作當中要注重信息化工作方式的引入，比如要對現有的物資做好專門的數據記錄，并上傳到信息平臺當中，由財務部門對各項資產的損耗使用情況等做好記錄分析，及時發現運營中存在的風險點。而針對維修等工作內容，企業可以開發專門的小程序或者APP等，商業地產實際使用人員如業主等，在發現問題之后，可以通過小程序或者APP等，將發現的問題及時反饋給維修部門人員，由維修部門進行專門維修。同時在小程序或者APP當中也要有專門的評價機制，對維修人員的工作做出評價，將其納入到后期的考核中，從而提升維修人員的工作積極性。

在內部控制工作中也要建立明確的責任主體，比如可以抽調各部門人員組成專門的巡查小組，定期對外包保潔以及保安等工作進行巡查，做好監督，了解當前工作存在的不足，及時與業主展開溝通，將了解到的各項內容反饋給企業主管人員，進而解決問題，實實在在做好商業地產運營優化。

（三）后期內部控制體系構建要點

在商業地產運營過程當中，內部控制工作往往過于注重前期以及中期的工作內容，強調對于預算編制以及預算執行等工作的優化，而對于后期績效考核結果的應用以及各項評價反饋機制的引入等卻往往忽視。為了保證內部控制工作的有效性，要注重對后期反饋評價機制等方面的應用，根據后期的各項工作內容的記錄以及最終的績效考核情況，不斷優化內部控制體系內容，增強內部控制體系的科學性。

首先，在后期的內部控制工作當中，管理人員要根據績效評估工作結果以及各項反饋評價內容，對表現優秀的人員以及部門進行獎勵，對未達到標準或者反饋情況較差的工作人員進行崗位調整，以保證崗位與人員的能力契合，提升商業地產運營管理水平。其次，通過對內部控制工作內容的分析評估，對于存在重大責任問題的人員予以責任追究，并對存在的重大問題采取必要的整改措施，以減小內部控制工作存在的風險性，切實發揮內部控制體系的約束能力。最后，在內部控制體系的后期管理工作當中，也要根據工作中存在的不足，優化內部控制工作環節，通過結果反饋對部分工作環節進行增減，以提高內部控制體系的先進性。

四、商業地產運營中內部控制優化要點

商業地產運營過程當中，優化內部控制工作內容，需要形成常態化機制，通過日常的周報以及月報等方式，及時將內部控制工作情況上傳到企業內部網站，方便企業管理層以及基層員工了解當前的內部控制工作內容，從而結合本部門的工作情況做好日常的管理優化。此外，也要注重以下幾方面的內容：

（一）提升執行效率

在內部控制工作當中，內部執行力的提升是最為關鍵的環節，只有將各項內部控制規劃落到實處，才能夠切實發揮內部控制體系的優勢，因此企業需要注重對各部門工作人員業務能力方面的提升，加大對現有員工專業能力方面的培訓力度，并不斷引入專業性的業務和管理人才，切實提升內部控制效率。

基于此，企業要定期開展專門的培訓活動，根據各部門的工作情況，比如可以參考績效考核結果，了解當前各部門工作人員存在的不足，以此為依據，設置專門的培訓活動以及培訓課程，通過理論與實踐相互結合的方式，幫助員工及時掌握相關技能，提升他們的實際工作能力。此外，還應做好對管理層的人員培訓工作，幫助管理層認識到基層工作現狀以及企業的發展戰略目標，從而更加科學地制定管理規劃，避免管理規劃與實際執行活動不符的情況，減少管理中的形式主義。

（二）加強風險防控

隨著商業地產運營形式的日益復雜，商業地產運營中存在的風險發生概率也在不斷提升，為了適應疫情影響下物業管理需求，提高物業管理的安全性，商業地產運營人員應當根據目前的環境變化，基于風險管理的角度，采取專門的風險防范措施，以應對商業地產運營中可能存在的各項風險。比如，對商業地產運營中各項管理數據做好專門統計，并根據商業地產運營的效益以及資金周轉率等情況，設置專門的預警閾值，一旦內部財務數據變動情況等逼近閾值，則要采取專門的防控措施，以防范風險擴大化，這要求在內部控制工作當中不斷引入云計算等先進技術，加大對技術方面的投入力度，并配置專業的技術型人才，形成科學的風險預警機制，及時監督經濟活動與業務開展中存在的異常情況，第一時間上報風險內容，并采取科學的防范措施，預防內部控制出問題。

另外，商業地產運營人員也要結合內部控制現狀，對內部控制中存在的主要風險點做好防范，以規避內部控制工作中存在的風險問題，例如對于部分經常出現問題的工作環節或者關鍵性內容，可以在內部控制體系當中建立專門的專項監督機制，對這一部分工作內容展開專項檢查，并落實好專項監督檢查；也可以設置專門的監督崗位，保證關鍵性工作環節能夠有專人負責監督，避免關鍵性管理內容出現問題帶來的重大損失。

結語：

商業地產運營中，內部控制體系的構建是極為復雜的一項工作內容，運營以及管理人員需要展開專門的調研，了解商業地產運營中需要關注的重點，結合國內外商業地產運營情況，從實際出發，將內部控制各要素進行專門的整合，形成有機的管理體系，構建完善的內部控制管理方法，拓展新型的內部控制方式，從而保證商業地產運營的穩定性，提升商業地產的運營安全管理水平。進而通過科學的內部控制體系，提高內部控制效益，維護資金鏈穩定。