構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式突破點(diǎn)在哪里？

◎文 楊宏生 王彤旭 馬文博

最近舉辦的中央金融工作會(huì)議（以下簡(jiǎn)稱會(huì)議）提出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，會(huì)議釋放出一系列重大信號(hào)，為房地產(chǎn)業(yè)指明了新模式的發(fā)展方向。

民營(yíng)房企壓力有望緩解

“會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)表態(tài)仍較為積極，延續(xù)了一年多以來(lái)房地產(chǎn)政策不斷放松的路線。”五礦證券宏觀首席分析師尤春野表示，近兩年，一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大。房地產(chǎn)是重資產(chǎn)、高杠桿行業(yè)，融資持續(xù)受限，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也自然難以化解。預(yù)計(jì)未來(lái)自上而下的政策推動(dòng)將有助于緩解民營(yíng)房企的壓力。

今年以來(lái)，新房銷售整體偏弱，1—9月全國(guó)商品房銷售金額同比下降4.6%，對(duì)房企現(xiàn)金流形成持續(xù)壓力，民企銷售表現(xiàn)明顯弱于央企和國(guó)企。中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司研究部（以下簡(jiǎn)稱中金公司研究部）發(fā)布的報(bào)告顯示，會(huì)議提出的“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”對(duì)于穩(wěn)定房企現(xiàn)金流、緩釋房企信用風(fēng)險(xiǎn)尤為關(guān)鍵。

建誠(chéng)晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人、總經(jīng)理苑承建對(duì)記者表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于調(diào)整之中，在支持房企融資方面，會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)“不同所有制”的企業(yè)要一視同仁，在年底償債、貸款還款和交房多個(gè)高峰期疊加的時(shí)期，有利于房企恢復(fù)或者保持正常運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)健康發(fā)展。

加快“三大工程”建設(shè)

此前，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是新時(shí)代建設(shè)領(lǐng)域的“三大工程”。

會(huì)議指出：“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)”。尤春野表示，近期，國(guó)務(wù)院通過(guò)了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，此次會(huì)議再次提及保障性住房，反映出“三大工程”是對(duì)沖當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下行的重要手段。在一些房企深陷債務(wù)危機(jī)、居民購(gòu)房意愿不高的背景下，“三大工程”是支撐房地產(chǎn)投資的重要力量，有助于緩解房地產(chǎn)投資過(guò)快下行的壓力。

中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)下行周期從2021年7月開(kāi)始，房地產(chǎn)投資與銷售均表現(xiàn)低迷，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游帶來(lái)較大沖擊，個(gè)別房企現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。會(huì)議提出“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，未來(lái)部分城市需求端政策有望進(jìn)一步放松，土地供應(yīng)也有望進(jìn)一步增加，從而帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期改善。

中金公司研究部報(bào)告顯示，各地住房需求支持政策或仍需繼續(xù)發(fā)力，“三大工程”建設(shè)將是工作重點(diǎn)。一方面，今年9月各地出臺(tái)的需求支持政策的頻率和力度均達(dá)到本輪周期以來(lái)的峰值，但仍有一些地方留有不同程度的限購(gòu)要求，政策或仍存在調(diào)整空間；另一方面，此次會(huì)議提出要加快“三大工程”建設(shè)，可能成為明年拉動(dòng)投資、改善銷售的有力舉措。

加強(qiáng)監(jiān)管化解風(fēng)險(xiǎn)

此次會(huì)議提出，要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。首創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李梟洋表示，推動(dòng)構(gòu)建發(fā)展新模式，能夠讓商品住房回歸商品屬性，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，最終推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

為何要構(gòu)建新模式？粵開(kāi)證券研報(bào)顯示，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，近幾年房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)，房企通過(guò)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高債務(wù)”實(shí)現(xiàn)野蠻生長(zhǎng)，部分地方監(jiān)管部門(mén)未嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在部分投機(jī)炒作行為等，因此要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

那么，如何化解風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)建新模式？粵開(kāi)證券研報(bào)認(rèn)為，一是要做好“保交樓”工作，加強(qiáng)對(duì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管，防止期房爛尾，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益；二是要防止健康房企出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求；三是要提振居民購(gòu)房信心和需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求；四是要加快“三大工程”建設(shè)，既能對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑，又能改善居民居住條件。

值得注意的是，在此次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)金融的表述中，特別提及“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這句表述是首次出現(xiàn)，所以信號(hào)意義非常強(qiáng)。“此次提及的金融監(jiān)管也涉及資金監(jiān)管，說(shuō)明此類制度必須健全和牢固，以確保房企經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。