“房住不炒”要用好市場規(guī)律

文/潘毅剛

浙江省發(fā)展規(guī)劃研究院首席研究員

以構(gòu)建公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系為目標(biāo)，加快建立符合實際的基礎(chǔ)性政策體系和長效市場化機制

房價一步步高到成為城市人尤其是新市民的不可承受之重，原因是復(fù)雜而深刻的。近二三十年來作為產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)對經(jīng)濟循環(huán)和社會財富的創(chuàng)造，所起的錨定作用不容置疑。無論是前后關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈、帶動的幾千萬人就業(yè)，還是對城市化進程的支撐，都意義重大、功不可沒。改革開放以來，中國人居住面積大大增加，居住品質(zhì)翻天覆地，但房子的投資屬性也同步飆升，居住反而退居其次了。這里原因大抵有三：一是城市土地供給的批租管制，使得城市住房供給始終滯后于城市居民新增需求增長，加上開發(fā)商做市，住房呈現(xiàn)供不應(yīng)求的緊張關(guān)系，這也就是常說的“面粉貴、面包豈能不貴”的道理。二是大量增發(fā)貨幣通過非金融部門和居民儲蓄不斷轉(zhuǎn)化進入，加快了住房產(chǎn)品金融化，讓熱錢不斷涌入，擠出剛性需求于高價之外。三是附著在房子上的城市等級和公共服務(wù)品質(zhì)的差異，也使得房子超越了其本身產(chǎn)品屬性，讓炒作有了實質(zhì)內(nèi)容。好城市、好地段、好服務(wù)，甚至好概念的房子，價格當(dāng)然要更貴，真實需求也不斷追逐。城市住宅土地的緊、金融杠桿的松和超越房子內(nèi)在價值的附著，讓房價一路扶搖直上。這也使得房子的問題已不是房子的問題本身。

近年來，國家層面深刻地意識到，任由房價如此投資炒作、隨行就市，無論對經(jīng)濟的發(fā)展，還是對金融風(fēng)險的管控都是極大的風(fēng)險。對于這頭巨大的灰犀牛，怎么辦？國家斬釘截鐵地強調(diào)——堅持“房住不炒、房子是用來住的”的定位。但是，各地對這一定位的執(zhí)行，并未找到一個真正的解決之策。限購限價限貸限售……以及金融監(jiān)管機構(gòu)為控制風(fēng)險的三大紅線，一定程度上凍結(jié)了“炒”，但也讓房地產(chǎn)市場僵在原地，仍沒有解決易“住”的問題。

從解決“房子是用來住的”政策導(dǎo)向看，未來保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房是主要方向，這也已經(jīng)成為城市住房供給中的關(guān)鍵一塊。根據(jù)“十四五”規(guī)劃要求，一些大中型城市保障性住房需達到新增住房供應(yīng)總量比重30%～45%。考慮到保障性住房投資規(guī)模大、租金收益低、回收周期長，全靠各地城投公司去投顯然不現(xiàn)實，并有可能進一步加大地方債務(wù)風(fēng)險。按現(xiàn)行政策制度，房地產(chǎn)開發(fā)商盈利可能性極低，也沒有動力來完成這樣的供給。

要讓“房子是用來住的”落地，就要用好市場規(guī)律，以構(gòu)建公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系為目標(biāo)，綜合運用土地、財稅金融、投資、立法等手段，加快建立符合實際的基礎(chǔ)性政策體系和長效市場化機制。

第一，面向市場需求，做好規(guī)劃引導(dǎo)。以人口凈流入、房價高的城市為重點，重點針對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和新市民，明確競爭性和保障性住房市場界限和基本規(guī)模比例，完善與人口需求相匹配的保障性住房供給的要素保障機制。

第二，激活市場主體，繁榮市場供給。一方面，提高住房開發(fā)商準(zhǔn)入門檻，探索鼓勵有資本金實力開發(fā)商參與土地批租，改變開發(fā)商依靠融資的開發(fā)模式，參與保障性住房投資建設(shè)。另一方面，發(fā)揮政府投資“四兩撥千斤”的作用，加快培育一批從事長期商品房租賃和共有產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的開發(fā)商，多方面給予系統(tǒng)支持，形成多元、價優(yōu)、質(zhì)穩(wěn)、量大的“用來住”的住房滿足市場。

第三，拓寬市場融資，創(chuàng)新市場模式。在中央和地方財政資金直投基礎(chǔ)上，大力引入政策性金融等低成本、長期資金，支持符合條件企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，用于保障性住房項目。尤其是要加快建立把住房保障項目納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點的政策體系，完善市場資本進入退出機制。出臺《住房租賃條例》，鼓勵住房租賃消費，推動“租購?fù)瑱?quán)”，探索共有產(chǎn)權(quán)房開發(fā)模式，引導(dǎo)各類主體加快向低成本規(guī)模化、持有型、“輕資產(chǎn)”運營模式轉(zhuǎn)型。