成本策劃在房地產項目管理中的應用探討

高淑連

（江門市明泰投資發展有限公司，廣東 江門 529000）

從理論建設上來看，通過對房地產項目成本策劃相關內容的分析，能夠幫助其建立行之有效的成本管理體系，充分整合企業有利資源，結合各種成本策劃方法，進而形成針對性強的項目管理辦法，從而推動房地產企業個性化成本管理理論的形成。從實踐應用上來看，加強對成本策劃的應用分析，能夠提升房地產項目管理的核心競爭力。房地產企業的價格戰已經打響，通過“開源”實現價值創造的結果并不理想，只能通過“節流”進行，項目管理的有效成本策劃，能夠直接提升企業的盈利水平，進而提升企業的綜合能力，突破現有成本局限，提高其市場競爭力。

一、成本策劃相關理論內容概述

所謂成本策劃，屬于成本管理的重要一部分，致力于制定成本目標并規定必要的運行過程和相關資源以及實現成本目標，其策劃內容涵蓋了成本管理與控制的全部方面，最終目的是滿足顧客、管理者以及法律法規的要求，以及實現組織要求的成本目標。雖然其隸屬于成本管理，但是其也體現出了自身的明顯特征：成本策劃與生產過程中使用的標準成本計算不同，主要表現在它主要應用在產品的開發以及設計階段；成本策劃并非一種可供實施的成本控制手段，而是在成本控制實施前的一種成本“設計”；成本策劃旨在設計產品規格，更適用于品種多、量少生產的形態；成本策劃不是財務部門的專屬工作，而是需要銷售、生產等部門的通力合作。

在進行成本策劃時，必須堅持以下幾方面基本原則：一是市場導向性原則。從本文強調的房地產項目管理的成本策劃來看，其必須以市場需求為主，這也是市場經濟體制下房地產項目開展的根本方針，作為統籌項目經營的綱領文件，企業必須充分了解市場，對市場的需求以及未來進行充分預測，結合市場動態變動規律，展開成本策劃；二是事前控制原則。即成本策劃的核心要義就是事前的成本控制，在項目實際展開之前就要確定策劃目標和經營指標以及預留相應偏差，防范未來有可能出現的不利因素；三是科學合理原則。成本策劃要從實際出發，保證其準確性、嚴謹性、客觀性以及可靠性，對售價與損失都做出合理地預估[1]。

房地產項目管理進行成本策劃，主要是希望以此達到兩方面目的：第一，降低項目成本。在傳統成本管理過程中，對制造、物資分配等成本管理重視度更高。在成本策劃的影響下，除了產品與使用機理之間的關系外，還要對產品的價值進行分析，實現產品使用機能與質量上的理想成本；第二，重視實現企業的戰略利益管理。企業在成本上采取的各種措施，都是為了實現經營戰略而設置的，正確合理的成本策劃，能夠運用價值分析達到降低企業成本的最終目的，實現利益目標。所以成本策劃對于企業來說，是一項十分重要的內容。而房地產項目管理中的成本策劃主要包括設計階段策劃、事前策劃、事中施工策劃、事后結算策劃等。

二、房地產項目管理中存在的成本問題

（一）房地產企業缺乏成本策劃環境

房地產企業在進行項目管理時，除了項目本身的建設外，企業還要從整體的環境上為成本策劃提供基礎氛圍。但目前來看，企業該方面工作完善并不到位。其一，成本策劃思想落后，房地產項目管理成本策劃并未結合全面統籌思路，其與成本策劃的對接不到位，存在管理空白。雖然房地產項目管理過程中不斷強調成本策劃的重要性，但是其與資金調控等內容始終掛鉤，因此被直接劃歸到了財務部門，導致涉及項目建設的各層級，從領導層、管理層到具體操作職工等，都沒有對成本策劃形成正確認識，也就無法配合其展開相關工作，不成熟的成本策劃認知直接降低了成本策劃效果。其二，成本策劃相關制度建設不全。一方面，盡管房地產在進行項目管理時，設置了相應的成本管理制度與體系，也對成本策劃給出了相應的表述，但是在實際執行中，其落實并不到位，很多細則與辦法流于形式，各環節流轉上缺乏責任感，制度無法發揮對崗位職責的指導作用；另一方面，項目管理成本考核機制缺失，房地產項目管理中的成本考核較為傳統，缺乏活力，無法起到提高職員積極性的作用，且缺乏針對性考核的個性化考核，“大鍋飯”現象仍存在。

（二）房地產項目各階段存在的成本問題

除了企業層面上存在的成本策劃問題外，其在具體項目管理各階段存在的問題才是主要限制成本策劃發揮作用的地方，具體表述如下：

1、事前決策論證不到位

成本策劃最重要的就是事前對項目實施的可行性論證，但從房地產項目管理上來看，其在項目事前決策論證環節工作并不到位。一方面，其事前開發階段的調研深度與廣度不夠，項目的可行性、可靠性無法得到保證，造成后期施工、銷售等出現問題，不利于項目資金回款，可能導致企業出現大額損失。同時，項目成本策劃可能受到人員能力問題等的影響，致使其投資等估算不準，專業性欠缺，開發環節出現透支現象，導致工程延期。另一方面，招投標階段缺乏成本策劃參與，招投標的專業性較高，一般情況下由財務部門和工程部門把控，但是這兩者部門間存在一定分歧，對于成本無法形成統一認識，以致招標環節困難度提升，既無法保證質量，又無法保證成本可控，成本策劃在該環節的作用無法發揮。

2、事中項目控制不力

成本策劃雖然是項目管理的事前籌劃，但是在事中項目施工階段也需要其進行跟蹤調整。但就目前來看，其在項目事中施工階段的策劃參與作用不明顯。首先，成本策劃的動態性缺失。當施工階段出現簽證、變更等情況時，財務部門無法第一時間得到消息，內部溝通渠道存在堵塞，不利于成本策劃的及時更新，盡管項目管理會定期召開例會匯報施工情況，但是也只是概括施工進展，不會對具體的成本等內容進行介紹。其次，簽證和變更等方面的監管不到位。項目管理在施工過程中發生變更是十分常見的事情，一旦前期規劃不到位，施工階段的變更就會越頻繁，實際成本支出與預期會存在很大差異，但為了保證工程順利建設，必須投入相應成本，直接導致成本失控，不利于項目成本管理。且在施工過程中各部門間的協調能力也有所欠缺，零星工程同時進行，但彼此間的對接不到位，導致重復施工，造成嚴重浪費[2]。

3、事后結算、回款等不及時

竣工結算階段是對整個項目管理過程的復盤、反饋，需要統計從項目開始到竣工過程中的所有費用支出并進行統計分析。雖然房地產項目管理已經形成了一套標準的款項支付程序，但是盡管項目已經建設完成，可施工主體并未第一時間匯總相關決策材料，在決算工作之后，可能導致項目無法及時進入市場，資金回籠不及時，致使企業財務情況惡化。

三、成本策劃在房地產項目管理中的應用

要想發揮成本策劃對房地產項目管理的助力作用，就要使其分階段進行，全面滲透到項目管理的方方面面，針對上述提到的成本策劃在各階段出現的問題，以下也將針對性地提出應用優化。

（一）成本策劃在房地產項目事前的應用

正確的思維邏輯認知是指導企業從事經營活動的根本，所以要想保證成本策劃順利落實到房地產項目管理上，就必須保證房地產企業全員充分認識到成本策劃的重要性。首先，樹立正確的成本策劃觀念，進一步完善成本策劃相關體系。企業可在項目管理上制定帶有激勵性質的策略，將其與成本策劃嵌套，提升企業全員對成本策劃的重視程度和參與積極性，在成本策劃體系更新上，堅持全面、全員以及全過程，例如項目責任制（責任到人）、項目利潤管控機制（經營目標）等。

其次，自上而下地細化目標成本，對項目管理需要的具體費用進行策劃，同時注意策劃一定要復盤：項目策劃要按照“一項目一策劃一復盤”的程序進行，不能把策劃流于形式，過程中通過數據（動態利潤回顧）可以采用月度、季度、年度、工程重大節點等進行復盤。策劃是否執行，有偏差的原因，屬于客觀原因還是主觀原因。及時總結經驗，在后期策劃中進行規避。

再次，明確具體策劃內容，包括決策階段、土地開發階段、招投標階段中。其中，成本策劃在決策階段上的應用主要包括項目策劃、調研、設計以及可行性研究等，從市場調研出發，到估算項目成本，再到財務分析，最后確定具體成本，形成報告，為后續具體施工奠定基礎。在土地開發階段的成本策劃，主要是與施工設計結合，將確定的項目成本分配到施工的各個專業，到具體的單位工程上，充分結合建筑標準，以及可行性技術方法，對設計規模以及工程數量等進行確定，保證其不突破既定成本。成本策劃在招投標階段的應用，主要以預算的形式表現，根據項目可行性報告以及圖紙設計標準等，編制目標成本第二版，對后續的開發經營活動以及具體施工等進行約束[3]。

最后，尤其注重成本策劃一定要進行總結，保證成本策劃相關數據的長期完整性，避免出現資料丟失、錯誤等行為，不利于后續決算等工作進行。

（二）成本策劃在房地產項目事中的應用

項目管理的施工階段是房地產企業資金投入最大的階段，同時也是理論性的成本策劃落實到實踐上的過程。在該階段，項目管理必須按照合約要求，以及具體的合同嚴格執行目標成本，保證其建設過程中的各項支出在成本控制的指標要求內。首先，科學規劃施工組織設計，強調項目合同的約束作用，嚴格追蹤并督查合同執行情況，實行動態成本控制，可啟用成本信息化管理，借助現代信息技術實現全過程動態成本監控，保留關鍵信息。如果發現與合同條例不符的內容，必須及時備注記錄并上報，通過溝通達成共識，避免出現更大經濟損失，減少合同執行差異[4]。其次，強調項目現場管理。一方面，科學策劃工期，主要考慮其是否存在搶工、窩工等現象，有幾個冬施、環保周期、雨季、政府重大活動等。包括主材購買的時間與主材價格波動周期的策劃，合理對主材價格進行預判，以減少價格波動引起的費用，規范采購管理，保證項目采購能夠與工程進度計劃、銷售計劃等匹配。另一方面，注重對設計變更和現場簽證的管理，設計變更在房地產項目管理中已是常態，一旦發生變更必須進行變更評估，與組織工程部以及設計單位等就變更內容進行洽談，通過監理人員和成本管理部門審批通過后方才生效，但其中大額變更必須由上級簽字。最后，從施工技術和施工設備上對投資成本進行控制，結合項目規模、性質以及現場的施工條件和區域經濟等情況，多方面論證施工工藝的可行性，包括施工工序、流水作業等，積極應用先進的施工工藝和建筑材料，從裝飾裝修上不斷控制工程建設成本。

（三）成本策劃在房地產項目事后的應用

相對其他階段來說，結算階段的成本策劃較為簡單，房地產項目可在現行的結算模式程序上進一步優化，重點關注企業項目的施工資料以及工程量清單匯總等，通過初審和復審結合的方式展開工程結算，其主要流程包括如下：工程驗收合格后，編制并報送工程竣工結算書；項目部成本專員對項目進行工程結算初審，包括實際的工程量、計算以及材料價格審核、變更、簽證等內容；初審結束后，施工單位無異議，則簽訂確認表，然后進入復審。必須按照嚴格的審計流程和制度展開工作，保證項目結算環節成本策劃的有效實施，此外還包括索賠與反索賠策劃，要評估和業主的關系，過程履約情況等，保證工程質量的同時，也要保證自身的經濟效益[5]。

四、結束語

綜上所述，房地產項目管理中對成本策劃的分析應用，不僅關系到自身的經濟效益，而且關系著企業與市場的適應性。通過本文對相關內容的分析，發現成本策劃在房地產項目管理的具體環節上還存在一定問題：企業成本策劃意識不強、事前設計、招投標環節成本策劃作用不明顯、事中施工階段缺乏成本策劃的調整、事后結算因為回款不及時等也降低了成本策劃的有效性。結合企業實際需求，也從如下方面提出為了優化：強調事前設計等環節的成本管理，樹立全企業范圍內的成本策劃意識，將一切變盡可能地控制在施工前，通過相應的體系制度等對成本策劃進行說明，提高制度的約束性、指導性，嚴格規范相關人員的工作行為；事中施工成本策劃，明確項目施工的作業流程，在保證質量以及使用功能的情況下，縮短建設周期，善用優良的施工工藝，合理控制施工周期，降低該階段的成本支出；事后成本策劃，主要包括變更接洽和工程結算，必須加強對工程結算資料的審核，保證上報數據的準確性和有效性，成本管理不得自行確認并結算。由于筆者實務經驗的缺失，以及對相關文獻、理論等學習不深入，導致提出的策略等也較為淺顯，未來會加強該方面的學習，力求提出更具實踐價值的成本策劃應用，幫助房地產企業更好地踐行其社會、商業價值。此外，由于本文分析主體是房地產行業，對其他領域、行業的借鑒作用尚待考察。在現代信息技術和管理理念飛速進步的當下，房地產項目管理的成本策劃還有巨大的上升空間。