為規(guī)避房屋限購政策而借名買房，合同是否有效？

編輯同志：

我的好姐妹打算在市區(qū)給兒子買婚房，但受國家房屋限購政策影響，無法購買，遂找我商量，想借用我的名義代為買房，其余手續(xù)由她一手操辦。請問如果我們簽訂了借名買房協(xié)議的話，這份借名買房協(xié)議有效嗎？

黃小姐 廣州市

黃小姐：

參考部分法院的判決意見，借名買房協(xié)議有可能因違反《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）而無效。該政策的目的在于遏制房價的上漲趨勢，打擊炒房和投機性購房的行為。考慮到借名買房的現(xiàn)象層出不窮，違反該政策會導(dǎo)致居民住房問題得不到解決，金融泡沫風(fēng)險增加，社會危害性大。因此，我們認(rèn)為您的好姐妹為規(guī)避國家房屋限購政策而與您簽訂的“借名買房”協(xié)議，將有可能因有違“公序良俗”原則而被認(rèn)定為無效。

借名買房怎樣預(yù)防風(fēng)險保護權(quán)益？

編輯同志：

我是一名退休工人，為了養(yǎng)老，我在郊區(qū)相中了一套房子，打算按揭買房，但因年齡不符合貸款條件而被銀行拒絕了。后來我與兒媳婦商量，與兒媳婦簽訂借名買房協(xié)議，以兒媳婦的名義代為買房，由我負(fù)責(zé)還貸，將房子登記在兒媳婦名下。但我很擔(dān)心以后我們會因為房子而引發(fā)糾紛，請問這種借名買房的行為有什么法律風(fēng)險呢？我要怎么做才能維護自己的權(quán)益？

秦先生 北京市

秦先生：

在司法實踐中，“借名買房”“房產(chǎn)代持”等現(xiàn)象十分普遍，而借名人要求出名人返還房屋、辦理房屋過戶登記手續(xù)的訴求獲得法院支持的例子也確有存在。但是，我們還是建議您在購房交易時須謹(jǐn)慎使用他人名義。

首先，根據(jù)民法典第二百零九條、第二百一十四條和第二百一十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記具有權(quán)力推定效力，一旦房屋登記在他人名下，在沒有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤時，應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。因此，若您主張房屋產(chǎn)權(quán)時，需要您提供充分證據(jù)證明您與兒媳婦之間存在“借名買房”的法律關(guān)系，推翻不動產(chǎn)登記的權(quán)力推定效力。

其次，根據(jù)民法典第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。關(guān)于“借名買房”協(xié)議的效力問題，最高院曾以違背“公序良俗”原則為由認(rèn)定限購政策下的“借名買房”協(xié)議無效。對此，要想保證“借名買房”協(xié)議的有效性，您應(yīng)遵守公序良俗的原則，不得以規(guī)避法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或限購政策為由借名買房。

最后，根據(jù)民法典第四百六十五條第二款規(guī)定，依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。此乃合同相對性原則，也就是說，“借名買房”協(xié)議不得對抗善意第三人，而僅在您和兒媳婦之間產(chǎn)生約束力。如果善意第三人經(jīng)過合法手段取得了房屋所有權(quán)，此時您只能向您兒媳婦主張返還購房款及賠償經(jīng)濟損失等，而不得要求善意第三人返還房屋所有權(quán)。

綜上，“借名買房”的法律風(fēng)險甚大，我們建議您委托專業(yè)人士與兒媳婦簽好“借名買房”協(xié)議，并以書面形式明確該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人、實際出資人、房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬等關(guān)鍵條款。同時您在購房時，應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付購房款，保留相關(guān)的付款憑證或單據(jù)。日后出現(xiàn)糾紛時，您可憑書面證據(jù)以司法手段維護自己的權(quán)益。

“借名買房”情形下借名人怎樣確認(rèn)是真正的房屋產(chǎn)權(quán)人？

編輯同志：

兩年前，我借用了我哥哥的名義購買了一套經(jīng)濟適用房，但當(dāng)時沒有簽訂借名買房協(xié)議。現(xiàn)房子價格高漲，比從前翻了兩番，我哥為了得到房子，竟謊稱當(dāng)初的房子是我借錢給他購買的，請問我要如何證明我和他之間存在借名買房關(guān)系？

吳先生 天津市

吳先生：

參考天津市高級人民法院作出的〔2016〕津民申1745號《民事裁定書》，依據(jù)現(xiàn)已查明的事實，涉訴房屋的買賣合同中的受讓方名字是由借名人親筆書寫，而且涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業(yè)費、取暖費等費用均由借名人支付，涉訴房屋的買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均由借名人持有，且房屋交付后由借名人進行裝修并居住至今。綜合上述因素，法院認(rèn)為上述事實已形成了完整的證據(jù)鏈，足以認(rèn)定借名人和出名人之間存在借名買房的關(guān)系。對此，我們建議您應(yīng)盡可能多的搜集書面證據(jù)，可以通過購房票據(jù)、實際使用房屋或?qū)嶋H控制房屋等客觀情況形成自己的證據(jù)鏈條，以證明自己是實際的購房人、實際的房屋產(chǎn)權(quán)人。