“借名買房”須謹慎

文 伍志堅 鐘銀杜

自從我國施行房屋限購政策后，部分具有購房需求的人失去了購房資格。為了規避限購政策，個別購房人通過“借名買房”的方式，以自己的父母、子女或具有親密關系的朋友的名義進行購房，并將房屋過戶至自己的父母、子女或具有親密關系的朋友的名下，再由其本人支付全部購房款，以此達到購房目的。但孰不知，這種“借名買房”的行為蘊含著巨大的法律風險，將直接影響購房人的切身利益。那么，何為借名買房？如何認定借名買房中的法律關系？法院又是如何判定借名買房中的實際權利人享有房屋產權？我們將以案釋法，逐一分析。

案情簡介

2015年，年近花甲的老王夫婦相中了一套二手房，經過多番考量后，二人決定購買該房屋，以安享晚年。在簽訂房屋購買合同時，老王夫婦考慮到以后能老有所養，便決定以孫子王某的名義作為買受人與出賣人簽訂了購房合同，并全額支付了購房款，辦理了房屋產權過戶登記等手續，將房屋登記在王某的名下。

五年后，王某為了答應女朋友的要求，將房子作為婚房并歸為己有，遂以自己的名義向老王夫婦提起排除妨害之訴，要求老王夫婦遷出房屋。老王夫婦收到訴狀后不服，當即另行提起所有權確認之訴，請求法院認定老王夫婦與孫子王某是“借名買房”的法律關系，并確認房屋歸老王夫婦所有。

審理過程及結果

法院經審理認為，根據民法典的相關規定，雖然房屋是由老王夫婦出資購買的，但這并不意味著老王夫婦就是房屋的產權人；而且考慮到老王夫婦和孫子王某之間的祖孫關系，從血緣關系和親情倫理出發，也不能排除老王夫婦出資購房贈予王某的可能性。最重要的是，老王夫婦對“借名買房”的主張并沒有提供充分的證據加以證明。因此法院沒有支持老王夫婦的訴訟請求。

案情分析

本案系所有權確認糾紛，核心爭議焦點在于老王夫婦與王某之間是否存在“借名買房”的法律關系。

根據民法典第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。本案中，老王夫婦以王某名義購買涉案房屋，并將涉案房屋登記至王某名下的行為系雙方真實意思表示，不違反法律法規效力性強制性規定而合法有效。涉案房屋自過戶登記至王某名下時發生物權效力，王某依法取得房屋所有權。

根據民法典第二百一十六條第一款規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。第二百一十七條規定，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。本案中，老王夫婦與王某之間沒有簽訂“借名買房”的書面協議，也沒有就購買涉案房屋的后續處理留存相關書面證據，由于沒有充分證據證明其與王某間存在“借名買房”的合意，也沒有充分證據證明不動產登記簿確有錯誤，此時，在無法推翻不動產登記的效力推定情形下，老王夫婦將因沒有充分證據證明“借名買房”的事實而被認定其與王某間不存在“借名買房”的法律關系。