新型城鎮化對住房需求的影響機制

鄭迪，鄧夢蘭，周儒婷

（武漢紡織大學經濟學院，湖北武漢 430200）

我國對房地產的調控自2016 年起經歷了由松到緊的過程。2018 年7 月，中共中央政治局會議提出堅持“房住不炒”的價值定位，堅決打好房價維穩攻堅戰不動搖。[1]這使得學術界對房地產供給與需求問題產生了新一輪的廣泛討論。房地產問題一直是我國經濟的核心問題，由于房地產具備不動產特性，對房地產問題的研究不完全等同于商品市場中其他商品的研究。同時考慮到要充分理解我國房地產市場，不僅涉及到長期以來我國差異性的住房政策、財稅政策、土地政策及金融政策等，還涉及到我國不同人群的差異性住房需求等。為了避免對其研究時陷入“就房價談房價”的自我循環認證誤區，應該結合我國新型城鎮化背景，并充分考慮居民收入及分配、人口規模、人口結構及住房需求的價格彈性四個影響住房需求因素，這樣才能判斷當前我國對房地產的需求狀況，充分朝著國家政策引領的正確方向發展，解開我國房地產之謎。

一、新型城鎮化發展現狀

改革開放以來，我國城鎮化迅速發展。年均新增城鎮人口數量在1979-1995 年為1055 萬人，1996-2011 年為2119 萬人，增長速度快了兩倍。2019 年我國城鎮化率首次超60%，但仍低于發達國家的城鎮化水平。同時，傳統的城鎮化發展由于注重城鎮空間的迅速擴張，忽略了城鎮化發展質量，造成了資源浪費、分配不公、社會保障不足等一系列問題。[2]因此，黨的十八大以來，我國明確提出應發展以人為本的城鎮化，走符合中國特色的新型城鎮化道路。

新型城鎮化作為社會發展的必然趨勢，是衡量我國經濟發展質量的重要標志和經濟發展的核心推動力。研究表明，中國的城鎮化率每提高1%，大約能增加7 萬億元的市場需求。[3]其中人口作為住房需求的核心載體將在城鎮化進程中作為刺激城市群發展的重要角色，大力推動城鎮房地產行業的需求釋放。因此探究我國新型城鎮化發展道路對居民住房需求的具體影響，并相應地發揮供給政策改革的作用，合理匹配住房需求，實現住房市場供需發展與新型城鎮化進程相協調具備充分的現實價值。筆者著眼于新型城鎮化對住房需求作用的具體路徑研究，從新型城鎮化對收入及分配、人口規模、人口結構三個方面的影響分析入手，以期能為解決我國房地產發展的根本問題提供參考。

二、理論機制及分析

按照西方經濟學理論，市場供給和需求決定了價格，價格又決定了資源分配。由此來看，決定房價的實質仍是房地產市場供給和需求兩方面的均衡。住房需求按照性質可以分為三類：基于人口自然增長、結婚或分戶帶來的家庭數量變化的基本住房需求、基于城市發展和舊城改造等帶來的住房升級的改善住房需求及為滿足資產保值增值或收取租金等的投機投資住房需求。從宏觀層面來看，實體經濟因素、貨幣政策因素、匯率以及通貨膨脹等對住房需求與供給雙方都會產生影響。從人的角度出發來看，影響住房需求的主要因素有收入及分配、人口規模、人口結構和住房需求的價格彈性。

1.收入及分配

住房需求的收入彈性研究長期以來就是國外學術界研究的重點，但由于其具有動態特征，所以與我國目前的住房需求是否具備收入彈性的觀念不盡相同。總的來說，住房需求的收入彈性可以從三個方面來分析，分別是總收入、收入的分配和收入差距。

一般認為，居民總收入能夠顯著影響住房需求，尤其長期永久性收入能顯著影響居民的住房消費決策。但由于永久性收入不能直接觀察，仍然需要通過現期收入和消費特征得到。[4]住房需求的收入彈性并非一成不變，而是有一個“先小后大再減小”的過程。當收入難以滿足溫飽時，大部分將會用于覆蓋食品支出，而非用于住房條件改善，這意味著此時住房需求的收入彈性較小；當收入逐漸增加，居民的基本溫飽問題解決后，會相應開始考慮住房條件的改善，此時住房需求的收入彈性較大，并且隨著收入的逐漸增加，住房需求的收入彈性也會呈現增加趨勢；直到住房條件得到顯著改善，住房需求的收入彈性迅速變小。

居民對于收入的分配與其消費水平相關，而居民消費水平與房價的變動方向顯著一致。[5]居民消費水平的提高可以通過乘數效應提升居民總收入，從而使得住房需求增加；反之住房需求增加推動房價上漲，刺激居民消費水平及總收入提高與增加，進而又會推動住房需求的增加。

收入差距會對家庭消費產生較大影響，進而影響住房需求。收入差距加大時，家庭存在提升地位的動機，因此會存在攀比行為，被動提升其消費需求，購房動機增強；另一方面，當收入差距變化時，中低收入家庭消費會受到高收入家庭消費示范效應的影響，從而增加其購房動機。[6]所以當收入差距增大時，住房需求會增加。

一方面，新型城鎮化會顯著促進居民消費水平的提升，帶來居民總收入的增加，進而刺激住房需求；另一方面，在新型城鎮化“以人為本”理念下，隨著城鄉差距的減小，住房需求會逐漸減緩；但若仍舊只注重城鎮化率的提升，“新居民”在城鎮化進程中并未切實得到與原城鎮人口均等的社會地位，住房需求仍會高居不下。

2.人口規模

人口規模對住房需求可以產生顯著的直接影響，具體來說影響的是基本住房需求。人口規模受兩方面因素的影響，一是人口自然增長的規模，二是人口遷移流動的規模。自然增長人口因對本地各方面適應度高，通常具備較高的基本住房需求，而隨著年齡的增長與收入的增加，改善住房需求與投資住房需求均較高。這種方式增長的人口規模對住房需求有著顯著的促進作用。隨著城鎮化的不斷發展，人口遷移流動呈現出時間與空間上的差異性，并且不同類型的遷移人口的購房意愿也是動態發展的。

對我國城鎮化導致人口流動的時間與空間特征的認識可歸納為幾點：第一，在人口流動總規模狀況上，早些年東部沿海城市對人才吸引力顯著加強，為人口凈流入區，中部人才流失嚴重，整體呈現東中西空間格局。近些年，隨著近域流動加強，中西部對人才的吸納能力顯著提升。[7]第二，在較長一段時期內，城鎮化主要帶來的是跨省人口流動；但近些年來，本鄉鎮內就業的外來人口增速和占比持續上升，省內流動超越跨省流動成為勞動力選擇的主要遷移方式。其中，省會城市又在承載省內農民進城中發揮了重要作用，農民工從東部回流的趨勢日益顯著。[8]這說明城鎮化的不斷發展，對人口流動的影響呈現出動態變化的空間格局。

我國新型城鎮化對遷移人口購房意愿的動態發展表現為以下幾點：第一，隨著農民工群體年齡與家庭結構的發展演化，新一代農民工受收入與消費觀念變化的影響，更愿意住設施條件更好的住房。同時由于新一代農民工舉家外出打工比例的增加，對住房也提出了更高的需求。第二，流動到不同地區的農民工群體有著截然不同的定居和住房選擇意愿。由于置業成本、家庭基本消費、文化融合度等各方面因素，跨省流動及流入東部發達城市的農民工定居意愿不強，住房需求較低。而省內流動的農民工返鄉置業、進城購房趨勢顯著，住房需求較高。

根據以上論述，新型城鎮化對人口遷移流動的影響是一個動態的過程，伴隨著區域差異性和時間滯后效應，而人口遷移流動對住房需求的影響也存在著區域差異性和群體差異性。

3.人口結構

我國的人口結構目前呈現出明顯的趨勢性特征，這將促進對住房的需求，具體來說，按照年齡層可以將人口劃分為少兒、青壯年及老年人。青壯年又可按照婚姻狀態劃分為已婚與未婚，按照性別劃分為男性與女性。其中認為少兒比例會抑制住房需求。教育投資與住房成本是目前家庭面臨的主要經濟負擔，對少兒的撫養與教育投入會使得住房總需求減少。老年化對住房需求的影響有兩方面。一方面，基于我國高儲蓄特征，老年人在退休時會達到儲蓄最大值。老年人在退休后則是純消費無收入的狀態，其消費水平與儲蓄都將降低。消費水平的降低會通過乘數效應降低居民收入，進而導致住房總需求減少。另一方面，人口老齡化的發展促進了醫療、衛生、保健、旅游等產業的發展，通過老年人口觀念的改變和儲蓄向其子女的代際轉移，提升了社會消費水平，進而通過乘數效應增加了收入，增加了住房總需求。[9]已婚青壯年出于組建家庭的需要，會增加基本住房需求，而未婚青壯年及男女結構因減少了家庭組成數而使得基本住房需求減少。[10]

新型城鎮化進程中，表現出年齡選擇性特征，即大量農村青年勞動力轉移到城市，進而延緩城市人口老齡化的趨勢，促進了城市住房需求。同時新型城鎮化進程中也表現出較大的區域差異性特征，即綜合實力較強的東部地區比較弱的中西部地區更能吸引青壯年勞動力流入，進而使東部地區基本住房需求增加，中西部因年輕勞動力人才的流失而使基本住房需求減少。

三、滿足新型城鎮化下住房需求的政策建議

隨著我國新型城鎮化的進一步發展，住房需求將進一步提升，對此，筆者提出以下幾點政策建議：

第一，考慮到我國各地區城鎮化發展差異較大，各地在人口規模、人口結構等方面的情況均有其獨特特點，政府應該重視地區差異，因地制宜建設住房供給體系；同時也應進一步推進各地區城鎮化的均衡發展，避免出現東部人滿為患，中西部人才流失的極不平衡局面。一方面，積極推動交通等基礎設施建設，擴大居民居住空間的可選擇性；另一方面，增強東部地區與中西部地區各方面合作，以東部地區發展拉動中西部地區發展，不斷縮小東部與中西部間的發展差距。

第二，建立完善住房消費機制，積極打破機制體制性障礙，確保收入更合理分配。流動人口由于缺乏原始積累和相應的住房保障，購房能力較弱，政府可構建多樣化購房、租房策略，租購并舉，充分發揮市場、企業和政府三方的聯合；還可不斷完善“新居民”的教育、養老、醫療等方面基本制度，促進流動人口收入更合理分配，住房需求得到滿足。

第三，加強金融監管，建立房地產金融宏觀審慎管理框架。積極建立防止投資性資金進入房地產市場的長效機制，堅決遏制炒房現象，努力實現“住房不炒”目標。同時還需根據實際供需情況合理調控房地產土地供給，引導房地產投資方向，降低房地產經營風險。