居住權(quán)制度進入《民法典》的理解與完善

孟 丹

中共亳州市譙城區(qū)委黨校，安徽 亳州 236800

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）新增一種法定用益物權(quán)——居住權(quán)，從設(shè)立方式到權(quán)利消滅，《民法典》物權(quán)編通過6個條文構(gòu)筑了居住權(quán)制度基本完整的框架。借助居住權(quán)制度，居住權(quán)人為滿足生活居住的需要可以按照合同約定或遺囑規(guī)定，占有、使用他人的住宅。然而理論界關(guān)于居住權(quán)設(shè)立的必要性和價值的探討自制訂原《物權(quán)法》之始一直未有停息。

一、居住權(quán)制度進入《民法典》的背景與意義

（一）居住權(quán)制度進入《民法典》的立法背景

居住權(quán)這一概念最初出現(xiàn)在羅馬法中，其保障的就是弱勢群體的居住權(quán)益[1]。國內(nèi)學(xué)者對居住權(quán)的關(guān)注度一直很高，然而居住權(quán)在我國的發(fā)展卻一路坎坷、幾經(jīng)波折，最終在2020年才走進《民法典》。究其主要原因在于當(dāng)時對于居住權(quán)的認(rèn)識不足及部分學(xué)者認(rèn)為解決特殊群體的住房需求問題完全可以通過家庭關(guān)系和租賃關(guān)系調(diào)整，沒必要為了部分人的需求而引入一項法律制度。更重要的是我國一直以來都有子女贍養(yǎng)老人的道德義務(wù)，加之法律對贍養(yǎng)義務(wù)的確認(rèn)，“使居住權(quán)制度在東方國家因缺乏相應(yīng)的社會基礎(chǔ)而很難有發(fā)揮作用的余地”[2]。

伴隨時代的發(fā)展，養(yǎng)老育幼觀念淡化、離婚率居高不下、住房私有化、人口老齡化等社會觀念和情勢的變遷為確立居住權(quán)奠定了社會基礎(chǔ)[3]。黨的十九大報告強調(diào)指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”在我國還沒有編纂制定《民法典》時，人們利用房屋只能通過“房屋所有權(quán)”和“租賃權(quán)”兩種形式，難以滿足新時代人們的多樣化住房需求。而居住權(quán)作為一項用益權(quán)，同時具有“房屋所有權(quán)”的穩(wěn)定性和“租賃權(quán)”的靈活性，在很大程度上緩和了現(xiàn)有二元立法模式的封閉和僵化[4]。在全新的時代背景下，隨著居住需求人群范圍的不斷擴大以及社會保障的短板等，為居住權(quán)制度進入《民法典》提供了現(xiàn)實可能性。

（二）居住權(quán)制度進入《民法典》的意義

1．更好滿足弱勢群體的居住需求

為了解決特殊弱勢群體對住房的現(xiàn)實需要，我國《民法典》引入居住權(quán)。其保障范圍不僅僅局限于羅馬法中規(guī)定的被解放的奴隸和弱勢的家庭成員，而是所有缺乏基本居住保障條件的群體，尤其是年邁父母、離婚后無房一方和保姆這三類主體。

新時代，人們追求更好的生活、醫(yī)療和受教育機會，但反觀所有的美好生活都需以一個穩(wěn)定的居所作為保障，所以一個穩(wěn)定宜居的住所一直是人們不變的追求。伴隨著我國離婚率的逐年提高和老齡化的到來，離婚后失去房屋一方的居住需要和老年人以房養(yǎng)老問題受到理論和實務(wù)界人士越來越高的重視。如何在新時代有效保障這類人群的居住權(quán)益？此時，將居住權(quán)引入我國現(xiàn)行法律再次被提上日程。保障特定人群的居住需求，此乃居住權(quán)制度全新的時代價值[5]。利用房屋的高價值、弱流通性質(zhì)，《民法典》引入居住權(quán)制度，促使我國龐大的老年人口積極通過在自有房屋上設(shè)置居住權(quán)實現(xiàn)有效融資，通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)保留居住權(quán)的方式，達到既保障自己老有所居，又能安享晚年。

房產(chǎn)在我國一直是大部分夫妻最重要的財產(chǎn)，甚至可以說是整個家庭財產(chǎn)的重要組成部分。原《婚姻法》規(guī)定，離婚時一方應(yīng)當(dāng)給予生活困難一方適當(dāng)幫助。但怎么適當(dāng)幫助在實踐中難住了很多法律人。當(dāng)今，房屋價格逐年攀升，動輒百萬千萬，如果將房屋所有權(quán)贈與，似乎超過了“適當(dāng)”的邊界。司法機關(guān)曾做過相關(guān)探索，相關(guān)司法解釋曾規(guī)定，一方可以在離婚時通過賦予生活困難另一方房屋居住權(quán)或者給予其房屋所有權(quán)的形式對其進行幫助。但物權(quán)法定是物權(quán)制度的基本原則，原《物權(quán)法》沒有居住權(quán)制度，這里的居住權(quán)只能歸為債權(quán)性權(quán)利，不能對抗第三人，實踐中這一解釋的應(yīng)用范圍有限。設(shè)立居住權(quán)制度，通過所有權(quán)和居住權(quán)能的分離將有效解決在離婚中失去住房一方的基本住房保障問題，同時充分發(fā)揮房屋的經(jīng)濟效用。

2．進一步夯實我國住房保障體系的法律依據(jù)

住房保障是我國住房制度和社會保障制度的重要組成部分，目前已經(jīng)形成了以經(jīng)濟適用房、政策性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體并結(jié)合推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造的住房保障體系的基本框架[6]，一定程度上解決了中低收入群體的居住穩(wěn)定問題。但是我國住房保障體系仍存在以下問題：覆蓋人群范圍有限，面對的僅是特殊群體，程序上必須經(jīng)過審查批準(zhǔn)，數(shù)量的有限性不能應(yīng)對需求量的增加，在產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性和住房租賃或補貼的靈活性之間的平衡難以達到等，這些問題的存在大大降低了現(xiàn)有住房保障體系的實施效果。居住權(quán)制度入典為住房保障制度的發(fā)展和完善提供了新的通道[7]。居住權(quán)在不轉(zhuǎn)移住房所有權(quán)的前提下解決保障性住房的土地供給和公平困局，同時物權(quán)的穩(wěn)定性能有效克服租賃關(guān)系的不穩(wěn)定性。

二、我國《民法典》居住權(quán)制度分析

所有權(quán)人以享有所有權(quán)的形式來實現(xiàn)房屋的財產(chǎn)價值，居住權(quán)人以意思自治的方式取得居住權(quán)，以自己的生活需求為限，解決其居住問題[8]。通過居住權(quán)設(shè)立的背景和立法意義，我們感知到居住權(quán)作為一種新型物權(quán)制度，它的設(shè)立順應(yīng)時代發(fā)展需要，在我國社會生活中將發(fā)揮重要作用。

（一）居住權(quán)的主體和客體

1．居住權(quán)主體。法律規(guī)定居住權(quán)的主體就是居住權(quán)人，并沒有明確指出自然人、法人和非法人組織是否都能成為居住權(quán)的主體。關(guān)于這一點學(xué)界有不同的聲音，追溯居住權(quán)的淵源，為了解決特定群體住有所居的問題，很多國家在歷史發(fā)展的特定階段逐步引入了居住權(quán)制度，我國在《民法典》引入居住權(quán)也是如此。隨著時代的發(fā)展，社會保障性質(zhì)的居住權(quán)已經(jīng)無法滿足人們不斷變化的生活居住需求，投資性居住權(quán)需求量越來越大。面對這種需求的增長，為給投資性居住權(quán)的發(fā)展預(yù)留發(fā)展空間，勢必要求打破傳統(tǒng)居住權(quán)主體的范圍，逐漸囊括各類民事主體，即自然人、法人和非法人組織。

2．居住權(quán)客體。《民法典》將居住權(quán)客體規(guī)定為“他人的住宅”而非“房屋”，根據(jù)百度詞庫解釋，住宅是指專供居住的房屋，例如別墅、公寓樓、職工宿舍和學(xué)生宿舍等。住宅的法律含義指供一家人日常起居、外人不能隨意侵犯的私人空間。由此可知，無法在商鋪等經(jīng)營性用房設(shè)立居住權(quán)，這樣一種限制與居住權(quán)“滿足生活居住的需要”的功能定位相一致。當(dāng)然，居住權(quán)的客體可以是整套住宅，也可以是住宅的一部分，相較于所有權(quán)，居住權(quán)的實現(xiàn)具有更大的靈活性[9]。

（二）居住權(quán)的設(shè)立規(guī)則

1．居住權(quán)設(shè)立的形式和內(nèi)容。居住權(quán)屬用益物權(quán)的一種，當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)需按照《民法典》第三百六十七條第一款規(guī)定“應(yīng)當(dāng)采用書面形式”，例如合同、電報、傳真等可視化地表現(xiàn)所記載內(nèi)容并可隨時查看的形式。同時《民法典》第三百七十一條規(guī)定采用遺囑方式設(shè)立居住權(quán)參照適用采用合同設(shè)立居住權(quán)的方式。由此可知居住權(quán)合同是要式合同，在訂立合同或遺囑時，當(dāng)事人要盡量詳細(xì)地把必備的內(nèi)容約定好并記載清楚，以避免在履行合同中產(chǎn)生不必要的糾紛，更有效保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2．居住權(quán)的登記。登記生效主義規(guī)則也適用于居住權(quán)制度，更準(zhǔn)確地說，只有把居住權(quán)的設(shè)立信息記入不動產(chǎn)登記簿后，相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)才能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生。所以想要真正設(shè)立、變更和消滅居住權(quán)，必須要經(jīng)過登記才能有效對抗第三人，切實發(fā)揮物權(quán)效力。

3．居住權(quán)的移轉(zhuǎn)。居住權(quán)移轉(zhuǎn)，包括權(quán)利部分移轉(zhuǎn)和權(quán)利整體移轉(zhuǎn)。對于前一種，例如出租、借用設(shè)立居住權(quán)的住宅。對于后一種情形，轉(zhuǎn)讓、繼承設(shè)立居住權(quán)的住宅等。《民法典》第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”通過條文可以發(fā)現(xiàn)，對于權(quán)利本身的移轉(zhuǎn)，法律做出一概禁止的規(guī)定，而對于權(quán)利行使的移轉(zhuǎn)，原則上禁止，但允許當(dāng)事人根據(jù)意思自治做出相反約定。

4．居住權(quán)的消滅。居住權(quán)消滅有兩種情形：如果當(dāng)事人明確約定居住權(quán)期限的，那么遵從當(dāng)事人意思自治，期限屆滿居住權(quán)消滅；否則就默認(rèn)居住權(quán)的存續(xù)期間直至居住權(quán)人死亡為止。居住權(quán)消滅事由出現(xiàn)后，為了最終從法律上結(jié)束居住權(quán)在當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，必須及時辦理注銷登記手續(xù)。

（三）我國居住權(quán)制度的不足

雖然我國《民法典》在物權(quán)編中增設(shè)居住權(quán)具有不容忽視的社會價值、立法價值，基本的居住權(quán)制度框架也基本確立，但通過仔細(xì)探討詳細(xì)的條文，我們不難發(fā)現(xiàn)居住權(quán)的制度架構(gòu)仍有明顯的不足。主要表現(xiàn)在：缺失法定居住權(quán)，權(quán)利主體和客體范圍有待厘定，權(quán)利內(nèi)容未詳盡規(guī)定，居住權(quán)消滅原因規(guī)定過簡，缺乏投資性居住權(quán)制度安排。

三、居住權(quán)制度走進《民法典》有待完善的建議

基于上文對我國《民法典》關(guān)于居住權(quán)相關(guān)條文的羅列和分析，針對其存在的主要不足，筆者圍繞居住權(quán)制度的完善建議主要有以下幾點：

（一）增加法定居住權(quán)

法定居住權(quán)直接根據(jù)法律規(guī)定而產(chǎn)生，不管相對人同意與否。其相對債權(quán)具有穩(wěn)定性、對抗性以及優(yōu)先性，相對意定居住權(quán)保障主體范圍更全面。不管是對于解決離婚中無房一方的居住問題，還是老年人贍養(yǎng)中的穩(wěn)定居住困擾和其他弱勢群體的居住權(quán)益保障，法定居住權(quán)都具有不可替代的重要性。同時，法定居住權(quán)的增加也具有可行性，因為它與我國現(xiàn)有的制度不會產(chǎn)生沖突。

（二）明晰居住權(quán)適用的主體與客體范圍

首先，居住權(quán)主體就是指居住權(quán)人，它的范圍應(yīng)囊括自然人、法人與非法人組織，為投資性居住權(quán)的適用預(yù)留空間，而不應(yīng)局限于自然人。其次，應(yīng)明確與居住權(quán)主體同住之人的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，例如居住權(quán)人的家庭成員、保姆和其他共同居住的人。法律應(yīng)賦予居住權(quán)人自行決定誰能夠成為同住之人的權(quán)利[10]。最后，圍繞居住權(quán)客體應(yīng)包括城市、農(nóng)村所有的以居住為用途的房屋，房屋的一部分、房屋的附屬設(shè)施以及他人享有使用權(quán)的房屋均可以設(shè)定居住權(quán)。由于法律政策的限制，為避免產(chǎn)生沖突，居住權(quán)客體范圍應(yīng)排除適用于小產(chǎn)權(quán)房、共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)濟適用房。

（三）完善居住權(quán)法律適用的效力

在居住權(quán)制度中有待進一步明確居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)：占有、使用房屋時，居住權(quán)人應(yīng)以個人和家庭生活需要為限，對房屋及附屬設(shè)施開展有效利用；在法律規(guī)定的情形下必要之人可以同住；為提高房屋利用率，征得房屋所有人同意可以出租設(shè)立居住權(quán)的房屋等權(quán)利。居住權(quán)人在享受居住權(quán)的同時必須要妥善管理、及時維修所用房屋，盡到善良管理人義務(wù)；不得擅自流轉(zhuǎn)設(shè)置居住權(quán)的房屋；居住權(quán)消滅，及時返還房屋等。

（四）擴充居住權(quán)消滅事由

關(guān)于居住權(quán)消滅的原因，我國《民法典》僅規(guī)定兩種情形：期限屆滿和居住權(quán)人死亡。范圍較窄，司法實踐中難以涵蓋居住權(quán)適用中的常見狀況。司法機關(guān)在適用中應(yīng)作擴大解釋，消滅事由區(qū)分為主體滅失、客體滅失和意定滅失三種，例如：居住權(quán)人死亡、身份混同、權(quán)利濫用、住宅滅失、期限屆滿、居住權(quán)合同被解除，撤銷、被認(rèn)定為無效或居住權(quán)人放棄居住權(quán)等情形發(fā)生時，居住權(quán)理應(yīng)消滅。

（五）補充投資性居住權(quán)相關(guān)規(guī)定

進入新時代，人們多樣化利用房屋的需求呼喚投資性居住權(quán)的產(chǎn)生。司法實踐中居住訴求呈現(xiàn)多元化，“已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出老人、離婚一方以及保姆這簡單的三類需求人群”。在買賣、集資、贈與、遺產(chǎn)繼承、家產(chǎn)分割等領(lǐng)域均有居住權(quán)需求的體現(xiàn)[11]。我國目前居住權(quán)的規(guī)定過于保守和模糊，僅局限于保障社會性居住權(quán)的立法設(shè)計，無法應(yīng)對不同社會主體多元化的投資需求[12]。為適應(yīng)現(xiàn)實和司法需要，居住權(quán)制度應(yīng)擴大主體范圍、拓寬客體邊界、明確居住權(quán)取得的有償性，這與上文相關(guān)建議也有共通之處。