《民法典》中居住權制度相關問題的探討

郭福星

福建省永春縣人民法院，福建 泉州 362600

一、《民法典》背景下的居住權制度存在的不足

《民法典》背景下，居住權制度中權利構造與相關法律法規的完善面臨著三個方面的問題：首先，從制度基礎角度來看，居住權入典在我國才剛剛起步，居住權制度的確立與完善還需要走較長的道路。在此背景下，設計居住權制度需要明確設立居住權的價值，以現實需求為依據完善居住權制度，提高居住權制度的可行性與適用性。目前，我國居住權制度還存在一定的問題，無法滿足《民法典》要求的科學實用性。其次，從規則使用角度來看，無論是《民法典》還是現行其他法律中與居住權相關的理論還存在爭議，各界在居住權理論層面上認識不一，各界對居住權相關內容持有不同看法，這增加了居住權制度的施行難度[1]。最后，從居住權規則完善現狀來看，《民法典》中居住權規則相對居住權的需求以及實際復雜情況來說較為簡略。除此之外，在后續出臺的關于《民法典》的司法解釋中，對居住權規定的解釋補充也相對較少。

綜上所述，居住權制度在實際施行過程中，面臨著一定的實踐困惑，還需要專業人士結合實際情況以及相關案件去細化居住權相關制度。

二、《民法典》背景下居住權入典的必要性

近年來，我國經濟發展迅速，伴隨著經濟發展我國人民住房需求不斷增高，隨著房價的上漲，涉及居住權的爭議越來越多，相關案件的數量也逐年上升。近幾年來，我國與居住權相關的案件越來越多，這也說明了居住權入典的重要性，需要我們重新去定義與認識居住權。居住權納入《民法典》是時代的要求，在組織編寫《民法典》前，我國對于居住權的重視程度和角度、相關概念還不清晰。相關人員在審理此類案件時，居住權往往被認為是一種居住利益，很少上升到物權性質。居住權起源于羅馬，屬于外部引入，因此其部分規定與理念不一定適合中國國情，需要結合我國國情來制定與完善。而居住權入典正好滿足了這一要求，在引入過程中并不會全盤引入外國制度中的用益權、役權，有利于完善《民法典》法律體系，滿足人們的實際需求。

在相當長一段時間內，我國將居住權解釋為使用權或所有權。解釋為使用權的是認為在婚姻法律關系中，夫妻離婚后若一方生活條件差、生活有困難需要另一方給予幫助時，可以通過居住權來給予幫助，這里的居住權是基于婚姻法律關系而言的，雖然可以給予弱勢群體一定的幫助，但其本質上是屬于使用權，并沒有物權性質，因此弱勢群體的利益容易被侵犯[2]。當弱勢一方的利益受到侵犯時，弱勢方很難通過法律途徑獲得保障。將居住權解釋為所有權，在沒有相關居住權制度規定時，法官只得將居住權的概念進行解釋，結合案件以及其他法律規定來判斷是否侵害他人權利。由于沒有明確的界定，導致法官在審理此類案件時出現不同觀點，對居住權概念的解釋不同容易導致類似案件或同一案件不同人審判結果不同的現象。因此，無論是將居住權解釋為使用權還是解釋為所有權都是不合理的，這也反映出居住權制度納入《民法典》的重要性，需要通過《民法典》統一相關的口徑，統一法律適用。

三、《民法典》背景下的居住權制度的設立與消滅

居住權制度融入《民法典》的根本目的是給予特定人群居住保障。在《民法典》體系下，完善居住權制度是十分有必要的，但是在立法階段需要注意，居住權的設立與消滅都需要結合我國實際情況來不斷完善相關法律法規，并通過解釋的方式完善《民法典》中具有抽象性與原則性的居住權規則。

（一）居住權的設立

合同是雙方民事法律行為，這種設立居住權的方式在《民法典》第三百六十六條中做了規定，擁有居住權的人可以根據合同約定使用住宅，后續也明確規定了雙方在簽訂居住權合同時，需要明確居住權合同內容、居住條件要求以及雙方發生爭議時的解決途徑。在實踐過程中所表現出的居住權合同形式并非一種，居住權的設立不僅可以通過雙方設立簽訂合同，還可以通過房屋售賣時簽訂買賣合同的方式在買賣合同的基礎上設立居住權給第三人。值得注意的事，居住權設立日期并非是雙方簽訂與居住權相關合同的日期，也就是說合同生效日期與居住權設立日期并不一定相同，居住權設立日期應為居住權正式登記日期。

通過遺囑設立居住權在我國《民法典》第一千一百二十三條有提及，顧名思義，通過遺囑設立居住權是基于所有權人自由意愿的，一般在實踐過程中，一種是所有權人為繼承人或不是繼承人的人設立居住權，是不影響繼承人的繼承權利的。另一種是將指定住宅通過遺贈的方式贈送給某人，并為第三人設立居住權。

現行的合同與遺囑方式難以適應復雜的現實情況，使得居住權設立方式顯得單一，因此關于居住權的設立方式還需要進一步完善。除此之外，法院可以通過裁判方式來設立居住權。在《民法典》法律體系下，居住權的設立方式具有較強的目的性擴張，即法律為了實現立法目標，擴張原有法律法規的適用范圍。在《民法典》中居住權被確立為法定物權，而在《民法典》未提及的背景下，法院采用裁判方式可設立婚姻中弱勢一方的居住權，從而實現居住權立法目的。在人大常委會編寫的釋義書中也提到了法院可通過判決方式確定特定人群的居住權，這是除合同與遺囑外的另外一種居住權的設立方式。值得注意的是，法院以合同或遺囑以外的方式即裁判方式設立居住權應遵循物權法定原則，我國《民法典》在編撰時確立了物權法定原則。

（二）居住權的消滅規范

《民法典》規定，居住權人死亡或期限屆滿時，居住權消滅。顧名思義，居住權人死亡較為好理解，而期限屆滿是指雙方在合同或遺囑中約定了的期限。也就是說，到了約定期限時，居住權消滅。居住權權利人所享受的占有、使用房屋的權限依法消滅，這個規定兼顧了居住權設立人的意愿及其自身權益。但《民法典》編撰過程中，對其消滅事由的限制過于簡潔，忽略了其他可能會造成居住權消滅的情況，需要進一步規范明確居住權消滅事由。居住權的消滅規范可以追溯至羅馬法，除上述兩種居住權消滅事由外，羅馬法還將權利濫用、混同以及解除條件達成等歸結為消滅事由。居住權是基于不動產而設立的一項物權，僅以期限屆滿與死亡作為消滅事由并不能滿足當前社會復雜的人際關系、利益關系等，這樣的規定可能會損害住宅所有權人的利益，增加了住宅所有者要承擔的義務。除此之外，住宅滅失等客觀事實發生時，也會引起居住權人的居住權消滅。因此，對于居住權的消滅相關規定需要借助法律解釋進行規范完善。

四、《民法典》背景下的居住權制度的適用

（一）細化居住權主體范圍

一方面，要明確居住權主體范圍，即設立人與居住權人。從居住權的設立目的來看，居住權制度是為符合條件的特定人群提供住房保障。目前學術界還存在較大的爭議，關于法人與非法人組織是否能成為居住權人的爭議還未停止。本文認為，根據《民法典》第三百六十六條的闡釋可以看出，居住權是為了滿足特定人群生活居住所需而設立的，同時居住權不能繼承，這些表述所指代的明顯是自然人，若將法人或非法人組織納入其中，那么采用“使用”“利用”等詞語應更為合理。因此，可明確居住權只能由自然人享有。另一方面，要明確居住權人的身份關系。有學者出于糾紛解決、道德風險考慮等將居住權人的身份關系分為了三個層次，分別為因倫理性、工作學習環境、政策而產生的身份關系，其中倫理性是指有家庭關系的人，如父母子女、兄弟姐妹等。從《民法典》角度看，《民法典》未明確居住權人的身份關系，其一直秉承著“法不禁止即自由”的理念。而面對復雜多變的社會現象，對于居住權身份關系應明確以不限制為主，同時采用公序良俗原則約束為輔。

（二）完善居住權客體范圍

《民法典》中規定，居住權的客體是住宅，但在此定義下未明確住宅的含義。根據我國現有法律法規規定可知，住宅是以套為單位，提供家庭生活居住所需的建筑空間。住宅的種類較多，包括商品房、公租房、安置房，但關于租賃的房屋是否能被確立為居住權客體的爭議還未解決。根據居住權為他物權的邏輯來看，若將租賃的房屋認定為居住權客體欠妥，因為若在租賃的房屋上設立居住權，等同于在同一物上的債權優先性大于物權，而這與物權優先的理論相反。在明確住宅含義的基礎上，允許住宅中的一部分作為居住權客體也是有必要的。作為物權的一種，居住權的客體需要具備特定性，應通過法律或法律解釋等途徑來明確住宅的數量、居住權人的使用范圍，居住權客體可以是住宅的某一個房間或某一部分，而無論是某一部分還是某一房間都需要進行明確，避免產生居住權糾紛。居住權人對住宅的使用權固定是兼顧所有權人的利益的手段。因此明確權利人可使用部分是有必要的。目前，我國已啟動了不動產電子登記，在登記居住權時，雙方可約定使用范圍，以滿足居住權人以及所有權人的需求。

（三）填補完善居住權相關規定內容

所有權人與居住權人之間的權利與義務需要維持平衡，雙方需要約定權利義務，《民法典》尊重其意愿自由，但若雙方就權利與義務未進行約定或約定不明、不全面產生爭議時，需要配套法律法規來為指引，通過具體規范解決雙方權利與義務爭議。而針對這個問題《民法典》未作具體規定，需要通過法律解釋來進行彌補。首先，《民法典》有提及居住權人的權利的界定與劃分等內容，依法取得居住權的權利人擁有占有和使用權利，但由于實際情況復雜多變，不同人員的解讀存在偏頗，這就需要相關人員基于實際情況細化居住權人所擁有的權利。從民法角度看，居住權人有使用住宅內外部空間、附屬設備設施的權利，但關于居住權人的其他權利存在立法爭議，即出租權，對于居住權人是否能將其享有居住權的房屋出租依然不明確。從現實情況來看，承認居住權人在特定情況下享有出租權，體現了法律的人性化，能更好滿足居住權人生活住宅需求。例如當居住權人由于生病等客觀原因導致房屋長期空置的，可以將房屋出租以此換取維持生活的費用，這種情況下居住權人將房屋出租也并未背離居住權的設立目的，更賦予了居住權人性化、彈性化的特點。但值得注意的是，居住權人若因特殊情況無法使用房屋但滿足出租房屋的特定要求時，其與承租人之間所約定的租賃期限必須在居住權約定期限內，不應損害所有權人的利益。除此之外，關于居住權人是否具有改良權利問題眾說紛紜，依然是爭議的焦點。改良是指對設立居住權房屋的形體做調整，從《民法典》角度來看，居住權人僅享有占有、使用房屋的權利，從這個意義上來說居住權人若想要對房屋進行改良裝修需要征求所有權人的同意。但居住權一般期限較長，從《民法典》中關于居住權是“滿足生活居住需要”角度解讀，居住權人為滿足居住需求，達到居住條件可能需要對房屋進行一定的裝修，因此若居住權人未取得所有權人同意就對房屋進行改良，且改良后使得房屋價值提升的情況下，所有權人若想要住宅恢復原狀，那么對住宅做過改良的居住權人需要配合。同時，所有權人也無需針對改良后房屋提升的價值進行補償。除此之外，居住權人長期享有與房主共同使用房屋的權利，因此當所有權人想要出售居住權人所使用的房屋時，居住權人應被賦予優先購買權。

總而言之，《民法典》在很大程度上彌補了現行法律法規的不足之處，完善了民法體系。而將居住權的設立、消滅等內容納入《民法典》中是十分有必要的，但《民法典》背景下居住權制度的相關規定還需要進一步完善，結合實際情況對《民法典》中居住權制度加以法律解釋將提高居住權的適用性。我們需要正確認識居住權制度的不足，及時彌補法律不完善之處。