我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力測試研究

（婁底職業(yè)技術(shù)學(xué)院 湖南婁底417000）

壓力測試是一種以定量分析為主的風(fēng)險分析方法。本文結(jié)合國內(nèi)實際（長沙某銀行相關(guān)資料），系統(tǒng)全面地測試分析我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力并提出相關(guān)政策建議。

一、描述目標(biāo)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)組合，確定承壓對象和承壓指標(biāo)

以長沙市某銀行為例，取其2011年12月31日的貸款數(shù)據(jù)。首先，如果房產(chǎn)項目只租不售，或是政策性經(jīng)濟適用房、動拆遷房等，雖然也是廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)，但與一般項目的資金來源、資金回籠方式完全不同，故取該銀行住房開發(fā)貸款去除了報告日此類貸款后的數(shù)據(jù)，最后確定的樣本為恒大、保利、世紀金源、萬科、萬達、北辰實業(yè)、廠房集團、融科、運達、通用地產(chǎn)、香港新世界、宜居地產(chǎn)等12家企業(yè)，30個項目，涉及貸款合同金額為42億元。截至2011年12月31日，貸款余額為38億元，時點的不良貸款率為0。承壓對象是銀行的資本充足率，承壓指標(biāo)是一年后即2012年12月31日房企的銷售利潤率和銀行的不良貸款率。

二、分析壓力因素，確定壓力指標(biāo)

壓力因素主要是項目銷售價格的下降和基準利率的上調(diào)。

2011年，長沙市內(nèi)六區(qū)商品房成交均價為7 535元/平方米，同比增長36%，樓價再創(chuàng)新高。上半年政策密集調(diào)控，“新國八條”、限貸、限購、限價、加息接踵而來，房地產(chǎn)下半年開始出現(xiàn)回落，投資主體結(jié)構(gòu)和市場供需關(guān)系發(fā)生改變，四季度成交量出現(xiàn)大幅下滑，價格增速放緩。年內(nèi)央行三次加息，5年期貸款利率10年來首破7%。根據(jù)這一態(tài)勢，再結(jié)合長沙市居民逐漸提高的可支配收入水平，綜合考慮后選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售價格和5年期貸款利率作為壓力指標(biāo)。

三、數(shù)據(jù)來源與研究思路展示

數(shù)據(jù)主要來自銀行內(nèi)部數(shù)據(jù)，主要來源有各信息系統(tǒng)如WIND資訊金融終端及每個項目的評估報告。對每個項目，為獲得其將來的銷售利潤率，需要詳細分析其現(xiàn)金流出 （包括支出成本、費用等），以及現(xiàn)金流入（包括股東投入、銀行借款、銷售收入）。這些數(shù)據(jù)是逐個項目從信息系統(tǒng)和項目評估報告中獲得，本次壓力測試采集了以下五張表的數(shù)據(jù)。

（一）基本情況表（見下頁表1）

表1反映了貸款組合最基本的要素信息如項目名稱、貸款期限等。

（二）項目評估表（見下頁表2）

表2反映了項目原始的成本費用構(gòu)成，該部分信息是銀行風(fēng)險經(jīng)理嚴格按照評估報告所寫，特別是表中預(yù)測銷售價格由于是審批和辦理抵押的關(guān)鍵信息，所以在項目評估階段一般比較保守，該值一般取得比較低。

（三）資金投入進展表

對每個項目需要獲得其資金來源的信息，以確定資金來源構(gòu)成進而確定資金成本。如下頁表3所示。通過表3可以清晰地反映預(yù)算總投資和實際總投資的執(zhí)行情況，以及總投資中貸款占的比重。

（四）銷售進展表

在分析了項目的成本和費用后，就應(yīng)該進一步分析項目將來產(chǎn)生的經(jīng)營性現(xiàn)金流入。下頁表4反映了項目的銷售進展情況，包括已銷售面積、已銷售價格以及剩余銷售面積。已銷售面積和剩余銷售面積之和應(yīng)與評估表中項目建筑面積一致。最后是在售同類房產(chǎn)目前均價，反映的是未進行預(yù)售項目的同類房產(chǎn)的參照價格。

（五）財務(wù)報表

上述四張表大體上反映的是該項目一段時期內(nèi)的發(fā)生數(shù)，為流量信息。為更精確地反映企業(yè)在壓力時點的存量狀況，還應(yīng)知道企業(yè)在壓力時點的財務(wù)報表。如下頁表5所示。

通過資產(chǎn)負債表可以比較企業(yè)自籌資金的到位情況，核算科目、企業(yè)銷售收入等項目是否合理，以及企業(yè)的貸款金額是否已全部到位等。

壓力測試的準確性與數(shù)據(jù)質(zhì)量的好壞密切相關(guān)。由于壓力測試的數(shù)據(jù)來源較多，來自不同的系統(tǒng)，所以本次測試采用多張表的方式采集數(shù)據(jù)，每張表的數(shù)據(jù)都來自同一系統(tǒng)以保證數(shù)據(jù)的連貫和合理性，也便于測試人員發(fā)現(xiàn)明顯的數(shù)據(jù)差錯和邏輯錯誤。考慮到數(shù)量較少，而且項目之間差異較大，不太適合統(tǒng)計模型，所以決定采用自下而上的財務(wù)模型法，即利用財務(wù)模型測算每個項目在壓力下從2011年01月01日到貸款到期日之間產(chǎn)生的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入，以此判斷是否有足夠的現(xiàn)金流量歸還貸款。

四、壓力測試情景設(shè)計過程與結(jié)果

壓力測試情景一：分別假設(shè)項目的基準銷售價格在2011年12月31日的基礎(chǔ)上分別下降10%、20%、25%三種情況。而在確定壓力下的銷售價格是在以下三種價格中取最小，分別是：（1）若項目已經(jīng)有預(yù)售價格，則記該價格為P預(yù)售；（2）若項目有詳盡地域同類同質(zhì)項目的銷售價格，則記該價格為P同類；（3）從項目評估報告中取得該項目的評估價格為P評估。假設(shè)壓力情景為房價下跌10%，則壓力價格為：P 壓力=min（90%×P 預(yù)售，90%×P同類，P評估） ①

在此，評估價格沒有乘以90%是因為，根據(jù)實際情況銀行貸款的評估報告是在實際發(fā)放貸款之前，即2010年就完成了，而彼時長沙地區(qū)的房價相較2年后而言比較低，可直接作為壓力價格。

壓力測試情景二：考慮最不利的情景，假設(shè)項目的基準銷售價格在2011年12月31日的基礎(chǔ)上下降25%后，同時5年期貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點，在此情況下，不但企業(yè)的銷售收入將下降，同時財務(wù)費用和資金成本也將增加。

五、壓力測試模型構(gòu)建

在確定了壓力P之后，則可以根據(jù)項目在銷售價格下產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來計算項目的盈虧，具體過程如下：

1.確定壓力價格。如上過程。

2.計算壓力價格下的分項收入。

分項收入I=已銷售收入+剩余銷售收入=已銷售面積×P預(yù)售+剩余銷售面積×P壓力 ②

3.計算項目總收入。

∑I（n）=I（1）+I（2）+I（3）...I（n） ③

4.計算項目的預(yù)征稅后收入。

∑I（稅）=項目總收入×（1-R） ④

R為稅率。

5.計算項目靜態(tài)成本。

C（靜）=目前實際投入資金+完成項目還需投入資金 ⑤

6.計算項目融資成本。

C（融）=已投入銀行貸款利息費用+再需投入銀行貸款的利息費用=已投入銀行貸款×（項目竣工日期-貸款起始日）×r+仍需投入銀行貸款×（項目竣工日期-2011年12月31日）×r/2⑥

r為5年期的貸款利率。

7.計算項目動態(tài)成本。

C（動）=C（靜）+C（融） ⑦

8.計算項目利潤。

Y=∑I（稅）-C（動） ⑧

上式結(jié)果：Y＞0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性較好。Y＜0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入不足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款存在安全隱患。

9.計算其他壓力情景下的項目盈虧。將壓力下的銷售價格分別換成下跌20%和25%，重復(fù)上述步驟2至8，分別計算即可。

10.計算在5年期貸款利率上升時的項目盈虧。考慮最不利的情景，房價下跌25%，貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點，即將步驟6的r分別加上0.25%和0.5%即可再計算項目利潤。

表1 項目基本情況

表2 項目評估表

表3 資金投入進展表

表4 銷售進展表

表5財務(wù)報表 單位：萬元

六、壓力測試模型運算結(jié)果分析

根據(jù)以上過程，逐個計算所有的30個項目，匯總后，僅考慮銷售價格下降因素可以得到表6結(jié)果。結(jié)果表明，在銷售價格分別下降10%、20%和25%的情況下，可能虧損的項目個數(shù)分別為1個、3個和4個，可能形成的不良貸款分別為3億元、5.8億元和7.2億元，可能造成的損失分別為2億元、2.8億元和4.2億元。在25%壓力價格下并考慮貸款利率的上調(diào)，可以得到表7結(jié)果。結(jié)果表明，在銷售價格下降25%的情況下，5年期貸款利率分別上調(diào)0.25和0.5個百分點，則可能虧損的項目數(shù)分別為2個和6個，可能形成的不良貸款額分別為14億元和23億元，可能由此造成的損失為6.5億元和9.7億元。

現(xiàn)在開始分析該銀行的資產(chǎn)狀況。在上述各壓力情景下，銀行的不良貸款會相應(yīng)增加，于是就需要相應(yīng)地提高貸款損失準備金，從而減少資本和風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)，資本充足率也會相應(yīng)減少。

假設(shè)該銀行的貸款資產(chǎn)狀況如表8所示。

再由表6和表7的數(shù)據(jù)，在假設(shè)房價下跌10%的情形下，涉及的貸款合同余額為300 000 000元，即假設(shè)現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)貸款D2中的300變?yōu)椴涣假J款（NPLs）。假設(shè)對新增的不良貸款需要25%的貸款損失準備金，需要增加75 000 000元，使得銀行的資本減少為 6 391 200（D14-75）。 詳細結(jié)果如表9所示。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，沖擊前的銀行資本充足率為7.9%，符合《巴塞爾協(xié)議3》對6%的核心資本充足率要求。沖擊之后的資本充足率變?yōu)?.67%，遠低于監(jiān)管要求，可以看出，在房價下跌10%的壓力情景下，銀行資產(chǎn)面臨較大的風(fēng)險。

七、相關(guān)政策和建議

根據(jù)本次壓力測試結(jié)果，一定程度上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率主要與以下因素有關(guān)：

（一）與房地產(chǎn)的成本尤其是土地成本有關(guān)

該銀行貸款項目主要是全國性的大公司如萬科、保利、恒大等，與本地區(qū)房地產(chǎn)通過出讓方式得到較為便宜的地價不同，這些公司主要通過拍賣或購買項目拿地，故土地成本即所謂的地根相對較高。這也決定了這些開發(fā)企業(yè)必須快進快出，及時回籠資金去購買新地，所以往往首先降價的便是這些公司。

（二）與貸款的資金成本有關(guān)

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)商都傾向于用最少的錢做最多的項目，利用銀行資金的財務(wù)杠桿以賺取更多的利益。而這正是銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險所在。對銀行而言，永遠是希望開發(fā)商能用更多的自籌資金，以確保銀行貸款的安全。銀行一般采用如下措施來確定開發(fā)商自籌資金的實際到位情況：（1）貸款前由開發(fā)商做出承諾，保證在歸還貸款前不減少所有者權(quán)益，不進行分紅，如果項目投資超預(yù)算，由股東自行籌資完成項目建設(shè)。（2）貸款發(fā)放后，及時監(jiān)控企業(yè)的財務(wù)報表，嚴防開發(fā)商抽逃資金。（3）對不同信用等級和資產(chǎn)狀況的客戶給予不同的貸款條件，底線是自籌資金的到位率不得低于90%。

表6 測試結(jié)果A 單位：萬元

表7 測試結(jié)果B 單位：萬元

表8單位：百萬元

表9單位：百萬元

模型分析表明，若掌握了土地成本和資金成本即所謂的地根和銀根就基本能保證貸款的安全。故在房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批和決策時要充分考慮這兩個因素。Z