“三步工作法”規范農村產權交易

宮金鳳 姜曉丹

2021 年，山東省乳山市籌建了威海市首家農村產權交易中心，成為全國5 個獲批“全國2021 年農村產權流轉交易市場建設項目制試驗任務”的縣市之一。通過摸清家底、創新模式、優化流程“三步工作法”，規范了農村產權交易行為，推動了農村土地經營權的抵押融資從“不能”到“能”，讓農村產權真正成為可流轉、可交易、可抵押、可融資的“硬通貨”，打通了資本流向農業的重要通道，有效推動了農村集體經濟發展，探索出了一條農業資源資產化、資產資本化的路子。

一、改革動因

乳山市堅持問題導向，深入分析新時代阻礙農村發展的關鍵因素，提出以“農村產權流轉交易市場建設項目”改革試點為抓手，破解農村發展面臨的 “一多一少一難”問題，助力農業農村高質量發展。“一多”就是質疑多。過去農村集體“三資”管理僅限于鎮村層面，缺乏上下聯動的有效監管，導致村集體資產資源處置存在隨意性、公開不到位等問題，容易引發群眾質疑。“一少”就是收益少。村集體資產的傳統處置模式往往局限于村內競爭，參與范圍小，競標價格低，并且線下交易容易滋生圍標串標等問題，導致村集體資產成交價低于市場價。“一難”就是變現難。長期以來，土地等農村資源難以質押和變現，普遍存在“辦貸難、辦貸貴”問題，成為影響村黨組織領辦合作社發展壯大的堵點，也是制約鄉村產業振興的難點。

二、主要做法

為扎實推進農村產權流轉交易市場建設，加快構建“山東農村產權交易中心乳山市服務中心、五級農村產權交易服務體系、三個平臺市場運營體系”的“1+2”試點模式，探索摸清家底、創新模式、優化流程的“三步工作法”，為富民增收打下基礎。

摸清家底，打造資源數據平臺。

一是深入摸底。逐村對可進行流轉交易的資源資產進行摸底，重點圍繞土地經營權等12 項農村產權進行排查，全部納入平臺管理，生成電子檔案。二是分類規范。對以前的交易合同進行合法性審查，符合規定的進行補錄，對存在問題的納入專項整治，對新產生的交易必須在平臺監管下按規定流程操作、簽訂合同。三是優化整合。利用平臺，將村與村、戶與戶之間的零散土地、房屋等資源進行整合優化，大力發展村黨組織領辦土地股份專業合作社、鄉村旅游專業合作社等，提高資源利用效率。目前，乳山市已規模流轉農漁用地36951畝，閑置農房、集體經營性房屋1244 間。

創新模式，打造溢價增值平臺。一是推行“云交易”實時交易模式。依托山東農村產權交易中心，采取“平臺實時公開、客戶一鍵競拍”方式公開競拍。目前，累計開展農村產權流轉交易業務424 筆，成交金額2.3 億元，為村集體增收超2800 萬元，平均溢價率達16%。二是創新“產權貸”貼息保障模式。推出了包括抵押登記、政策性擔保等的“農村產權貸”，與山東省農業發展擔保有限公司的“魯擔·惠農貸”掛鉤銜接，有效解決了土地經營權等無法變現、無法抵押貸款的問題。

優化流程，打造陽光交易平臺。

一是交易陽光化。印發《關于推動全市農村綜合產權流轉交易市場健康發展的意見》，明確規定涉及農村集體資產資源處置的，必須在交易中心平臺陽光操作，且只有獲得交易中心出具的交易鑒證書后，相關流轉收益才能入賬。推行交易規則、系統、發布、資金結算、服務標準、監管“六統一”管理模式，建立《農村產權交易—土地經營權流轉交易服務規范》《實時交易業務流程》等行業規范，確保交易過程透明、流轉程序規范、交易結果可溯。二是監管協同化。建立工商資本租賃農地審查制度，對工商資本長時間、大面積租賃農地的情況，由農業、財政、自然資源、生態環境、市場監管等部門和農村集體經濟組織成員代表、村民代表、農業專家組成審查組，綜合研判項目收益、可行性等因素，有針對性地加強對租賃基本農田的跟蹤監管，堅決遏制“非農化”，防止“非糧化”。實行工商資本租賃農地分級備案制度，一次性流轉面積100 畝（含）至500畝的報鎮（街道）備案，500 畝（含）以上的報乳山市農業農村部門備案，最大限度減少風險。三是保障制度化。建立風險保障金制度，針對工商資本租賃農地的情況，由租賃者繳納相當于一年流轉費的風險保障金，并指定專門的金融機構進行托管。租賃合同期內如發生損害農地等違約行為的，從保障金中扣繳相關維護費用；租賃合同期滿且租賃者無違約行為的，全額返還風險保證金。截至目前，已完成的264 筆競價交易中，未出現違約行為或違約風險。

三、取得成效

一是發揮平臺監控作用，讓產權交易更加透明。通過規范的流程、健全的機制、嚴格的監管，使集體資產資源全部在平臺上實現“陽光操作”，保障了農村“三資”規范、安全、有效管理。

二是發揮市場主導作用，讓資產資源增值。通過平臺線上交易，引入市場競爭機制，吸引更多投資競標人，使集體資產資源保值增值，農村產權資源轉化率更高。2022 年1 月，南黃鎮西浪暖村集體養殖池392 畝發包實行線上競拍，總成交價格152.8 萬元，較往年增加了53.3萬元。

三是發揮中心保障作用，讓擔保融資更加便捷。通過發揮交易中心的主導及橋梁紐帶作用，創新擔保方式，降低融資門檻，將土地承包經營合同升級為山東農村產權交易中心審核出具的“交易鑒證書”和“他項權利證書”，讓農戶和經營主體不必通過房屋、存款等抵押擔保手續便可直接獲貸。