新形勢下樓宇經濟發展探析

陸欣楠

(南寧市外事辦公室,廣西 南寧 530029)

1 樓宇經濟發展的必要性分析

從集聚效應理論、外部效應理論或其他相關經濟、管理理論來看，樓宇經濟在我國的產生、興盛更有其必然性。根據這些理論，如果各種產業、經濟活動或其資源能以有效的方式進行優化集中，其產生的經濟效益便會產生一種向心力，在吸引更多經濟資源與要素的同時，不斷地加大城市發展規模，樓宇經濟的興起也因此成了一種必然現象[2]。文獻資料研究表明，樓宇經濟概念源于20世紀90年代，最初源于上海及深圳，后逐漸在我國經濟相對發達地區或城市出現，典型的如寧波、大連等。在此過程中，它也日益被更多城市接受、采納并推廣。即使單純地從集聚效應或外部效應以及其他單一的經濟理論、管理理論來看，樓宇經濟本質是一種“混合型公共物品”而產生的一種經濟活動，在這種經濟活動中，多種定位不同的“混合型公共物品” 因為不同個體或群體的行動與決策而使本區域鄰近區域的個體、群體得到了經濟利益或其他形式的實際好處。在此情況下，發展樓宇經濟已是許多城市推動經濟發展的主要措施之一。從通常的做法來看，政府、企業等多家組織、機構會把新開發的樓盤以及其不同形式、功能的閑置用房有機融為一體，以合作、出租，甚至售賣的方式，發展現代都市服務業及工業，從而為城市經濟發展提供新增長點。從形式上來看，它是現代制造業與現代服務業融合發展的高級經濟形態，可在有限的空間內集聚人才、資金、信息等，也因此產生了極其明顯的財富集聚效應及資源節約效應。

首先，它的興起與城市發展對土地集約利用的要求互相一致。土地是一種有限資源。城市要健康發展，必須要合理地利用土地。樓宇經濟的發展正是對土地集約的利用。其次，在城市化的發展進程中，現代服務業越來越向集聚趨勢發展。在當前我國經濟結構升級轉型背景下，大、中城市，甚至許多中心城市均把其作為支柱產業。這對城市周邊無疑會產生較大的吸引力與輻射力。但是現代服務業與城市的集聚發展，同樣需要空間。同時，在分工化、專業化趨勢不斷發展下，企業研發、管理及生產相互分離，并不斷地呈現同類集聚的趨勢。這些均需要樓宇空間作為載體。各種樓宇，作為不同的定位、類別的“混合型公共物品”，在相關經濟主體作為社會成員的影響下，其活動對其他個體、群體產生了一種非市場化的影響，并使他們在此過程中無須刻意耗費資本等代價實際受益，即從外部經濟性理論來講，產業、行業、企業能以“集聚效應”向周邊地區起輻射作用。由此可以看出，無論是出于經濟理論分析，還是實踐證明，樓宇經濟的存在均是一種必要。

2 樓宇經濟發展現狀問題分析

從多年發展來看，樓宇經濟的確取得了較大成就，并且發展形勢良好。但從整體來看，我國樓宇經濟發展普遍存在一些問題。

2.1 定位不夠明確

樓宇經濟呈現百花齊放的態勢，但顯而易見的是，其發展受到的影響因素較多。這其中不但涉及城市規劃、擴展、交通配套等，更與當地經濟發展水平、商業運營環境有很大關系。各地在發展樓宇經濟時，因為所述多種客觀因素的影響，通常存在著一些“短視現象”，特別是主功能區域缺乏定位，有全局規劃，但無細節打磨，存在管理跟不上建設的情況。而且，為保證收益，許多樓盤被定位于“商住一體型”、單純的商務綜合體較少。商住混合的弊端不一而足，其中最直接的是損害樓宇的整體商業形象和商業價值，伴隨著主力商業資源因不滿環境撤出進而產生雪崩效應。從某種程度上來說，這也反映了當前樓宇開發定位同樣存有欠缺。高端、純粹、專業的商業樓宇對業主的資金實力和品牌定力有較高要求，導致品牌化、專業化商務樓盤的開發仍是目前市場中的稀缺。此外，大多數樓宇的物業管理僅處于較為原始的水平，不能按入駐企業及市場的要求，提供高端化、專業化及產業化的服務，對塑造樓宇經濟良好的軟環境不利。

2.2 入駐企業質量良莠不齊

在市場價值規律的驅使下，相當數量的樓盤開發商因急于收回成本，賺取利潤，慣于出租樓盤，甚至拋售。從長期來看，這種做法無異于殺雞取卵。因為有實力、有特色的企業并沒有得到引進。同時，一些相關責任部門因為現代服務意識薄弱，疏于把關。結果，雖然入駐企業數量多，但質量問題也多。這種問題無論對高檔商業樓盤及普通大型樓盤均是普遍存在。當然，這種現象也與缺乏相應的宣傳或宣傳力度不夠有關。通過深入分析發現，在此方面，政府與樓宇開發商不能合二為一，致使宣傳平臺與方式較為單一，出現片面招商、片面宣傳，無法形成政府與業主間的招商合力。相關企業不但不能全面地了解樓宇經濟發展現狀，而且對具體的政策、配套設施均不夠了解。

2.3 政府對樓宇的可控性較低

目前樓宇經濟大多為市場主體，政府幾乎沒有實際掌控的資源，手持的樓宇存量普遍較低，因而在樓宇招商事項上缺乏話語權。商業樓宇業主與政府在招商導向上存在天然的矛盾，即純市場化招商以最大租金或利潤為主要導向，而政府在樓宇招商上受產業布局、城市發展規劃以及業態平衡等多種規制約束，避免單一市場化運作造成的樓宇經濟業態失衡。這些市場主體在運營過程中“重租輕稅”的逐利本能，使之在“租金”與“閑置”的天平中選擇前者，進而影響到入駐樓宇企業的稅收屬地率和貢獻率、產業導向以及經濟業態[3]。

3 樓宇經濟健康發展策略探究

本質上，樓宇經濟的發展根本在于其可能產生的集聚效應以及由此對所在地區及周邊地區產生的帶動效應與輻射效應。但按集聚效應的原理來看，物質資源、人才以及信息只有在外力的驅動或吸引下，特別是在市場價值規律的調整下，向同一區域匯合，并且在此過程，各環節、元素緊密融合，優勢互補，集聚效應才能產生。基于此原理，針對樓宇經濟的持續健康發展，提出策略。

3.1 強化科學定位，構建功能片區

對集聚效應，不同的經濟學家持有不同的見解。從通常視角來看，集聚效應之所以能夠產生，根本原因在于各種活動的外部性，即空間資源在外力的驅動下產生的共同效應[4]。相反，應在融合中彼此互補。特別是在這些樓宇均以混合型公共物品存在的情況下，因為其可能產生的外部效應、共同效應對本地及周邊地區產生的促動作用遠遠大于個體效應。但是，不同性質的空間資源集聚于同一空間，并不能以各自“游離”的狀態存在。

為此，樓宇經濟的持續健康發展亟待強化科學定位，構建功能片區，這是其發展具有生命力的基礎。在此情況下，為穩定推動樓宇經濟，各城市應充分運用當前“高質量”發展帶來的機遇，不同部門在聯動協調中根據區域經濟發展情況，分別把當前發展與中長期規劃融為一體，明確不同區域的樓宇定位、功能布局，不但使具體樓宇特色化，而且使整個區域的樓宇品牌化、規模化和重點化。例如，對核心區域、黃金區域的樓宇，應盡可能地予以高端化，以引進有實力、有名望的企業，提高整個區域樓宇經濟的檔次與質量。

3.2 升級樓宇功能，打造質量精品

深入分析集聚效應可以發現，在客觀環境受到限制的情況下，例如人力、技術以及資金等，在有利的“微環境”的刺激下，集聚效應也可產生[5]。這是因為，混合型公共物品的典型特質使這些樓宇在有限的空間內，各種資源要素即使是隨機活動，但彼此間仍存在著一定競爭與合作。通過這種互動，不同形式的資源可產生一種正反饋作用，并不斷地吸引刺激更多的資源自動地匯集到相同區域，從而產生一種“自發組織”的效果，進而產生集聚效應。

為此，各區域在發展樓宇經濟時，應竭力避免樓宇之間的同質化，以免產生惡性競爭。一方面，可著眼于樓宇內部挖掘，著力升級其內部功能，打造質量精品。新興起的樓宇在設計開發時，應本著智能化、信息化、便捷化的原則，確定其功能定位及內部分區[6]。已投入使用的樓宇，可通過自籌、聯營等方式，籌集資金，按同樣原則進行升級；另一方面，地方政府應著力完善相關公共設施服務配套，包括交通、餐飲、娛樂休閑、會展以及教育、衛生等。此外，還應通過政企合作的形式，提升物業管理的質量與檔次，使之專業化、現代化、社會化和智能化。只有創造有利的環境，樓宇經濟才可在持續產生集聚效應的同時，實現健康發展。

3.3 加大宣傳推廣，提高招商強度

作為一種新的經濟形態，樓宇經濟之所以能逐漸興起根本上還在于，作為混合型公共物品產生的各種效應具有整體性。但是，這種整體性并非僅在于其為集聚區域帶來的經濟效應大于企業作為個體而得到的經濟利潤，還在于人所能產生的人才集聚效應、資本集聚效應以及信息、技術等方面的集聚效應。只有這樣，在集聚的空間內，集聚企業才能實現多方面共享，如資源要素，信息要素、人力資本市場等。但在參與市場競爭的過程中，每個企業均有一定的定位，并在某一方面具有的優勢相對較強。

為此，為實現“筑巢引鳳”，相關部門還應按專業化、市場化以及社會化的方式，以協作的方式加大宣傳推廣，提高招商引資的強度與力度。一方面，應改變目前樓宇經濟招商引資的宣傳重點，把以前的以地塊宣傳為主的方式轉換到以特色樓宇宣傳為主的方式。宣傳時，應構建集聚區域、街道、開發商的聯動機制，進行樓宇展示，以使相關企業能充分地獲得信息，加大了解；另一方面，應確定樓宇經濟產業規劃，開展定向式、差異化宣傳，針對不同性質的企業開展個性化宣傳，使其徹底了解入駐以后，其資源優勢可得到充分發揮，同時劣勢上也可與其他企業于集聚地區實現互補，甚至得到補強。

3.4 發展總部經濟，擴大競爭效應

許多經濟學家指出，無論基于何種經濟理論或管理理論，作為混合型公共物品因為集聚，會產生不同形式的效應。合作競爭效應便是諸種集聚效應表現形式之一。這種集聚效應又可稱為一種企業于集聚區域之間的競爭行動， 即為了共同目標而實現的合作[7]。通過這種行為，集聚企業可提高生產、技術、信息以及市場方面的能力。

為此，樓宇經濟的作用競爭效應的發揮，必須要發展總部經濟，即應引進知名企業、集團企業的總部，或者這些企業的研發中心、營銷中心等。這樣，樓宇總部經濟才能在對集聚區域起到輻射作用的同時，發揮其影響帶動作用，吸引更多同行業或功能相近的企業集聚。在競爭效應發揮作用的同時，各入駐企業可以因此更好地實現不同種類的資源共享，樓宇經濟也因此可在穩定中前進。

3.5 健全政策體系，強化扶持引導

按最優規模理論來看，作為混合型公共物品，需要集聚區域的樓宇在市場經濟價值規律與國家宏觀調控下運行。在集聚效應下，樓宇經濟的持續穩定增長需要降低企業運作成本，并實現分工協作。就前者來說，在集聚區域，企業交往頻繁、協作相對穩定，也因此更能建立相互信任的合作機制。而就后者來說，分工協作更在于不同企業間的深度協作。這樣，在分工協作過程中，企業在集聚區域內具有的相似性、互補性才能得到明顯發揮。但這些，僅靠市場機制調節并不足夠。我國多地樓宇經濟發展歷程表明，沒有健全的政策及強有力的扶持，樓宇經濟并不能有效地降低相關企業的運營成本，也不能強化彼此間的分工協作優勢。

為此，各地必須實事求是，因地制宜地推出相應的優惠政策，提供優質服務，加大扶持力度。例如，政策傾斜、資金扶持雙管齊下，根據工作成效及對集聚區域、周邊地區產生的輻射、拉動效應，對相關主體進行基金獎勵。再如，簡化入駐企業的審批手續與流程，開展一站式服務等，從軟硬兩個方面為樓宇經濟的發展創造良好的環境。

4 結語

在我國的發展過程中，社會、經濟始終處于穩定發展的狀態。得益于改革開放取得的巨大成就，我國發展正處于從高速增長向高質量增長轉換的關鍵階段。在當前的形勢下，這已成為我國經濟結構升級轉型的主要方向與準則。樓宇經濟發展機遇挑戰并存。集聚效應的客觀存在已表明了發展樓宇經濟的必要性與緊迫性，但其持續健康發展需要各地依據我國現行的政策，實事求是，積極改革與創新。