房地產企業稅務籌劃風險的防范策略分析

周利琴

（杭州地鐵開發有限公司，浙江 杭州 310000）

經濟的不斷發展使得稅務籌劃越來越受歡迎，房地產企業逐漸意識到要想實現企業效益的最大化，就需要從根本上解決企業的稅收問題。通過稅務籌劃對房地產企業進行提前預測，稅務籌劃風險主要是指企業或者納稅人不夠了解稅收法律，不能及時采取措施預防稅收風險，導致房地產企業不能獲得理想的收益，因此對房地產企業稅務籌劃風險的防范十分必要。

一、房地產稅務籌劃

（一）房地產企業界定

房地產企業主要是指從事房地產方面的相關活動來營利的經濟組織。如房地產開發、管理和經營等，可以從兩個角度進行劃分。從經營方式和內容方面可以分為房地產開發、中介服務和物業管理，其中房地產開發主要包括城鄉土地開發、房屋的建造和基礎設施的建設、房地產的營銷經營；中介服務主要是指房地產咨詢、價格評估和經濟企業等；物業管理包括住宅小區和商務大樓在內的經營類企業的服務管理，如售后、維修保養、小區環境、治安管理、房屋買賣、室內裝修等一系列服務。從經營的范圍來看，房地產企業又可以分為房地產綜合、房地產專營和房地產項目。房地產綜合包括房地產的經營、開發和管理；房地產專營則涵蓋中介、物業管理和租售的服務；房地產項目企業與以上兩者不同，它是相對獨立的企業，只針對某個特定的項目開展，如某些合資經營企業，其經營期一般較短，只維持某一個項目的進行和發展，它是房地產企業中最常用的一種形式，因為它在進行核算時比較方便、高效。

（二）稅務籌劃的定義

稅務籌劃主要是指企業在納稅之前所進行的正規合理的經營活動，提前對納稅主體從事的經營活動所涉及的稅務事項進行籌劃安排，達到減少稅務或延緩納稅時間的目的。稅務籌劃包括兩個方面：一是征稅籌劃；二是納稅籌劃。通過稅務籌劃，國家可以及時收取應收稅款，還可以使納稅人員在法律允許的范圍內減輕稅收壓力和負擔，避免一些納稅風險，保障納稅人的合法權益。納稅籌劃主要是運用一系列的稅務法律知識制定合理的稅務籌劃方案，從而化解納稅風險，在保障納稅人合法利益的同時實現利益最大化。而征稅籌劃則是從征稅人的角度出發，通過不斷地完善稅收機制，加強稅收管理，對納稅籌劃進行制約，使納稅人員合法及時地納稅。在法律法規條款下進行合理的稅務籌劃可以在不損害征稅人利益的情況下，實現納稅人的納稅金額最小化，減輕納稅人的壓力負擔。

（三）稅務籌劃的特點

稅務籌劃的特點主要有四個，即合法性、籌劃性、目的性和專業性。合法性主要表現為稅務籌劃是在法律允許的范圍內進行的一系列活動，遵循國家有關稅務的法律條例，同時在所有遵循國家法律的稅務籌劃方案中，選取最優的方案，從而實現維護納稅人利益、減輕納稅人壓力的目的。

籌劃性體現為它是一項提前具有方案的經營活動，通過對企業內部的情況進行分析，提前制定相應的稅務籌劃方案，為接下來的稅務工作打下一定的基礎。

目的性體現為稅務籌劃的目的十分明確，它是以減輕房地產企業的稅務負擔為最終目標，實現企業利益的最大化。

專業性主要是指稅務籌劃是一項特點嚴謹的工作，需要相關稅收人員具備較高的專業素質，從而很好地開展稅務籌劃工作。只有具備專業的稅務籌劃素養，懂得稅務籌劃的知識，才能使企業的稅務籌劃更加完善，也能在很大程度上為企業減少納稅，在合法的范圍內提升企業的經濟效益，有利于企業的發展。只有企業管理人員很好地掌握了稅務籌劃的特點，才能在此基礎上不斷地完善企業的發展策略，實現企業的創新發展和進步。

二、房地產企業稅務籌劃風險

（一）市場法律政策風險

隨著社會的不斷發展，房地產已經成為支撐國民經濟的一個重要產業。但是有關房地產稅收的法律條例和政策并沒有得到相應的完善，使得法律政策不能支撐房地產行業的發展。法律政策的不完善導致一些房地產企業一味追求經濟效益，游走在法律的邊緣，面臨一定的法律風險，不利于企業的正常運營和持續發展。政策不完善還會導致企業在開展正常稅收工作時缺乏具體的標準，降低房地產企業稅收人員的工作效率，還會造成一些房地產企業面臨很大的違法風險，出現一些違法行為。

（二）市場的經營性風險

房地產企業在制定籌劃方案的過程中需要結合企業的發展情況和運營情況，從企業的實際出發，使得稅收活動充分發揮前瞻性。但稅務籌劃工作有時會影響到房地產的一系列經營活動，其中最明顯的就是投資活動。例如，房地產企業如果想減輕稅務負擔，就需要滿足稅收優惠政策的各項條件，在這個過程中房地產企業很可能產生一定的投資風險。有些風險甚至超過企業所能承受的范圍，也有可能達不到企業的預期效益，這種投資決策的失誤會使企業面臨風險，從而使企業的經營發展面臨一定的困境，阻礙房地產企業項目的順利進行。由此可以看出房地產企業經營的重要性，在進行稅務籌劃的過程中需要根據企業的經營狀況和經營環境制定適當的稅務籌劃策略，在實施的過程中要根據實際情況進行科學合理的調整。

（三）市場操作風險

在房地產企業稅務籌劃工作中，存在一定的市場操作風險，這種風險的來源主要是房地產企業稅務籌劃人員，是他們的不正確認識或者人員素質導致的房地產稅務籌劃風險。一方面，稅務籌劃人員對稅務籌劃工作缺乏重視，對它的認識不正確，只是將它作為獲取經濟利益的一個手段，導致出現偷稅漏稅的情況。由于稅務籌劃人員所制定稅務籌劃方案的不完善，導致各種風險隱患層出不窮。將稅務籌劃作為賺取利益的方式勢必阻礙房地產企業的健康發展，不利于企業的良性發展。另一方面，一些稅務籌劃人員的素質低下，不能很好地掌握房地產企業稅務籌劃的相關優惠政策，使得企業不能享受相關優惠政策。稅務籌劃人員的工作水平不能很好地適應這項工作，也會導致稅務核算出現問題，使得企業出現一定的經濟損失。稅務籌劃人員出現的職業素養問題會在很大程度上影響企業的發展，使得企業管理中最重要的財務管理面臨一定的風險。市場中存在的一些操作風險會導致企業的經濟效益受損，影響企業的發展。

（四）稅務政策研究不足

房地產企業在發展的過程中，沒有對稅務政策進行深度的研究，也就不能找到最適合自身發展的路線。例如，近些年來國家稅務總局公布了一些關于不動產銷售稅收的政策，其中規定有關房地產企業一般納稅人的房地產項目。同時也將一般納稅人收取的不動產按照相應的計稅方法進行3%預征率征稅，向當地的稅務機關申報，但另一個公告對此有不同的規定。兩種政策存在一定的爭議，而這種問題出現后，如果房地產企業對其缺乏關注，沒有及時與稅務局進行有效溝通，就會面臨稅務風險。同時在繳稅時，國家規定可以扣除年度虧損金額，許多企業對相應稅務政策法律法規的了解不透徹，會使企業造成不必要的損失。

三、房地產企業稅務籌劃風險的對策

（一）切實遵循稅收政策

房地產企業要想實現可持續發展，首先就需要遵循國家的稅收政策，相關的管理人員需要對稅收政策有清晰正確的了解，在此基礎上開展一系列管理經營活動。這樣可以在很大程度上避免房地產企業面臨一定的政策風險，也能減少企業的經濟損失。

遵循稅收政策，首先需要房地產企業管理人員時刻關注國家有關房地產企業的新政策出臺，與此同時，不斷加強對政策的學習。其次，房地產企業需要增強稅收人員對籌劃風險的防控，提高他們對稅收政策的敏銳程度，增強他們的風險意識，使他們對稅務籌劃風險有正確的認識，可以定期對他們進行培訓，不斷完善他們的稅務籌劃能力。同時房地產企業也需要針對可能出現的風險進行預警，從而構建完善的解決方案。對稅收中出現的一些優惠政策要及時加以利用，從而減輕企業的稅務負擔。在稅務籌劃的過程中需要不斷解決稅務籌劃問題，預測風險，從而避免房地產企業因為政策問題出現經濟損失，影響企業的不斷發展。遵循稅收政策可以很好地實現對企業的有效管理，提升企業的運營效率，促進房地產企業的不斷發展。

（二）加強稅收風險控制

房地產企業要想實現快速發展，就需要對稅收風險實現安全有效的控制。首先，房地產企業需要樹立正確的法律風險意識，企業領導需要對此予以相應的重視，制定長遠的規劃方案，不能只追求眼前利益，忽視長遠的稅務籌劃，要在擁有健全機制的情況下實施方案。

其次，企業應當充分調動員工的工作積極性，使其充分發揮主觀能動性，從企業的根本利益出發，發揮個人職能作用。企業可以適當地建立激勵機制，從而提高他們的工作效率。房地產企業需要圍繞企業的發展現狀和發展目標，對稅務籌劃方案進行多層次的編制，從而將風險降到可控制的范圍內，保證企業的損失降到最小。還要不斷完善風險管理機制，滿足風險防控的要求，通過預警監督可以降低風險發生的概率。

最后，房地產企業在編制稅務籌劃方案時要注意資料的真實性和質量，真實反映企業情況。企業可以建立內部的核算系統，為企業的稅收和各項活動提供良好的保障。加強稅收風險控制需要保證稅務籌劃的合理性和真實性，需要企業管理人員進行嚴格的管控和監督，從而確保企業稅務籌劃方案的順利實施。

（三）提高人員操作素質

稅務籌劃方案的實施是一項復雜且嚴謹的工作，需要相關工作人員具備過硬的專業素質和對系統的強大操控能力。為了順利推進稅務籌劃工作，房地產企業要提高人員的操作素質，培養他們的職業技能，從而使他們具有良好的專業素養和操作能力。

首先，房地產企業需要制訂嚴格的稅務人員培養計劃，為他們設定目標，從而使企業可以根據人才培養方案制定員工的工作內容，定期對員工進行培訓，使他們可以時刻了解關于稅務籌劃的最新消息，保證稅務籌劃方案的實效性和合理性，按照計劃的要求有針對性地培養籌劃人員。

其次，企業也可以建立高質量的稅務籌劃團隊，使企業籌劃人員向專業的團隊學習，不斷提升自身的技能，在學習的過程中不斷完善自己，提高自己的專業素質。企業應時刻督促員工學習有關稅務籌劃的知識，成為一名專業性人才，為企業的發展貢獻自己的力量，從而不斷實現自己的價值。

（四）實現納稅優化

稅收中的事先管理在房地產企業的稅收管理中起到至關重要的作用，因此實施稅收管理需要做到事先管理，從而根據相應的稅務進行納稅。稅務管理的基礎是由業務性質決定的，而業務活動又是為企業的經營目標服務的。企業的經營目標需要通過稅務管理來實現，也可以通過優化業務來優化納稅。例如，企業在貨物倉儲時可以根據自身情況來選擇，另外也可以通過自己建立倉庫的形式，從而優化業務。

四、結語

房地產稅收籌劃在企業發展的過程中起著至關重要的作用，也面臨一定的風險，因此房地產企業的稅收籌劃風險防范十分重要。不但可以在一定程度上提高房地產企業的經濟效益，還可以促進房地產企業的不斷發展。但是如果不能及時防范房地產企業存在的風險，就會造成房地產企業的納稅壓力增加。因此房地產企業和稅收人員要了解企業的稅收風險，明確房地產企業稅務籌劃的特點，從而制定嚴格有效的風險防范策略，保證房地產企業具備良好的競爭力，有效預防房地產企業稅務籌劃相關風險，優化稅收制度，完善稅收政策，在工作過程中做到有據可依。同時籌劃員工的專業素質也十分重要，需要企業予以一定的重視，從而促進企業的可持續發展，不斷適應社會的發展。