工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)分割登記問(wèn)題淺析

吳成科

（福建省三明市自然資源局，福建 三明 365001）

0 引言

發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)是增加稅收、促進(jìn)就業(yè)的有效途徑，地方政府歷來(lái)重視工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，經(jīng)過(guò)多年大批大建，開發(fā)形成了大量工業(yè)園區(qū)。近年來(lái)，受宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，不少工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)產(chǎn)能壓縮、經(jīng)營(yíng)困難、融資需求增加，要求對(duì)現(xiàn)有企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割登記（這里所說(shuō)的是對(duì)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的實(shí)體分割）并進(jìn)行抵押融資和處置（部分轉(zhuǎn)移登記）的愿望強(qiáng)烈，但目前還沒有支持工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)分割登記發(fā)證的具體操作規(guī)范，難以滿足工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分割登記并辦理轉(zhuǎn)讓的需求，部分體量較小的工業(yè)園區(qū)中不少企業(yè)因無(wú)法盤活不動(dòng)產(chǎn)而倒閉，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條的景象。通過(guò)研究現(xiàn)有的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地管理政策，現(xiàn)提出既能明晰企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、方便企業(yè)融資與防范金融風(fēng)險(xiǎn)，又能防止企業(yè)炒作工業(yè)“房地產(chǎn)”，影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，從而盤活存量工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地市場(chǎng)。

1 當(dāng)前工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)登記做法

目前，各地登記機(jī)構(gòu)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的具體做法是：在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前已取得國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的，可憑原證書在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中根據(jù)宗地圖形坐標(biāo)落宗落幢后即可辦理抵押、轉(zhuǎn)移登記等業(yè)務(wù)，宗地范圍內(nèi)有多幢房屋、多本房屋所有權(quán)證的，可以分別在不同的銀行辦理抵押登記，即使整宗地內(nèi)部分房屋未完成竣工，也可以對(duì)已完成竣工的房屋辦理房屋登記并抵押，但存在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記的問(wèn)題；實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的首次登記以規(guī)劃用地批準(zhǔn)紅線為不動(dòng)產(chǎn)單元確定宗地界線和面積，對(duì)宗地范圍內(nèi)有多幢房屋的可按幢或按層分別辦理多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，但不再按幢、層分?jǐn)傉嫉孛娣e，各幢、各層不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證只體現(xiàn)整宗地面積。

企業(yè)在融資時(shí)不論融資金額多少，只能以宗地為單元整體辦理抵押登記，雖然在法律上明確可以進(jìn)行二次抵押，但企業(yè)申請(qǐng)二次抵押貸款時(shí)，多數(shù)金融部門為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)一般不愿接受二次抵押，特別是第二次抵押的抵押權(quán)人與第一次抵押權(quán)人不是同一個(gè)人的情況。另外，隨著工業(yè)企業(yè)的技術(shù)改造，大量消耗土地粗放式用地已不符合綠色低碳的要求，也不再適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要。有的企業(yè)為節(jié)約成本，通過(guò)提高工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的容積率減少土地需求量（在資金方面仍有較大需求），因而不斷尋求轉(zhuǎn)讓部分廠房或倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房的空間和政策，但處置部分房地資產(chǎn)時(shí)往往因宗地不能分割登記而無(wú)法轉(zhuǎn)移，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)房屋和土地資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變現(xiàn)與融資功能，這也是部分土地資源閑置的原因之一，不利于企業(yè)發(fā)展。

2 國(guó)內(nèi)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)分割登記的探索與實(shí)踐

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，影響了我國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，外需和投資增速放緩是經(jīng)濟(jì)持續(xù)回落的主要原因，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)軟著陸趨勢(shì)，對(duì)新增工業(yè)用地的需求也呈減弱趨勢(shì)。對(duì)此，如何采取有效措施盤活存量工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地利用效益與經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益“雙贏”目標(biāo)，已成為不少地方政府探索的方向。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地從控制性規(guī)劃來(lái)說(shuō)是一個(gè)整體，并有相應(yīng)嚴(yán)格的控制指標(biāo)，其主要由投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率5 項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成，隨意分割將導(dǎo)致項(xiàng)目用地功能不完善或缺失，也違背了產(chǎn)業(yè)用地的初衷，尤其是工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地內(nèi)的行政辦公、物業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施用地面積是根據(jù)項(xiàng)目總用地比例設(shè)定的，不能作為單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澇鲛k理登記。

目前，國(guó)家層面還沒有對(duì)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的廠房、倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房或辦公樓如何分割登記作出明確規(guī)定。在盤活存量工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、有效防止工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地“房地產(chǎn)化”方面，目前國(guó)內(nèi)也只有少數(shù)地方探索性地提出解決措施，如廣東省的東莞市、惠州市、佛山市、肇慶市，山東省的青島市等地規(guī)定工業(yè)用地可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分割登記，但對(duì)分割條件及引進(jìn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用途等有較多限制。廣東省最先出臺(tái)了《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》，其中明確提出允許制造業(yè)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展需要將原已取得的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)以幢、層等固定界限為基本單元進(jìn)行分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。但在允許分割的同時(shí)，為防止炒作、變相成為工業(yè)房地產(chǎn)，將“層”設(shè)定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進(jìn)行分割，防止炒作工業(yè)房地產(chǎn)。廣東省東莞市對(duì)工業(yè)用地分割的條件和辦理流程做了詳細(xì)規(guī)定，要求工業(yè)用地分割登記應(yīng)同時(shí)具備以下條件。首先，宗地應(yīng)權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確；按照出讓合同約定繳清全部土地使用權(quán)出讓金和稅費(fèi)，并取得土地使用權(quán)證書；按照協(xié)議書和出讓合同約定完成全部并達(dá)到約定畝產(chǎn)稅收，房屋竣工經(jīng)驗(yàn)收合格。其次，符合規(guī)劃，宗地分割后不影響使用功能并滿足安全條件；無(wú)抵押、查封等限制權(quán)利的情形；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。工業(yè)用地分割登記的辦理流程如下：由土地權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)提出分割登記申請(qǐng)，填寫《工業(yè)用地分割登記呈批表》并提交相關(guān)資料，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處（園區(qū)）、規(guī)劃部門、經(jīng)信部門簽具意見，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核并報(bào)市政府同意后辦理。同時(shí)，規(guī)定了同一出讓合同20 畝（1 畝≈666.67 平方米）以下宗地不予分割，20 畝以上（含20 畝）最多分割為3宗，且分割后單宗用地不少于10畝，分割后宗地不得再次分割。可見，各地對(duì)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的不動(dòng)產(chǎn)分割登記慎之又慎。

3 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)分割登記有關(guān)規(guī)定及具體操作

3.1 法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十三條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外”，第三百五十六條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”，第三百五十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。上述規(guī)定并未限制不動(dòng)產(chǎn)的分割登記，反而可以假定在合理分割成完整不動(dòng)產(chǎn)單元的情況下，不動(dòng)產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十六條指出“下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的”，第十九條指出“當(dāng)事人可持人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記”。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》中規(guī)定“分割或合并不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定提交相關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件”。原《國(guó)土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕134 號(hào)）中有關(guān)于“宗地一經(jīng)確定，不得隨意分割、不得以部分宗地抵押登記。宗地確需分割的，應(yīng)由國(guó)土資源部門會(huì)同有關(guān)部門同意”等規(guī)定。雖然《國(guó)土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》已超文件有效期，但仍有借鑒意義。由此可見，對(duì)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的不動(dòng)產(chǎn)分割登記在法律上并未完全禁止，只是提出了一些原則性的規(guī)定，但沒有具體的操作規(guī)范、審批流程及辦理登記應(yīng)提交的具體材料，導(dǎo)致各地?zé)o從入手。

從上述規(guī)定的立意出發(fā)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)分割登記，主要考慮的是確保宗地實(shí)體分割后的不動(dòng)產(chǎn)單元滿足獨(dú)立性要求，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》中也明確了不動(dòng)產(chǎn)單元必須權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值。

3.2 實(shí)現(xiàn)分割登記的路徑及約束條件

對(duì)符合不同條件的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)分割登記有不同的規(guī)定。一是尚未辦理首次登記的宗地，在土地出讓合同中又無(wú)限制性約定的，應(yīng)明確宗地權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確，繳清全部土地使用權(quán)出讓金和稅費(fèi)，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（無(wú)地上物的土地證）；房屋竣工經(jīng)驗(yàn)收合格，無(wú)抵押、查封等限制權(quán)利的情形；宗地分割后符合規(guī)劃、不影響使用功能并滿足消防安全等條件，經(jīng)工業(yè)園區(qū)管理部門、規(guī)劃部門及經(jīng)信部門簽署同意意見后，可以辦理不動(dòng)產(chǎn)分割登記。二是已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記或不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前已取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的申請(qǐng)辦理分割登記的，且不動(dòng)產(chǎn)無(wú)抵押、查封等限制權(quán)利的情形，宗地分割后符合規(guī)劃、不影響使用功能并滿足消防安全等條件，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)分割的批準(zhǔn)文件重新進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查后可辦理分割登記。三是經(jīng)司法裁定過(guò)戶、拍賣的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地涉及不動(dòng)產(chǎn)分割登記的，當(dāng)事人提供競(jìng)拍地的用地、規(guī)劃主管部門同意分割的相關(guān)批準(zhǔn)文件，補(bǔ)交前一手產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)憑證，在重新進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查后，持生效的法律文書單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)分割登記。四是有工藝流程限制的工業(yè)車間、廠房及配建設(shè)施或出讓合同、規(guī)劃有特別約定不宜分割的仍按整體登記，并應(yīng)在產(chǎn)權(quán)證附記欄明確不得分割交易。若須分割抵押的應(yīng)由銀行出具同意整體處置的承諾后方可登記，后續(xù)可在同一銀行辦理二次抵押。

當(dāng)然，不動(dòng)產(chǎn)單元除了要按照自然資源部出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》要求進(jìn)行設(shè)定，還不能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)范圍進(jìn)行無(wú)限制的分割，而要對(duì)分割的登記單元進(jìn)行合理設(shè)定。比如，可以規(guī)定對(duì)單層標(biāo)準(zhǔn)廠房分幢、分間轉(zhuǎn)讓，單元不小于300 m，單幢標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房最多只能分割成兩個(gè)單元；多層標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，單元不小于300 m，多層標(biāo)準(zhǔn)廠房和倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房一般不在同一樓層內(nèi)分割，若在同一樓層內(nèi)分割，最多只能分割成兩個(gè)單元。

4 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)分割登記后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的建議

鑒于各地工業(yè)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)下行影響生產(chǎn)規(guī)模縮減且融資需求急切，而有些小企業(yè)有需求但尚無(wú)足夠?qū)嵙φw購(gòu)買大宗廠房的實(shí)情，本著為企業(yè)解決融資困難、減少企業(yè)生產(chǎn)成本、明晰產(chǎn)權(quán)、方便企業(yè)融資及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的初衷，對(duì)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不動(dòng)產(chǎn)合理分割登記利于企業(yè)融資、轉(zhuǎn)讓，可有效盤活存量工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，但對(duì)分割登記后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記還需進(jìn)行較為嚴(yán)格的限制，以防止工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的“房地產(chǎn)化”。建議在充分考慮工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地宗地布局、避免分割造成“孤島”宗地的前提下，對(duì)宗地內(nèi)部共用的廠區(qū)道路、消防、生活及生產(chǎn)設(shè)施不得單獨(dú)轉(zhuǎn)移進(jìn)行規(guī)定，可要求因分割登記轉(zhuǎn)讓部分不動(dòng)產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)的單位簽訂共同使用公共設(shè)施的協(xié)議書，并承擔(dān)相應(yīng)管理義務(wù)，最好可以共同委托投資運(yùn)營(yíng)單位或共同指定一家單位統(tǒng)一管理。同時(shí)，對(duì)取得分割后不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人要求其承諾不得改變建筑原使用性質(zhì)。

5 結(jié)語(yǔ)

工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地的分割登記基于實(shí)踐中工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)由粗放式向節(jié)約型用地發(fā)展轉(zhuǎn)變的需求，分割登記方便了企業(yè)轉(zhuǎn)讓部分不動(dòng)產(chǎn)以盤活存量用地和融資，既能夠在一定程度上解決企業(yè)的融資難題，又能增強(qiáng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展活力。但其對(duì)地方政府在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)用地管理方面提出了較高要求，不僅要防止企業(yè)隨意炒作土地，避免出現(xiàn)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)的“房地產(chǎn)化”，還要在政策上配套相應(yīng)措施，如積極探索不動(dòng)產(chǎn)分割登記的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定等，幫助企業(yè)走出困境。