已設(shè)立抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)如何辦理遺失補(bǔ)證業(yè)務(wù)

□ 徐映雪

案 例

日前，張三單獨(dú)所有的A 戶房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書遺失，需要向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理補(bǔ)證業(yè)務(wù)。經(jīng)查，A 戶房屋尚處于抵押狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何辦理，是否需要經(jīng)抵押權(quán)人同意并在補(bǔ)證后辦理抵押變更登記換發(fā)新的抵押登記證明？

分 析

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》1.6.3.3 規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)被查封、抵押或存在異議登記、預(yù)告登記的，不影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明的換發(fā)或補(bǔ)發(fā)。目前，對(duì)已設(shè)立抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)可以辦理遺失補(bǔ)證業(yè)務(wù)已無異議，但由于具體操作辦法不甚明晰，導(dǎo)致各地登記機(jī)構(gòu)在實(shí)際辦理中做法不一。分歧主要集中在是否需經(jīng)抵押權(quán)人同意及是否需要辦理抵押變更登記換發(fā)新的抵押登記證明兩個(gè)方面。

申請(qǐng)辦理補(bǔ)證業(yè)務(wù)，是否需經(jīng)抵押權(quán)人同意？筆者認(rèn)為，其一，《民法典》第二百一十六條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！钡诙僖皇邨l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！庇纱丝梢?，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有物權(quán)的一種介質(zhì)憑證，不動(dòng)產(chǎn)登記簿才是物權(quán)效力的標(biāo)志，補(bǔ)發(fā)證書并未改變不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容，只是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載信息重新制作權(quán)屬證書，沒有發(fā)生物權(quán)變化，對(duì)物權(quán)不產(chǎn)生任何影響，也不會(huì)對(duì)抵押權(quán)人造成損害。其二，根據(jù)《民法典》第四百零六條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”在沒有約定的情況下，抵押人處分抵押財(cái)產(chǎn)尚且無需抵押權(quán)人同意，參照舉重以明輕原則，給抵押財(cái)產(chǎn)辦理補(bǔ)證更無需抵押權(quán)人同意。其三，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不會(huì)因補(bǔ)證行為而涉訴，不存在登記風(fēng)險(xiǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第二條第二款規(guī)定：“房屋登記機(jī)構(gòu)作出未改變登記內(nèi)容的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書、登記證明或者更新登記簿的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理?！狈ㄔ翰皇芾泶祟愋姓V訟，在一定程度上說明法院支持不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。

申請(qǐng)辦理補(bǔ)證業(yè)務(wù)，是否需要辦理抵押變更登記換發(fā)新的抵押登記證明？根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第1.6.1 第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及不動(dòng)產(chǎn)登記證明應(yīng)當(dāng)一證一號(hào)，更換證書和證明應(yīng)當(dāng)更換號(hào)碼。”

筆者認(rèn)為，辦理補(bǔ)證后可換發(fā)新的抵押登記證明，但不是通過辦理抵押變更登記的方式，而是通過辦理換證業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)。其一，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。”在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記和管理，每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。補(bǔ)證后不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)并未發(fā)生變化。其二，補(bǔ)換證業(yè)務(wù)不導(dǎo)致?lián)５膫鶛?quán)、抵押標(biāo)的物的自然屬性和權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變化，更不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)將抵押登記證明中載明的證書號(hào)碼變化理解為抵押權(quán)發(fā)生了變化，不屬于抵押權(quán)變更的范疇，也不適用《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十八條規(guī)定的申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記的情形。其三，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明?！彪m然權(quán)屬證書載明內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載不一致的，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，但應(yīng)盡量使二者保持一致。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)告知抵押權(quán)人前來換發(fā)新的抵押登記證明，為其辦理換證業(yè)務(wù)。

針對(duì)上述案例，登記機(jī)構(gòu)為張三辦理A 戶房屋的補(bǔ)證業(yè)務(wù)時(shí)無需經(jīng)抵押權(quán)人同意，但可告知抵押權(quán)人抵押登記證明中載明的證書號(hào)碼已發(fā)生變化，可前來換發(fā)新的抵押登記證明。如抵押權(quán)人不申請(qǐng)換發(fā)，也不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。