財務管理視角下房地產公司內部控制管理研究

秦 璐 南昌市政公用房地產集團有限公司

引言

房地產企業的穩定健康可持續經營，對于我國經濟發展有著至關重要的作用。房地產行業作為政策導向型行業，為了更好地滿足當前政策要求，需不斷強化自身經營管理能力。近年來，房地產行業的迅速擴張，導致其遭遇財政危機的可能性也在不斷提升，在房地產企業的經營發展過程中，需明確自身存在的不足，提升管理水平，才能確保自身在競爭激烈的行業競爭之中占據一席之地。

一、基于財務管理視角企業內部控制落實原則

(一)風險導向原則

在房地產企業的發展經營過程中，收益與風險并存，因此在實際的經營管理及項目建設過程中，只有尋求二者之間的平衡點，才能保障房地產企業內部資產安全。為了實現風險防控工作質量的提升，房地產企業在實現內部控制工作完善的過程中，應當以風險導向為原則。風險導向原則需企業全員提升風險防控意識，摒棄傳統落后的管理思維，基于企業發展需求構建科學的風險預警機制，落實風險評估工作，充分利用內部控制手段實現風險防控。以風險導向為原則落實內部控制體系構建，是大部分房地產企業所遵循的根本原則。

(二)全面性原則

全面性原則，即以風險導向為原則的企業內部控制體系構建過程中，內部控制應當全面覆蓋企業各項經營管理及業務開展活動，確保各項工作流程的規范性以及嚴謹性，落實全流程監督管控，明確自身經營管理過程中存在的不足，及時落實優化改進工作，推動內部控制體系的健全的完善，全面提高企業經營管理質量，實現穩定發展。

(三)持續性原則

房地產企業的經營管理性質，決定了其在財務管理視角下推動內部控制體系完善時，需堅持持續性原則。對房地產企業而言，在項目建設過程中需要源源不斷的資金投入，才能保障項目的順利運行，提升市場占有率及經濟效益。在資金使用過程中，需同步落實內部控制工作，嚴格把控企業內部資金安全。持續性原則即在企業的發展過程中，內部控制需貫穿于各個環節，包括前期項目投資、中期施工建設及后期竣工驗收等。

二、財務管理視角下房地產企業內部控制面臨困境

(一)內部控制環境缺失

房地產企業內部控制體系的健全與執行與員工工作能力、意識等息息相關。當前的市場經濟環境下，房地產企業規模迅速擴張，企業內部員工數量也呈現爆發式的增長，但在實際的經營管理工作推進過程中，管理考核導向關注重點放在業績提升上，使得員工對于內部控制制度的全面實施，缺乏重視意識，內控環境難以滿足工作落實需求，導致部分房地產企業內部雖具備完善的內部控制體系，但也無法將其落到實處，發揮最大的作用。與此同時，房地產企業管理層并未充分發揮自身引導作用，未能全面提升員工對于內部控制工作的重視程度，在具體執行環節，僅將工作全權交由財務部門處理推進，財務部門自身工作任務較為繁重，同時其他職能部門也缺乏應有的參與度，以A企業子公司財務內部控制落實情況為例，該企業并未在內部建立明確的崗位責任制度，導致員工對于自身權責明確度不足，雖然A企業會委派管理者到子公司，但通常進行表面管理，內部控制價值并未實現充分發揮，企業全員并未針對內部控制實施自上而下營造良好環境。

(二)內部控制體系健全程度不足，缺乏有效評估機制

健全的制度，是保障各項工作順利實施的重要基礎，現階段部分企業并未基于自身運營管理需求，實現內部控制體系的建立健全，導致具體工作落實缺乏健全的體系指導，難以根據自身業務開展及經營管理明確內部控制目標，不能充分發揮內部控制的價值。與此同時，部分房地產企業在實現顳部控制落實過程中，手段相對較為落實，無法及時傳遞相關信息。部分房地產企業內部缺乏良好的評估機制，A企業內部缺乏有效的激勵政策，管理層薪資依舊停留在較低水平，導致其工作積極性不高。同時并未根據政策指引實現審計工作的落實，缺乏獨立審計部門，難以保障審計工作的權威性。同時在崗位設置方面存在審計人員與有財務人員兼任的狀況，導致審計工作規范性不足。同時審計工作在開展過程中，覆蓋范圍較小，并未落實事前、事中、事后全流程監督管控，難以準確識別內部控制實施過程中存在的不足之處，助力內部控制有效性全面提升，為房地產企業穩定運營提供必要支撐。

(三)風險防控意識相對薄弱

當前市場經濟形勢日新月異，房地產企業運營管理風險類型也在不斷增加，為保障企業運營合法合規，樹立正確風險防控意識刻不容緩。然而仍有部分企業未具備自身風險防控意識，也并未根據工作開展需求，建立完善的風險管理機制，導致在實際的運營管理過程中難以有效評估面臨的風險，對房地產企業穩定運營及各項業務活動開展產生不良影響。房地產企業在發展過程中，對于資金預算及使用狀況較為重視，但也存在預算編制不合理的問題，在實際的執行過程缺乏應有的風險防控意識，影響資金利用率，甚至導致企業內部資產流失，不利于房地產企業的長期穩定發展。部分企業雖根據經營管理需求構建風險管理機制，但在具體執行環節中監管工作并未落實到位，監管機制流于表面，并未促進風險防控實際價值充分發揮。

(四)信息化建設滯后，員工綜合素質尚待提升

現代化信息管理系統是助力房地產企業各項工作開展效率及質量提升的重要手段，當前部分房地產企業，基于市場及自身運營發展需求，引進現代化信息管理系統，然而在具體應用過程中，信息化系統部分功能模塊并未充分契合企業工作開展需求，與此同時，并未引進專業信息化管理人才，實現系統的定期更新迭代與維護，無法保障信息化管理系統長期服務于房地產企業內部控制工作的落實。加之部分員工綜合素質尚待提升，并不具備良好的信息化手段應用能力及數據分析能力，同時對于當前國家針對房地產行業出臺的政策法規，了解不夠深入，導致內部控制有效落實，受到一定程度的阻礙。

三、財務管理視角下房地產企業內部控制實施路徑

(一)強化全員內部控制意識，營造良好內控環境

為了更好地實現財務管理視角下房地產企業內部控制工作的落實，首要任務就是實現內部控制落實環境的優化。在日常經營管理過程中，以風險防控意識為導向，創建良好的內部控制文化氛圍。管理層應當明確內部控制有效實施，在助力企業健康發展方面的積極作用，引進現代化管理理念，充分發揮自身引導作用，在企業內部加大宣傳力度，強化全員對于內部控制落實的重視程度。根據工作落實需求實現崗位設置的合理性，切實保障工作流程的規范研究。A企業在實際的發展進程中，首先，強化業務部門與財務部門的溝通協調，確保財務部門能夠準確把控業務活動實施各項流程，對于業務活動開展進程中的各項潛在風險進行準確識別，保障業務活動順利進行，幫助企業提升經濟效益。其次，強化各職能部門參與度，及時提供內部控制落實過程所需的信息數據，推動房地產企業經營管理質量的提升，保證企業在當前行業環境之下實現穩定健康的發展。最后，針對財務內部控制建立相應的規章制度，以此來規范員工的個人行為，確保各項工作能夠有序進行。財務內部控制制度內容應當包括：內部治理結構制度、崗位權責制、不相容崗位分離制、授權審批制度、風險管理制度、內部審計與 監督制度等。財務內部控制制度要全面覆蓋企業經營活動的各個環節，包括項目立項、項目招標、合同簽署、項目開發、施工現場管理、項目竣工結算等，為各業務環節提供制度支撐，也能夠形成秩序良性發展的企業文化。

(二)健全內部控制體系，完善審計機制

房地產企業在實際的工作落實過程中，應當根據自身發展戰略規劃指引，構建完善的內部控制體系?；谪攧展芾硪暯牵瑢崿F預算管理水平的有效提升，基于企業運營需求靈活應用彈性預算、零基預算等預算編制手段，確保預算編制符合項目建設需求。助力財務部門監督職能充分發揮，對預算執行全流程實施監督，保障預算編制與執行相一致，提升企業對于固定資產管理的重視程度，落實定期清點盤查工作，確保賬實相符。在企業內部設置審計部門，保障其獨立性與權威性。配置專業審計人員，實現崗位合理劃分，明確崗位職責與權限，全面提升工作流程的規范性與合理性。強化審計人才隊伍建設，確保審計工作的順利落實，對房地產企業內部重點工作內容落實專項審計。進一步落實經營管理及項目建設全流程監督管控。同時對審計結果進行充分應用，深入分析內部控制實施存在的不足，有針對性地實現優化改進，提升企業內部控制水平。

(三)強化全員風險防控意識

從財務角度來說，房地產企業的財務風險來源包括融資、資金運營等方面。在風險評估過程中，追溯風險來源分析和評估企業財務風險的形成原因。例如，在融資環節，由于房地產開發項目周期較長，且施工環節涉及大量資金成本，企業往往需要借助外部資金填補資金缺口。如果融資環節出現資金不充足、資金籌措方案不合理等現象，不僅會影響企業資本結構的穩定性，還會增加企業資金鏈斷裂的風險。鑒于此，房地產企業必須要重視風險管控。在這一過程中，首先，進一步強化全員風險防控意識，將關注重點置于內部控制落實期間資金運營水平的提升，從根本上保障內部控制運行的時效性。與此同時，全方位分析房地產企業運營管理現狀，對企業內部控制目標進行重新規劃，為內部控制的發展路徑探索奠定建設的基礎。其次，應當對房地產企業內部控制存在風險性及相對薄弱環節進行重新地梳理與完善，結合企業內部完善的風險預測及評估機制，及時準確地預測經營管理及項目建設過程中可能出現的風險，制定科學的應對策略，更好地滿足當前房地產企業發展需求。最后，建立風險管理機制，以關鍵風險點為依據動態監督風險因素，利用預警機制提升企業風險識別與判定水平，保證風險可控可防。例如，在融資階段，房地產企業需要結合資本結構、金融市場變化情況、財務杠桿等合理設計與論證融資方案，經過董事會集中討論確認以后，嚴格按照審批權限對融資方案可行性進行審核，以保證融資方案滿足企業實際資金需求，且不會加重企業短期償債壓力；同時，在融資渠道方面，單一的融資手段會影響企業資金獲取能力。因此，為了防范財務風險，房地產企業還需要拓寬融資渠道，采取債務融資、股權融資、IPO上市融資等方式，解決企業資金短缺問題，也可以在一定程度上降低企業融資成本與現金流周轉風險。在資金運營階段，以資金安全運營和資金高效運營為內控目標，一方面應針對資金管理實行不相容崗位分離制度，嚴格執行審批流程，確保資金安全性；另一方面，利用預算工具實行資金統籌、資金配置、資金支出監管、資金使用考核等工作，既要避免項目超支，還可以對項目投入與產出進行效益評估，提高資金使用效益，降低房地產企業資金使用風險。

(四)提升信息化建設水平，強化復合型人才儲備

房地產企業需引進符合工作落實需求的信息化管理系統，根據內部控制實施要求，調整優化信息化系統相應功能及模塊，定期對其進行維護與更新，確保其長期服務于企業內部控制工作的開展。A企業在信息化建設方面，進一步完善財務管理各子模塊間的融合，強化各職能部門間的信息交流與溝通，及時發掘自身經營管理過程中存在的不足，借助完善的財務信息數據，強化風險預警工作的落實，實現工作效率提升，提高財務預警準確度，有效規避信息孤島狀況在企業內部的產生。此外，在財務視角下，房地產企業加強內部控制管理需要充足的復合型人才作為儲備。因此，房地產企業需重視人才引進與人才培養工作。一方面，設定招聘門檻、拓寬招聘渠道，結合實際需求引入技術型人才，解決企業人力資源匱乏的問題；另一方面，房地產企業還可以重視對內部現有人才的培訓工作，以財務部門人員為主要培訓對象，以財務會計為財務管理模式的基礎，通過引進財務機器人等智能技術將簡單的核算、報表、憑證等處理工作移交至財務機器人進行系統化處理，而財務會計人員則有更多的時間精力投入到管理會計轉型當中，拓寬財務職能、學習信息化應用手段，積極適應房地產企業的發展。

四、結語

社會經濟形勢的不斷變化，進一步提升了房地產企業內部控制工作難度，企業在實際的工作落實過程中，應當基于財務管理視角，明確企業運營過程中的薄弱環節，構建完善的內部控制體系，指導各項工作有效落實，提升內部控制水平，助力房地產企業長足發展。