房地產企業資金管理問題及其對策探討

唐 紅

（湖南湘漢房地產有限公司，湖南 長沙 410022）

隨著房住不炒、限購、限貸、限售等全國各地政府調控政策的實施，房地產行業面臨著十分嚴峻的形勢。在新的發展周期，房地產企業要想不被市場淘汰，必須更加重視企業的資金管理，讓資金管理真正貫穿于企業生產經營的各個環節，加速資金周轉，提高資金管理效益。

一、房地產企業資金管理的含義與主要內容

房地產企業資金管理的定義有廣義和狹義之分。從狹義上來說，就是對房地產企業經營活動中現金收支項目的管理，現金收入項目應該確認什么時間收到收入款項并及時入賬，現金支出項目應該什么時間按時支付款項并到賬。從廣義上來說，房地產企業資金管理就是房地產企業管理的資金，以及與資金相關的風險。現代房地產企業資金管理就是對房地產企業的經營活動、投資活動、融資活動中現金流的管控，以及在房地產企業經營活動、投資活動、融資活動中的風險控制。現代房地產企業的資金管理不僅限于對現金流的管控，還對房地產企業的經營風險和財務風險進行管控，盡量避免和減少風險對房地產企業造成的損失。

房地產企業資金管理的主要內容為現金流管理、營運資金管理、融資管理、投資管理、資本架構管理以及風險管理。現金流管理是指對企業經營性、投資性、融資性現金流入流出管理。通過現金流管理可以增加企業現金流量，加快資產周轉速度，提高資產周轉率。營運資金管理是對經營相關的經營性資產與經營性負債的管理，通常是指應收資產、應付負債與存貨的管理。通過對企業營運資金管理可以減少應收賬款的管理成本，加快流動資產周轉速度，減少存貨采購成本。融資管理指企業為滿足企業經營需要對外融資所進行的一系列管理活動。融資管理解決了企業因自有資金無法滿足項目投資的需求，通過融資管理決策融資方式以降低融資成本，控制融資過程中融資風險，避免企業財務風險的發生對企業帶來的損失。投資管理是指對企業投資項目分析、評估與決策過程的管理。投資管理就是對企業擬投資項目進行分析、評估，根據擬投資項目未來運營帶來的凈現值大小來決定未來運營投產的投資項目的管理。資本架構管理是指對企業的股權資本與債權資本的比例結構的管理與控制。通過資本架構管理選擇最佳的資本結構水平，通過財務杠桿作用提升權益資本的報酬，同時通過資本架構管理避免過高的負債率，減少企業的財務風險與經營風險的發生。風險管理是指企業為實現風險管理目標，對風險進行有效識別、分析和應對風險管理活動的過程。企業在經營過程中不可避免存在運營風險和市場風險，風險管理就是識別未來會影響企業的潛在風險，把不利因素控制在可以承受的范圍之內，幫助企業順利實現發展目標。

二、房地產企業實施資金管理的重要性

（一）有利于企業持續經營

資金管理作為房地產企業核心管理職能，具有非常重要的作用，并與其他管理職能進行溝通與互動，形成互相影響、不可分割的財務管理整體。房地產企業的資金管理貫穿于房地產企業管理的各個環節，在房地產企業管理中具有核心地位。房地產企業項目建設的每一步都需要大量的資金投入，資金管理在房地產企業的正常運行中占據重要的地位。房地產企業的現金流與項目建設流程密切相關，資金周轉、循環是否通暢、有序、有效，是影響房地產企業生存發展的根本條件。

（二）有利于提高企業競爭力

房地產企業的項目受國家政策和市場波動的影響較大，在經營生產的各個流程中均面臨許多不可控因素，“土地紅利”時代已然過去，緊隨而來的是要抓緊“管理紅利”。對房地產企業而言，抓緊“管理紅利”，首要任務就是加強資金管理，保持現金流的穩定性，降低經營風險，開拓融資渠道，對項目預算統籌規劃等，為項目順利建設提供保障。資金管理問題不容忽視，房地產企業只有重視資金管理，解決好資金管理問題，提高資金的使用效率，增強企業的核心競爭力，企業才能更長遠發展。

三、房地產企業資金管理存在的主要問題

（一）預算管理松弛

資金管理的質量與預算管理的質量息息相關，預算管理水平勢必影響資金管理水平，目前很多房地產企業預算管理松弛，導致資金管理效率低、收益低。房地產企業在預算管理過程對預算的剛性控制和柔性控制的結合把控程度不夠。主要表現為預算指標調整太頻繁，如銷售類的指標，銷售部門為尋求完成績效考核任務，一再請求管理層和決策層進行調整。另外管理層為追求報表數據好看，為了達到年底考核預算完成情況百分比的數據，也是不斷向決策層請示再三調整預算報表數據。在這種情況下，預算完成情況沒有任何意義，反映不出實際預算執行情況。這些現象說明決策層沒有理解預算管理的意義，沒有堅持預算剛性原則，沒有堅持除客觀因素發生才能調整預算指標。此外，導致預算指標數據調整頻繁的另一個原因是公司部分項目工程人員、財務人員對預算的把控和理解不到位，在預算數據的填報時敷衍了事。填報預算數據應是在根據以前年度的預算完成數據時，再結合房地產企業的實際經營情況來分析填列。在預算執行階段，實際執行數據與預算數據比對差異數較大，資金管理的難度也隨之加大，加上應收款項的資金沒有及時到位，企業資金賬戶余額不足，為了維持項目運營企業又要對外籌措資金，這樣不但增加企業的負債，同時還增加企業的融資成本。

（二）資金監管措施力度不強

房地產公司項目多，資金使用量大，支付款項頻繁，而一些房地產企業管理層對資金監管重視力度不夠：首先，房地產企業一般每運營一個項目就要成立一個項目公司，項目運營周期長。集團公司為了調動項目公司的積極性，項目公司成立之初，設置成各項目公司財務獨立核算，設置時授予項目財務部審批支付權限授權金額較大。這樣設置的弊端就是集團公司不能及時把控收入支出情況，對各項目支出與收入沒有做到總的收支平衡。當需要投資新項目時，集團公司沒有多余資金可以調度使用進行投標，必須靠外部融資解決資金問題。這樣，房地產公司的貸款越來越多，融資成本越來越高，負債率也越來越高，逐漸超過銀行要求的企業負債率，導致銀行貸款難度加大。其次，房地產企業公司新增的投資項目審批程序不完善，新增投資項目沒有預先進行可行性分析，沒有考慮集團現有規模產生的效益與項目同時開發資金承受能力是否匹配。只要投資項目有利可圖，不考慮企業自身綜合的承受能力及資金條件，就開發運營項目，導致多個項目同時開發進行。各項目搶資金，資金供需不及時，資金支付不到位，導致項目可能無法按時交付，也因此影響項目樓盤的銷售及資金回籠。

（三）融資方式單一，負債率高

房地產企業的融資方式單一，負債率高，沒有實現資本的良性循環。所有房地產項目用地所付的投標保證金、貸款保證金、建設用地出讓金，必須是現金轉賬，不受理銀行保函形式，支付工程款項也是使用現金轉賬，導致房地產企業資金需要量大。加上政府對房地產企業金融監管力度加大，房地產企業啟動項目所需資金除了自有資金外，就是對外融資使用銀行貸款。銀行貸款條件苛刻，只受理抵押貸款，且貸款資金金額受到限制，使用資產抵押貸款資產使用率不到50%，如抵押資產有1000萬，所貸款的款項最多就500萬。銀行對房地產企業資產的二次抵押貸款也均不受理，這樣導致房地產企業自有資產使用率低下。此外，在資金回籠情況不理想、銷售情況達不到預期效果下，房地產企業為了保證企業信用，仍然按時支付大額貸款利息，應付貸款利息居高不下。這樣單一的融資方式，不利于房地產企業利用自有資產和外部融資進行項目運營，從而導致房地產企業的資產周轉率低和周轉次數少，資金使用效率低下。

（四）風險意識薄弱

房地產企業決策層沒有樹立風險意識，企業沒有建立相關的內部控制制度，也沒有設置專門內控部門或審計崗位。由于缺乏風險意識，沒有相關內控控制制度約束，企業招聘工作人員對職業素養沒有過多要求，在執行職務過程中相關工作人員因職業道德缺失，給企業造成不必要的損失。雖然通過法律訴訟解決了相關事件，相關人員也受到法律的制裁，但給企業造成不可彌補的損失。對此，對企業應聘人員在就職前應進行相關職業調查，就職后也應注重入職人員職業素養培養問題，避免此類問題再次發生。另外，房地產企業沒有保留一定金額的經營流動資金，企業抗風險能力差。遇到銷售資金回籠不理想，房地產企業資金鏈可能斷裂，甚至對企業的信譽造成不可挽回的損失。

（五）管理水平不高

房地產企業部分管理人員觀念老舊，不會運用現代管理工具和管理軟件進行辦公，在遇到經營決策問題時，運用傳統的管理方法，僅憑一些經驗去分析決策經營問題，這種管理水平最終可能導致項目運營失敗。此外，房地產企業領導層，由于管理水平有限，無法引導部門人員快速、有效、正確地實施企業經營活動，很可能因為一個小的錯誤而錯失大的經營商機。由此可見，房地產企業的管理水平成為企業發展的短板，只有不斷學習新的管理知識，提高管理水平，才能為企業的經營決策提供正確的指引。

四、房地產企業改善資金管理的策略

（一）強化預算管理

房地產企業在預算管理過程中，對預算目標的執行必須堅持剛性原則，不得輕易變更。對于不可抗拒的外在因素，應設計完善的調整體系，這樣才能保證預算管理的有效性和準確性。房地產企業應提高預算管理水平，對公司所有人員進行預算管理培訓，提高基層管理者和員工的參與度，提升預算管理水平。公司上下從總經理、部門經理、員工等各層級都必須認可預算的重要性和必要性。保證實施預算管理過程全員參與執行到位。只有預算管理到位，各職能部門相互配合、相互協調、統籌兼顧，房地產企業的資金管理才能出效益，才能引導房地產企業經營活動有序進行，以最有效的方式實現房地產企業的預定目標。

（二）加強資金監控力度

房地產企業加強資金監控力度措施如下：一是通過成立財務結算中心，使集團公司的資金利用率得以提高，對整個集團的資金收支情況完全把控。集團內各項目公司銀行賬戶只保留基本余額，多余資金及時劃轉到集團財務結算中心賬戶。集團內各項目公司根據預算提前報批支付計劃，由集團統一支付。二是完善投資項目審批程序，組成投資項目審查小組也可聘用專業投資人員對項目進行可行性分析，慎重選擇投資項目，減少企業投資風險，避免企業遭受不必要的損失。三是在資金管理過程中，保留可用于企業運營三個月的資金，將這部分資金用于購入短期理財產品，可隨時套現，用于解決因銷售資金回籠不及時短期流動資金不足的資金短缺情況。

（三）拓寬融資渠道，降低負債率

首先，解決融資難的問題，尋求與其他房地產企業合作開發，進行項目置換和處置，盤活房地產企業資金。其次，將現有的融資部改設為投融資部，增設投資分析工作崗位，為企業投資項目風險把關。每一項目投資前出具投資分析評估報告，全面評估項目投資風險。最后，是降低資產負債率。在現有高資產負債率情況下，不適宜增加投資項目。在考慮適當降低利潤的情況下，盡快處理項目的存量房，加快項目的資金回籠，將房地產企業的資產負債率控制在60%左右。

（四）強化風險管控意識

房地產企業為了應對未來發生的不確定風險因素，必須加強風險意識管控，其強化風險管控措施如下：一是房地產企業應先對決策層和管理層進行相關風險管理的學習和培訓，加強中高層管理人員的風險管理意識，避免在公司經營決策時出現決策失誤給企業經營帶來重大影響和損失。二是企業應建立科學有效的內控控制制度，設置審計部門，招聘專業審計人員對房地產公司所有業務進行內部審計，特別是完工項目的審計，如果條件允許，也可以聘用注冊會計師協助審計部對項目所有情況進行審計，查清項目利潤的真實性，及項目資金具體支出情況，出具項目審計報告。三是企業財務規劃上要留有一定的余地，保留一定的備用財務能力，防范可能出現的風險。

（五）提高管理水平

現代是知識經濟時代，知識日新月異，房地產企業的中高層管理人員，只有不斷學習和積累新的知識，才能提高自身管理水平，跟上時代的步伐，為房地產企業的經營決策指明正確的方向，為房地產企業的發展保駕護航。房地產企業還應注重人才的培養和引進，人員管理到位了，管理水平才能有一定程度的提高。房地產企業管理水平達到一定高度，資金管理才能出效益。只有不斷提高房地產企業的管理水平才能發揮資金管理的作用，才能促進房地產企業高質量的發展。

五、結語

資金管理是企業管理的核心，但它不是一成不變的。隨著房地產行業政策的不斷收緊，房地產市場競爭越來越激烈，房地產行業中的不確定性因素在不斷增加。對此，房地產企業在經營管理過程中不但要關注利潤，更要關注利潤背后的“質量”，努力提升企業的現金流管理水平，這樣才能實現房地產企業的高質量發展。