金茂商業新版圖

龔小鋒

從華潤到中糧再到中化，中化集團董事長寧高寧對商業地產的野心從未停止。今年1月5日，寧高寧走出中糧大廈，并同時空降中化，第三次成為央企掌門人。

近日，寧高寧為中化旗下的金茂商業站臺，在業界的聚焦中又一次回到了舞臺中央，這是其執掌中化集團近半年后的首次公開露面。這位被譽為“紅色摩根”的“國企放牛娃”，在商業地產領域是教父級別的人物，曾一手締造出華潤萬象城、中糧大悅城等知名品牌，并推動了大悅城的上市。

金茂商業缺乏像大悅城那樣的主打品牌，但寧高寧稱，將著力打造中國金茂旗下的商業地產板塊，這給業界帶來廣闊的想象空間。該公司也趁勢提出了“輕重資產結合”、“擇機上市”、“到2018年實現管理面積超過200萬平方米”等目標。

寧高寧的第三座城

在華潤萬象城、中糧大悅城之后，寧高寧給金茂商業起了一個全新的名字——金茂覽秀。

這一名字取自杜甫《望岳》詩篇中的兩句——“造化鐘神秀，陰陽割昏曉”和“會當凌絕頂，一覽眾山小”，“英文名叫mall of splendor，是一個神奇、創造和人的瀏覽欣賞在一起的，是用一覽眾山小的眼光來看風景秀麗的世界。”

寧高寧愛讀書。當年大悅城的名字，就是寧高寧夜讀《論語》時，讀到“近者悅，遠者來”時，忽然有了靈感，釋義為“創造喜悅和歡樂，使周圍的人感到愉快，并吸引遠道而來的客人”。

如今，寧高寧要造第三座城。覽秀計劃到2018年實現管理面積200余萬平方米，并具備上市條件。在他看來，金茂要做的就是重視消費愉悅的本質，將金茂商業的業態擴大到消費型、娛樂型、體驗型。

覽秀城的業態分成了四類。首先會自主研發兒童娛樂業態“酷樂星球（Kids Planet）”，引進國內外的游藝設備，打造親子家庭娛樂體驗中心。其他三種最重要的業態是當地特色餐飲、特色運動休閑品牌和全新情景零售中心。

不過，目前來看，上述業態仍屬于傳統范圍。尤其在萬達寶貝王、新城多奇妙等兒童娛樂品牌迭出之際，金茂并未搶占先機。兒童娛樂產業還面臨著投資回報周期長、前期投資額高的問題，此前萬達寶貝王就經歷過多次調整。

但寧高寧堅稱會提供一個不一樣的思路。“金茂往前走，就必須要進行創新，而且這個創新應該是突破性的，不是簡單地把樓改一下顏色，或者在里面搞一些活動。過去購物占60%，現在購物占40%，可能還要降，但是體驗越來越多，現在繼續做一個big box把人趕進去比較難。”寧高寧近日表示。

瞄準上市之路

金茂在酒店和寫字樓板塊起步最早，但在商業綜合體領域仍然屬于新人。盡管它在商業綜合體的探索最早可以追溯到2005年，以上海城市地標金茂大廈的商業裙房——金茂上海J·LIFE為起點。

但真正開始走專業化和規模化的道路，要到2013年。這一年，該公司成立了專門的商業事業部。在成立之初即制定了“三年體量翻番，五年具備上市條件”的戰略目標。

幾年來，金茂商業聚焦中國金茂已進入的五大區域，重點深耕上海、北京、深圳等一、二線核心城市，旗下籌開和運營商業項目體量達到80萬平方米。

寧高寧正式到中化上任后，對地產板塊十分重視。在金茂于3月份舉辦的業績發布會上，中國金茂總裁李從瑞曾公開表示，“寧總對中化集團下屬的地產板塊會堅定不移地支持，加速、加快發展。”

據金茂內部人士透露，他和李從瑞在兩周的時間內跑遍了金茂旗下的地產項目。2月19日，寧高寧曾趕赴上海調研，李從瑞、金茂酒店總經理張輝、金茂商業總經理任艷華等陪同在側。

在那一次調研中，寧高寧的首站便是金茂商業和金茂酒店。一個頗值得玩味的細節是，金茂商業的員工向寧高寧獻上一副對聯，以表達金茂商業謀求發展的愿景：上聯是“輕重并舉謀發展”，下聯是“服務再造助升級”，橫批是“上市必達”。

按照規劃，覽秀到2018年實現管理面積200萬余平方米。也就是說，在兩年的時間內，覽秀要實現管理面積翻番，并且具備上市的條件。“我們會積極發揮中國金茂在金茂酒店資產上市、資產證券化等方面的成功經驗與融資能力，按照上市的路徑要求，積極謀劃商業資產的早日上市。”李從瑞近日說。

對于金茂商業登陸A股還是港股，該公司相關人士表示，不排除A股上市的可能，但是A股上市難度比較大，未來會根據資本市場的訴求來決定上A股還是港股。

尷尬局面

當下的中國商業地產，正在經歷歷史性的轉折和陣痛。全國購物中心進入結構性供給過剩階段，產生了招商難、開業難、運營難等諸多問題，商業延遲開業、低開業率、高空置率成為行業新常態。

中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，現在商業地產外部市場環境比較復雜，與寧高寧當年打造萬象城和大悅城時，已經有很大不同，商業地產挑戰大于機遇。

第一太平戴維斯近日的數據揭示了這一競爭激烈的慘況：目前全國已經開業的購物中心逾4000家，2020年將有1萬家。每銷售12.8億平方米里，商業只為1.7億平方米，占12.3%，存在過剩壓力。此外，消費疲弱、電商等因素也加劇著沖擊。

金茂并不具備太大規模優勢。由于起步較晚，目前旗下管理和運營商業項目約80萬平方米，雖具備了一定的規模體量和競爭優勢，但與萬達、華潤等標桿企業無法相比。

整體而言，金茂商業的體量相對較小，即便是定位為城市型商業中心的金茂匯，單項目體量也多保持在10萬平米左右的規模，而金茂灣及J·LIFE的體量則更小。

相較于萬達、華潤產品線的整齊劃一，金茂商業的布局略顯繁復，缺乏像大悅城那樣的主打品牌，這家公司旗下涉及的產品線多達四條，包括定位為城市商業中心的金茂匯、以社區商業為主的金茂灣購物中心以及分別對應商務配套和旅游地產商業的J·LIFE。

除了規模處于劣勢外，盈利水平上，金茂商業也稱不上領先。按照2015年年報，萬達商業、華潤置地和大悅城在租賃運營收入上分別為135.82億元、47.76億元和21.84億元。金茂為12.53億元，相對占比較低，其中，租賃收入絕大部分貢獻來自寫字樓。

相當長一段時期內，金茂商業要打開局面并不容易，其業績主力貢獻依然靠開發銷售。關于中國金茂未來3年的目標，金茂方面表示，在去年的基礎上，到2019年銷售金額達到800億元。其中開發銷售、持有運營與金融服務等三項業務收入占比貢獻為7：2：1。

李從瑞此前表示，2016年要完成360億元的簽約銷售，其中有300億元來自二級開發，還有60億元是一級開發。而在《2015年度房企銷售金額TOP100》中，中國金茂銷售額過300億元，排名第27位。

資本運作突破瓶頸

要在2018年達到200億平方米的管理面積，就意味著金茂商業不能走尋常道路。它提出的合作和輕資產輸出，都將是未來擴張的有效方式。據李從瑞介紹，公司將重點甄選5-8家大中型國企進行深度合作。

在金茂的投資人隊伍中，新華保險、美國華平投資、新鴻基以及新加坡最大的主權財富基金GIC等資本大鱷赫然在列。

熟悉寧高寧過往經歷即可知，從華潤、中糧到現在的金茂，新加坡最大的主權財富基金GIC與寧高寧均保持著良好的合作關系。華潤曾和GIC結成戰略合作伙伴并成立合資公司開發大連萬象城，但是在寧高寧離開后終止。到了中糧，GIC成為大悅城走向輕資產化的重要推手。

在5月19日，GIC董事總經理孫建軍出席金茂發布會，更打開了兩家深度合作的想象空間。這意味著，GIC又追隨寧高寧，成為了金茂做商業地產的金主，而金茂也把輕資產管理服務的輸出列為發展戰略之一。

根據金茂商業釋放出來的消息，未來公司會以委托管理為主，包括操盤、包租操盤、合資經營模式為輔的資產管理輸出模式。這已在公司內部著手進行。

寧高寧的手腕遠不止于此，在并購上，或許會成為金茂商業版圖最不可預知的驚喜。在就任中糧董事長的11年間，寧高寧主導了超過50起的并購，從最初重組新疆屯河、收購華潤生化、華潤酒精，到最近兩年將全產業鏈延伸至國際市場。

寧高寧對中糧進行全產業鏈的整合改造，使得其資產從598億元人民幣飆升至719億美元。現在的中化，是比當年的中糧更為龐大的巨型航母。

目前，中化的主營業務涵蓋能源、農業、化工、地產、金融五大領域，是全球500強企業，是中國四大國家石油公司之一、最大的農業投入品一體化經營企業。2015年，中化集團以總營收806.35億美元，位列全球五百強105位。相比之下，中糧集團總營收僅為405億美元，位列272位。

克而瑞研究中心分析師沈曉玲認為，在地產業務上，金茂企業戰略還會轉向金融、服務等方面，而且未來可能會將集團旗下的住宅、商業等業務統一為金茂控股，整合集團業務，使其形成協同效應。