減少母公司依賴成行業大潮，融創服務全力外拓

劉言

中報季結束。觀察物管行業的上市公司，非常鮮明的趨勢是：第三方項目，即開發商和物管公司沒有關聯的項目，在營收和在管面積中所占比例越來越高，絕對值更是飛速增長。

例如華潤萬象生活，受益于大宗收并購，2022年上半年來自第三方的在管住宅面積，是去年同期的4倍，收益是去年2倍。保利物業在沒有任何重大收購前提下，2022年上半年來自第三方項目的物業管理收入，同比上漲29.5%，占了上半年全部物業管理服務收入的37.6%，比去年同期漲了4.3個百分點。

第三方項目業績貢獻的多少，有很強的表征意義。

過去很長一段時間，物管公司被看作是地產母公司的附庸，其生存狀況好壞，取決于地產主業能給它們輸入多少項目。因此比起總量，第三方項目的業績貢獻，更能代表這家公司是不是真有市場競爭力。

2020年物管迎來資本熱潮后，不少公司為了盡快擴大規模完成上市，大舉收并購。這些收并購來的項目，都歸類于第三方項目，因此第三方項目數據短時飛漲。而如今，物管行業收并購窗口期基本結束，如果第三方的面積和營收還能繼續增長，才體現了這家公司的經營能力。

另外，2022年地產業的寒冬，又給第三方項目業績添了一重意義——安全網。當地產母公司拿地放緩、銷售不暢，無法再給物管公司供給足夠的項目時，市場開拓能力強弱，決定了物管公司的經營安全性，也維系著投資人的信心和耐心。

從這個層面，融創服務是個值得談論的對象。融創服務比其他任何公司，都更迫切地需要回應：是否能擺脫對地產集團的業務依賴？是否能獨立地健康地生存下去？

近兩年，各房企致力于將物管、代建等業務分拆上市，一定有風險隔離、以免火燒連營的考量：就算有一天，企業投拓、融資的功能失靈了，其多年積累的建造能力、運營服務能力，仍然有市場需求和價值。那物管公司是否可以作為一個獨立主體繼續存在下去？

從保利、華潤、碧桂園，到將要上市的萬物云，每一家巨頭房企的物管公司上市時，都強調自己和地產母公司是“兩家獨立的上市公司”。但目前，這些巨頭還都經營穩健，物管企業沒有經歷真正的考驗。

融創服務的未來成敗，或許才真的提供了一個合格樣本來回答，物管公司，真的可以風險隔離、獨善其身嗎？

從2022年半年報看，融創服務算不上優異，但勝在穩健，經營思路清晰，給了投資者對其未來的想象空間。

2022年上半年，融創服務新增在管建筑面積1963萬平方米，其中來自第三方的是1328萬平方米，占了所有新增的67.6%。

2021年上半年較為特殊，融創當時完成了對彰泰服務的并購。因此我們選擇與2021年下半年的擴張速度做環比。可看到，第三方在管面積在今年上半年增長得更快了，新增面積環比多了15.5%。

總結來說，過去這半年，來自第三方的項目已經超越了融創集團關聯項目，成了支撐融創服務發展的主力軍。同時，盡管地產母公司的危機，一定給融創服務市場開拓帶來額外的阻力，但融創服務展現出了韌性，市拓成果反而更好了。

經營環境的突變，逼出了融創服務做市場開拓的積極性。以非住業態為例，據融創服務介紹，2022年上半年融創服務在公招市場的投標量，超過了2021年全年。其成果是，2022年單年新簽合同額中，非住業態占了接近50%，多數是寫字樓。而在目前在管面積中，非住業態占比僅兩成。一對比可看出，非住業務部門這半年真的拼了。

他們拼出了一些有穩定合作前景的大公司。比如小米，融創服務在上半年中標了小米北京元中心，以及位于成都、重慶、西安的三座小米物業項目。在呼和浩特，融創服務簽約了農行分行項目，將為呼和浩特所有的農行網點提供保安和保潔服務。

據融創介紹，上半年新拓客戶里，互聯網大廠和央企占比超過了50%。對于融創，錨定大客戶是很實用的策略，好處頗多。其中最重要的是，大廠和央企信用好，現金回款是不太用擔心的。另外這些大客戶在全國有大量物業項目，如果合作愉快，就為未來的市拓奠定了好基礎。另外這類項目通常面積大單額大，從物管企業來說，投拓效率高。上半年融創市拓項目總額里，千萬級項目占了35%。

融創服務發力第三方拓展，不僅是為將來的業務增量，也是為了財務的安全。

融創服務2022年半年報顯示，如果不用計提關聯客戶的應收款項，報告期內擁有人應占5.61億元溢利，但計提之后，反而虧損了7.51億元。

融創服務必須開拓新客戶來保證回款及時。從財報可見，融創服務上半年的所有變革，都是以現金流安全為核心的。

除了開拓第三方客戶，融創服務還主動收縮了非業主增值業務。過往財報顯示，售樓中心等案場服務，占了非業主增值服務收入約一半。按行業普遍情況，這項業務毛利率通常很高。非業主增值服務的另一半收入，基本來自咨詢及其他增值服務、房產中介服務。

今年慘淡的銷售形勢下，案場和中介都成了現金流高危業務，被欠傭的可能性都很高。

但是融創服務沒有迷戀于高毛利率，主動壓縮了這類業務規模。2022年上半年非業主增值服務的收入同比減少18.8%，毛利占比也下降了18.4個百分點。不過，物管服務收入的強勢增長，填補了這個漏洞。物管服務收入同比增長32.2%，拉動上半年公司的收入、毛利潤都得以同比增長。

毛利率的下滑是難以彌補的。比起去年底，融創服務在這個報告期毛利率下滑了3個百分點。不過比起現金流，這算不上什么。融創服務目前28%的毛利率，仍然是可接受的。甚至可以說，融創服務因禍得福。它們反而展現出，公司有能力在可接受的毛利率上，實現業務穩健過渡。物業收入可以接替非業主增值收入，外拓項目也可以接替關聯項目。

融創服務的管理層思路很清晰：當下首要任務，是穩住投資者和資本市場的信心。現金流代表了現在，更多元的客戶代表了未來。利潤的短期調整，無傷大雅。