我國物業(yè)行業(yè)標桿上市公司財務報表分析

石培虎

(金碧物業(yè)有限公司 蘭州分公司，甘肅 蘭州 730000)

1 引言

從資本市場來看，物業(yè)服務行業(yè)近年來逐步成為資產(chǎn)市場的寵兒，前有碧桂園服務(06098.HK)，后有保利(06049.HK)等物業(yè)公司開啟了赴港上市之路。文章從物業(yè)人第一視角和業(yè)主第二視角出發(fā)，以2018—2020年已發(fā)布的年報為基礎，分析對比物業(yè)行業(yè)兩家龍頭企業(yè)碧桂園服務和恒大物業(yè)的財務經(jīng)營狀況，并提出自己的觀點。

2 物業(yè)市場概況

2.1 我國物業(yè)服務行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

從數(shù)量上統(tǒng)計分析，根據(jù)中物研協(xié)發(fā)布的《2021物業(yè)服務企業(yè)上市公司研究報告》顯示，截至2021年5月27日全國已有上市物業(yè)服務企業(yè)達46家，仍有多家企業(yè)向港交所提交IPO申請，資本市場熱情持續(xù)高漲。截至統(tǒng)計日已有19家提交中國證監(jiān)會申請，擬于香港IPO上市,如陽光智博服務、長城物業(yè)等。

從市值規(guī)模統(tǒng)計分析，2018—2020年上述46家上市物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入從704.7億元增長至1350.6億元，均值由15.7億元增長至30.0億元，復合增長率38.4%，選取行業(yè)排名前十強物業(yè)企業(yè)，較2019年平均復合增長率38.51%，可以看出物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入依然保持持續(xù)高增長；單從行業(yè)規(guī)模市場份額占比來看，2018—2020年物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入市場占比從7.8%、9.3%猛增到11.4%，說明物業(yè)企業(yè)除了原來基礎物業(yè)服務之外正在加大收并購業(yè)務和拓展其他業(yè)務，如圖1所示。

2.2 我國物業(yè)行業(yè)的收入結(jié)構分析

根據(jù)詳細披露收入結(jié)構的31家上市公司統(tǒng)計來看，物管收入仍是物業(yè)企業(yè)的主要收入來源，占比約為62.13%，社區(qū)增值收入占比約為11.87%，非業(yè)主增值收入占比為19.73%，其他收入占比約為6.3%，如圖2所示。

圖1 2020年上市物業(yè)企業(yè)營收及增速(前十)

圖2 2018—2020年31家膳食物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入結(jié)構占比

可以看出，雖然物業(yè)管理服務收入仍是主要結(jié)構性收入來源，但物業(yè)企業(yè)正在擺脫原有“三供一業(yè)”業(yè)務的束縛，逐步拓展社區(qū)增值業(yè)務范圍。“三供一業(yè)”即供水、供電、供熱和物業(yè)管理服務。

3 標桿物業(yè)企業(yè)財務指標分析

3.1 簡介及收入對比

碧桂園服務控股有限公司(全文簡稱碧桂園服務)，成立于2018年，于2018年6月19日登陸香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年實現(xiàn)營業(yè)收入156.0億元，同比增長約61.7%；毛利潤52.00億元，同比增長127.27%，凈利潤27.81億元，同比增長約108.31%；截至2020年12月31日，物業(yè)服務合同管理面積約8.2億平方米，同比增長20.59%，如圖3所示。

恒大物業(yè)管理有限公司(全文簡稱恒大物業(yè))，成立于2020年3月13日，于2020年12月2日登錄香港港交所上市，截至2020年12月31日，全年實現(xiàn)營業(yè)收入105.09億元，同比增長43.31%，毛利潤約40.06億元，同比增長128.3%，凈利潤約26.47億元，同比增長184.5%。截至2020年12月31日，物業(yè)服務合同管理面積約5.65億平方米，同比增長11.88%(見圖3)。

圖3 2020年標桿物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入及利潤增幅對比

3.2 收入結(jié)構性對比及盈利能力分析

2020年，碧桂園服務營業(yè)收入156億元，其中物業(yè)管理服務收入約為86億元，實現(xiàn)同比增長約49.7%，占總收入比例下降至約55.17%，基礎物業(yè)毛利率上升4.5%至約34.6%；社區(qū)增值服務收入約人民幣17.3億元，同比增長約100.1%，占總收入比例提升至約11.1%，開始成為第二大利潤來源(毛利率約為65.1%)；非業(yè)主增值服務收入13.7億元，同比下降3.66%，總收入占比8.78%。可以直觀的分析出，碧桂園服務的盈利能力穩(wěn)健，收入結(jié)構有序調(diào)整，基礎物業(yè)收入在管的情況下，毛利率依然平穩(wěn)增長，特別亮眼的是近幾年來的社區(qū)增長服務力度尤為明顯。

2020年恒大物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入105.09億元，同比增長43.31%，占總收入比例上升40.09%，毛利率增長14.19%至約38.12%，社區(qū)增值服務收入約12.64億元，同比增長約120.6%，占總收入比例提升至約12.03%；非業(yè)主增值服務收入29.23億元，較去年同期同比增長36.1%，總收入占比27.81%。相比之下，恒大物業(yè)2020年總體業(yè)績略遜一些，收入雖然不斷上漲，但收入結(jié)構方面還是無法擺脫開發(fā)商恒大地產(chǎn)的依賴，可喜的是各業(yè)務的毛利率還是非常可觀的。

從碧桂園近三年營收結(jié)構變動情況來看，物業(yè)管理服務收入貢獻比重均超過50%，不過比重逐年下降，由2018年的73.7%下降至2020年的55.17%，歸屬于母公司的凈利潤從2018年的龍頭企業(yè)的結(jié)構變化也可以看出產(chǎn)業(yè)調(diào)整是必須要進行的。此外受益于多番并購業(yè)務擴張及規(guī)模的提升，碧桂園業(yè)績持續(xù)上行，但公司營收增速三年內(nèi)首次出現(xiàn)下滑，歸母凈利潤連續(xù)兩年增速下滑。

需要額外提及的是社區(qū)增值服務收入，基礎物業(yè)服務是毛利增長的主力，社區(qū)增值服務的后勁更強。根據(jù)相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年22家上市物業(yè)企業(yè)基礎物業(yè)服務營業(yè)收入占總營業(yè)收入比為57.5%，同時貢獻了47.4%的毛利。統(tǒng)計結(jié)果顯示，2020年22家物業(yè)企業(yè)以14.7%的社區(qū)增值服務營收占比貢獻22.5%的毛利，對比可知，相比于基礎物業(yè)服務社區(qū)增值服務有較大的毛利貢獻率。此外上述22家上市物業(yè)企業(yè)的基礎物業(yè)管理服務毛利率維持在12.3%～34.6%，而增值服務的毛利率則在25.8%～65%，顯然社區(qū)增值服務已經(jīng)成為物業(yè)企業(yè)另一個重要的利潤增長點，而且空間很大，有待物業(yè)企業(yè)深入挖掘，如圖4所示。

圖4 2020年部分上市公司物業(yè)管理服務和社區(qū)增值服務毛利率

3.3 償債能力分析

根據(jù)已發(fā)布年報的46家上市物業(yè)企業(yè)統(tǒng)計顯示，2018—2020年資產(chǎn)負債率分別為67.3%、60.6%和45.2%，持續(xù)下降，且均低于同期關聯(lián)房企資產(chǎn)負債率(81.1%、80.8%和79.5%)，相較房企，物業(yè)企業(yè)的負債較低，財務風險較小，如圖5所示。

圖5 2018—2020年46家上市物業(yè)企業(yè)及其關聯(lián)房企平均資產(chǎn)負債率

從流動比率分析，碧桂園服務為1.85，恒大物業(yè)為2.37。

從速動比率分析，碧桂園服務為1.84，恒大物業(yè)為2.37。

從經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與流動負債比分析，碧桂園服務為2.69%，恒大物業(yè)為72.09%。

從資產(chǎn)負債率分析，碧桂園服務為40.88%，恒大物業(yè)為42.05%，2020年46家上市物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值為45.2%。

作為一個強現(xiàn)金流行業(yè)，可以看得出兩家龍頭標桿企業(yè)都可以產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流來應對短期債務風險，行業(yè)整體流動比率、速動比率上升，變現(xiàn)能力和償債能力增強，但是碧桂園服務在經(jīng)過一系列的收并購后需要加強自身系統(tǒng)的消化與融合能力。

3.4 杜邦綜合分析

結(jié)合以上兩組數(shù)據(jù)分析，兩家物業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負債率不相上下，因此其關聯(lián)的權益乘數(shù)變量差異很小；但是營業(yè)凈利率方面恒大物業(yè)有較強的優(yōu)勢，為25.19%。根據(jù)筆者對恒大物業(yè)的了解，是因為2020年整個公司都在做上市前的準備工作，并沒有開啟大量外拓業(yè)務，而碧桂園服務的營業(yè)凈利率為17.83%，之所以較低主要是因為2020年在高業(yè)績、高增長的訴求下開展了近乎一年多的收并購業(yè)務，如2020年4月13日，以2000萬元收購開發(fā)商碧桂園控股四家商管子公司，2020年4月19日，又多次累計斥資超40億元完成對藍光嘉寶服務71.17%股份的收購。

碧桂園服務總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也是受到了總資產(chǎn)規(guī)模的影響，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于恒大物業(yè)的0.62，諸多原因?qū)е?020年碧桂園服務的凈資產(chǎn)收益率15.05%低于恒大物業(yè)凈資產(chǎn)收益率27.02%，反映了恒大物業(yè)上市后較強的盈利水平與較高的資金使用率，如表1和表2所示。

表1 碧桂園服務杜邦分析關鍵指標

表2 恒大物業(yè)杜邦分析關鍵指標

4 結(jié)論

龍頭企業(yè)的運作是行業(yè)發(fā)展的風向標，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2021年11月1日，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購交易63宗，涉及并購方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020年大幅增長約198%，相比于2019年增長約950%，站在風口上所有的收并購業(yè)務都需要謹慎，相比于2020年總體呈現(xiàn)出交易額創(chuàng)新高、標的估值理性的特點。

2021年也依然是不容易的一年，地產(chǎn)變局引發(fā)物業(yè)行業(yè)并購節(jié)奏加速，疫情防控讓物業(yè)更加艱難，行業(yè)物業(yè)企業(yè)不斷進行“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”“蛇吞象”并購案例。當然中小型企業(yè)可以乘資本、抓機遇借力實現(xiàn)“彎道超車”。

最后，并購后物業(yè)企業(yè)應更加注重協(xié)同效應，通過與被并購公司的地域協(xié)同、業(yè)態(tài)互補、業(yè)務協(xié)同和文化協(xié)同，將原有資源的利用效果發(fā)揮到最佳狀態(tài)，其獲得的效果遠遠超過獨立存在于某個企業(yè)內(nèi)的水平，實現(xiàn)業(yè)績的增長持續(xù)性，只有并購后實施有效的整合和管理，才能實現(xiàn)“1+1>2”，為并購后的企業(yè)創(chuàng)造價值。