讓歷史遺留“登記難”成為歷史
——南寧市解決不動產登記歷史遺留問題的經驗與探索

謝仕桂，肖 垚，楊敏慧

“盼了快10 年了，終于盼來了這個‘紅本本’！”南寧市西鄉塘區某小區業主激動地表示，“感謝南寧市的好政策，解決了困擾我們這么多年的辦證問題。拿著這本證，心里踏實多了。”

不動產登記涉及千家萬戶，事關人民群眾的切身利益。近年來，南寧市不動產登記中心（以下簡稱登記中心）始終貫徹以人民為中心的發展理念，加快解決人民群眾最關心、最直接、最現實的不動產登記“登記難”問題。截至2022 年7 月，南寧市按照“尊重事實，先證后責”的基本原則，先后解決了71 個房地產項目約4.6 萬宗不動產登記歷史遺留問題，惠及18 萬群眾。

尊重事實 率先印發實施方案

“不動產登記歷史遺留問題的成因多種多樣，其中申請主體、房屋規劃驗收、土地出讓價款、房屋質量驗收、抵押查封問題這5 個方面的問題是最主要的，也是我們集中力量解決的堵點、痛點問題。”登記中心工作人員介紹到。

申請主體“難找”。不動產登記的基本原則是依申請進行登記，開發建設單位是房地產項目的申請主體。申請主體如存在問題（主體資格滅失、因債務糾紛而失聯等），則房地產項目在缺少申請主體的情況下，不動產登記機構是無法對其進行不動產登記的。

房屋規劃驗收“難過”。建設工程符合規劃的材料是不動產登記的基本要件之一，如果房地產項目已取得規劃許可手續但因未按規劃許可內容進行建設，無法通過規劃核實或開發建設單位拖延未申請規劃核實，將會影響不動產登記進度。

土地出讓價款“難追”。不動產登記要嚴格把控國有土地使用權出讓收入款和相關稅費的繳納。如果開發建設單位未足額繳納這些費用，也難以辦理不動產登記。

房屋質量驗收“難取”。建設工程質量竣工驗收關系到房屋的質量問題。對于群眾來說，已經取得不動產權證書的房屋應當是安全合格的，如果房屋在沒有通過竣工驗收的情況下辦理了不動產登記，將辜負人民群眾對不動產登記機構的信任。因建設工程報建手續不全或存在無法進行工程質量竣工驗收的情形，如“五方”單位主體缺失、施工資料丟失、“五方”單位因法律糾紛不配合等，房屋難以通過質量驗收，會對不動產登記產生影響。

抵押查封“難解”。根據不動產登記“房地一體”的登記原則，開發企業一旦后續資金出現問題，其房地產項目被抵押、查封，則地上房屋也一并被抵押、查封，從而影響了不動產的正常登記。因此，不動產登記機構在辦理不動產登記時要嚴格審查房地產項目是否存在抵押、查封登記的情況。

2021 年，國家、自治區相繼印發《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1 號）《關于加快解決不動產登記歷史遺留問題的指導意見》（桂自然資發〔2021〕54 號）后，給廣西各地破解難題提供了依法施策的重要依據。南寧市印發了《南寧市人民政府辦公室關于印發南寧市處理房地產項目歷史遺留辦證問題實施方案的通知》（南府辦函〔2019〕123 號），在全廣西率先提出“尊重事實，先證后責”的處理原則，著力解決南寧市房地產項目歷史遺留辦證問題。

“不動產登記涉及到多個部門的職能，我們要借助多方的合力，聯動清理歷史‘舊賬’。”登記中心工作人員如是說。為盡快解決南寧市不動產歷史遺留問題，2019 年6 月，南寧市人民政府成立了解決住宅小區歷史遺留問題辦證工作領導小組，由南寧市政府主要領導作為領導小組組長，各相關職能部門及各城區政府、開發區管委會作為成員單位，統籌協調，推進解決。

對癥下藥 逐個擊破

＜＜＜南寧市不動產登記中心在邕寧區紅星村指導群眾辦理不動產權證 林思婷/攝

變更主體，破解主體缺失辦證難。申請主體是不動產登記重點審核的要素之一。登記中心參照自治區和南寧市的相關規定，根據原申請主體資格已經滅失小區的實際情況分別制定了不同的申請主體變更方案。承繼單位，上級主管部門，市人民政府指定的機構、組織或業主委員會，三分之二以上業主推選的業主代表等都可以作為申請主體。申請主體失聯或不配合辦理的，由不動產登記機構書面告知原開發建設單位，經公告（公告期不少于30 個工作日）無異議或異議不成立的，由市人民政府指定申請主體，也可以由小區業主委員會或三分之二以上業主推選的業主代表作為主體。西鄉塘區某小區涉及住宅總套數891 套，2012 年交付業主使用，但隨后開發企業因債務糾紛無法償還而失聯，導致該小區一直未能辦理不動產登記，這成為小區業主多年來的一塊“心病”。登記中心了解情況后，指導小區業主委員會作為申請主體代為申請辦理不動產登記。2021 年10 月，南寧市根據“先證后責”原則，為該項目891 套住宅辦理了不動產登記，解決了困擾該小區業主9 年的登記難題。

多途認定，破解房屋規劃驗收難。登記中心按照“缺什么，補什么”的原則，形成了兩種針對房屋規劃驗收難的處置方案。登記中心工作人員介紹到：“如果開發企業能夠按規定補辦規劃核實等手續，則先予補辦規劃核實手續。”在實際工作中，往往是老舊小區存在規劃驗收難題。對于這些建成時間較早、不具備補辦條件的小區，登記中心采取了第二種方案：在符合國土空間規劃的前提下，由南寧市自然資源局按現狀出具認定或核實意見，符合規劃的單獨樓棟住宅樓先進行規劃核實，出具符合規劃的核實意見，并為該樓棟業主辦理不動產登記。例如西鄉塘區某小區，涉及住宅總套數798 套。自2012 年交付業主使用后，因開發企業存在債務糾紛，無法完善該小區配套設施的建設，導致該小區一直未能通過規劃核實。2021 年12 月，南寧市自然資源局對該小區符合規劃的單獨樓棟住宅樓先進行規劃核實后，出具了符合規劃的核實意見，這部分業主順利辦理了不動產登記。

＜＜＜工作人員進社區開展不動產登記相關知識宣傳 牙璞/攝

證繳分離，破解土地出讓價款征繳難。為解決房地產項目中欠繳土地出讓價款和相關稅費問題，登記中心按照“證繳分離”原則，由自然資源、稅務部門在追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產登記手續。青秀區某小區開發企業在建設過程中，未能按照規劃許可內容進行建設，導致容積率超出規劃，需補繳土地出讓價款。開發企業因資金問題，無法及時補繳相應土地出讓價款，這導致了該小區業主自2010 年以來都未能辦理不動產登記。在多次討論后，經南寧市自然資源局報請南寧市人民政府同意，2022 年1 月，登記中心按照“證繳分離”的原則，在追繳該土地出讓價款的同時，為該小區辦理不動產登記。

安全鑒定，破解房屋質量驗收難。對于房屋質量驗收難題，南寧市規定由開發建設單位或市人民政府指定的單位委托有相應資質等級的房屋質量安全鑒定機構對工程項目進行安全鑒定，并出具檢測鑒定報告或結論。符合要求的，可將報告或結論作為房屋符合工程建設和驗收要求的替代材料來辦理不動產登記。青秀區某小區，住宅總套數1 322 套，該小區因開發企業與施工單位間存在工程結算糾紛，施工單位不配合辦理該小區的竣工驗收手續，所以該小區無法辦理不動產登記。業主們因未能及時辦理不動產登記，無法安家落戶，也不能享受周邊的教育資源。開發企業與施工單位兩頭拉扯，業主們夾在中間進退兩難。2020 年6 月，登記中心得知情況后，指導該開發企業委托有相應資質等級的房屋質量安全鑒定機構對該小區工程項目進行安全鑒定，并出具檢測鑒定報告，報告顯示該小區房屋符合工程建設和驗收要求，隨即該小區順利辦理了不動產登記。

明確責任，破解房屋查封辦證難。房地產項目土地被抵押、查封前購房的業主屬于完全無過錯方，這是非常清晰的。對于這種問題，登記中心書面告知抵押權人、查封單位有關土地、房屋原分散登記情況和房地一體登記要求后，即可為其辦理不動產登記，并在不動產登記簿上注明土地抵押、查封狀態。西鄉塘區某小區，住宅總套數1 424 套，因開發企業與施工單位間存在工程結算糾紛，2019 年7 月，該小區土地被南寧市中級人民法院查封，該小區的業主也一直無法辦理不動產登記。該小區土地被查封前，業主均已簽訂購房合同并進行了備案。2022 年4 月，登記中心將有關土地、房屋原分散登記情況和房地一體登記要求告知南寧市中級人民法院后，為業主辦理了不動產登記，并在不動產登記簿上注明了土地查封狀態。

為全面解決南寧市不動產登記歷史遺留問題，下一步，南寧市將根據自然資源部以及自治區自然資源廳關于加快解決不動產歷史遺留問題的有關精神，擴大解決歷史遺留問題覆蓋面，加大排查力度，全面摸清家底，制定相應攻堅方案。同時，進一步加大化解力度，加強與各職能部門的溝通聯系，主動指導建設單位收集材料，補辦相關手續，化存量、防增量，力爭全面解決群眾“急難愁盼”的不動產登記辦證問題，讓歷史遺留“登記難”成為歷史，努力讓人民群眾獲得感成色更足、幸福感更可持續、安全感更有保障。