容積率超標如何辦理不動產登記？

黃露瑩

一、案情簡介

某房地產開發企業于2007 年開發建設了某高檔商品住宅小區一期部分，項目占地面積約9 公頃，共計4 棟住宅樓，約750 套商品房。在實際建設過程中，該房地產開發企業未按項目取得的規劃審批文件進行建設，存在未經審批擅自改擴建的情況，造成項目建設完成后容積率超標。因后續驗收手續缺失，購房業主自2010 年交付使用后，10 多年未能辦理不動產權證，引發落戶就醫、子女上學、抵押融資、繼承轉移等一系列問題。

二、本案焦點

容積率超標導致后續驗收手續缺失，如何辦理不動產登記？

三、案情分析

經過排查未辦證原因、約談該房地產開發企業、調查具體改擴建情況、進行實地走訪察看、了解群眾居住現狀、與業主代表直接溝通、面對面聽取群眾訴求、全面核查梳理項目情況后，當地自然資源主管部門準確掌握了問題癥結。

（一）該房地產開發企業存在擅自改擴建的情形，實際容積率已超出建設工程規劃許可證審批的容積率

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十五條規定，建設單位應當按照規劃條件進行建設，縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實，未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。本案中該房地產開發企業未按照規劃條件進行建設，導致項目無法通過建設工程規劃核實和建設工程竣工備案，不滿足不動產首次登記的條件。

（二）容積率超標后，該房地產開發企業未辦理超出建設工程規劃許可證約定的部分容積率調整手續

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》的規定，未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。根據該規定，針對該小區一期住房超容積率建設，改變了原土地使用條件，并且小區已建成交付入住多年，無法按照原規劃條件責令改正的客觀情況，當地自然資源主管部門多次組織專題會議研究討論后，決定重新評估容積率等規劃條件，核定需要補交的土地出讓金差價，并簽訂新的補充協議。雖該房地產開發企業與自然資源主管部門簽訂了補充協議，但其遲遲未能按協議約定結清土地出讓價款，無法提供繳清土地出讓價款憑證等相關材料，缺少不動產首次登記的必要材料。

綜上所述，該房地產開發企業超容積率需補繳土地出讓價款，但是無法在規定時間內繳清，這成為阻礙該項目辦理不動產權證的重要癥結。

四、解決思路及處理辦法

為解決歷史遺留問題，切實維護群眾權益，2021 年，廣西自然資源廳印發《關于加快解決不動產登記歷史遺留問題的指導意見》（桂自然資發〔2021〕54 號）（以下簡稱《指導意見》），對六大類共18 種情形的不動產歷史遺留問題明確了解決方法和建議。針對該案例中遇到的規劃許可、竣工驗收手續不完善和欠繳土地出讓價款等問題，當地人民政府牽頭，召集自然資源、住建、稅務等有關部門召開聯席專題會議，專門研究該小區的歷史遺留問題的破解方法，并探索出了以下解決問題的步驟。

（一）找準辦證癥結，協同破解難題

當地自然資源主管部門通過多種渠道對小區的歷史遺留問題情況進行核查。經調查梳理，該項目無法通過建設工程規劃核實和建設工程竣工備案，未能按時繳納容積率超標需補繳的土地出讓價款。在辦理不動產首次登記的過程中，缺少建設工程符合規劃、房屋已經竣工、相關稅費繳納憑證等材料。明確“癥結”后，當地自然資源主管部門多次組織住建部門、城管綜合執法部門等職能部門參與聯席會議，研究制定權責明晰的解決方案，合力推動項目問題解決。

（二）堅持責任分區，落實“先證后責”

在解決此類問題時，做到責任分區，堅持把辦理不動產登記與解決開發建設單位違規問題相分離，落實“先證后責”。經當地規劃委員會審核和當地人民政府審核同意后，自然資源主管部門指導房地產開發企業按照規劃審批的指標辦理建設工程規劃核實后，先行辦理不動產首次登記，并將項目的登記情況和未辦理建設工程竣工備案的情況反饋至住建部門；住建部門督查房地產開發企業完善規劃核實等相關手續，制定務實有效的整改方案，同時，城市綜合執法部門對該項目擅自改擴建的情況開展相關追責工作，將給購房業主辦證和違規追責進行分別處理，優先保障購房業主的合法權益。

（三）維護群眾權益，實現“證繳分離”

自然資源主管部門以維護群眾合法權益為出發點，按照“證繳分離”的原則，將群眾辦證問題與追繳開發建設單位相關費用相分離，突破辦證瓶頸。根據當地人民政府批準意見，住建部門牽頭負責核算該小區實際建成的容積率，自然資源主管部門會同財政、城市管理執法部門重新核算改變容積率所需補交的土地出讓金。確定實際容積率后，當地自然資源主管部門與房地產開發企業重新簽訂補充協議，明確了在規定期限內需補交的土地出讓金金額。面對房地產開發企業未能在規定時間內繳清土地出讓價款的情況，根據《指導意見》等相關政策精神，經當地人民政府審定同意，不動產登記中心按照“證繳分離”的處理原則，第一時間為該項目辦理了不動產首次登記，并成功為購房業主辦理了不動產權證。同時，自然資源主管部門按規定程序繼續追繳土地出讓價款，強化與司法部門的銜接和配合，對房地產開發企業違法違規、拖欠土地出讓金和相關稅費等問題，依法追究法律責任。

至2022 年2 月，該項目樓棟全部辦理了不動產首次登記,并為購房業主辦理了不動產轉移登記，核發了不動產權證書。

當前，不動產登記歷史遺留問題已經成為老百姓辦理不動產登記的“操心事”“煩心事”，全力解決不動產登記辦證難題，既是政策要求，又是民生所需。各地自然資源主管部門應深入領會《指導意見》精神，嚴格遵循“尊重歷史、兼顧現實、服務于民、取信于民、讓利于民”的原則，吸收借鑒經驗做法，主動作為，勇于擔當，部門聯動協同推進，尋求合法的方式來維護群眾的合法權益，保障群眾的合理訴求。在解決老百姓辦證難問題的同時，也要對開發建設單位的違法違規和不當謀利行為進行嚴懲，形成有效的懲戒機制，杜絕新的不動產問題產生。