大城市地區職住空間模式及影響因素研究
——以深圳市龍華區為例

中國城市規劃設計研究院深圳分院 田長遠，胡旸健，羅仁澤

一、文獻綜述

西方學者對職住空間的研究起步較早，最早可追溯到19世紀末霍華德的“田園城市”理論，提出了就業與居住臨近布局的思想[1]。進入20世紀，學者們對職住空間的研究成果累積豐富，并形成了不同學派，比較典型的有[2,3,4]：生態學派對芝加哥、波士頓等大城市居民的職住空間關系研究，總結出了同心圓、扇形、多核心等三大經典理論模型；經濟學派圍繞經濟效益最大化的中心思想，研究城市居民在居住地與工作地之間的通勤成本問題，得出了單中心等空間模型；行為學派認為人的行為與決策在職住空間的形成過程中起到關鍵作用，探討人的主觀能動因素對職住空間的影響；制度學派則從階級視角，研究職住空間布局與不同社會階層分布的關系，認為職住空間的形成是社會中各階級力量博弈的結果。

我國學者對職住空間的研究起步較晚，但進展十分迅速，按研究側重點不同，可歸為以下三個主要方面：一是文獻綜述研究，系統總結了西方國家職住空間的理論模型與研究成果，并探討了先進經驗對中國城市的借鑒意義，如周江評等對相關研究的詳細介紹[5]。二是實證分析研究，運用西方理論模型，研究我國北京、上海等不同城市的職住空間布局模式，如柴彥威等基于問卷調查數據對北京職住空間格局分析[6]。三是影響因素研究，探索中國特色職住空間的影響因素，包括住房制度、行為習慣、通勤模式等，如孫斌棟等認為商品房制度改革、軌道交通使用等影響了上海職住空間格局[7]。新時期下，國內學者對職住空間的研究視角與方法趨于多元化，如關注低收入人群、外來務工者、女性等特殊群體的職住空間[8,9]，利用手機信令、POI大數據等對職住空間模式分析等[10,11]。

深圳市龍華區屬于人口高度集聚與流動的大城市地區，城市發展歷程較傳統城市地區迅速，職住空間發展在全國具有一定代表性。因此，本文對深圳市龍華區職住空間進行研究，以期總結大城市地區的職住空間特征及形成的因素，充實相關研究。

二、研究范圍與數據來源

本次研究范圍包括深圳市和龍華區兩個層次。其中，深圳市范圍重點研究龍華區與市域其他地區的職住空間聯系，龍華區范圍重點研究龍華區內部職住空間特征。

本文采用的數據來源于深圳市及龍華區2021年移動運營服務商的手機信令數據（時間節點為2021年5月）。

三、龍華區職住空間特征

（一）龍華區職住人口分布呈現以沈海高速為界的“南多北少”格局

從職住人口空間分布來看，沈海高速以南地區的職住人口規模遠高于以北地區。其中，居住人口沿龍華大道及地鐵4號線兩側形成了集中程度較高的居住人口集聚區，就業人口則沿珠三角環線高速兩側的工業園區形成集中程度較高的就業人口集聚區（如圖1）。

圖1 龍華區職住人口分布圖

采取職住人口熱點分析，可發現龍華街道和民治街道的居住人口空間集聚度水平較高，熱點單元分占各自總單元數的33.9%和18.2%，遠高于觀瀾街道的3.8%的和觀湖街道的8.0%。就業人口熱點地區可分為以富士康龍華園區為代表的產業園區就業集聚片區及以珠三角環線高速兩側園區為主的就業集聚片區（如圖2）。

圖2 龍華區職住人口熱點分析圖

（二）龍華區承載深圳中心區外溢的大量居住人口，內部職住分離明顯

龍華區現狀職住比為1:2.99，居住人口數量遠大于就業人口數量，其主要原因是龍華區的居住成本相對較低，吸引了大量在深圳中心區就業而在龍華區居住的通勤人口，職住人口OD分析與福田區、南山區較強，導致較低的職住比。對于內部的職住分離情況，龍華區呈現 “總體居住主導、局部就業占優”空間分布特征。其中，居住導向極強片區主要集中于龍華街道、民治街道、大浪街道和福城街道北部地區，就業導向極強地區主要分布于富士康龍華園區（如圖3）。

圖3 龍華區職住分離分析圖

（三）龍華區形成南北兩個就業流動組團，與福田、南山、龍崗、寶安等就業流動較強

從就業人口流動OD分析結果來看，龍華區就業人口流動形成了以龍華街道為中心、沈海高速為重要分割的南北兩個就業流動組團。其中，龍華—民治—大浪組團中，就業人口流動程度較高，強度較大，高于北部的福城—觀湖—觀瀾組團。同時，龍華街道與福城街道、觀湖街道的就業人口流動水平也較高，但與民治街道、大浪街道的就業人口流動有限（如圖4）。

圖4 龍華區內各街道就業人口流動分析圖

從與深圳市其他街道之間的就業人口流動關聯性看，龍華區就業人口主要向福田區、南山區和龍崗區、寶安區等周邊的主要產業園區所在地流動。其中，龍崗區坂田街道是龍華區就業人口流動最主要的目的地。寶安區和光明區并未出現顯著的就業人口流動熱點或冷點地區，而在龍崗區東南部、鹽田區、坪山區西北部出現了就業人口流動的相對冷點地區（如圖5）。

圖5 龍華區與深圳市各區之間人口流動OD分析圖

四、龍華區職住空間模式及影響因素

（一）龍華區形成“點—面”職住空間模式

通過對龍華區內職住分離特征分析，龍華區職住人口空間分布差異性呈現出就業熱點地區在區域內呈現點狀分布而居住熱點地區呈現集中連片分布的空間組織模式，形成“點—面”職住空間模式。就業熱點地區與居住熱點地區呈現較高的空間聯系，兩者的空間依存程度較高，即在就業熱點地區與居住熱點地區之間的最小空間距離有限，并未形成單一連片的就業空間與居住空間分離的情況。

南北兩大職住組團是龍華區職住空間的基礎，組團內部受到龍華區高度職住分離、較大規模跨區職住人口等因素，呈現以居住熱點地區連片集中分布、就業熱點地區呈點狀零星分布的特征（如圖6）。

圖6 龍華區職住空間模式圖

（二）龍華區職住空間影響因素

本文從城市房價、公共交通、產業布局、公共服務設施、商業服務設施等幾個方面來分析龍華區職住空間模式的影響因素。

1.高房價是導致市域職住分離的核心驅動力

近年來深圳市房價持續上漲，特別是以福田區和南山區為代表的原深圳關內地區核心就業地區的房價增速遠高于深圳市房價平均增速和深圳市人均可支配收入增速。這使得大量在福田區和南山區就業的“新深圳人”在購房或租房時無法負擔起就業地周邊住房而被迫選擇以擴大就業通勤距離與時間，換取適合自身收入水平的住房產品。由于個人收入與可負擔住房的空間匹配關系是導致龍華區高職住分離水平以及強跨區職住通勤的核心原因。同時，高房價驅動了跨區就業人口在住房選擇上更趨向于選擇與就業地更為接近的地區。這也是造成龍華區南北居住人口分布差異、南部組團分布更為集中的一項重要因素。

2.公共交通空間布局對職住人口分布具有引導力

公共交通是影響就業和居住目的地的重要因素之一，地鐵建設對深圳市的職住空間拓展的引導作用十分顯著[12]。通過分析龍華區現狀地鐵站和公交車站的分布和核密度分析可以發現，公共交通站點布局與居住人口的空間分布存在較強關聯。特別是南部組團范圍內的地鐵站點，大多分布于職住人口分布的熱點地區。地鐵站點的布局，特別是地鐵4號線的站點布局，對職住人口分布和保障龍華區跨區人口通勤起到較大作用。作為深圳市第二條開通運營的地鐵，地鐵4號線二期的開通運營連通了龍華南部地區與福田區主要就業中心（如市民中心、會展中心等）和樞紐站（深圳北站、福田站），很大程度上在深圳軌道交通發展早期強化了福田—龍華的南北向通勤運力。加之與地鐵1號線的快速接駁，直接加強了龍華區與福田區、南山區以及羅湖區的快速通勤能力，為龍華區吸引、集聚原深圳關內無法負擔住房成本的外溢就業人口提供了優勢保障。伴隨著4號線三期的投入使用，直接強化了龍華區北部片區與深圳市核心就業片區的快速交通能力，進一步強化龍華區作為原深圳關內地區“臥城”的區域功能。

3.產業園區對職住人口集聚具有吸引力

龍華區是深圳市產業園區布局較為集中的行政區之一，園區數量在深圳市各區排名第三，占總數的20%，形成了以富士康龍華園區為代表的產業集聚區。這些園區在模式上較多采用職住功能混合的運營模式，即園區內不但包含生產性功能區域，還包括了為職工提供居住功能的生活服務性功能區域，使得在園區范圍呈現較高程度職住一體的空間。同時，產業園區內有限的居住生活功能供給無法滿足所有就業人口的居住需求，所產生的大量外溢需求會帶動周邊地區居住空間的發展。在租購住房可負擔的條件下，追求有限的通勤時間消耗成了外溢居住需求的重要引導因素，即在空間上反映出“點—面”模式中居住熱點地區與就業熱點地區最小空間距離有限，未形成職住空間過渡分離的情景。

4.公共服務設施布局對居住人口分布具有調節作用

公共服務設施的建設在完善組團功能、優化組團空間結構、吸引人口集聚上發揮重要作用[13]。教育資源和醫療資源作為公共服務中的重要組成部分，在深圳顯得尤為稀缺。學校和醫院的空間布局在很大程度上影響居住人口，特別是購房者，在選擇居住目的地上的決策。通過對龍華區學校和醫院空間布局和核密度分析可以發現，在學校和醫院的空間布局上呈現出與居住人口布局一致的南北差異性特征，即龍華區南部片區的學校和醫院的分布與密集程度遠高于北部片區。同時，學校和醫院布局的高密度地區與居住人口熱點地區的空間關聯程度較高，對居住人口的空間集聚具有引導作用。

5.商業服務設施布局對居住人口分布具有強化作用

作為居民日常生活中重要的場所，商業服務設施的空間布局受市場調節更為顯著[14]，與人口流動存在強正相關關系，而商業設施的可接近性會對居民在居住地的選擇產生強化作用[15]。通過對龍華區超市和商場的空間分布和核密度分析可以發現，龍華區超市和商場的空間布局上呈現出于居住人口布局一致的南北差異性并在龍華街道和民治街道呈現出高度集聚的特征。這一特征反映出龍華街道和民治街道完備的、成規模的商業服務業體系相較于龍華區其他街道已形成比較優勢。在龍華區居住人口不斷增加的過程中，這一比較優勢對強化片區對新增居住人口的吸引力，進一步強化居住人口規模起到了強化作用。

五、結論與建議

本文利用手機信令數據，研究深圳市龍華區的職住空間特征，總結了龍華區職住空間模式和影響因素，主要結論如下。

（1）從深圳市域來看，龍華區承載深圳中心區外溢的大量居住人口，存在較大規模的跨區職住通勤，日間就業人口主要流向福田區、南山區等深圳中心區。龍華區內部居住和就業人口分布呈現以沈海高速為界的“南多北少”特征，南部的龍華-民治-大浪組團無論是在職住人口規模、職住人口集聚程度、就業人口流動強度都高于北部的福城-觀湖-觀瀾組團，并沿龍華大道及地鐵4號線等主要交通干線形成了高密集居住區和就業區。

（2）龍華區已形成“點—面”職住空間模式，住房成本高低、公共交通格局、產業園區分布、公共服務及商業設施布局是影響龍華區職住空間模式的主要因素。隨著人口的穩定發展，龍華區的就業空間將步入內部優化階段，建議應加強產業與居住的功能融合布局，避免產生過度的跨行政區通勤人口，同時需要關注就業社會分化的問題，避免某一區域的就業階層過度單一而引發社會矛盾，為城市的穩定發展提供保障。