物業公司成本管理模式創新應用研究

夏永強

在八十年代初期，政府推行物業開放政策至今，經過近四十多年的發展，物業管理服務已全面發展并廣泛推廣，近年來，隨著城市化進程加快，這必然提高了對城市生活服務水平的要求，根據業主和用戶需求，物業管理行業提供先進的樓宇管理服務，例如：樓宇及公用設施的維修保養、環境及綠化管理、綜合公用設施維修等，物業管理可謂是物業發展的延續，是一種綜合的服務方式，為改善房地產開發和運營奠定了基礎，物業管理的重要性越來越明顯。

為了更好的促進物業公司的健康快速發展，以更好地滿足人們對物業管理服務日益增長的需求，我們必須深入探究物業公司的成本管理模式，以使物業公司在提高和創新服務質量的同時，能夠有效管控成本，提高市場風險抵御能力，并持續健康發展。

目前，物業公司在企業成本管理過程中闡述的管理理念是不完整的，沒有對企業發展的內外部因素進行分析，成本管理的效率低下。我國物業管理企業往往無法控制成本因素，選擇控制成本的方法多數局限于裁員，但這種方法是簡單、粗暴而且是非常有限的，甚至會直接導致服務水平的降低和員工滿意度的降低，這種方式不能給企業帶來市場競爭力優勢，不利于促進公司的健康持續發展。在成本管理中重點整合這些因素：技術、服務品質、成本費用、管理品質，現在，社會發展中廣大群眾對物業管理的需求不斷增加，全面提高物業管理效率是必要的，使物業管理符合現代市場發展。過去在傳統的經營過程中，有的在經營中缺乏市場定位，過度追求短期發展效益，忽視體系化系統化成本管理和資源合理配置的重要性，造成嚴重的資源浪費和市場競爭力不足，致使企業規模和效益難以得到長足的發展。

正如一些物業管理公司所表現出來的，成本管理只處于制定經營計劃的初級階段，而不是將成本管理工作真正系統的滲透到企業物業管理的各個環節，這導致了成本管理的低效率。目前很多物業公司與房地產公司都是一體化經營，這為兩者的溝通和各項成本管理的共同控制提供了牢固的合作基礎，物業公司有條件做好與房地產開發公司的溝通交流和事前介入，只有這樣才能更好的提高物業管理的智能化水平，并減少后續物業管理的人工成本等各項投入。

傳統成本管理模式

基于項目成本計算的傳統計算模式，傳統成本管理模式將直接人工、材料等項目成本納入會計體系，采用成本核算制度確定生產經營成本，然后分解為不同的責任中心，而間接費用的具體分配方法是在不同的商品或項目之間進行分配，最終結合相關預算、責任目標成果制定相應措施。

傳統成本管理模式的特征

強調項目生產和成本計算的傳統成本管理模式，只使成本計算與生產周期相一致，傳統的成本管理模式的發展也出現了一些改進，出現了預測、計劃、控制、監督管理、驗證等方法，但是，很多物業公司不夠重視事前預測和計劃，只重視成本核算、成本評價等事后事項，這種成本管理模式顯然不能為公司的戰略及經營決策提供有效的支持，并阻礙了公司的發展。

傳統成本管理模式的缺陷

隨著現代技術的進步，機器人和智能計算機程序的范圍越來越廣，項目成本結構的變化、成本組織系統中的間接費用能夠更多的直接追溯到對應的項目中，我們仍然以傳統的成本管理模式為基準，項目信息容易發生錯誤，信息失去了可靠性，另外，舊的成本計算方法有可能難以進行日后的成本合并、成本分配和根據管理的需求靈活的進行成本歸類，企業管理系統中的成本管理尤其重要，成本管理工作不僅是簡單的執行，而且能為決議計劃提供可靠的數據支撐，是企業科學進行決策的堅實依據，傳統的成本管理模式和舊的成本計算方法不能滿足企業日益增長的決策管理需求。

現代成本管理模式

現代成本管理模式，包括從計劃、生產、銷售、售后服務等各個階段，包括從戰略管理到日常運營等各個環節，包括從公司頂層到基層員工等各個人員的全環節、全方位、全人員的成本管理模式，而絕非僅僅是財務人員的成本核算工作。

全面完善成本管理制度

目前，企業在開展各項管理工作的過程中，要分析其發展狀況，按照國家有關部門、法律、法規、制度的要求，完善企業內部成本管理體系，全面檢查成本管理制度，理清其內容，并發展完善公司管理制度，如采購管理制度等；其后，設立適當的審核制度，以保障各項管理制度能夠更好的實施落地和發揮好管控成本的效能；此外，還要進行一系列檢查，以檢查制度落實情況和制度實施成效；最后，做好成本管理制度的分析評價和修正反饋，以使成本管理制度更能適合本公司的成本管理需求。只有完善的成本管理保障制度，才能有效地管理成本，才能真正使公司的運作正規化，促進物業公司的可持續發展。

提高財務人員的業務水平

物業公司要結合自身業務現狀和長期發展需求，要全面重塑成本管理模式，必須提高相關財務人員的綜合業務能力，如：為新入職員工提供培訓和指導，以確保其活動的有效性，通過提高財務人員的綜合技能和專業水平，可以實現公司成本管理模式的優化，在訓練過程中，要定期進行檢查，提高訓練效果，在企業成本管理過程中，財務人員起著重要的作用，只有大幅度提高其業務能力，他們才能夠根據企業的實際需求建立好成本管理模型，以提高成本管理效率和效果，進而真正提高公司的成本管理水平和能力。

做好細節管理

在成本管理過程中，物業公司要充分集中優勢，分設部門，在加強各部門之間聯系的過程中，確保資源的充分有效分配，在長期發展的過程中，物業公司要采購更多的商品，這種貨物可以集中采購，以控制其成本費用，在采購各種物資時，必須將其分配給不同的管理部門，以更好的控制庫存，并對庫存價值進行全面控制，在物業公司的長期發展過程中，必須全面實施成本管理，根據公司存在的成本管理問題，建立相應的管理機制，控制管理細節，在新時期物業公司的成本管理需要更多的內容、更高的要求，因此，目前從事成本管理模型開發的人員，有必要根據控制系統的優點對工作細節進行控制，提高管理效率，降低管理成本。

發揮好集中管理優勢

為了更好的實現整個公司甚至是整個企業集團的整體運營效益，企業內部應該強化溝通、交流和互動，通過資源共享系統能夠更好的實現企業的整體交流和管控效果，有些大規模的共性業務，如各個部門或集團下的各個公司的批量物資采購業務，整個企業甚至整個集團，可以利用集中采購的優勢以削減采購成本和控制物品質量，企業甚至是企業集團應該建立優質的供應商庫，與合作供應商簽訂供貨框架協議，在一定期間內，根據本企業的需求，讓供應商按照既定的價格、既定的商品質量、既定的供貨條件等為本企業實時供貨，并按照上月、上季度、半年度、上年度的實際供貨量等結算貨款，通過這種方式不但可以消減采購成本、保證供貨質量，還可以大量的消減庫存，大量消減存貨的保管成本、資金壓占成本并能有效規避存貨報廢或貶值的風險。

強化成本管理的預見性和系統性以為決策提供實時數據支撐

物業公司要想在激烈的市場競爭中脫穎而出，就必須摒棄傳統的只注重短期節支的成本管理模式，企業必須從戰略發展的高度，尋求新的服務需求和新的利潤增長點，在此基礎上預測好新項目的各項收入、預測好新項目的各項成本、預測好新項目的利潤空間，以此來為項目的投資和運營決策提供更加可靠的數據支撐，只有這樣物業公司才能有的放矢的開發好新服務、運營好新服務并能不斷提高本公司的效益水平和市場競爭力。市場先機只偏愛勇于開拓、不斷創新、夯實工作、用心經營的企業，為了企業的持續健康發展，創新成本管理模式、創新物業服務水平已成為物業公司迫在眉睫的課題，物業公司要勇于突破才能占領市場先機，并造福百姓。

物業公司必須強化成本管理的預見性和系統性，并為企業的戰略和經營決策提供可靠支撐，只有具備了這種先知先覺的成本管理能力，才能更穩健且更有的放矢的展現出搶占市場先機的威力和魄力，進而在日新月異的市場競爭中立于不敗之地。

（山東多邦物業管理有限公司濰坊分公司）

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