碧桂園“硬核”交付

江一葦

今年，“保交付”成為地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，房企紛紛開啟“交付力”比拼。

根據(jù)樂居財經(jīng)研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年共有41家房企對外公布交付成績單，已交付房屋套數(shù)總額超123萬套，涉及1300多個樓盤。

其中，碧桂園領(lǐng)跑上半年房企交付榜，其交付量超過已披露交付數(shù)據(jù)的前五家其他房企的總和。碧桂園累計合同交付1070個批次，共計超過25萬套房屋如期交付，覆蓋了全國30個省份、214個城市、780個區(qū)縣，按期交付率約99%。

此外，上半年碧桂園還有165個項目批次實現(xiàn)了“交房即交證”，這在當前的市場環(huán)境下殊為不易。

事實上，交付力是房企綜合實力的集中表現(xiàn)，并不是孤立的節(jié)點，貫穿了產(chǎn)品從研發(fā)、設(shè)計、采購、工程、交付前服務、交付體驗、交付后生活場景等，是一個全周期、多節(jié)點的服務體系。

對于房企而言，也是一個倒逼產(chǎn)品和服務提升的契機。碧桂園總裁莫斌表示，要進一步完善制度標準，強化交付評估，倒逼施工過程管理，秉承對業(yè)主高度負責的態(tài)度，提升產(chǎn)品品質(zhì)，努力實現(xiàn)完美交樓。

客戶為重

7月底，高層強調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交付是首要任務。由此，落實“保交付”，成為房企工作的重中之重。

交付力串聯(lián)起全線條、各部門的工作，不少房企啟動了流程化、規(guī)范化的交付體系，提前介入交付環(huán)節(jié)，保證項目保質(zhì)保量完成集中交付。

碧桂園就設(shè)置了提資、審圖、開放開盤、交付樣板驗收、交樓聯(lián)合驗收五大關(guān)鍵節(jié)點，進行營銷、客關(guān)、設(shè)計、運營、工程聯(lián)合檢查，不放過任何風險。

在施工過程中，碧桂園在土建移交精裝修、大型機械設(shè)備拆除、竣工備案等多個核心一級節(jié)點上強化監(jiān)控。如果發(fā)現(xiàn)有進度相對落后的項目，就利用集團的管控能力，傾斜人力、物力為項目提速。

同時，碧桂園致力于優(yōu)化客戶體驗，簽約兩個月后，碧桂園開始每月向業(yè)主播報項目工程進度，不定期穿插工地開放/直播活動，施工過程全程透明化向業(yè)主展示。交付前舉辦客戶預驗收活動，邀請所有業(yè)主提前驗收，整改報修問題，確保如期順利交付。

在品質(zhì)把關(guān)方面，碧桂園規(guī)定，所有項目經(jīng)過項目自查、區(qū)域各專業(yè)條線聯(lián)合查驗、物業(yè)查驗、區(qū)域總裁查驗合格后，還將進行獨立的第三方評估，達到合格分數(shù)后，方能開啟交付。

體系化的運作，印證了莫斌所說的：“一切以客戶為中心，我們的交付標準要進一步提升，對質(zhì)量的控制要進一步向前端延伸。”

交付力是商品住宅預售制下的產(chǎn)物，今年各地也陸續(xù)試行“交房即交證”，為購房者規(guī)避風險。

“交房即交證”是指新建商品房項目交房時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)與稅務、金融機構(gòu)等部門聯(lián)動，在交房現(xiàn)場為提出申請的購房人辦理不動產(chǎn)登記、頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

上半年，碧桂園在湖北、山東、甘肅、四川等地的多個項目，試點推行“交房即交證”，共有165個項目實現(xiàn)了交付即辦證，交付的質(zhì)量和維保服務滿意度同比穩(wěn)步提升8%以上，總體滿意度整體提升4%。

交付力也奠定了碧桂園現(xiàn)金流良性循環(huán)的基礎(chǔ)。莫斌預計，公司2022年全年的權(quán)益可售貨量將不低于5300億元，全年去化率不低于68%。

現(xiàn)金管理

硬核交付力的實現(xiàn)，離不開房企的綜合實力，尤其是資金的管控和支持。

一方面，廣泛布局和城市深耕，使碧桂園擁有強大的抵御風險能力。截至2022年6月底，其現(xiàn)有權(quán)益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域，77%位于人口流入?yún)^(qū)域。

房地產(chǎn)已進入因城施策深化改革階段，城市間的分化造成不同城市的供需、結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大差異，而碧桂園在精準投研后的廣泛布局，可以對沖局部市場劇烈波動的風險。

另一方面，現(xiàn)金管理也尤為重要。莫斌坦言，“今年碧桂園主要通過可動用現(xiàn)金管理來保持收支平衡的狀態(tài)，凸顯公司穿越周期的韌性。”

在收入端，碧桂園強調(diào)回款效率，平均按揭放款天數(shù)與去年同期相比提前了19天，新增簽約的權(quán)益回款率提升了兩個百分點。同時，充分挖潛應收未收款。

今年上半年，碧桂園盤活大宗資產(chǎn)收回69億元，有效補充現(xiàn)金流。此外，也啟動了與39家合作方的項目分家，提高公司與合作方在項目層面的資金使用效率。

在支出端，碧桂園嚴格進行復工鋪排，從源頭嚴控開工量，真正做到“以銷定產(chǎn)”。在保交樓前提下，避免無效開工帶來的工程款支付增加。碧桂園預計，全年工程款支付較往年有大幅下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流支出壓力減小。

在費用管控方面，碧桂園分解費用類型，除剛性費用外，其余費用歸零。上半年，碧桂園的銷管費同比下降36.3%，其中銷管費占收入的比例為5.5%，較2021年上半年占比下降0.4個百分點。

在現(xiàn)金流管理方面，短期上，碧桂園進行每周資金計劃的滾動鋪排，削峰平谷，留足安全墊應對外部的不確定性。中長期，通過鋪排未來12個月的現(xiàn)金流計劃，將未來可能遇到的各個風險點納入考量，比如銷售波動、直接融資渠道是否暢通、債務到期安排、現(xiàn)金是否可盤活等，均納入資金預算安排。

在市場下行的大背景下，交付力不僅是行業(yè)發(fā)展的底線，也是房企成為長期主義者的必選項。