REITs加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

摘要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為地方經(jīng)濟發(fā)展的引擎，激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營活力意義重大;作為一類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)特點契合公募REITs特性;作為一類投資產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs體量可觀、收益穩(wěn)健。產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公募REITs一樣，都是政府推動，央企作為中流砥柱，兩者一脈相承。對于這樣大背景大框架的認識，將有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商把握好未來趨勢，定位好自己在這個大框架中的角色，進一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：REITs;產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);底層資產(chǎn)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0048-04 收稿日期：2022-03-31

文章來源：本文由方升園區(qū)大會供稿。

3月以來，國家發(fā)改委、證監(jiān)會一連串的發(fā)文和會議引發(fā)了公募REITs領(lǐng)域又一波關(guān)注高潮，在我國反平臺經(jīng)濟壟斷、提倡共同富裕的大背景下，公募REITs的正式運作目前看來是水到渠成、恰逢其時。可以預見，未來REITs必將獲得蓬勃發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為REITs重要的底層資產(chǎn)也將獲得運營上的精進。

1 政策層面：推波助瀾

1.1 兩會代表為REITs發(fā)聲

今年兩會期間，在“推動高質(zhì)量發(fā)展”、資本改革推進的相關(guān)議題上，全國人大代表、北京市證監(jiān)局局長賈文勤介紹：今年擬提出多方面建議中加快REITs專項立法是其中一個重點。具體包括信息披露制度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化（如降低多重委托代理關(guān)系、減少代理成本、明晰REITs管理人的權(quán)責邊界、降低監(jiān)管成本等）、REITs專項業(yè)務(wù)牌照及鼓勵原始權(quán)益人成立專業(yè)的REITs管理公司、監(jiān)管制度完善（實現(xiàn)業(yè)務(wù)全主體、全流程法律責任的全覆蓋）等。

由于目前11個公募REITs項目均為試點運行，產(chǎn)品框架設(shè)計十分復雜謹慎，后期的改革必然會有針對性地進行制度流程完善。

1.2 基金通平臺上線

1月28日，上交所、深交所以及中國結(jié)算聯(lián)合推出了基金通平臺，并發(fā)布了基金通平臺份額轉(zhuǎn)讓指引，平臺自公告發(fā)布之日起施行，為有需求的場外公募REITs投資者提供補充退出渠道。這為產(chǎn)品的流通提供了更為廣闊的空間。

此前，公募REITs產(chǎn)品均采用封閉式運作且封閉期較長，這也導致在封閉期內(nèi)場外投資者只有開立證券賬戶將REITs托管至場內(nèi)才能實現(xiàn)退出，給場外REITs投資者的退出帶來極大的不便。

而在基金通平臺上線之后，場外公募REITs投資者可以通過基金銷售機構(gòu)與做市商在基金通平臺進行相應(yīng)的基金份額轉(zhuǎn)讓。根據(jù)初期安排，當前基金通平臺可支持投資者采用報價轉(zhuǎn)讓方式賣出、做市商采用報價轉(zhuǎn)讓方式買入基金份額。投資者報價轉(zhuǎn)讓買入、做市商報價轉(zhuǎn)讓賣出基金份額和詢價轉(zhuǎn)讓方式的實施時間另行通知。

當前，已經(jīng)有11家銷售機構(gòu)開通基金通業(yè)務(wù)權(quán)限，后續(xù)其余符合條件的基金公司（直銷）、銀行、第三方銷售機構(gòu)等場外基金銷售機構(gòu)也均可申請開通基金通業(yè)務(wù)權(quán)限。隨著首批REITs戰(zhàn)略配售的解禁期臨近，基金通將大力提升公募REITs產(chǎn)品的流通便利性。

1.3 基金擴募：流通與擴容

3月18日，證監(jiān)會網(wǎng)站發(fā)布的《深入推進公募REITs試點進一步促進投融資良性循環(huán)》中提到公募REITs下一階段的重點工作，兩項之一便是研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴募規(guī)則。

基金擴募是指封閉式運作的基金在運作期間，由于需要提高投資效益或因其他情形需在前次募集資金的基礎(chǔ)上，經(jīng)過監(jiān)管機構(gòu)審批另行募集資金，以擴大資金運行規(guī)模的情況。也就是說，原先投的錢效益不錯，于是申請擴充資金，擴大投資規(guī)模，從而產(chǎn)出更多效益，這是符合投資邏輯的。支持運作良好的REITs通過擴募機制做大做強，健全正向激勵機制，是形成市場化優(yōu)勝劣汰，提升REITs整體市場表現(xiàn)的重要途徑。

對于擴容，除了現(xiàn)有項目的擴募，多方信息顯示，申報公募REITs的項目池也在不斷擴容。目前公募REITs正加大在中部地區(qū)的項目儲備，而不發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園“隱形冠軍”也是不錯的備選資產(chǎn)。

3月21日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進一步做好社會資本投融資合作對接有關(guān)工作的通知》，提出推動更多符合條件的存量項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。這意味著試點工作告一段落，批量推進已經(jīng)開啟。畢竟目前11只的體量還達不到引進公募REITs產(chǎn)品、實現(xiàn)資金規(guī)模化運作、促高質(zhì)量發(fā)展的初衷。

基于政策上的重視程度以及解禁期的逼近，公募REITs今年上半年的重心應(yīng)該是基于試點產(chǎn)品的運行總結(jié)經(jīng)驗，加快完善頂層設(shè)計，細化各環(huán)節(jié)的操作的流暢度和合理性。在此基礎(chǔ)上，再考量項目池中的選項，推出新的產(chǎn)品上市發(fā)行。這可能也是，在如此高的熱度下，最新一期REITs只發(fā)行了一個產(chǎn)品（華夏中國交建REIT）的原因。

2 市場和產(chǎn)品層面：穩(wěn)中有進

我國有近兩萬個不同類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。根據(jù)目前公募REITs對于發(fā)行的載體要求，底層資產(chǎn)必須具有產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定、具備增值潛力等優(yōu)勢。成熟度較高、符合資產(chǎn)形成條件的園區(qū)資產(chǎn)主要包含建設(shè)在工業(yè)用地或科研用地上的研發(fā)樓、標準廠房、孵化器和實驗室這三類，比較契合公募REITs的產(chǎn)品特性。

同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)規(guī)模體量大、資產(chǎn)類別豐富、市場交易活躍、定價邏輯清晰，十分具備適合REITs生根發(fā)芽的土壤。正因如此，首發(fā)陣容里，近半都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)項目。而且基本都是產(chǎn)業(yè)園里的“長者”：招商蛇口、上海張江、蘇州工業(yè)園區(qū)，以及物流園區(qū)的翹楚-普洛斯和鹽田港。

招商蛇口是產(chǎn)業(yè)園的龍頭，也是上批REITs最快通過審批的項目，于是也最早公布年報。年報顯示，自2021年6月7日起至12月31日止，博時蛇口產(chǎn)園REIT實現(xiàn)營業(yè)收入8010.60萬元，凈利潤2685.45萬元，分紅2743.30萬元;平均出租率88%，毛利潤率84.38%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）72.54%，已扣除提取到基金層面用于分紅的支出后凈利率3.82%。年報的各項數(shù)據(jù)均與去年的招募說明書設(shè)置的對應(yīng)指標高度吻合。其中，可供分配金額為5283.79萬元，是招募說明書預測可供分配金額的102%（91，345，691.00元*報告期實際運營天數(shù)207天/全年總天數(shù)365天=51，804，268.59元）。

總的來說，蛇口REITs從招募說明書到年報，都給出一種感覺：不驚艷，但絕對靠譜。并且，從年報中關(guān)于競爭的描述可以看出，項目進一步明確了發(fā)展的方向和著力點。

明確競爭整體形勢：國際競爭與國內(nèi)競爭日益融合為一體，出現(xiàn)了國際競爭國內(nèi)化、國內(nèi)競爭國際化的趨勢;以城市群和產(chǎn)業(yè)鏈為主體的群體競爭，已經(jīng)成為當前區(qū)域競爭的新特點。

園區(qū)運營的整體方向：當前，以人工智能、量子信息、移動通信、生命科學等為代表的新一輪科技革命加速推進，園區(qū)運營需依靠新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新手段挖掘管理紅利，賦能物理空間，回歸產(chǎn)品與服務(wù)。

園區(qū)運營的方針策略：通過應(yīng)用新興技術(shù)集成各類資源，成為城市與園區(qū)科技集成服務(wù)商;做精存量，嚴控增量;找差距、定目標、抓落實、重牽引、再提升，因地制宜制定運營策略。

園區(qū)運營重點：加大科技創(chuàng)新型企業(yè)的導入力度，與客戶融合發(fā)展，做強產(chǎn)業(yè)生態(tài)，探索形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新模式，打造園區(qū)核心競爭力。

從這些內(nèi)容可以看出，蛇口項目在引入REITs，實現(xiàn)重資產(chǎn)剝離后，更加專注于服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展產(chǎn)業(yè)，更適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯了。

穩(wěn)中求進的資產(chǎn)，就是公募金融產(chǎn)品所需的最好的底層資產(chǎn)。正是這種資產(chǎn)轉(zhuǎn)向社會資金變現(xiàn)，更能激活經(jīng)濟的邏輯，激發(fā)了地方經(jīng)濟發(fā)展更多的想象力。

緊接著，3月17日，廣州市發(fā)布《廣州市關(guān)于支持社會力量參與重點領(lǐng)域建設(shè)的指導意見》，提出：落實廣州市基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展措施，加快完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs推進中涉及國資交易、產(chǎn)權(quán)辦理及轉(zhuǎn)讓、土地使用、特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、稅收辦理等政策措施;研究設(shè)立廣州市基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，加快盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs及相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。從制度層面、組織機構(gòu)層面都加強了對公募REITs的導入。

如果REITs能推動社會資金都動起來，取之于民，用之于產(chǎn)業(yè)，再分紅于民，那就是最大的內(nèi)循環(huán)。

3 未來趨勢：產(chǎn)業(yè)運營專業(yè)化、體系化、市場化

REITs的制度體系完善后，產(chǎn)業(yè)園作為優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)勢必也會有更多的項目釋放到市場中來。大量的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園在資產(chǎn)變現(xiàn)后，基金層面后續(xù)要在市場上把價格做高，就必須要提高租金，這必然推動園區(qū)的運營和服務(wù)向縱深發(fā)展。

目前優(yōu)質(zhì)的運營商是稀缺的，且產(chǎn)業(yè)運營是一個復雜的綜合體系，并且要能貼合產(chǎn)業(yè)的發(fā)展因時因勢作出變化創(chuàng)新，就筆者目前的觀察而言，還沒有哪一家可以在產(chǎn)業(yè)園的全方位服務(wù)上能做到全能全優(yōu)，標準化的服務(wù)架構(gòu)也是稀缺的。

在公募REITs的推動下，產(chǎn)業(yè)園的運營需要更高的效能，就需要精細化管理運營。日常運營管理團隊需要有成熟的框架和標準去駕馭更多的服務(wù)商來推進園區(qū)產(chǎn)業(yè)的招商、融資、生態(tài)、人才、政策服務(wù)、物業(yè)、第三方專業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)。市場會快速進行細分，運營服務(wù)會更加市場化，國有和私營企業(yè)將各展所長，共同推進運營服務(wù)的精細化。

4 結(jié)語

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為地方經(jīng)濟發(fā)展的引擎，激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營活力意義重大;作為一類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)特點契合公募REITs特性;作為一類投資產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs體量可觀、收益穩(wěn)健。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公募REITs一樣，都是政府推動，都是央企作為中流砥柱，兩者一脈相承。對于這樣大背景大框架的認識，將有助于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商把握好未來趨勢，定位好自己在這個大框架中的角色，引領(lǐng)自己的進一步發(fā)展。

站在歷史發(fā)展的新起點，筆者認為發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs市場正當時。