城市更新項目的盈利模式分析

摘要：城市更新項目面臨政策繁雜、模式多樣、開發難度大、收益測算難等問題，也正因為如此，許多介入城市更新項目的房地產開發企業，都交了不少學費。透過現象看本質，理解城更項目的前世今生、測算邏輯與政策走向，將為企業開展城更項目的開發經營提供更多底氣。

關鍵詞：城市更新;舊城改造;產城結合

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0041-07 收稿日期：2022-04-26

作者簡介：馬蕾，賽普地產研究院。

城市更新實質上并不是一個新興的領域，它是在棚改、舊城改造基礎上拓展了內涵與外延發展而來的。棚改是危房改造，是對城鎮建設用地上的危舊房屋進行修繕或拆除重建;舊城改造是在棚改的基礎上，局部或整體地、有步驟地提升居民的物質生活環境而做的改造;城市更新與舊改相比更注重城市功能、產業結構、人居環境的有機更新，實現資源集約利用和可持續發展。

簡言之，棚改和舊改主要是在現有城市規劃的基礎上對現有的房屋進行改造提升，而城市更新除了對房屋本身進行更新改造外，還將視情況對區域內的土地進行重新規劃利用，見圖1。

當一個城市的經濟、產業、人文環境發展到一定程度，現有空間逐漸不能滿足現代化城市需要，為了更好地配置城市資源，需要對城市進行更新和升級。目前國內城市更新政策相對比較成熟的往往是一線城市，大多二線城市或尚有開發增量的城市還達不到城市更新的階段。

以廣東省為例，目前21個地級市中只有深圳、廣州、珠海、東莞、中山、佛山六個市使用了“城市更新”一詞，而其他許多城市所提的“城市更新”相當于“三舊改造”。

1 不同的更新改造方式與不同的更新模式

城市更新項目根據更新改造的方式可分為保留、改建和拆建三類，不同城市在政策中的定義與名稱略有差異，如表1所示。

保留類，即不改變房屋主體結構和使用功能，通過提升部分材料部品或者房屋功能配置來提升產品價值。此類項目的盈利點不高，大多為政府主導物業公司或施工企業參與，房企參與較少。

改建類，即對單一地塊內的不動產使用功能進行變更，保留原建筑物的主體結構。房企參與此類項目可以通過土地屬性的調整、房屋功能的改造以及改造后的資產持續運營來獲取資產升值及運營收入，部分擅長資產運營的房企會介入此類項目。

拆建類，即對建成區的一定區域進行提升改造，可以通過區域合理規劃改變土地使用性質及土地使用權的權利主體，由于更新項目大多位于建成區，區域土地價值往往較高，這意味著房企通過城市更新改造可以獲得高價值的可開發土地，一方面獲取改造成本與土地價值之間的差額收益，另一方面獲取產品開發后的銷售收入或運營收入，故此類項目是房企積極介入的類型，見圖2。

總體來看，全國范圍的城市更新存在市場主導、政府主導以及政府與市場合作的3種類型9種模式，見表2。

結合土地所有權、使用權以及土地用途在城市更新前后的變化來分析這9種開發模式，如表3所示。

首先，土地所有權變更帶來了較高的土地市場價值提升，土地所有權由集體所有（無使用年限，不可轉讓）變更為國家所有（有使用年限，可合法轉讓）。其次，如果土地所有權不變，但土地用途可變更，也可以一定程度上促進土地市場價值的增值，比如商改居、工改居、工改商等。再次，土地使用權是否變更決定了房企參與城市更新是否有機會獲取土地的使用權。

需要注意的是，房企參與城更項目的程度，不只取決于土地價值的增值情況，還取決于該項目的更新難度，包括投入資金額及拆改難度（包括原有土地權屬、業主數量等）。

2 拆除重建類城更項目的經營邏輯

如前所述，拆建類項目是房企積極介入的城更項目類型，也是后者獲取開發項目的重要手段。

除了與招拍掛項目一樣獲取房屋開發收益，城市更新項目很重要的一部分是獲得改造支付成本與周邊土地出讓價格之間的差額，可以稱之為“土地價值增值”。實際上，很多公司獲取城更項目投資決策的主要條件就是“項目單方改造成本<周邊樓面地價”。

由于改造成本中的主要組成部分是復建（還建）的建安成本，故當項目單方建安成本與周邊招拍掛項目的樓面地價差額較大時，扣除其他補償及補交地價款之后，土地增值額度大概率為正，此時項目基本可行;當項目單方建安成本與周邊招拍掛項目的樓面地價差額不大時，要綜合考慮其他補償款及補交地價款來判斷項目是否可行;當項目單方建安成本小于或等于周邊招拍掛項目樓面地價時，項目一定不可行，見圖3。

筆者基于收入構成分析，結合地貨比的取值，推導出通過樓面地價與單方建安成本的比值，來判斷土地價值的指標值，如圖4所示。

可以得出：

假設X為城市更新項目所在區域的樓面地價與單方建安成本比值：

X≥3，項目基本可行;

1X≤1，項目一定不可行。

從經濟視角來看，城市更新項目本質上是更新后該區域的土地價值增值在政府、房企與業主之間進行的重新分配，見圖5。

其中，補交地價是指更新后土地權屬或用途改變，結合使用年限及規劃指標的變化需補交的地價款。

由于每個城市的發展現狀及更新導向存在差異，各地政府對項目的立項條件、規劃要求、拆遷補償規定、改造成本測算或補交地價測算的邏輯與算法也不盡相同，下面筆者以廣州與深圳兩地的經濟測算邏輯來解析。

3 深圳城更項目經濟可行性測算邏輯：“正算”，重點是算補交地價

法定圖則是深圳特有的城市規劃管控手段（見圖6），它是由深圳市城市規劃主管部門每年根據城市總體規劃、分區規劃的要求編制，對分區內各片區的土地利用性質、開發強度、配套設施、道路交通和城市設計等方面作出的詳細規定。

法定圖則本質上確定了城更項目的土地價值，是項目進行專規設計的法定依據，見圖7。

基于城更項目所在區位的密度分區、標準單元的法定圖則管控要求進行專項規劃設計，通過專項設計中的歷史保護、公建配套、政策性用房等政府引導提倡建設的建面指標計算轉移容積與獎勵容積，可確定項目容積總量。容積總量本質上是政府通過轉移容積與獎勵容積對城更企業規劃并建設市政設施、公共建筑或政策性用房的投入所進行的經濟性平衡。

城更項目的容積總量=基礎容積+轉移容積+獎勵容積

其中：基礎容積=基準容積率×（1-地塊規模修正系數）×（1+周邊道路修正系數）×（1+地鐵站點修正系數）×地塊面積

轉移容積即用于歷史文化保護、生態修復、公共空間、交通市政設施、公共配套設施等用途的建筑面積全部或一部分轉移至可開發用地。獎勵容積即按規定配建的政策性用房，除明確規定計入基礎容積的之外，其余建筑面積計入獎勵容積。基礎容積率是由項目所在區位及法定圖則的管控指標決定的;轉移容積與獎勵容積是由專項規劃設計方案決定的。

最后，根據更新部門批復的專項規劃設計方案各個地塊的詳細經濟技術指標，參照政府認定的所在區域的土地市場價格、基礎修正系數和城市更新項目修正系數來測算補交地價款。補交地價本質上是政府在評估認定的區域土地市場價格基礎上，綜合考慮更新難度、更新前后的土地價值及房產價值的增值情況而進行的一次價值分配。

可見，深圳城市更新項目盈利邏輯是追求項目利潤的效率指標，即在建筑總量基本固定的前提下，通過降低投入、提升均價來提升利潤率。可實施的策略有：1.在專項規劃設計階段通過有效利用轉移容積與獎勵容積來做大容積總量;2.通過各地塊經濟指標的合理分配、優化布局來提升項目整盤均價，從而提升項目總貨值;3.考慮土地價格測算修正系數的差異來優化設計方案，從而降低補交土地款的額度。

4 廣州城更項目經濟可行性測算邏輯：“反算”，重點是確定總建筑量

與深圳的政策不同，廣州的舊村莊全面改造項目是先基于項目現狀制定拆賠方案與片區策劃方案，并合理核定項目改造成本，進而綜合當地的評估樓面地價，給予開發主體等價的可售建筑量，用以改造項目整體經濟平衡，項目經濟技術指標分為復建區與融資區，見圖8。

一方面，通過項目基礎數據調查，對項目所在地人口、現有建筑物、土地相關的基礎數據進行調查，在此基礎上按照拆遷補償標準等確定拆賠方案與片策方案。拆賠方案決定了復建區建筑量。另一方面，基于改造方案中復建區的建筑量及土地整備方案，按照《廣州舊村全面改造成本概算辦法》核算項目改造成本（含前期費用、拆遷費用、復建費用、土地整備相關費用等），進而結合項目所屬區域的評估樓面地價（須經政府指定的專業評估機構進行評估）確定融資區建筑量。融資區的建筑量決定了項目可售貨值。

可見，廣州舊村莊全面改造項目的盈利邏輯是追求項目利潤的規模指標，即通過項目可售貨量的最大化來提升項目利潤額。可實施策略有：1.數據調查階段，盡可能確認現有建筑的合法數據;2.片區策劃階段，按照規劃要求配建相應的公建設施及配套設施;3.拆賠方案制定階段，按照政府的改造成本核算辦法認定合理的改造成本;4.融資樓面地價的確認階段，結合項目改造貢獻情況與政府協商。

基于以上邏輯，廣州的全面改造項目可以通過幾個核心數據指標來測算項目毛利率，如表4所示。

5 結語：城更項目一次性收益將轉向持續運營收益

城市更新是國家“十四五”規劃《綱要》明確的重大工程項目，各地積極推動實施，但有些地方出現過度沿用房地產化開發建設方式的傾向，大拆大建、急功近利。

住建部于2021年8月31日發布【63號】文件《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，提出了四項關鍵指標要求，如圖9所示。

究其本質是強調城市更新的“去地產化”，否定一次性收益平衡的更新模式。房地產化的城市更新，從整個城市來看，會造成市場供給過多，可售商品房越多，房地產價格就會下降，財務最終將失衡。這種情況已經在很多三四線城市出現。全局的動態財務平衡必須考慮房地產價格的變動。所以，未來的城市更新項目收益平衡模式將從一次性收益平衡轉向持續的運營收益平衡，如圖10示意。

繼831【63號】文件出臺后不久，住建部于2021年11月04日發布【443號】文件《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》選定21個試點城市探索適用的城更模式。

據上述文件透露的信息可以預判：

第一，對深圳、廣州、上海等一線城市而言，目前已基本形成因地制宜的更新模式，將保持政策的延續性;

第二，對于第一批試點城市，城市更新探索模式強調留改拆并舉，保留利用為主，國有企業將成為城市更新行動的主力軍，而市場上具備開發建設管理優勢、優質資產運營或產業運營能力的市場化企業依然可憑借自身優勢參與其中。