解密凱德的資產(chǎn)管理模式

摘要：越來(lái)越多地產(chǎn)項(xiàng)目痛點(diǎn)都與資產(chǎn)管理有直接的關(guān)聯(lián)，玩轉(zhuǎn)資產(chǎn)管理全流程已經(jīng)成為地產(chǎn)操盤(pán)手的必修課。以凱德商業(yè)中國(guó)為例，解析優(yōu)秀商業(yè)資產(chǎn)管理模式：過(guò)中后臺(tái)部門的集中和共享減少人員成本，通過(guò)集中采購(gòu)降低采購(gòu)成本;增強(qiáng)品牌勢(shì)能，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)在市場(chǎng)能獲得更好的談判地位，能夠發(fā)出更大的市場(chǎng)聲音;不斷積累歷史經(jīng)驗(yàn)，減少企業(yè)在開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)時(shí)的試錯(cuò)成本。

關(guān)鍵詞：商業(yè)運(yùn)營(yíng);輕資產(chǎn);規(guī)?；?。

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0036-05 收稿日期：2022-04-05

文章來(lái)源：本文由中房案例中心供稿。

1 住宅開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)邏輯

凱德商用在國(guó)內(nèi)一直是一家相當(dāng)?shù)驼{(diào)的公司，一方面是由于相比于住宅十幾年來(lái)的快速發(fā)展和住宅開(kāi)發(fā)商的迅速壯大，商業(yè)地產(chǎn)從前是不太被關(guān)注的領(lǐng)域。另一方面是由于凱德商用這家企業(yè)本身的企業(yè)文化決定了它在經(jīng)營(yíng)自身業(yè)務(wù)之外，很少引發(fā)媒體和社會(huì)的廣泛關(guān)注。

近年來(lái)，越來(lái)越多的住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始組建專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，開(kāi)發(fā)商們?cè)谧≌瑯I(yè)務(wù)賺得盆滿缽滿時(shí)，開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的起因是什么呢？

其實(shí)并非是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身有利可圖，而是在政府越來(lái)越將購(gòu)物中心作為區(qū)塊價(jià)值提升的法寶時(shí)，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商們?cè)诤芏嗲闆r下不配建購(gòu)物中心就拿不到項(xiàng)目了。住宅開(kāi)發(fā)商們組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，只不過(guò)是為了更好地消化綜合體項(xiàng)目中的商業(yè)配比，對(duì)于商業(yè)部分的投資回報(bào)有什么要求呢？

大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)于商業(yè)部分并沒(méi)有硬性的回報(bào)率要求，只要結(jié)合住宅部分綜合起來(lái)看回報(bào)率能達(dá)到要求就可以了。因此若單獨(dú)去計(jì)算商業(yè)部分的回報(bào)率，很可能是虧損的。而更多的開(kāi)發(fā)商在拿地之初，為了回報(bào)率要求，商業(yè)部分就會(huì)按照散賣來(lái)做計(jì)劃，將幾萬(wàn)平方米的商業(yè)切分成平均幾十平方米的小商鋪，出售給小業(yè)主們。散賣的做法看似利于回報(bào)率的提高，但是這樣做的弊端也很多。

1.1 凱德：商業(yè)地產(chǎn)基金管理者

以上不過(guò)是想說(shuō)明，做購(gòu)物中心并不是一件利潤(rùn)高、賺錢容易的生意。但是凱德商用，卻是一家專注于做購(gòu)物中心的企業(yè)，在國(guó)內(nèi)的主要資產(chǎn)就是幾十家購(gòu)物中心，并且這幾十家購(gòu)物中心都沒(méi)有散賣。凱德商用到底是如何從大家都覺(jué)得不賺錢的購(gòu)物中心業(yè)務(wù)中賺到錢的呢？

首先，要明晰凱德商用的業(yè)務(wù)范疇，它是一家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)管理者，同時(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)基金的管理者。

凱德商用旗下的購(gòu)物中心，絕大多數(shù)都是有基金參與投資的，而凱德商用不僅進(jìn)行前端資產(chǎn)（即購(gòu)物中心）的開(kāi)發(fā)和管理，還同時(shí)管理后端資金（即基金）。

凱德商用旗下投資中國(guó)資產(chǎn)的基金包括Capitaland Mall China Development Fund（凱德商用中國(guó)發(fā)展基金）、Capitaland Mall China Income Fund（凱德商用中國(guó)收入基金）以及CapitaLand Retail China Trust（凱德商用中國(guó)信托）。凱德商用在中國(guó)的近50家購(gòu)物中心，大多數(shù)都是由這三支基金參與投資。

凱德商用中國(guó)發(fā)展基金和凱德商用中國(guó)收入基金屬于私募基金背后的主要投資者為各個(gè)國(guó)家、各種類型的機(jī)構(gòu)投資者，他們與凱德商用有長(zhǎng)期的合作關(guān)系。發(fā)展基金一般在項(xiàng)目拿地、建設(shè)期即介入，而收入基金則一般在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)三年后收益率達(dá)到一定水平再介入。

凱德商用中國(guó)信托則是在新加坡上市的REITs，主要投資于運(yùn)營(yíng)成熟、有穩(wěn)定回報(bào)的購(gòu)物中心，基金管理者是凱德集團(tuán)旗下的CapitaLand Retail China Trust Management Limited（凱德商用中國(guó)信托管理有限公司）。

三支基金參與的投資階段、要求的回報(bào)率各不相同，能夠匹配購(gòu)物中心籌備、開(kāi)業(yè)初期、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段。對(duì)于部分項(xiàng)目，凱德商用視投資機(jī)會(huì)和自身資金情況，會(huì)拿出部分自有資金進(jìn)行投資。

1.2 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)：CRSM

凱德商用作為基金的管理者，收取基金管理費(fèi)作為回報(bào)。另外，凱德商用旗下還有專門的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)公司（“CRSM”），這家公司負(fù)責(zé)購(gòu)物中心項(xiàng)目的籌建、開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)，并向各個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目公司收取資產(chǎn)管理費(fèi)。

所以凱德商用的利潤(rùn)來(lái)自于三方面：一、地產(chǎn)投資回報(bào);二、基金管理費(fèi);三、項(xiàng)目資產(chǎn)管理費(fèi)，見(jiàn)圖1。私募基金和REITs的參與解決了購(gòu)物中心資金投入大、回收慢的難題，這是凱德商用能夠整體長(zhǎng)期持有購(gòu)物中心，持續(xù)提升資產(chǎn)價(jià)值，并最終獲得增值回報(bào)的前提。

CRSM是一家真正的輕資產(chǎn)公司，其下屬?zèng)]有任何投資性物業(yè)，收入來(lái)自于管理的各個(gè)項(xiàng)目公司支付的管理費(fèi)，管理費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按照年收入和NPI（息稅前利潤(rùn)）的一定百分比支付。另外還要額外收取共享IT、共享財(cái)務(wù)、共享HR以及租賃傭金、開(kāi)業(yè)資產(chǎn)規(guī)劃費(fèi)用等，每個(gè)購(gòu)物中心支付給CRSM的年總費(fèi)用在幾百萬(wàn)至上千萬(wàn)之間。CRSM成立的初衷，就是在購(gòu)物中心達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，將能夠共享的職能、業(yè)務(wù)部門集中起來(lái)，達(dá)到效率最大、成本費(fèi)用最低的規(guī)模效應(yīng)?！皠P德”二字是音譯自“Capitaland”，是capital+land組合而成，可以說(shuō)凱德在成立之初就清晰了資本是地產(chǎn)的基石，有效地利用資本來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

通過(guò)發(fā)起和管理基金讓不同投資訴求的資金為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)，獲得長(zhǎng)期整體持有商業(yè)項(xiàng)目的先決條件，是凱德商用玩轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)的核心。而專業(yè)化、集中化的管理公司則是凱德商用能夠在開(kāi)發(fā)商們不指望賺錢的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域攫取利潤(rùn)的法寶。

2 購(gòu)物中心也需要規(guī)模化運(yùn)營(yíng)

凱德除了自己拿地建設(shè)項(xiàng)目外，還收購(gòu)了不少營(yíng)運(yùn)中的購(gòu)物中心。

前文已述，凱德做購(gòu)物中心的基本訴求是要通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理最終獲得資產(chǎn)的增值回報(bào)，而對(duì)于已經(jīng)開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，凱德是如何在收購(gòu)后提高其資產(chǎn)價(jià)值的呢？這就必須回歸到凱德的規(guī)模化運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)了。不同于住宅市場(chǎng)有大量的個(gè)人交易者，購(gòu)物中心由于交易資金規(guī)模龐大，交易對(duì)象只能是各種類型的機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)對(duì)于購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)估值，基本遵從一條規(guī)則：valuation=NPI/cap rate。NPI即Net Property Income，可以翻譯成營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)，是商業(yè)項(xiàng)目未剔除利息、所得稅，并不考慮公允價(jià)值變動(dòng)損益的年利潤(rùn)。Cap rate即capital rate，一般翻譯成資本化率。資本化率一般受到區(qū)域市場(chǎng)的影響，越是成熟的市場(chǎng)，cap rate越低，而越是發(fā)展初期、不成熟的市場(chǎng)，cap rate越高。可以從買方要求的回報(bào)率來(lái)理解cap rate，在成熟的市場(chǎng)，買方要求的回報(bào)率較低，cap rate相應(yīng)較低，因此愿意承擔(dān)更高的購(gòu)買價(jià)格。

這種估值的規(guī)則決定了如果要通過(guò)收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目最終獲得增值回報(bào)，核心是要提高NPI。NPI=收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，所以NPI的提高來(lái)自兩方面：一是想辦法提高收入，最主要的是租金收入，其次是其他收入;二是要節(jié)減運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用、人力資源成本、行政管理費(fèi)用等。而凱德正是通過(guò)同時(shí)管理近60家購(gòu)物中心，達(dá)到規(guī)模化管理的效果，來(lái)實(shí)現(xiàn)收入的提高和費(fèi)用的節(jié)省。

2.1 中后臺(tái)服務(wù)部門的共享

凱德管理的所有購(gòu)物中心都有商場(chǎng)辦公室負(fù)責(zé)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)的管理。一個(gè)10萬(wàn)平方米左右的購(gòu)物中心，商場(chǎng)辦公室的人員配置一般如表1所示。

一個(gè)40～50人的項(xiàng)目公司，現(xiàn)場(chǎng)只有1位負(fù)責(zé)人事的員工、1位結(jié)算、1位出納、沒(méi)有IT人員，凱德是如何保證項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)的？秘訣就在于凱德將人力資源、財(cái)務(wù)、IT的職能大部分集中到了管理公司（即前文“CRSM”）。在管理公司，同時(shí)配置有財(cái)務(wù)部、人力資源部、IT部，這些人員的工作職能根據(jù)項(xiàng)目來(lái)劃分，平均每人都要負(fù)責(zé)3～5個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)工作。而除了業(yè)務(wù)層面的管理公司外，凱德近幾年還成立了兩大共享服務(wù)中心：財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心和企業(yè)共享服務(wù)中心。財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心隸屬于中國(guó)區(qū)總部，負(fù)責(zé)全國(guó)所有項(xiàng)目、管理分公司的后臺(tái)基本賬務(wù)處理;企業(yè)共享服務(wù)中心則負(fù)責(zé)全國(guó)所有項(xiàng)目公司、管理分公司的用印流程、IT支持等。

2.2 租賃資源和市場(chǎng)推廣的共享

管理公司也配置有租賃部和市場(chǎng)推廣部，他們與商場(chǎng)辦公室的租賃部、市場(chǎng)推廣部共同配合完成項(xiàng)目的招商工作和市場(chǎng)推廣工作，不過(guò)兩者的側(cè)重點(diǎn)有所不同。

管理公司的租賃部主要負(fù)責(zé)全國(guó)性連鎖品牌的招商，目的是能綜合考慮多個(gè)項(xiàng)目的需要與品牌統(tǒng)一洽談，兼顧需扶持項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，爭(zhēng)取到最有利的條件。管理公司的市場(chǎng)推廣部則主要負(fù)責(zé)推進(jìn)全國(guó)性或區(qū)域性統(tǒng)一的市場(chǎng)推廣活動(dòng)，一方面是能夠增加凱德聲音，擴(kuò)大活動(dòng)影響力;另一方面則是可以實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)，拿到最優(yōu)的采購(gòu)價(jià)格。

2.3 經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的共享

凱德通過(guò)近60個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的共享，為新項(xiàng)目籌建、新品牌簽訂、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用控制、推廣活動(dòng)選擇等提供決策參考。比如，通過(guò)以往項(xiàng)目的建造成本，合理估算新項(xiàng)目的投資成本;通過(guò)其他項(xiàng)目某連鎖品牌的租金條件，可以把握新簽項(xiàng)目租金條件可以達(dá)到的水平;通過(guò)對(duì)比其他項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后收入、費(fèi)用、NPI Margin、NPI yield的變化曲線，可以對(duì)新項(xiàng)目做一定的預(yù)估和目標(biāo)設(shè)置;通過(guò)對(duì)比類似項(xiàng)目的水、電、燃?xì)赓M(fèi)用量、人力成本、推廣費(fèi)用，可以發(fā)現(xiàn)費(fèi)用控制明顯不合理的項(xiàng)目。

凱德每年7～8月最重要的一項(xiàng)工作就是做預(yù)算，會(huì)對(duì)來(lái)年每個(gè)購(gòu)物中心的租金收入、各項(xiàng)費(fèi)用、NPI做合理的預(yù)估，并最終形成簽字文件作為每個(gè)購(gòu)物中心來(lái)年的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

預(yù)算工作是非常細(xì)致的。對(duì)于來(lái)年要到期的租戶，都要根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)做出租金漲幅的預(yù)估，對(duì)于不同期限租約到期的增長(zhǎng)比例每年都會(huì)從不斷更新的數(shù)據(jù)庫(kù)中算出參考值。對(duì)于費(fèi)用的控制更是要細(xì)化到各費(fèi)用類別，比如人力資源成本要進(jìn)行每個(gè)項(xiàng)目人頭數(shù)的對(duì)比，保安保潔合同要進(jìn)行人均覆蓋面積的對(duì)比、市場(chǎng)推廣費(fèi)用則要按照占收入的一定比例來(lái)控制。

收入、費(fèi)用進(jìn)行細(xì)項(xiàng)控制還是不夠的，最終還要看開(kāi)業(yè)后收入、費(fèi)用、NPI、NPI Margin（NPI/收入）以及NPI yield （ NPI/ cost）等綜合指標(biāo)。如果綜合指標(biāo)達(dá)不到參考水平，則要重新去分析細(xì)化指標(biāo)。

3 結(jié)語(yǔ)

企業(yè)的專業(yè)性與規(guī)模化是密不可分的，操盤(pán)一個(gè)成功的項(xiàng)目不能謂之專業(yè)，因?yàn)橐淮涡缘某晒φf(shuō)明不了問(wèn)題。而當(dāng)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到數(shù)十個(gè)之多時(shí)，通過(guò)在不同情境下的多次歷練，歸納成功和失敗之處，對(duì)經(jīng)驗(yàn)予以復(fù)制加強(qiáng)，對(duì)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)規(guī)避，企業(yè)和團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性就是在這樣的過(guò)程中得到了提升。多個(gè)不同城市、不同區(qū)位地段商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，十?dāng)?shù)年來(lái)多個(gè)項(xiàng)目的歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，都應(yīng)當(dāng)作為凱德的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并不斷增強(qiáng)。

綜上，規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)體現(xiàn)在：一、邊際成本遞減，即通過(guò)中后臺(tái)部門的集中和共享減少人員成本，通過(guò)集中采購(gòu)降低采購(gòu)成本;二、增強(qiáng)品牌勢(shì)能，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)在市場(chǎng)能獲得更好的談判地位（比如凱德、萬(wàn)達(dá)多項(xiàng)目聯(lián)合招商），能夠發(fā)出更大的市場(chǎng)聲音;三、歷史經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，能夠減少企業(yè)在開(kāi)發(fā)新業(yè)務(wù)時(shí)的試錯(cuò)成本。

凱德在收購(gòu)一家運(yùn)營(yíng)中的購(gòu)物中心后，立馬采取的措施就是優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)、精簡(jiǎn)推廣費(fèi)用、控制能耗費(fèi)用，這些都是立竿見(jiàn)影能夠提升NPI的措施。而這些措施能夠執(zhí)行的前提就是凱德中后臺(tái)職能部門的共享、集中采購(gòu)以及多項(xiàng)目橫向經(jīng)驗(yàn)的對(duì)比。而在收購(gòu)后5年內(nèi)，凱德會(huì)根據(jù)租戶的到期時(shí)間，逐步調(diào)整業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌，可能會(huì)投入較大的資金進(jìn)行動(dòng)線、物業(yè)條件的改造，目的都是為了提升人氣，提高租金水平。

而這些，都是規(guī)?；\(yùn)營(yíng)帶來(lái)的好處。