融資暖風頻吹，房企融資渠道分析

融資暖風與房企資金困局

當前金融機構對房地產風險偏好急劇下降，為營造良好的并購融資環境，2021年12月開始監管層密集發聲支持房企合理的并購重組融資需求，鼓勵金融機構穩妥有序開展并購貸款業務，金融機構以及地方政府等幫助企業進行紓困，積極維護企業的正常融資需求。本期專題深入探討種種利好政策能否解決房企資金難題，房企如何精準選擇適合企業發展的融資渠道。

摘要：近期，房企單月融資總額環比翻倍，信用債和ABS快速回暖是融資總額回升的主要原因;在融資結構上，房企信用債在融資總量上占比過半，累計平均利率同比下降，融資成本持續平穩。通過分析房企國內及海外債券發行量及融資環境，房企融資渠道、融資結構趨于多樣化。

關鍵詞：市場信心;政策調控;因城施策

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）05-0008-03 收稿日期：2022-04-08

文章來源：本文由中指研究院供稿。

1 融資概況：單月融資總額環比翻倍，債券發行提速成為主要因素

2022年3月房地產企業非銀融資總額為1050.7億元，同比下降50.0%，環比上升125.4%，自上年10月以來首次單月融資總額突破千億。行業平均利率為4.27%，同比下降1.46個百分點，較上月下降0.27個百分點。債券審批發行明顯提速，信用債和ABS快速回暖是融資總額回升的主要原因。

2022年一季度，房地產企業非銀融資總額2309.0億元，同比下降61.4%。從融資結構來看，信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點;海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點;信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點;ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點。信用債、ABS彌補了一部分由海外債、信托快速撤退造成的融資缺口。

2 融資結構：信用債占比過半，海外債憑借增信新發

從融資結構來看，3月信用債規模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

具體來看，房地產行業信用債融資同比下降29.0%，環比上升100.2%;海外債融資同比下降78.4%;信托融資同比下降83.2%，環比上升11.9%;ABS融資同比下降23.3%，環比上升375.3%。信用債、ABS增速顯著，海外債、信托維持收縮態勢。

3月信用債發行總量與上月相比翻倍，原因一是從歷史記錄來看，3、4月為年度集中發行時段，特別是2020年、2021年3月的信用債發行額均為全年最高峰。二是監管方明顯提升了發行審批速度，據不完全統計，銀行間市場交易商協會3月發布的房企中票發行注冊通知書達14個，而2月、1月分別為1個、4個。此外，信用債融資充分適應行業發展趨勢，抓住政策窗口期，拓展發行品種，如中國鐵建發行并購債，電建地產發行住房租賃專項債等。

3月有兩家企業成功發行海外債，分別為金茂、卓越。今年以來海外債發行同比降至冰點，據統計，截至目前僅有5家企業新發海外債，且融資成本均有不同程度、不同方式的提升。其中碧桂園、華發、金茂的發行利率較上年有所提升;綠城、卓越則通過備用信用證添加增信措施。備用信用證為融資企業提供了信用擔保，既提升了海外債成功發行的概率，也一定程度上降低了發行利率，在當前海外融資渠道幾近關閉的環境下，有助于維持這一融資渠道的通暢，也起到一定緩解行業信用惡化的作用，見表1。

3月ABS發行種類多樣，結構較之前有所變化，其中CMBS/CMBN發行大幅提升，占3月發行額66.1%，占2021年全年同類發行額的19.7%。不同于供應鏈ABS只是將房企的應付款對象轉移，CMBS/CMBN釋放了房企持有型資產的流動性，對房企來說是屬于融資增量渠道，因此發行增速明顯。此外，供應鏈融資占本月發行額23.2%，購房尾款及保障房共占10.8%。

3 融資利率：累計平均利率同比下降，融資成本持續平穩

從融資利率來看，3月發行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個百分點，環比微升0.14個百分點;海外債發行利率為4.06%;信托融資利率托融資平均利率為7.66%，同比上升0.4個百分點，環比微升0.2個百分點;ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個百分點，環比上升0.4個百分點。各渠道融資利率基本平穩。

4 企業融資動態：首開發行額度最高，天地源融資成本最高

從典型房企債券發行來看，3月首開融資額度最高，合計人民幣57.7億元，平均融資利率3.7%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的為天地源發行的公司債，利率為7.5%，最低為蘇高新的短期融資券，為2.3%;海外債方面，卓越發行的美元債利率最低，為2.91%，見表2。