基于哈佛框架下萬科企業的財務分析

吳媛媛 黃寶怡 胡夢倩 黃思琴

摘 要：本報告以萬科企業為分析案例，采用哈佛分析框架研究方法，運用大數據財務分析和財經文本智能檢索技術，對萬科企業進行財務分析。報告包含四個部分，首先對萬科企業進行介紹;然后對萬科企業進行哈佛框架分析，分別是房地產生命周期分析、會計分析及財務分析;接著揭示萬科企業所存在的問題，最后提出改進措施。

關鍵詞：哈佛分析框架，萬科企業，房地產業

一、研究方法與分析技術

本文采用了案例分析法，主要是以萬科企業為例，基于哈佛框架下對其進行財務分析。哈佛分析框架能綜合評估企業的整體情況，從各個層面分析企業的過去、現在和未來，站在戰略的高度分析企業的財務情況。同時還借助了VDC大數據財務分析平臺，它采用PBI數據獲取與可視化技術，便于用戶對數字財經大數據進行便捷的可視化交互操作，不但可以提供大量的數據支持，而且能夠基于數據快速形成分析論點。

二、萬科企業概括

萬科企業全稱為萬科企業股份有限公司（下文縮寫為“萬科企業”），位于中國深圳市鹽田區大梅沙環梅路33號萬科企業中心，成立于1984年5月，是中國最大的專業住宅開發企業，也是股市里的那個代表性地產藍籌股。

1991年，萬科企業在深圳證券交易所上市，發行A股，股票代碼為000002，A股股票簡稱萬科企業A。而后1993年在香港聯合交易所上市，發行了B股，后轉換上市地在聯交所主板（H股）上市，股票代碼為02202，H股股票簡稱為萬科企業。

三、萬科企業哈佛框架分析

（一）房地產業生命周期分析

1.房地產業所在生命周期

房地產業所處生命周期，可以通過行業收入增長變動情況進行判斷，由此我們繪制收入增長率變化趨勢圖，如下：

通過圖-1可知，2012年至2021年房地產業的行業生命周期可以分為兩個階段，第一階段：2012年至2018年為成熟期，行業收入增長水平在社會平均水平上下波動;2014年，由于經濟政策，房地產資金供不應求，同時房貸和開發貸利率上升，所以導致當年行業收入增長率降低。且2017年房地產過熱的局面得到了控制，全國商品房的銷售增速放緩，導致2017年行業收入增長率驟減。第二階段：2018年至2021年，行業收入增長率呈下滑趨勢。自2018年起，伴隨著前兩年需求端的深化調控，以及土地出讓限制政策和房產限購政策的不斷調整，導致行業收入增長水平呈現平緩下降的趨勢。

2.房地產業生命周期對盈利能力的影響

衰退將對行業公司盈利能力帶來不利影響，由此，我們繪制行業盈利能力指標變化圖示如下：

根據圖-2可知，房地產業的資產增長率、收入增長率與凈利潤增長率三個指標均呈現起伏不定的發展趨勢，并凈利潤增長率在2020年出現了負增長的現象。究其原因，主要是因為2020年在新冠疫情的影響下，銷售業務的減少導致現金流回籠速度變慢，同時疫情也增加了相應的抗疫成本。在銷售收入減少及成本增多的困境下，萬科企業的凈利潤增長率也大幅度下降至最低水平。由此可見，房地產業在行業周期變動的影響下，行業整體盈利能力下降明顯，行業經營情況堪憂。

（二）萬科企業會計分析

通過大數據財務分析功能，對比2020年萬科企業及其所在行業房地產業的主要資產結構占比情況。

上表列示了期末占比前四的報表項目，分別是存貨、其他應收款、貨幣資金和長期股權投資。下面將對萬科企業存貨展開分析。

根據圖-3可知，2015年至2017年存貨期末凈額整體呈現上升的趨勢。國家對于房產業的把控增強，同時銀行對于買房的貸款利率進行調整，導致大部分的消費者的購房欲望下降，由此也致使房產的銷售情況不樂觀，從而令萬科企業收入減少、存貨變多。自2018年起，存貨期末凈額變動率下滑，存貨的變動情況逐漸減少。離不開政府堅持“房住不炒”的政策，落實因城施策，也進一步穩定房地產市場房價、地價。在一定的周期里，房企只有投入，沒有營收，自然也沒有余錢進行房地產再開發。因此，存貨變動情況相對平緩。

（三）萬科企業財務分析

1.盈利能力分析

為了考察公司的盈利能力，繪制公司盈利能力分析圖，如下：

根據圖-4可知，公司凈資產收益率、營業收入毛利率和總資產報酬率的變動特征基本一致，具體如下：從2017年至2018年萬科企業的盈利能力比較穩定，呈現增長的良好發展態勢，其盈利能力的增長得益于物業服務和其他新興業務的快速增長。但2018年公司盈利能力開始呈現緩慢下降的趨勢，其中2020年至2021年為下降趨勢最為明顯。毛利率的減少是萬科企業凈利潤下降的核心原因，主要是受到近年來結算項目地價占售價比上升的影響。

2.資產營運能力分析

為了考察公司的資產運營效率，繪制萬科企業主要資產周轉率變化情況圖，如下：

通過圖-5可知，萬科企業存貨周轉率呈現穩定趨勢;雖然固定資產周轉率呈現平穩的態勢，但在2019年至2021年有小幅度的上漲，是由固定資產周轉率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產及近年來主營業務量的大幅增長所致，說明萬科企業保持了高度的固定資產利用率和管理效率，同時也反映了其固定資產與主要業務關聯度不高。應收賬款周轉率自2013年至2019年呈現上升的發展態勢，公司銷售回款速度加快，存貨的資金周轉速度變快。2019年之后應收賬款周轉率下降，是由于存貨變現的能力變弱，導致運營資金較多的占壓在存貨上，大大降低了資金的利用效率，降低獲利能力。由此可見，雖然行業周期有波動，但是公司的存貨和固定資產的營運效率沒有受到太大的影響，反而公司的應收賬款周轉效率有較為大幅度的下降。

3.償債能力分析

根據圖-6可知，短期償債能力2019年后流動比率呈現上升的態勢，而速動比率呈現下降的態勢，主要原因是時間較長的應收賬款、其他應收款沒有清理，有潛在的損失，會降低萬科企業的償債能力;同時，萬科企業的存貨和待攤費用比重過大也導致了流動比率上升。

根據圖-7可知，長期償債能力2017-2019年變化幅度不大，但從2019年后開始逐漸下降。2019年起萬科企業的資產負債率下降，這就說明萬科企業在通過改變政策或者抓住市場環境、國家政策改變的時機來改善這一現狀，力圖將長期償債能力在行業中保持較好的地位，但是依然無法改變其負債總額不合理的事實，這也意味著萬科企業發生財務風險可能性較高。

四、萬科企業存在的問題及改進措施

（一）存在問題

1.收入增長水平呈現下降的趨勢

由于經濟政策、房貸和開發貸利率上升，全國商品房的銷售增速放緩，前兩年需求端的深化調控，以及土地出讓限制政策和房產限購政策的不斷調整，行業收入增長水平呈現平緩下降的趨勢。

2.整體盈利能力下降明顯

銷售業務的減少導致現金流回籠速度變慢，疫情增加了相應的抗疫成本。在銷售收入減少及成本增多的困境下，萬科企業的凈利潤增長率也大幅度下降至最低水平。房地產業在行業周期變動的影響下，行業整體盈利能力下降明顯，行業經營情況堪憂。

3.應收賬款周轉效率存在較為大幅度的下降

萬科企業其他應收款規模也呈逐年上升趨勢，壞賬準備在持續增加，應收賬款周轉率連續下滑，萬科企業收賬速度下滑較多。并且從2020年開始，萬科企業對應收賬款的信用政策也有所放松，這也導致了應收賬款周轉效率的下降。這些現象都說明企業的賬款回收慢，壞賬增加多，企業抗風險能力降低，進一步說明了萬科企業目前的經營遇到了困難，要著重關注應收賬款的壞賬風險。

4.總資產負債率呈現下降趨勢

從短期償債能力看，萬科企業流動比率與標桿公司相等，但總體顯著低于行業平均水平。企業杠桿有所收緊，這一點與董事長郁亮提出的“我們要活下去”不謀而合。這表示萬科企業在面對短期債務期滿之前，可變為現金來償還負債的資產并不多;從長期償債能力可以看出萬科的總資產負債率呈現下降趨勢，但是基于速動比率和已獲利息倍數來看，目前萬科企業的償債能力并沒有因為資產負債率下降而提高。

（二）改進措施

1.進一步創新產品，樹立品牌意識

針對萬科企業收入增長水平下降的趨勢，可以通過進一步創新產品來緩解。創新的范疇不應局限于房產項目，也應在精神、建筑設計理念等方面獲得持續創新。與此同時，還應把品牌鞏固和宣傳作為重中之重，可以通過以更高的標準和規范的流程來精選戰略伙伴等措施來促進良好的合作關系。

2.擴大銷售規模，提高核心競爭力

解決萬科企業的盈利能力下降問題，可以通過提高公司的核心競爭力，進而增加公司的經濟收入，從而提升盈利持續增長性。同時適當擴大公司業務及銷售規模，以保證公司達到計劃的規模經濟效應，進一步提高市場占有率。

3.完善企業合作風險評估機制，降低壞賬率

萬科企業應收賬款回款率低，根本原因在于與合作企業開展合作前，沒有正確預估相關企業能夠承受的付款壓力，導致在期限內壞賬規模上漲。應當完善萬科企業合作風險評估機制，進一步篩選合作企業，減少壞賬率。

4.均衡企業資產負債率，保持持續發展

基于總資產負債率變化呈現下降的明顯趨勢，可以采取提高企業短期償債能力的方式，協助均衡企業總資產負債率，提高企業資產負債持續健康發展，進一步促進萬科企業總體發展。

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