房地產開發企業成本核算中存在的問題及對策

唐靜宇 鄒紅

摘要：隨著我國經濟發展進入了一個新的階段，房地產業在經過一段快速的發展期后，進入到一個相對穩定的階段，已經由黃金時代轉入了白銀時代，但是住宅開發仍將是巨大且可持續的產業。房地產企業的項目投入資金多、核算環節繁瑣、風險大且開發周期長，所以成本比其他行業要復雜很多，成本核算也就顯得極其重要。如何準確地進行房地產開發企業的成本核算是非常重要的。為此，文章對房地產開發企業的成本及存在的問題進行了分析，并提出對策。

關鍵詞：房地產開發企業;成本核算;對策

一、房地產開發企業成本核算

（一）成本核算的定義

房地產企業的成本核算包括生產經營過程中產生的全部費用，具體取決于要素。根據不同的生產項目和生產時間，統一進行歸納、匯總，系統計算單位成本和總成本中的各個生產環節。成本核算應用的是會計運算體系，以貨幣單位為計量單位，成本核算在房地產開發企業經營過程中起著關鍵作用，關系到房地產開發企業的運營決策方向。

（二）房地產開發企業成本核算的內容

房地產開發成本涵蓋的是企業為了完成土地或商品房開始使用所要投入的費用總額。房地產開發的成本可以分為兩類，一是生產過程中產品需要的開發成本，簡單來說就是指生產活動成果的制造及房屋施工產生的成本。還有房地產開發的總成本，除了上述的建設、生產和建設以外的所有成本，以及公司的內部管理和運營成本，還有產品開發的銷售、租賃和轉讓費用的合計。

從房地產開發項目的項目成本占比中可以看出，各項成本所占的比例存在一定的差異，具體如圖1所示。

從圖1中可以看出，各項費用的占比存在一定差異。在大多數情況下土地費用約為20%～50%，前期工程費一般不會超過10%，建筑安裝工程費約占40%，基礎設施費和配套設施的費用約占10%～20%，根據上述分析，土地費用和建筑安裝工程費占比較高，也是成本管理中較為重要的環節。

（三）房地產開發企業成本核算的方法

房地產開發企業由于其內容復雜、輻射區域廣等特性，造成了企業構成復雜的特點，需優化房地產企業的成本結構，并且不同的成本分配方法應用于現實生產中來制定出準確的成本核算方法。

1. 占地面積法

占地面積法指已經開工的建筑面積占總建筑面積的比例。具體操作中應再分為一次性開發和分期開發。原則上，一般都根據占地面積法計算土地成本。然而，這不是唯一的計算方法，因情況不同，應根據實際情況采用其他的核算方法，當然進行這一切的前提是符合國家和當地司法機關相關要求的前提下。

2. 建筑面積法

建筑面積法指的是已投入建設的建筑面積占總建筑面積的比例。

3. 直接成本法

按某一成本核算對象的直接開發成本占該期間內所有成本核算對象的直接開發成本的比例進行分配。

4. 預算造價法

按某一成本核算對象的預算成本與該期間內所有成本核算對象的預算成本的比例進行分配。

二、房地產開發企業成本核算中存在的問題

隨著我國經濟的發展，會計的重要性越來越突出。其中，成本核算是企業管理的核心環節和關鍵內容，為生產經營決策提供科學的成本依據。但是在成本核算中會存在一些問題，所以如何準確進行成本核算成為理論界關注的焦點。

（一）成本核算對象不明確

隨著城鎮化進程的不斷推進，房地產行業的發展前景很可觀，房地產項目的數量變多且更復雜，在這種情況下，房地產公司的發展必須分批進行，例如一些房地產開發項目包括商業房地產、公寓和別墅。在現實中，成本核算沒有共同標準，這導致成本核算的不確定性，在一定程度上使成本核算變得復雜。

（二）成本核算周期不明確

在大多數情況下，產品的計算是基于產品的生產月份或周期。但房地產開發工作的周期長，比如住宅已經完工，小區的部分配套設施沒有建設好，總體未能在計劃周期內竣工，直接影響了房地產項目的成本核算工作的如期完成。因為房地產的開發成本中包含了配套設施費，通常情況下，只有在項目整體結束后才能更加準確地進行成本核算。

（三）成本費用的分配與歸集不規范

到目前為止，仍然有相當一部分房地產公司存在成本核算問題。例如，直接成本和間接成本之間沒有嚴格的區別。房地產開發企業的開發成本與成本核算對象之間的對應關系有其特殊性，這使得一些開發成本被納入不同的成本核算對象，存在多種分配方法。所以，在選擇成本分配方法時要綜合考慮各種因素。另外，有些房地產企業的項目未根據開發項目規劃方案進行適時調整，致使成本費用歸類工作出現各種問題。

（四）已完工開發產品與未完工開發產品成本界限模糊

企業需要把所有的經營范圍內生產的產品保持定期會計成本核算，并且在建產品必須單獨計算，不能直接歸為完工產品成本或在建產品成本。例如，在會計成本核算中，完工貨物的實際成本應轉移到“庫存商品”賬戶，若對已完工的商品房進行臨時出租則需要注意房產稅的不同會計處理。

（五）企業賬簿設置缺乏合理性

目前很多房地產企業發展情況不同，大多數企業內存在較為嚴重的賬簿設置不合理現象。比如，有些房地產企業內部在設置明細賬目時，各項內容規定看似非常詳細，但是在設置預售賬款的賬目時十分簡潔。因為一個開發項目歷經時間長，無法在短期內完成，出現跨年度計算的情形，這將增加房地產開發公司的成本核算工作量，不僅降低了企業成本核算的及時性，而且降低了成本核算的準確性，不利于企業及時調整成本控制。

三、房地產開發企業成本核算問題產生的原因分析

（一）房地產行業具有特殊性

房地產行業的開發周期很長，不能按照計劃進行成本核算，它的開發項目投入資金多，大多數企業利用金融機構進行融資和貸款業務，增加了企業風險。在投入銷售后還存在許多不確定因素，例如，投資回收可能和預期不相符。另外，房地產業涉及很多部門和行業，收費項目復雜，法律法規存在地方性差異。

（二）房地產管理團隊忽視了財務工作在思維中的重要作用

在這一點上，房地產管理團隊忽視了財務工作在思維中的重要作用，過分強調業務，忽視管理，缺乏溝通，阻礙了財務人員在日常工作中獲得豐富經驗。其中，大多數企業的管理層，特別是員工錯誤地認為管理層應該管理資金。財務人員不清楚業務項目的定位，企業合同中沒有授權檢查的權利及參與管理的權利，無形中增加了成本計算難度。

（三）成本核算的方法陳舊落后

一般來說，根據財政部提交的最終報告進行決算，但財務報告中給出的數據是已經產生的，核算成本時往往會忽略事件之前的成本預測、成本控制和監督，從而導致企業把重點放在事后評價、分析和評估的費用。未能適應實際情況的變化，缺乏靈活性，忽略全面性，從而使企業未能在自身成本管理中出現薄弱環節時制定合理的解決對策，進而影響了企業財務管理目標的實現。

（四）成本核算監督體系不完善

由于成本會計制度的不完善，成本核算的對象和各項費用劃分不明確，甚至出現了部分企業為了少繳稅款而虛列成本核算項目的現象。正是因為缺乏事中的監督，所以國家需要進一步建立健全的核算監督體系。同時，房地產開發企業的領導還應引導員工完善企業的成本核算管理制度，以更好地實現成本核算的基本目標。

（五）財務人員業務能力不達標

財務人員的專業知識水平不同，會計技能和做賬的任意性存在明顯差異。企業偏科或是只依據個人喜好來歸納總結對應科目造成了科目混亂現象，并不能順應房地產業原則，這種企業的成本核算存在單一性，并不能完整體現房地產企業成本核算的嚴謹性。

四、成本核算改進的對策及建議

（一）確立具體的成本核算對象

成本核算對象一般應在開工之前確定，與產品開發相關的費用應當直接計入產品開發成本;由兩個及以上開發產品共享的任何費用，必須采用合理的分配標準相關的開發產品之間進行分配。房地產開發企業在發展過程中，應在遵守國家有關法律法規的前提下，根據實際情況和行業特點，加強和完善住房成本核算的規章制度建設，保證會計數據的真實性和可靠性。

（二）明確成本核算周期

土地成交后，要制定科學的成本控制體系且明確成本核算周期，以方便后續工作。企業需要以權責發生制為基礎，即收入和支出都相互匹配的原則正確地計算各個時期的成本。這時，規劃和設計的早期階段的重要性尤為突出。一個企業應根據圖紙的設計和項目的類型規劃成本核算對象，實現資金的統籌規劃，按計劃進行決算，從而確定核算周期，為之后的工作減少麻煩。

（三）準確進行成本歸集與確定

不同房地產企業的實際情況不一樣， 所以， 就需要進行科目的創建， 將歸集科目進行分類， 以保證成本核算的準確性，提高會計核算的統一性， 把開發項目全部成本歸集。提升房地產開發項目工程和計劃部門之間的溝通， 對工程量、掛賬及開票進行及時溝通， 在分攤和成本性質方面多與相關部門進行溝通， 保證科目歸集的科學合理。

（四）準確計算和結轉開發產品成本

已完工開發產品成本的完整性在結算時應由企業各業務部門書面確認。在審查開發成本的完整性時，企業要著眼于管理單位收費項目和預計要建配套設施。復核行政事業性收費項目時，應重點關注項目合同、政府收費的調查數據，并通過成本控制部編制項目預算的細節。如果有任何不成功的項目，應根據相關收費單據和收費標準被撤銷。未開發的產品成本計算對象之間不再確定，成本直接分配到開發產品。

（五）合理設置成本核算科目和會計賬簿

為了收取企業發生的各種開發成本，并正確反映每個開發項目的實際成本，房地產開發企業應設立“開發成本”賬戶。對每個成本項目進行合理分類，可以保證項目的客觀準確的成本結構，促進對成本的有效控制和分析。同時，企業可以根據管理需要使用現代信息手段管理開發成本賬戶，可以在Excel表格下細化各種成本項目。那些暫時無法識別成本對象的，必須優先考慮并重新分配。所以在每個層級的輔助核算中還可以增加一項“待分配成本”進行歸集。

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（作者單位：西京學院）